Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды (подготовлено экспертами компании "Гарант", апрель 2020 г.)

Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды

 

апрель 2020 г.

 

В связи с распространением в России и других странах в 2020 году новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV (далее также - коронавирус), и принятыми в связи с этим ограничительными мерами на практике возникают вопросы о том, каковы правовые последствия этих событий для исполнения обязательств по договорам аренды, в частности, вправе ли арендатор потребовать от арендодателя отсрочки или уменьшения размера арендной платы, может ли он вообще не платить арендную плату, сохраняются ли в этом случае договорные обязательства и т. д. Рассмотрим эти вопросы с точки зрения прав, которыми может воспользоваться арендатор, и условиями их осуществления.

 

Ограничительные меры, вызванные угрозой распространения коронавируса, как форс-мажор

 

По общем правилу лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Критерии обстоятельств непреодолимой силы раскрываются в правоприменительной практике. Так, в п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 (далее - Постановление N 7) указано, что требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях; если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) относятся, помимо прочего, массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).

В некоторых нормативных актах субъектов РФ ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции, прямо названы обстоятельством непреодолимой силы *(1). Можно заметить, что законодательство не предоставляет органам государственной власти право квалифицировать те или иные обстоятельства в качестве форс-мажора. Свидетельствовать обстоятельства непреодолимой силы в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров РФ уполномочена ТПП РФ*(2). Тем не менее, запретительные (ограничительные) меры, которые введены в отдельных регионах РФ в связи с угрозой распространения коронавируса, действительно, можно охарактеризовать как форс-мажор. Но также следует отметить, что форс-мажор освобождает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (далее также - предприниматель), от ответственности при условии, что нарушение обязательства обусловлено именно непреодолимой силой. Поэтому в спорной ситуации сторона договора аренды должна будет доказать, что причиной неисполнения ею своего обязательства являются обстоятельства, вызванные угрозой распространения коронавируса, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению его распространения (см. п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Например, может быть освобожден от ответственности предприниматель, не передавший арендатору своевременно здание, помещение, транспортное средство, иное имущество в связи с ограничениями на передвижение граждан (режим самоизоляции), временным запретом на осуществление тех или иных видов деятельности, иными мерами ограничительного характера. Также арендатор должен быть освобожден от уплаты неустоек (штрафов, пеней), если он не смог своевременно уплатить арендную плату по причине тех или иных ограничительных мер, вызванных угрозой распространения коронавируса.

Иными словами, признание распространения коронавируса обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников. В спорной ситуации суд будет устанавливать наличие форс-мажора с учетом обстоятельств конкретного дела (см. вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утвержден Президиумом ВС РФ 21.04.2020, далее - Обзор N 1).

Можно сказать, что формально ограничительные меры, принятые на региональном уровне, сами по себе не создают непреодолимую силу, препятствующую оплате аренды, поскольку они не запрещают совершение банковских операций. Однако в Обзоре N 1 (вопрос 7) сформулирован следующий правовой подход: если отсутствие у должника денежных средств, необходимых для исполнения обязательства, вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании ст. 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).

Основываясь на этой правовой позиции, арендатор при определенных обстоятельствах может быть освобожден от ответственности за нарушение срока оплаты аренды (взимание неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков и т. д.), если он не может исполнить обязательство в связи с тем, что принятые на региональном уровне ограничительные меры для борьбы с коронавирусом привели к отсутствию у него необходимых денежных средств.

Внимание

С конца марта 2020 года получить заключение об обстоятельствах непреодолимой силы по договорам, заключаемым между российскими субъектами предпринимательской деятельности, можно в торгово-промышленной палате субъекта РФ (см. информацию Торгово-промышленной палаты РФ).

Форс-мажор освобождает от ответственности за нарушение обязательства, но не от исполнения этого обязательства, если оно возможно после того, как действие обстоятельств непреодолимой силы прекратилось (п. 9 Постановления N 7). Поэтому арендатор, не уплативший своевременно арендную плату в связи с наличием обстоятельств непреодолимой силы, освобождается от уплаты пеней за просрочку, от иных санкций со стороны арендодателя, но непреодолимая сила сама по себе не прекращает его обязанность оплатить аренду за те периоды, когда имел место форс-мажор. После того, как действие соответствующих ограничительных мер прекратится, арендатор обязан будет внести арендную плату за истекшие неоплаченные периоды аренды в разумный срок (ст. 314 ГК РФ), если не будет оснований для полного или частичного освобождения его от оплаты аренды в этот срок (например, в связи с отсрочкой оплаты аренды, уменьшением арендной платы и т.д.). То же касается арендодателя, не предоставившего имущество в аренду в установленный для этого срок в связи с действием непреодолимой силы (если арендатор не откажется от договора по причине утраты интереса к исполнению - п. 2 ст. 405 ГК РФ) (см. также вопрос 5 Обзора N 1).

При определенных условиях, о которых пойдет речь ниже, у арендатора возникает право требовать переноса сроков внесения арендных платежей вне связи с форс-мажором. В этом случае доказывать наличие обстоятельств непреодолимой силы не требуется (см. письмо ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

Рекомендуем:

Энциклопедия решений

Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) и последствия их наступления

Формы документов

Уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы

Заявление в ТПП о выдаче заключения об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор) по внутрироссийским сделкам

 

Перенос даты окончания срока оплаты аренды в связи с нерабочими днями

 

Согласно правилам исчисления сроков в гражданских правоотношениях, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Указами Президента РФ от 25.03.2020 N 206 и от 02.04.2020 N 239 дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно объявлены нерабочими. Затем нерабочими были объявлены также дни с 6 по 8 мая 2020 года (Указ Президента РФ от 28.04.2020 N 294). Поэтому, исходя из буквального толкования ст. 193 ГК РФ, у арендатора, не относящегося к тем организациям, на которые не распространяется действие этих указов (п. 2 Указа N 206, п. 4 Указа N 239, п. 3 Указа N 294), возникают основания для переноса даты выплаты арендной платы, которая приходится на дни в период с 30.03.2020 по 11.05.2020, являющиеся нерабочими в соответствии с этими указами.

Однако ВС РФ занял иную позицию по этому вопросу. Судьи указали, что в смысле, который придает понятию "нерабочие дни" ГК РФ, под такими днями понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные ст.ст. 111, 112 ТК РФ*(3). Что же касается дней, объявленных нерабочими в соответствии с указами Президента РФ, принятыми в целях борьбы с распространением коронавируса, то они относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции, и нерабочими днями в соответствии с ГК РФ признаваться не могут. Поэтому, срок исполнения обязательства, наступивший в этот период, не переносится, если нет иных оснований для освобождения должника от ответственности за неисполнение обязательства (вопрос 5 Обзора N 1).

Вместе с тем, если установление нерабочих дней в соответствии с Указом N 206, Указом N 239 и Указом N 294 с учетом ограничительных (запретительных) мер, которые приняты на региональном уровне, приводит к объективной невозможности для субъекта предпринимательской деятельности исполнить его обязательства, наличие таких нерабочих дней является обстоятельством непреодолимой силы (см. информацию ТПП РФ).

Рекомендуем:

Статьи и обзоры

Переносятся ли сроки исполнения обязательства, истекающие в период с 30 марта по 11 мая 2020 года?

 

Отсрочка уплаты арендной платы

 

Защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, посвящена ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2020.

Согласно ч. 1 этой статьи, если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее также - ЧС), арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования) предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее также - Постановление N 439).

Следует обратить внимание на то, что отсрочку могут получить арендаторы недвижимости, находящейся как в государственной и муниципальной, так и в частной собственности. Причем это касается и договоров аренды части недвижимой вещи (см. вопрос 6 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утвержден Президиумом ВС РФ 30.04.2020, далее - Обзор N 2).

Однако этим правом могут воспользоваться не все арендаторы. Отсрочка в оплате аренды не распространяется на арендаторов жилых помещений (п. 2 Требований). Отсрочка предоставляется только арендаторам недвижимости, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. На сегодняшний день такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 (далее - Постановление N 434). В п. 2 названного Постановления (в редакции постановления Правительства РФ от 18.04.2020 N 540) указано, что этот перечень используется в том числе в целях предоставления заемщикам из числа субъектов малого и среднего предпринимательства льготного периода в отношениях по договорам займа и кредитным договорам, из чего следует, что данный перечень применяется и для других целей.

Упомянутый перечень дан в разрезе кодов видов экономической деятельности по ОКВЭД 2, в связи с чем, как представляется, подтвердить, что предприниматель осуществляет деятельность в данных отраслях, можно сведениями ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы, начисленной за следующие периоды аренды:

- с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима - в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;

- со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 - в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период.

Задолженность по арендной плате, которая образовалась в результате предоставления отсрочки, арендатор будет выплачивать в период не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, причем размер платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору (пп.пп. "а", "б" п. 3 Требований).

Необходимо также отметить следующие особенности:

- в связи с отсрочкой к арендатору не применяются штрафы и иные меры ответственности за просрочку в уплате арендной платы, ему не начисляются процента за пользование чужими денежными средствами за этот период (пп. "в" п. 3 Требований);

- арендодатель не имеет права устанавливать арендатору дополнительные платежи, связанные с отсрочкой в оплате аренды (пп. "в" п. 3 Требований);

- если согласно договору в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества (переменная часть арендной платы), по такой части арендной платы отсрочка не предоставляется, кроме случаев, когда в соответствующий период арендодатель освобожден от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание своего имущества (пп. "е" п. 3 Требований).

Стороны договора аренды могут своим соглашением предусмотреть и иные условия отсрочки, если это не ухудшит для арендатора условия, которые предусмотрены Требованиями (п. 6 Требований).

Обратим внимание: условия отсрочки действуют начиная с даты, когда в субъекте РФ введен режим повышенной готовности или ЧС, независимо от даты, когда стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды (п.п. 3, 4 Требований). То есть, например, арендаторы недвижимости в г. Москве вправе требовать отсрочку в оплате аренды начиная с 05.03.2020 - даты вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности". В этой связи можно заметить, что согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении этого договора. ГК РФ не предусматривает возможность распространить условия договора на ранее возникшие отношения не по соглашению сторон, а в порядке понуждения. Также можно отметить, что в ст. 19 Закона N 98-ФЗ нет указания на то, с какого момента условия аренды должны измениться (см. ст. 422 ГК РФ). Вместе с тем, Верховным Судом РФ сформулирована следующая правовая позиция: обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению такого соглашения. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору упомянутой отсрочки (см. вопрос 3 Обзора N 2).

Для скорейшей реализации права на отсрочку арендатору следует направить арендодателю проект дополнительного соглашения к договору аренды, содержащего условия отсрочки и порядок ее предоставления. Если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение, арендатор вправе потребовать его заключения в судебном порядке (п. 1 ст. 421, п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ). По своей правовой природе дополнительное соглашение к договору также является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), поэтому в целях согласования условий дополнительного соглашения к договору аренды стороны могут провести переговоры о заключении договора (ст. 434.1 ГК РФ).

Для того, чтобы получить отсрочку во внесении арендных платежей арендатор недвижимости не обязан доказывать, что он не может использовать арендуемое имущество по причине введенных на территории региона ограничительных мер (см. вопрос 4 Обзора N 2). Достаточными условиями являются заключение договора аренды до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС и осуществление арендатором деятельности, в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса (что арендодатель может установить самостоятельно по общедоступным сведениям ЕГРЮЛ и ЕГРИП, размещенным на сайте ФНС России, без дополнительного документального подтверждения со стороны арендатора).

Арендатор не ограничен в сроках, когда он может потребовать от арендодателя заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке в уплате арендной платы. Однако, если арендатор планирует воспользоваться отсрочкой, во избежание споров и нежелательных для арендатора последствий (инициирование арендодателем расторжения договора в связи с длительной или неоднократной просрочкой в оплате аренды, предъявление требования к поручителю, списание в счет арендной платы суммы обеспечительного платежа и т. д.), целесообразно обратиться к арендодателю как можно в более короткий срок.

Можно заметить, что ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 не предусматривают исключений или особых правил для договоров аренды недвижимости, срок действия которых оканчивается в 2020 году, в том числе в период, когда на территории субъекта РФ действует режим повышенной готовности или ЧС. Учитывая, что по общему правилу окончание срока действия договора не влечет прекращение неисполненных обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ), арендодатель обязан предоставить отсрочку аренды в соответствии с Требованиями и в том случае, если окончание срока действия договора аренды приходится на 2020 год.

Внимание

Для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрены дополнительные возможности отсрочки платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (см. распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Подробнее об этом расскажем ниже. Регионам рекомендовано предусмотреть аналогичные меры поддержки. См. региональные акты в подборке материалов "Коронавирус COVID-19".

Рекомендуем:

Формы документов

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате

 

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон

 

Часть 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 году на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

По существу это правило не предоставляет каких-либо дополнительных преимуществ арендатору, так как стороны договора аренды в любом случае не ограничены в возможности менять арендную плату любое количество раз в течение года, если такое изменение происходит именно по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке (см. п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Рекомендуем:

Формы документов

Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы

 

Уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора

 

Согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона. Это правило распространяется и на аренду части недвижимой вещи (вопрос 6 Обзора N 2).

Следует отметить, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, которые установлены указами Президента РФ (Указ N 206, Указ N 239, Указ N 294).

Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. Кроме того, использование этого права не исключено и для арендаторов жилых помещений.

Однако практическое осуществление арендаторами права, предусмотренного ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, может столкнуться с определенными препятствиями. Эта норма не конкретизирует, что следует понимать под уменьшением арендной платы за период 2020 года, должен ли арендатор быть полностью освобожден от оплаты аренды за какой-то период или арендная плата подлежит уменьшению в какой-то пропорции (и, если так, то как эта пропорция рассчитывается); как арендатор может реализовать свое право - достаточно ли для этого будет одностороннего заявления или необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды; вправе ли арендатор настаивать на том, чтобы измененные условия о размере арендной платы распространялись на весь период с момента введения в субъекте РФ ограничительных мер, то есть применялись бы и к отношениям сторон, возникшим до даты изменения условий договора. Дать ответы на эти вопросы может только правоприменительная практика. На сегодняшний день Верховным Судом РФ сформулирован следующий подход: арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора N 2). То есть, исходя из этой правовой позиции, с арендодателем должно быть заключено соглашение об уменьшении арендной платы, действие которого распространяется на ранее возникшие отношения (с момента введения ограничительных мер, которые привели к невозможности использовать имущество по согласованному сторонами назначению), причем заключение такого соглашения для арендодателя обязательно (ст. 445 ГК РФ).

Вместе с тем, остается неясным, как быть в ситуации, когда стороны не согласовывали определенное назначение использования недвижимости, переданной в аренду. Представляется, что в этом случае при наличии спора между сторонами договора аренды суд будет устанавливать, мог ли арендатор использовать имущество по иному назначению, в том числе без несоразмерных затрат, необходимых для изменения вида предпринимательской деятельности с использованием арендуемой недвижимости.

Как представляется, ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не предусматривает безусловного освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за весь период, когда арендуемую недвижимость невозможно использовать в связи с ограничительными мерами, введенными на территории субъекта РФ для борьбы с угрозой коронавируса. Также из этой нормы прямо не следует, что арендная плата за 2020 год снижается автоматически лишь по заявлению арендатора и в том размере, который он пожелает.

С учетом изложенного выше, полагаем, что для реализации этого права арендатор должен обратиться к арендодателю с предложением снизить размер арендной платы. В этой связи он вправе предложить арендодателю распространить действие соглашения об уменьшении арендной платы на весь период с начала введения региональными властями в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если арендодатель откажется заключить соглашение об изменении условия договора о размере арендной платы за определенный период, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды. В этом аспекте ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ соотносится с правилами ст. 451 ГК РФ, которые позволяют изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом изменение договора возможно по решению суда, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Вместе с тем, полагаем, что правило ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не исключает применение ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон договора аренды в части, которая касается возможности расторгнуть договор. То есть ограничительные меры, введенные в 2020 году для предотвращения распространения коронавируса, предоставляют стороне ранее заключенного договора аренды - как арендатору, так и арендодателю - право потребовать расторжения договора, если исполнение договора (в том числе с учетом возможного снижения арендной платы) повлечет за собой такой ущерб для стороны, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ, см. также вопрос 8 Обзора N 1). Причем это касается аренды не только недвижимости, но и движимого имущества. Также можно заметить, что арендатор движимого имущества (например, транспортных средств), на которого не распространяется действие ст. 19 Закона N 98-ФЗ, не лишен возможности потребовать снижения размера арендной платы в 2020 году на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (ограничительными мерами, вызванными угрозой коронавируса), доказав, что для него наступили последствия, указанные в пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

 

Дополнительные меры поддержки для арендаторов федерального имущества - субъектов малого и среднего предпринимательства

 

Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (далее - Распоряжение N 670-р) предусмотрены определенные меры поддержки арендаторов федерального имущества, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты МСП), включенным в единый реестр субъектов МСП.

По договорам аренды федерального имущества, которое составляет государственную казну РФ (в том числе земельных участков) Росимущество обязано в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендатора обеспечить заключение с ним дополнительного соглашения, которое предусматривает отсрочку арендных платежей за апрель - июнь 2020 года на срок, предложенный арендатором, но не позднее 31.12.2021 (пп. "а" п. 1 Распоряжения N 670-р).

Если арендатор такого имущества осуществляет виды деятельности, которые включены в Перечень, утвержденный Постановлением N 434, в тот же срок после обращения такого арендатора в Росимущество с ним должно быть заключено заключение дополнительное соглашение, предусматривающее освобождение арендатора от уплаты арендных платежей за апрель - июнь 2020 г. Необходимые условия для освобождения от уплаты арендных платежей (должны соблюдаться одновременно):

- договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности);

- наличие документов, которые подтверждают использование соответствующего имущества для осуществления такого вида деятельности (видов деятельности) (пп. "б" п. 1 Распоряжения N 670-р).

Если договор аренды заключен в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 N 645 "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества", федеральные органы исполнительной власти обязаны обеспечить заключение подведомственными предприятиями и учреждениями в течение 3 рабочих дней со дня обращения арендатора - субъекта МСП дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон (п. "а" п. 2 Распоряжения N 670-р).

Необходимо отметить, что ч.ч. 1, 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и Постановление N 439 не исключают их применение для арендаторов федерального имущества - субъектов МСП. Поэтому такой арендатор может по своему выбору воспользоваться как правами, предоставленными ему этим нормативными актами, так и теми мерами поддержки, которые предусмотрены Распоряжением N 670-р. Очевидно, что это распоряжение предоставляет данной категории арендаторов ряд преимуществ по сравнению с теми, которыми могут воспользоваться другие категории арендаторов в условиях ухудшения экономической ситуации, вызванного распространением коронавируса, в частности:

- меры поддержки, предусмотренные Распоряжением N 670-р, касаются аренды не только недвижимости, но и любого федерального имущества;

- отсрочка в уплате арендных платежей предоставляется любым арендаторам из указанной категории, а не только тем, которые осуществляют виды деятельности, предусмотренные Постановлением N 434;

- арендаторы федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, которые осуществляют деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, полностью освобождаются от оплаты аренды за апрель - июнь 2020 г. (другие категории арендаторов, если объектом аренды является недвижимость, могут потребовать лишь уменьшения размера арендных платежей, причем механизм такого уменьшения законодательно не урегулирован, с другой стороны, для них уменьшение арендной платы не привязано к конкретному периоду времени в пределах 2020 года).

 

Прекращение обязательств по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ

 

Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (п. 1 ст. 417 ГК РФ).

На практике может возникнуть вопрос о том, применяется ли эта норма к отношениям по договору аренды в ситуации, когда арендатор не может использовать объект аренды по назначению в связи с принятыми в 2020 году органами государственной власти субъектов РФ ограничительными мерами, учитывая, что она относится и к договорным обязательствам (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).

В судебной практике существует мнение, согласно которому в ст. 417 ГК РФ имеются в виду акты, устанавливающие запрет или ограничение на осуществление действий, выступающих в качестве предмета исполнения, либо лишающие субъекта права на осуществление таких действий (см. справку СК по гражданским делам Саратовского областного суда по результатам изучения судебной практики по вопросам применения отдельных положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств (глава 26) за период 2016-2017 гг., раздел "Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 417 ГК РФ)"). С этой точки зрения представляется, что временная невозможность для арендатора использовать арендуемое имущество, связанная с введением на территории региона в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС, сама по себе не прекращает обязательства по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ. Этот вывод можно обосновать и тем, что, исходя из норм ст. 19 Закона N 98-ФЗ, отношения аренды между сторонами сохраняются, арендатор лишь вправе требовать отсрочки в оплате аренды или уменьшения размера арендной платы.

Тем не менее, на наш взгляд, в отдельных случаях обязательства по договору аренды в связи с ограничительными мерами, принятыми в 2020 года для борьбы с угрозой коронавирусной инфекции, могут прекратиться невозможностью исполнения на основании ст. 417 ГК РФ. Например, такое может иметь место в случае, когда региональные власти запретили проведение массовых мероприятий в марте - апреле 2020 года, а здание или помещение в соответствии с договором было арендовано с целью проведения таких мероприятий именно в этот период. Аналогичный вывод следует из правовой позиции, изложенной в вопросе 7 упомянутого выше Обзора N 1: если объективная невозможность исполнения обязательства (полная или частичная), вызванная обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, и (или) принятием актов органов государственной власти или местного самоуправления, имеет постоянный (неустранимый) характер, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании ст.ст. 416 и 417 ГК РФ.

 

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

______________________________

*(1) См., например, п. 17.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности".

*(2) См. пп. "н" п. 3 ст. 15 Закона РФ от 07.07.1993 N 5340-1 "О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации".

*(3) См. ст.ст. 111, 112 ТК РФ, постановление Правительства РФ от 10.07.2019 N 875.