Методические основы оценки городских земель (А.П.Ромм, "Аудиторские ведомости", N 3, март 1999 г.)

Методические основы оценки городских земель


Представляется вторая статья из серии взаимосвязанных публикаций, посвященных оценке городских земель как неотъемлемой части оценки недвижимости, излагаемых с единых методических позиций и имеющих большое значение в аудиторской деятельности. В первой статье "Основные принципы оценки городских земель" ("Аудиторские ведомости" N 12, 1998 г.) были рассмотрены цели и место оценки городских земель в практике аудита, понятие земельного кадастра, два подхода к оценке недвижимости раздельный и нераздельный, понятия стоимости земли и базовых функций, цели и виды оценки земли, требования к оценке земли и современная российская практика оценки городских земель.

В предшествующей статье вопросы оценки земель рассматривались в достаточно общем виде. Целью настоящей статьи является более конкретное обсуждение методов оценки, требующее двух оговорок.

Первая связана с территориальным уровнем объекта оценки. Можно выделить два наиболее общих уровня территориальных объектов, обладающих своими особенностями и требующих применения соответствующих методов оценки, уровень города и уровень региона (области, автономной республики), т.е. внегородской уровень. В данной статье мы ограничимся уровнем города. Это связано с тем, что город представляет собой более простой объект анализа, чем регион, и разработки методов оценки для городских земель продвинуты значительно дальше, чем для региональных земель. В то же время основные принципы, базовые понятия и методические подходы оценки городских земель могут способствовать правильному пониманию подходов к оценке региональных земель.

Вторая оговорка связана с характером изложения материала. В настоящее время в отечественной практике оценки городских земель используются методы, существенно различающиеся как в сущности, так и в деталях. Для того чтобы аудитор был готов к разбору результатов оценки в широком спектре методических подходов, нужна достаточно общая схема, в которой каждый из подходов мог бы занять свое место и с позиций которой были бы видны их достоинства и недостатки, а также мера их влияния на результаты оценки.

В качестве такой общей схемы мы принимаем идеологию двух наиболее продвинутых разработок по методике оценки городских земель, основанных на градостроительном подходе к оценке: разработки московского АООТ "Городской кадастр" и разработки петербургского АОЗТ "Перспектива", весьма близкой к московской по принципиальным позициям.


Иерархический принцип оценки городских земель


Центральным понятием в оценке земель является понятие местоположения. Оценщики любят повторять шутку, что в оценке земель существует три главных фактора - местоположение, местоположение и местоположение. Речь идет о местоположении района в городе, местоположении квартала в районе и местоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще и местоположение города в регионе и местоположение региона в стране; два последних уровня формируют региональную и федеральную ренту города.

Оцениваемая стоимость земельного участка рассматривается как потенциальный рентный доход, доставляемый преимуществами данного участка по сравнению с наихудшим участком. Эти преимущества создаются как локальными характеристиками участка, так и факторами его местоположения в городе. Под влиянием характеристик местоположения формируются взаимодействия функции, размещенной на участке (торговля, жилье, производство, бизнес и др.), с одной стороны, с территорией и, с другой стороны, со всеми остальными функциональным элементами города. От характеристик этих взаимодействий зависит рентабельность данной функции на данном участке. При этом во внимание принимаются все аспекты взаимодействий: удорожание строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, связи населения города с местами приложения труда, объектами культбыта и местами отдыха, условия транспортных сообщений в городе (характеристика улично-дорожной сети, система препятствий для движения - рек, железных дорог, расчлененного рельефа и др., система общественного транспорта), местоположение источников экологических загрязнений и т.д. Например, в результате таких взаимодействий формируются большие потоки населения на центральных улицах города и на транспортных узлах, что создает благоприятные условия для размещения на близлежащих участках функций торговли, общественного питания, банков и др. Таким образом, на стоимость конкретного участка в любом месте города влияет вся функционально-планировочная структура города, и ее учет, как можно более адекватный и точный, необходим для оценки стоимости данного участка. Отсюда следует также, что проблема стоимости участка может обсуждаться только в связи с той функцией, с позиций которой ведется оценка стоимости.

Факторы местоположения квартала в городе (факторы макроположения) существенно отличаются от факторов местоположения участка в квартале (факторов мезоположения и факторов микроположения) в том отношении, что первые могут быть перечислены и названы заранее, смоделированы средствами методического обеспечения и подвергнуты одноразовому компьютерному расчету, результаты которого могут быть использованы для всех кварталов города, а вторые существенно индивидуальны, в известной мере уникальны, с трудом поддаются учету и формализации. Эти обстоятельства побуждают оценщиков к построению двухуровневой схемы оценки, включающей уровень массовой оценки и уровень индивидуальной оценки. Уровень массовой оценки является наиболее важным, его вклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Оценка территории квартала, полученная в рамках расчета массовой оценки, принимается в качестве базовой оценки земель квартала. Индивидуальная оценка земельного участка состоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микроположения, таких, как размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающим улицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т.д. Корректировка осуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в виде повышающих и понижающих коэффициентов.

Таким образом, в методическом отношении наибольший интерес представляет массовая оценка всей территории города или крупной его части, процедурно предшествующая индивидуальной оценке и осуществляемая с помощью тех средств, которыми располагает коллектив специалистов, выполняющий массовую оценку. Индивидуальная оценка должна проводиться после и на основе массовой оценки. В ней принимает участие большое число оценщиков, выполняющих оценочные работы по каждому земельному участку в отдельности (в крупном городе таких участков десятки тысяч).

Анализ результатов массовой оценки является наиболее сложной и важной частью работы аудитора. Определение общегородских факторов, влияющих на стоимость земель квартала, понимание общего характера дифференциации стоимости под воздействием этих факторов, взаимное сопоставление величин представленной оценки в различных частях городской территории дают ключ к выводу о правдоподобности или противоречивости результатов оценки. В некоторых случаях массовая оценка ведется не по кварталам, а по группам кварталов, соответственно результат оценки получается более грубым.


Факторы массовой оценки городских земель


В массовой оценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с позиций различных видов функционального использования:

локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д. Так, низкая несущая способность грунтов влечет за собой удорожание строительства для всех функций, но в разной степени: для многоэтажной застройки в большей степени, чем для одноэтажной, и как следствие - снижает стоимость земель;

экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Так, загрязненность воздуха в конкретном квартале наносит больший ущерб жилью и тем более больнице, чем промышленному производству, и как следствие - снижает стоимость земель;

факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования. Например, отчуждение земель из-под сельскохозяйственного использования (скажем, пашни) связано с соответствующими затратами, выливающимися в удорожание строительства для любого вида использования и в снижение стоимости земель;

коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки. Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратами времени людей на передвижение к местам приложения труда, объектам культбыта и т.д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий;

инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижает предстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает тем самым стоимость земель с позиций этих функций;

факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилой застройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.

Доминирующую роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.


Градостроительная и рентная оценки


Оценка стоимости городских земель необходима как для градостроительного проектирования, так и для земельного кадастра. И хотя оценки для этих целей обладают определенными особенностями, речь идет об оценке одного и того же явления и факторов, ее определяющих, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой. Это название неточно. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в стоимостной форме.

Сходство градостроительной и земельно-кадастровой оценок состоит в том, что в обоих случаях оценивается функциональная стоимость городских земель, определяемая указанными факторами и возможностью единого методического подхода. Главное различие заключается в том, что градостроительная оценка ведется с позиций предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Это означает, что земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.

Указанное обстоятельство было использовано для разработки необходимых методических и инструментальных средств, опирающихся на результаты, полученные в свое время в ЦНИИП градостроительства в рамках Пакета прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий (ППП ФЗГ)*(1). Современная версия разработки Программно-методического комплекса (ПМК) LandUse ориентирована на широкий круг задач, связанных с городским землепользованием, и включает средства работы в двух взаимосвязанных направлениях: проектно-градостроительном и земельно-кадастровом, в частности средства для вычисления градостроительной и земельно-кадастровой оценок территории*(2).

По условиям транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.

Рельеф стоимости городских территорий, непосредственно связанный с условиями сообщений и оцениваемый с градостроительной (затратной) позиции, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами.

С земельно-кадастровой (рентной) позиции рельеф стоимости в принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие в радиальном направлении от главной вершины, причем их высота зависит от скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие, как торговые центры, ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основным магистралям, образуют местные вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Такую же роль играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные от радиальных магистралей, характеризуются тальвегами и долинными понижениями рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей, полос отвода железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.

Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевой отметке. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через городскую черту (точнее, за границу инженерно освоенных территорий) сопровождается резким падением стоимости земли, для условий Москвы примерно в 5-7 раз.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также оказывают на рельеф стоимостей свое влияние в направлении понижения (плохие инженерно-геологические условия или плохая экологическая ситуация) или повышения (высокий престиж района, как, например, района Рублевского шоссе в Москве).


Основные принципы градостроительной и рентной оценки территории


Градостроительная оценка территории, основанная на математическом моделировании факторов, определяющих стоимость земель, строится на следующих принципах.

1. Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется*(3).

2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.). Эти факторы определяют условия функционирования данной деятельности в городской среде с учетом трудовых и культурно-бытовых связей населения, формирования потоков населения на городских улицах, в транспортных узлах, в зонах концентрации объектов сферы услуг и в фокусах тяготения (общегородских и локальных) и в зависимости от местоположения по отношению к этим функционально значимым элементам городского организма предопределяют меру рентабельности размещения функции в данном месте. Так, размещение предприятия торговли или общепита в непосредственной близости от места сгущения потоков или фокуса концентрации населения является важнейшей предпосылкой высокого оборота и высоких доходов предприятия, а для инвестиций в многоквартирное жилье существенно расположение квартала по отношению к остановкам скоростного транспорта (например, к станциям метро), обеспечивающее хорошую доступность ко всем местам приложения труда и объектам культбыта в городе и тем самым привлекающее потенциальных покупателей и арендаторов квартир.

3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальную сложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректного математического моделирования и компьютерных расчетов по специально разработанным программам. Второе: любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.

4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале*(4), коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./кв.м). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т.д. В поперечном сечении города рельеф градостроительной оценки выглядит как чаша с понижениями в местах скоростных магистралей и локальных фокусов тяготения.

5. Кадастровая оценка городских земель представляет собой их оценку в терминах потенциального рентного дохода и формируется путем серии рентных преобразований матрицы градостроительной оценки территории. Рента есть стоимостное выражение выгод, доставляемых локальными характеристиками и местоположением данного квартала по сравнению с наихудшим кварталом. Максимум ренты соответствует тому кварталу, в котором градостроительная оценка (совокупные затраты и потери) наименьшая, а минимум ренты - тому кварталу, в котором градостроительная оценка наибольшая. Таким образом, первым преобразованием является построение рельефа, обратного рельефу градостроительной оценки: чаша переворачивается дном кверху и превращается в гору, долинные понижения превращаются в хребты и наоборот. Другие преобразования связаны с масштабированием оценки, учетом фоновой величины региональной и федеральной ренты и учетом фактора престижа и репутации городских районов. Вычислительная реализация этих преобразований и сопутствующих сервисных функций (картографического представления вектор-столбцов матрицы оценки, соответствующих оценке территории с позиций различных базовых функций) реализована в ПМК LandUse (АООТ "Городской кадастр").

6. Данные по существующей функционально-планировочной структуре города могут быть использованы для оценки, используемой в целях налогообложения, и установления ставок арендных платежей (предплановая оценка). Если осуществляется оценка инвестиционных предложений или оценка существующего бизнеса, то необходимо принимать во внимание перспективные проектные разработки и прогнозы сроков ввода в действие объектов текущего строительства (постплановая оценка). Оба вида оценки осуществляются в рамках одного расчета в ПМК LandUse.

7. Кадастровая оценка включает три иерархических уровня представления: уровень (блок) оценки земельных участков, уровень (блок) оценки кварталов и уровень (блок) территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется в направлении укрупнения, генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Оценка земель квартала является базой для расчетов стоимости земель его участков, осуществляемых с учетом факторов микроположения этих участков, таких, как расположение на периферии квартала или в глубине, ближайшее соседство и т.д.


Сравнительный обзор подходов к оценке городских земель


Анализ методов оценки земель неразрывно связан с определением целей и видов оценки. Значительную роль играет дифференциация оценки на индивидуальную и массовую (кадастровую).

Индивидуальная оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оценки она может проводиться исходя из ситуации (т.е. при существующем функциональном использовании участка и в существующей функционально-планировочной ситуации) или с учетом перспективы. Оценка в реальной ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аренды. Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия. Варианты решения рассматриваются в контексте прогнозируемых изменений общегородской и локальной функционально-планировочной ситуации исходя из проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки района, а также ожидаемых сроков завершения строительства крупных объектов, таких, как новые участки и станции метрополитена, крупные жилые массивы, объекты торговли и т.д. При индивидуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются соответствующие методы, такие, как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и др.*(5) При индивидуальной оценке, исходящей из учета перспективы, используются доходный метод и сопутствующая ему совокупность дисконтных расчетов, а также метод аналогов, используемый в обоих случаях. В свою очередь метод аналогов предполагает тщательный учет факторов микроположения земельного участка: его размера, конфигурации, местоположения в квартале, ближайшего соседства и т.д., существенно важных с точки зрения функции, под которую используется или предполагается использовать данный участок*(6). Рассматриваемая функция имеет специфический, индивидуальный характер и описывается более подробно, чем базовая функция, к которой она относится. Например, базовая функция "Общественное питание" может в конкретной ситуации реализоваться как ресторан национальной кухни на 10 столиков. Наиболее трудным при использовании метода аналогов является учет факторов макроположения, т.е. местоположения данного квартала в городе. Для учета влияния этих факторов на стоимость городских земель должны использоваться специальные методические и инструментальные средства, основанные на математическом моделировании факторов макроположения и соответствующих компьютерных программах, разрабатываемых для осуществления массовой поквартальной оценки городских земель. Стоимость земли участка определяется на базе стоимости земель квартала путем ее корректировки с учетом факторов микроположения.

Массовая оценка городских земель проводится обычно в кадастровых целях, при создании в городе системы земельного кадастра, включающего две основные подсистемы: подсистему учета и регистрации и подсистему оценки городских земель. Система кадастровой оценки городских земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка - основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы для расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Поучастковая оценка - нижний уровень, формируемый на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный для информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. Территориально-экономическое зонирование - верхний уровень, имеющий наглядный, обзорный характер и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгосрочные или поисковые решения.

Налогообложение, являясь главным побудительным мотивом создания земельных кадастров, - не единственная цель оценки земель. В современном обществе массовая оценка земель используется также для:

информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Первый в отечественной практике опыт массовой оценки городских земель был осуществлен во второй половине 1980-х годов в Москве. Была разработана схема экономического зонирования территории города, включавшая 5 кольцевых зон, повторенная затем с некоторыми модификациями в некоторых других городах. Для каждой зоны устанавливались ставки налогообложения и арендных платежей. В методическом отношении оценка основывалась на экспертных оценках и выполнялась вручную в табличной форме. В дальнейшем московская схема получила развитие в направлении разукрупнения путем деления кольцевых зон на более мелкие зоны с учетом естественных границ (рек, водохранилищ, железных дорог, крупных транспортных магистралей и т.д.) и крупных функциональных зон (жилых и промышленных). Эта схема действует и поныне. В целом она верная: в ней отражено закономерное падение стоимости земель от центра к периферии и до известной степени учтено различие между районами благоприятными и неблагоприятными в экологическом отношении. Тем не менее этого недостаточно, так как схема слишком груба, не отражает реальной сложности функционально-планировочной структуры города и содержит многочисленные несоответствия и противоречия. Сыграв свою положительную роль на первом этапе рыночных реформ, она должна уступить место полноценной поквартальной оценке городских земель, основанной на математическом моделировании и компьютерных расчетах.

В начале 1990-х годов в ряде российских городов были проведены оценочные работы по методикам, отличным от схемы, использовавшейся в Москве. Одно из направлений опиралось на опыт ряда американских оценщиков (Дж.К.Эккерта, Г.Харрисона и Дж.Фридмана), работы которых были переведены на русский язык, приобрели широкую известность и послужили основой программ обучения отечественных специалистов по всем направлениям оценки, в том числе и по оценке городских земель.

Российские последователи американской школы оценки полагаются главным образом на анализ статистики продаж недвижимости и определяют стоимость земли как разность между стоимостью недвижимости и стоимостью зданий и сооружений (это называется "остаточным принципом" в оценке земли). Такой подход по существу означает отказ от прямого анализа факторов и механизмов формирования стоимости городских земель. Центр тяжести оценочной работы переносится на поиск и анализ рыночных аналогов оцениваемой недвижимости. В этом его уязвимое место, поскольку подбираемые аналоги никогда не могут быть идентичны оригиналу как в отношении зданий и сооружений, так и в отношении земли. Это хорошо осознают и сами авторы подхода. "Местоположение все еще играет первостепенную роль в определении стоимости землевладений, но отражать это влияние в моделях стало гораздо сложнее. Стоимость земельных участков, по физическим параметрам очень похожих, может сильно отличаться, даже когда эти участки расположены в нескольких кварталах друг от друга, не говоря уж о расстоянии в несколько миль. В большинстве городских районов на стоимость земельных участков совокупно воздействуют несколько факторов, и такое воздействие, как правило, нелинейно"*(7). С известными оговорками можно считать оправданным применение этого подхода в практике оценки в странах с нормально функционирующей рыночной экономикой и многолетней статистикой продаж недвижимости. В сегодняшних российских условиях применимость его ограничена оценкой многоквартирного массового жилья предпочтительно в сочетании с другими методами оценки. В то же время анализ статистики продаж является незаменимым средством калибровки для методик, основанных на математических моделях оценки земли.

Другие методы, появившиеся в отечественной практике в 1990-е годы, при всем их различии едины в главном: в них напрямую анализируются факторы, влияющие на стоимость земель, и предлагаются подходы и средства учета этих факторов.

Поскольку транспортная доступность является важнейшим из факторов, подлежащих учету, она так или иначе присутствует во всех методических подходах. В упрощенных методиках, которые строятся не на модельно-расчетных основаниях, а на базе опыта и интуиции оценщика и выполняются вручную, представления о транспортной доступности ограничиваются расстоянием оцениваемого территориального элемента до центра города, измеряемым к тому же "по воздуху", что ведет к серьезным искажениям реальности. Поневоле число оцениваемых территориальных элементов невелико (несколько десятков), а их размеры слишком велики (несколько квадратных километров), это лишь усугубляет ошибки оценки. В продвинутых методиках транспортная доступность трактуется как доступность от каждого оцениваемого элемента (обычно квартала) до всех функционально-планировочных элементов городской структуры - всех районов жилья, всех мест приложения труда, крупных объектов торговли и сферы услуг, мест отдыха, транспортных узлов и т.д. При этом учитываются не расстояния, а затраты времени на передвижения по реальной транспортной сети с учетом скоростных характеристик ее элементов и видов транспорта, а также характеристики интенсивности внутригородских функциональных связей.

В упрощенных методиках многие локальные характеристики оцениваемых земель не учитываются. Зачастую вовсе не принимаются в расчет или учитываются на качественном уровне (в терминах "благоприятно - неблагоприятно"), физико-географические и инженерно-геологические характеристики территории, существенно влияющие на стоимость земель. В продвинутых методиках их адекватный учет является важным элементом моделей и расчетов.

Большинство используемых методик осуществляют сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку земель, в балльной форме, с помощью взвешивающих и поправочных коэффициентов. Основной недостаток такого подхода - его субъективность, поскольку приписывание факторам оценки тех или иных баллов основано на экспертных представлениях авторов. Разумеется, не существует методик, полностью свободных от экспертных оценок и представлений, но сведение их роли в расчетах к минимуму, уменьшение числа параметров, оцениваемых экспертно, весьма желательно. Это возможно, если взвешивание факторов ведется в наиболее естественной и объективной форме - стоимостной, так как деньги - единственный всеобщий эквивалент.

Как уже отмечалось, оценка должна вестись с точки зрения тех функций, под которые возможно использование оцениваемого территориального элемента. Однако далеко не во всех методиках это требование выполняется. Так, в действующей схеме территориально-экономического зонирования Москвы оценка ведется безадресно, вне связи с каким-либо видом возможного использования территории. В то же время есть методики, в которых это требование выполняется будучи положено в основу методического подхода.

В некоторых случаях к числу наиболее существенных для оценки факторов относят предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше стоимость земли. Такой подход таит в себе серьезные проблемы и противоречия. Во-первых, прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые ему требуются для обеспечения его деятельности. Есть и другие серьезные трудности. Разрешение их некоторые видят в расчете зон влияния линейных и узловых элементов инженерных сетей. Этот путь, однако, мало перспективен из-за своей чрезвычайной трудоемкости и дороговизны. Еще важнее то, что он неверен принципиально.

Инженерная инфраструктура является одним из элементов системы жизнеобеспечения города. Город - единственный хозяин всей инженерной инфраструктуры, ему принадлежат все городские инженерные сети, он осуществляет их эксплуатацию и ремонт, планирует и осуществляет их развитие и несет ответственность за поддержание их в рабочем состоянии и за обеспечение всех жителей и мест приложения труда всеми видами инженерного благоустройства. С этих позиций принадлежность той или иной территории к зоне влияния отдельных элементов инженерных сетей не имеет отношения к стоимости земель. Для землепользователя существенно только то, чтобы все виды инженерного обеспечения исправно работали. Сказанное относится в равной мере и к транспортным сетям.

Разумный и адекватный подход к учету предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру состоит в том, что они рассматриваются как коммунальные системы жизнеобеспечения, являющиеся общим достоянием субъектов жизнедеятельности города и обеспечивающие их потребности. Исходя из этого общая стоимость инженерной и транспортной инфраструктуры равномерно распределяется на все городские территории. Такой подход дает следующие преимущества:

отпадает необходимость решения трудной и сомнительной задачи определения зон влияния элементов транспортной и инженерной систем;

многократно сокращаются трудозатраты на работы по учету влияния этих систем на оценку городских земель;

стоимость этих систем, равномерно распределенная по территории и отнесенная к 1 кв. м земли, дает нижнюю границу оценки земли в периферийных городских районах, находящихся в условиях наихудшей транспортной доступности, и фоновую величину оценки на всех территориях;

устанавливаются правильные и естественные взаимоотношения города и инвестора, при которых город, осуществляя полный суверенитет над транспортной и инженерной системами, принимает все решения и осуществляет их развитие как цельных, неделимых, взаимосвязанных систем, относит их стоимость к земле путем равномерного ее распределения по территории и возвращает себе свои вложения при продаже земли или сдаче ее в аренду.

С учетом сказанного методы оценки городских земель можно классифицировать по следующим основаниям:

1) нераздельная или раздельная оценка;

2) массовая или индивидуальная оценка;

3) оценка по существующему положению или оценка с учетом перспективы.

Укрупненная классификация методов представлена в таблице.


Нераздельная оценка Раздельная оценка
массовая
оценка
индивидуальная
оценка
массовая оценка индивидуальная оценка
    по существу-
ющему поло-
жению
на
перспективу
по существу-
ющему поло-
жению
на
перспективу
Анализ
статистики
продаж
недвижимости
метод
остатка для
земли
Группа взаи-
мосвязанных
методов:
1. Метод
сопоставимых
продаж
недвижимости.
2. Затратный
метод.
3. Доходный
метод
(совокупность
дисконтных
методов)
1.Экспертные
методы.
2.Градострои
-тельный
подход,
методы
математичес-
кого
моделирова-
ния
Градострои-
тельный
подход,
методы
математичес-
кого
моделирова-
ния
1. Метод
сопоставимых
продаж
участков.
2. Уточнение
покварталь-
ной оценки,
полученной
на основании
расчетов
методами
градострои-
тельного
подхода
Уточнение
покварталь-
ной оценки,
полученной
на основании
расчетов
методами
градострои-
тельного
подхода

Оценка по существующему положению может использоваться для установления ставок налогообложения, арендных платежей и оценки мелких бизнесов. Оценка с учетом перспективы может использоваться для разработки инвестиционных проектов, крупных бизнесов и при принятии крупномасштабных решений городского развития.

В заключение перечислим требования, которым должны удовлетворять методы оценки городских земель:

оценка городских земель проводится по всем базовым функциям, список которых должен быть специально оговорен и обоснован;

учитываются все существенные факторы, локализационные и коммуникационные, перечень которых в конкретной городской ситуации должен быть аргументирован;

применяются инструментальные средства, обеспечивающие адекватность учета всех факторов, в частности средства учета влияния всех элементов функционально-планировочной ситуации на оценку каждого территориального элемента;

при использовании методики балльных оценок обосновываются конкретные значения балльных пофакторных оценок и коэффициентов, используемых для сводной оценки;

в отчете об оценке представляются методы расчета и все существенные шаги процесса расчета.

Какие бы методы массовой оценки ни использовались, последним и наиболее сильным аргументом для аудитора в пользу их приемлемости является сама оценка территориальных элементов, которая должна удовлетворять всем требованиям внутренней логики, взаимной непротиворечивости конкретных значений и наличия убедительных средств объяснения и защиты результатов во всех их деталях.


А.П.Ромм,

руководитель Центра аналитических исследований и разработок

АООТ "Городской кадастр" (Москва)



------------------------------

*(1) Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. М., Стройиздат, 1989.

*(2) Ромм А.П. Программное обеспечение комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий. - "Вопросы оценки" N 1, 1998.

*(3) Виды использования, с позиций которых оценивается стоимость городских земель, называются базовыми функциями (см.: Основные принципы оценки городских земель ("Аудиторские ведомости" N 12, 1998).

*(4) Имеется в виду удорожание строительных затрат в данном месте по сравнению со строительством в идеальных условиях в смысле рельефа, грунтовых вод, сейсмики, внутриквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры и других локализационных факторов.

*(5) Организация оценки и налогообложения недвижимости. Под ред. Дж. К. Эккерта. Пер. с англ. М., "Стар Интер", 1997.

*(6) Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. РИО Мособлупрполиграфиздата. М., 1994.

*(7) Организация оценки и налогообложения недвижимости. Под ред. Дж. К. Эккерта. Пер. с англ. М., "Стар Интер", 1997.


Журнал "Аудиторские ведомости"


Учредители: Аудиторская палата России, Министерство финансов РФ, Центральный банк РФ

Международный еженедельник "Финансовая газета"

Издатель: Международный еженедельник "Финансовая газета"

Журнал зарегистрирован в Комитете Российской Федерации по печати 31 января 1997 г.

Свидетельство о регистрации N 015676

Адрес редакции: 103006, Москва, ул. Ткацкая, 17а


Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение