Кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 07 февраля 2012 г. по делу N 33-428

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

Председательствующего: Малькова А.Г.,

судей: Холиковой Е.ВА, Штейнле А.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 09 декабря 2011 года, принятого по иску Лямина Дмитрия Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений N 1,2, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: "1", возложении обязанности по проведению государственной регистрации указанного договора аренды.

Заслушав доклад судьи Малькова А.Г., объяснения участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 09 декабря 2011 года исковые требования Лямина Д.А. удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области просит отменить решение суда, указывая на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласноп.5 ст. 131 ГК РФ,п.5 ст.2,п.3 ст.20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотреноглавой 25 ГПК РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены вст.20 Закона о государственной регистрации, согласноабзацу 4 п.1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силуст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество.

Согласноп.п. 2,4 ст. 36 Ж.К РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названнымКодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Правовой режим общей долевой собственности установленглавой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии сост.ст. 246,247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Суд установил, что Лямин Д.А. является собственником магазина непродовольственных товаров, общей площадью 85,8 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: "1" на основании договора купли-продажи, заключенному с Самсоновым М.В. 22.12.2008 г.

В период с 05 сентября по 16 октября 2009 г. по инициативе истца было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: "1".

Согласно п. 4 протокола общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, от 22.10.2009 г., Лямину Д.А. предоставляются в аренду сроком на 29 лет нежилые помещения N 1,2, расположенные в подвале вышеуказанного дома.

02.03.2010 г. между собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: "1" в лице Карпеченкова И.Н. с одной стороны, и Ляминым Д.А., за которого по доверенности действует Лямина Р.А., заключен договор аренды нежилых помещений - N 1, общей площадью 153.2 кв.м., и N 2, общей площадью 147,9 кв.м., расположенных в подвале указанного дома, сроком на 29 лет с оплатой 40 руб. за один квадратный метр в месяц.

01.12.2010 г. указанное имущество вместе с ключами передано истцу (арендатору) по акту приема-передачи нежилого помещения.

10.03.2010 г. представитель Лямина Д.А. - Лямина Р.А. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

В государственной регистрации было отказано. В обоснование данного решения указаны следующие причины: непредставление документов свидетельствующих о том, что права всех собственников многоквартирного дома зарегистрированы в ЕГРП; Лямин Р.А. является собственником общего имущества в многоквартирном доме (арендодатель не может выступать арендатором); представленные протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от одной и той же даты различны по содержанию; решение общего собрания собственников подписано неуполномоченным лицом; не представлено согласие органов опеки и попечительства (со ссылкой на ст. 37 ГК РФ) (т.1л.д.14).

Разрешая дело, суд правильно указал на то, что оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации является неправомерным

Институт государственной регистрации прав на недвижимость до 1999 года на территории Смоленской области отсутствовал, следовательно, возникшее в силу закона право собственности не подлежало государственной регистрации.Статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" подтверждено, что до введения в действие Федеральногозакона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" существовал лишь порядок регистрации недвижимости и сделок с ней.Статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что "права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей".

Из протокола общего собрания следует, что в нем участвовали собственники помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе представитель собственника муниципального имущества ( 84,18%), которые приняли решение предоставить в аренду принадлежащие им нежилые помещения дома и получать за использование их имущества арендную плату ( доход).

Также, из положений жилищного и гражданского законодательства РФ не следует запрет на передачу участниками долевой собственности по соглашению между ними одному из участников в аренду имущества (его части), находящегося в общей долевой собственности. Следовательно, применительно к установленным обстоятельствам дела Лямин Д.А. правомочен выступать арендатором общего имущества дома.

Кроме того, суд пришел к правильном у выводу о том, что решение общего собрания собственников жилья подписано уполномоченным на совершение этого действия лицом (т.1 л.д.26, 26)

Верным является и мнение суда о безосновательности требования у Лямина Д.А. согласия органа опеки и попечительства.

Поскольку передача в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе несовершеннолетних) осуществляется через решение общего собрания, необходимо учитывать специальные нормы права, регулирующие порядок проведения общего собрания с разрешением вопросов на нем.

В соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

От имени несовершеннолетних (до 18 лет) голосуют их родители, поскольку в силу закона (ст. 64 Семейного кодекса РФ) являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

Таким образом, суд решение суда не противоречит нормам права и вопреки доводам жалобы постановлено без нарушений норм процессуального права, которые могли бы или привели к неправильному разрешению дела.

Другие доводы жалобы не содержат ссылок на неисследованные судом обстоятельства, выражают лишь несогласие с ним, а поэтому по изложенным выше обстоятельствам не могут повлечь отмену судебного решения.

Руководствуясь ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 09 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Росреестра по Смоленской области- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: