Кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 31 января 2012 г. по делу N 33-297

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего судьи Руденко Н.В.,

судей: Гузенковой Н.В., Ивановой М.Ю.,

при секретаре Горчаковой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Ильиной Р.Г. на решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года.

Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя истца Ильиной Р.Г. -Орловой Г.С., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Ильина Р.Г., уточнив требования, обратилась в суд с иском к Черненковой Н.В., ООО "Цунами", ООО "Цейлон" о применении последствий недействительности ничтожной сделки от 25 марта 2010 года о передаче недвижимого имущества в уставный капитал Общества, о понуждении к заключению основного договора купли-продажи 1/10 доли земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 2160 002 кв.м., на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.04.2007 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года.

Заявленные требования Ильина Р.Г. мотивировала тем, что на основании предварительного договора от 09.04.2007 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года, заключенных между ней и ответчиком Черненковой Н.В., последняя приняла обязательства после получения свидетельства о праве собственности на спорный земельный участок, но не позднее 31 декабря 2010 года заключить основной договор купли-продажи доли указанного недвижимого имущества на предусмотренных названными сделками условиях. 26.11.2007г. в связи с получением Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок истицей было направлено предложение о заключении основного договора, на которое был получен ответ о невозможности совершения сделки ввиду ареста предмета договора. В настоящее время арест снят, однако Черненкова Н.В. от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. Кроме того, 25 марта 2010 года ответчица внесла спорный объект недвижимого имущества в уставный капитал ООО "Цунами", которое в последствии передало его в счет доли в уставном капитале ООО "Цейлон".

Ответчик Черненкова Н.В. предъявила встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка незаключенным, указав, что при его подписании сторонами не было согласовано условие о предмете сделки, поскольку земельный участок не прошел установленный законодательством кадастровый учет. Денежные средства были получены продавцом не в счет продажи земельного участка, а в счет земельной доли, которая предстояла выделению в будущем. Считает, что предварительный договор от 09.04.2007 года не соответствует требованиям ст.ст.6, 37 ЗК РФ, ст.ст.429, 432, 554 ГК РФ, в силу чего является ничтожной сделкой по основаниям ст.ст.167, 168 ГК РФ. Его ничтожность влечет и недействительность дополнительного соглашения. Кроме того, спорный земельный участок 25.03.2010 года был передан в уставный капитал ООО "Цунами", которое является добросовестным приобретателем. В последствии ООО "Цунами" передало его в собственность ООО "Цейлон".

В судебном заседании представители истца Ильиной Р.Г. - Орлова Г.С. и Теряев Ю.А. первоначальные требования поддержали, встречный иск не признали, ссылаясь на соответствие условий предварительного договора обязательным требованиям закона и на согласование сторонами сделки всех существенных условий. Также сослались на недобросовестность ООО "Цунами" и ООО "Цейлон" при приобретении спорного объекта недвижимости.

Представитель ответчика Черненковой Н.В.- Путенков Р.И. требования Ильиной Р.Г. не признал, встречное исковое заявление поддержал, указав, что действовал добросовестно, поскольку не знал о предварительном договоре купли-продажи земельного участка, заключенном с истицей.

Представитель ответчиков по первоначальному иску ООО "Цейлон" и ООО "Цунами" - Гитин А.А. иск Ильиной Р.Г. не признал, ссылаясь не неосведомленность о предварительных договорах купли-продажи спорного земельного участка, на добросовестность данных хозяйственных обществ в сделках по внесению земельных участков в уставный капитал.

Обжалуемым решением от 04 октября 2011 года в удовлетворении заявленных Ильиной Р.Г. требований отказано. Предварительный договор купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2007 года признан незаключенным.

В кассационной жалобе Ильина Р.Г., от имени которой по доверенности действует Орлова Г.С., просит названное решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на несоответствие изложенных в нем выводов установленным по делу обстоятельствам, нарушение судом норм процессуального права.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных Ильиной Р.Г. требований, суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2007 года сведений о границах отчуждаемого земельного участка, подлежащего передаче по сделке, пришел к выводу, что сторонами указанной сделки в нарушении п.1 ст.432 ГК РФ не было согласовано условие о её предмете, поскольку в нарушение требований ч.2 ст.6 и ст.11.1 ЗК РФ границы спорного земельного участка не были определены в установленном порядке. Указанное обстоятельство является, по мнению суда, основанием для признания предварительного договора незаключенным.

Однако с изложенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также на неправильном применении норм материального права.

В соответствии сост.429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии состатьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласнопункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как усматривается из материалов дела, в обоснование исковых требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли спорного земельного участка Ильиной Р.Г. были представлены суду: предварительный договор купли-продажи, заключенный с Черненковой Н.В. 09.04.2007 года, и дополнительное соглашение к нему от 18.09.2007 (л.д.6,7).

Из содержания пункта 1.1 предварительного договора от 09.04.2007 года усматривается, что Черненкова Н.В. (Продавец) приняла на себя обязательство в будущем передать в собственность Ильиной Р.Г. (Покупателю), а последняя - обязательство принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок, выделенный в счет принадлежащих Продавцу 2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 42340000 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., далее - земельная доля. Стоимость земельного участка определена в 80000 руб. (п.2.1), срок заключения основного договора - не позднее 31 декабря 2010 года (п.3.1).

18.09.2007 года между Черненковой Р.Г. и Ильиной Р.Г. заключено дополнительное соглашение к вышеназванному предварительному договору купли-продажи, которым внесены изменения в содержания последнего. Так, предметом подлежащего заключению в будущем договора купли-продажи определена 1/10 доля земельного участка площадью 2160002 кв.м, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ..., который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю от 06.12.1999г. и свидетельства о праве на наследство по закону от 30.05.2007г. (п.1).

В силу положений ч.1 ст.450, ч.1 ст.452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч.1 ст.453 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении заявленных Ильиной Р.Г. требований о понуждении к заключению основного договора суду первой инстанции следовало исходить не только из содержания предварительного договора от 09.04.2007., но и учитывать факт изменения сторонами его условий по соглашению от 18.09.2007г.

Данным обстоятельствам суд оценки не дал, в нарушении требований ч.4 ст.198 ГПК РФ доводы, по которым отверг указанное дополнительное соглашение, в мотивировочной части решения не указал.

Кроме того, судом не учтены требования ст.431 ГК РФ, устанавливающие возможность толкования условий договора как исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражения (ч.1), так и учитывая действительную общую волю сторон с учетом цели договора, с принятием во внимание всех соответствующих обстоятельств, включая последующее поведение сторон (ч.2).

Судом не дана оценка показаниям свидетеля ФИО1. о продаже Черненковой Н.В. своего земельного пая ФИО1 и о получении по предварительному договору от покупателя денежных средств, которые согласуются с представленной истицей распиской (л.д.5).

Также судом по существу не рассмотрены требования Ильиной Р.Г. о применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению Черненковой Н.В. доли спорного земельного участка путем внесения её в уставный капитал ООО "Цунами" по акту приема-передачи от 25.03.2010г., и по передаче последним в уставный капитал ООО "Цейлон". Обстоятельства совершения данных сделок судом на обсуждение сторон не выносились, бремя доказывания в нарушение ст.56 ГПК РФ между сторонами не распределялось.

Вышеуказанные обстоятельства являются существенным для дела, однако, остались без внимания суда, в связи с чем, обжалуемое решение суда первой инстанции в силуп.п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку устранить допущенные судом недостатки в заседании судебной коллегии не представляется возможным.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, проверить доводы сторон, и, с учетом имеющихся и возможно дополнительно представленных доказательств, принять законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: