Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 24 апреля 2012 г. по делу N 33-1271

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Винель А.В.,

судей: Цуцковой И.А., Штейнле А.Л.,

рассмотрела в апелляционном порядке гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Бондарева Д.В. - Рыженкова М.В. на решение Рославльского городского суда Смоленской области от 19 января 2012 года.

Заслушав доклад судьи Винеля А.В., объяснения представителя ответчика ЗАО "Рославльский автоагрегатный завод АМО ЗИЛ" Семичевой Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Бондарев Д.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "Рославльский автоагрегатный завод АМО ЗИЛ" (далее ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ") о признании за ним право собственности на квартиры, ссылаясь на то, что (дата) между ним и ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" заключен договор купли-продажи квартир NN ... в корпусе N1 и квартир NN ... в корпусе N 2 по адресу: (адрес), принадлежащих ответчику на основании распоряжения Госкомимущества России от 01.02.1995г. и договора о приеме-передаче объектов социальной сферы в собственность ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ", зарегистрированного Фондом имущества Смоленской области. Данные квартиры введены в эксплуатацию после реконструкции 27.05.2011г. Расчет по договору купли-продажи истцом произведен полностью, объекты переданы покупателю по акту, однако, зарегистрировать право собственности он не может, т.к. у ответчика не имеется зарегистрированного права на эти квартиры, но имеется право на целый дом. Ответчик не может зарегистрировать свое право собственности на данные квартиры ввиду отсутствия денежных средств.

В судебное заседание Бондарев Д.В. не явился, его представитель Рыженков М.В. поддержал заявленные требования.

Представить ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" Семичева Е.С. признала требования истца.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, Шишова Г.А. первоначальный иск не признала, предъявила встречный иск к Администрации муниципального образования " "данные изъяты" район", ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" и Бондареву Д.В. о признании недействительными разрешений на ввод в эксплуатацию вышеуказанных квартир, выданных администрацией МО " "данные изъяты" район", а также договора купли-продажи этих квартир, заключенного (дата) между Бондаревым Д.В. и ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ". В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником квартиры N в корпусе N1 (адрес). Дом N по (адрес) является бывшим общежитием завода. В настоящее время часть комнат в нем приватизирована. На каждом этаже дома находились игровые комнаты, предназначенные для удовлетворения потребностей всех его жильцов. В ноябре 2011 г. ей стало известно, что данные игровые комнаты без согласия жильцов реконструированы под отдельные квартиры и проданы. Просила признать договор купли-продажи недействительным, стороны вернуть в первоначальное положение, поскольку она является собственником квартиры в данном доме, а ответчик без её согласия ответчик уменьшил общее имущество.

Представитель Шишовой Г.А. - Клименко В.В. первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал.

Представитель Администрации МО " "данные изъяты" район" в суд не явился.

Решением Рославльского городского суда Смоленской области от 19.01.2012г. признаны недействительными разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, выданные администрацией муниципального образования " "данные изъяты" район" Смоленской области (дата) на квартиры: ... в корпусе N 1 и N ... в корпусе N 2 по адресу: (адрес). Договор купли-продажи вышеуказанных квартир, заключенный (дата) между ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" и Бондаревым Д.В. признан недействительным. С ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" в пользу Бондарева Д.В. взыскано ... руб. На ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" возложена обязанность привести реконструированные помещения в первоначальное состояние - в игровые комнаты.

В апелляционной жалобе представитель Бондарева Д.В. - Рыженков М.В. решение просит отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Выводы суда о том, что ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" на момент обращения в орган местного самоуправления за разрешением на реконструкцию помещений не являлся собственником спорных квартир, соответственно не мог получить разрешение на реконструкцию, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию и распорядиться ими является ошибочным. Корпуса N 1 и N 2 (адрес) находятся на балансе ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ", которое несет бремя их содержания, в том числе мест общего пользования, коммунальные платежи взимаются только за пользование жилыми помещениями. Поэтому ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" вправе было обратиться за разрешением на реконструкцию. Суд не запрашивал в органе местного самоуправления информацию о необходимости разрешения на реконструкцию, вместе с тем, согласно п. 9 ст. 62 ГрК РФ разрешение на строительство и реконструкцию не требуется, если данные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений. Доводы третьего лица о том, что собственниками квартир не давалось согласие на реконструкцию игровых комнат, не основан на нормах закона действовавшего на момент получения разрешения на реконструкцию.

В Смоленском областном суде представитель ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" Семичева Е.С. с решением Рославльского городского суда Смоленской области не согласилась, поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснила, что здание общежития было передано в собственность Рославльского автоагрегатного завода в 1995 году. Данную сделку никто не оспаривал. При получении заводом в администрации района разрешения на перепланировку игровых комнат в 2000 году Шишова Г.А. собственником занимаемой комнаты в общежитии не являлась. В настоящее время денежные средства, полученные от продажи спорных квартир, выплачены работникам ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" в виде заработной платы.

Бондарев Д.В. и его представитель Рыженков М.В., Шишова Г.А., представители Администрации МО " "данные изъяты" район" Смоленской области, Управления Росреестра по Смоленской области в Смоленский областной суд не явились, извещены надлежаще. Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы и возражений на неё Шишовой Г.А., судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24.12.1994г. "Об основах федеральной жилищной политики" общежития являются жилыми помещениями и относятся к жилищному фонду, а не к фонду объектов социальной сферы.

В соответствии состатьей 18 Закона РСФСР от 4.07.1991г. N1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с 23.12.1992г.Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральнымзаконом от 23.12.1992г. N4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" встатью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 N8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" устанавливался запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и встатье 30 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как видно из материалов дела, дом N, состоящий из двух корпусов, расположенный по адресу: (адрес) введен в эксплуатацию как общежитие государственного предприятия "Рославльский автоагрегатный завод" в 1989 году.

В 1994 году государственное предприятие "Рославльский автоагрегатный завод АМО ЗИЛ" приватизировано. 19.08.1994г. зарегистрировано ЗАО "Рославльский автоагрегатный завод АМО ЗИЛ" - учредитель ОАО "Завод имени И.А. Лихачева".

Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 01.02.1995г. во исполнение Постановления Правительства РФ от 30.12.1994г. N 1469 "О финансовом оздоровлении государственной поддержке структурной перестройки акционерного московского общества "Завод имени И.А. Лихачева" постановлено передать: находящиеся на балансе АМО ЗИЛ объекты социальной сферы федеральной собственности, в собственность АМО ЗИЛ на безвозмездной основе (п. 1.1); в государственную и муниципальную собственность объекты жилищного фонда (п. 1.2). (л.д. 40)

На основании данного распоряжения по договору от 13.06.1995г., заключенному между Комитетом по управлению государственным имуществом Смоленской области и ЗАО "Рославльский автоагрегатный завод АМО ЗИЛ", семейное общежитие в (адрес) передано в собственность РААЗ АМО ЗИЛ.

Таким образом, из материалов дела следует, что при приватизации имущественного комплекса "Рославльский автоагрегатный завод АМО ЗИЛ" в 1994-95 годах общежитие в котором проживает Шишова Г.А., было включено в перечень приватизируемых объектов недвижимости неправомерно.

К такому же выводу пришел Рославльский городской суд, рассматривая иски граждан, проживающих в данном общежитии, и признавая за ними право собственности на занимаемые жилые помещения в порядке приватизации (л.д. 43).

В настоящее время значительная часть квартир в д. N по (адрес) находится в собственности их жильцов (л.д. 55-79).

Это обстоятельство ответчиками не оспаривается.

Из дела видно, что в спорном общежитии на каждом этаже имелись игровые комнаты.

Постановлением Главы муниципального образования " "данные изъяты" район" Смоленской области от 24.04.2000г. разрешено произвести перепланировку игровых комнат в жилые в количестве 16 комнат (л.д. 87).

20.05.2011г. в администрацию МО " "данные изъяты" район" поступило заявление ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" о выдаче разрешения на ввод переоборудованных помещений игровых комнат в эксплуатацию в виде отдельных квартир.

27.05.2011г. администрацией МО " "данные изъяты" район" выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию после проведенной реконструкции (л.д. 27-36).

Судом установлено, что срок выданного разрешения на строительство, установленный ст. 62 Градостроительного кодекса РФ 1998г. (действовавшего на момент получения разрешения), истек, а нового разрешения на реконструкцию ответчиками не представлено.

Фактически реконструкция игровых комнат была выполнена позднее 2006 года.

Вместе с тем, с 01.03.2005г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в случае реконструкции объекта капитального строительства застройщик к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен приложить документ, подтверждающий согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

Поскольку Шишова Г.А., как и другие собственники квартир в доме, своего согласия на реконструкцию и уменьшение общего имущества не давали, реконструкция игровых комнат произведена незаконно, соответственно разрешения на ввод квартир в эксплуатацию также выданы незаконно.

(дата) между Бондаревым Д.В. и ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" заключен договор купли-продажи квартир NN ... в корпусе N 1 и квартир NN ... в корпусе N 2 по адресу: (адрес).

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Поскольку право собственности на вновь созданные квартиры ЗАО "РААЗ АМО ЗИЛ" не было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Смоленской области, предприятие не могло ими распоряжаться, в т.ч. заключать с ними какие-либо сделки.

Заключенную же заводом сделку следует признать недействительной (ничтожной).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение Рославльского городского суда Смоленской области от 19 января 2012 года законным, обоснованным и оснований для его отмены не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Рославльского городского суда Смоленской области от 19 января 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Бондарева Д.В. - Рыженкова М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: