Кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 ноября 2011 г. по делу N 33-3893

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего судьи Малькова А.Г.,

судей: Руденко Н.В., Гузенковой Н.В.

при секретаре Горчаковой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Ильиной Р.Г. на решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года.

Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителей Ильиной Р.Г. - Орловой Г.С. и Теряева Ю.А, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов кассационной жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Ильина Р.Г., уточнив требования, обратилась в суд с иском к Глазуновой А.Ф., ООО "Цунами", ООО "Цейлон" о применении последствий недействительности ничтожных сделок по передаче недвижимого имущества в уставный капитал Общества, о понуждении к заключению основного договора купли-продажи 3/20 долей земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ..., общей площадью 2160 002 кв.м., на условиях предварительного договора купли-продажи от 20.11.2006 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года.

Заявленные требования Ильина Р.Г. мотивировала тем, что на основании предварительного договора от 20.11.2006 года и дополнительного соглашения к нему от 18.09.2007 года, заключенных между ней и ответчиком Глазуновой А.Ф., последняя приняла обязательства после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на 3/20 долей спорного земельного участка, но не позднее 31 декабря 2010 года заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества на предусмотренных названными сделками условиях. 26 ноября 2007 года в связи с получением Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости истицей было направлено предложение о заключении основного договора, на которое был получен ответ о невозможности совершения сделки ввиду ареста предмета договора. В настоящее время арест снят, однако Глазунова А.Ф. от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. Кроме того, 25 марта 2010 года ответчица внесла спорный объект недвижимого имущества в уставный капитал ООО "Цунами", которое в последствии передало его в счет доли в уставном капитале ООО "Цейлон".

Ответчик Глазунова А.Ф. предъявила встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи 3/20 доли спорного земельного участка незаключенным, указав, что при его подписании сторонами не было согласовано условие о предмете сделки, поскольку земельный участок не прошел установленный законодательством кадастровый учет. Денежные средства были получены продавцом не в счет продажи земельного участка, а в счет земельной доли, которая предстояла выделению в будущем. Считает, что предварительный договор от 20.11.2006 года и дополнительное соглашение к нему от 18.09.2007 года не соответствует требованиям ст.ст.6, 37 ЗК РФ, ст.ст.429, 432, 554 ГК РФ, в силу чего являются ничтожными сделками по основаниям ст.ст.167, 168 ГК РФ. Кроме того, спорный земельный участок 25.03.2010 года был передан в уставный капитал ООО "Цунами", которое является добросовестным приобретателем. В последствии ООО "Цунами" передало его в собственность ООО "Цейлон".

В судебном заседании представители истца Ильиной Р.Г. - Орлова Г.С. и Теряев Ю.А. первоначальные требования поддержали, встречный иск не признали, ссылаясь на соответствие условий предварительного договора обязательным требованиям закона и на согласование сторонами сделки всех существенных условий. Просили учесть, что Глазунова А.Ф. продавала Ильиной Р.Г. земельный пай (долю) как участнице общей долевой собственности на общий земельный участок, в связи с чем выделение земли в натуре не требовалось. Также сослались на недобросовестность ООО "Цунами" и ООО "Цейлон" при приобретении спорного объекта недвижимости.

Ответчик Глазунова А.Ф. в судебное заседание не явилась. В ранее состоявшихся по делу судебных заседаниях не отрицала факт продажи принадлежащей ей земельной доли (пая) ФИО1 и получения от него ... руб. В марте 2010 году ФИО2 предложил за спорный земельный участок большие деньги, в связи с чем она продала ему спорные доли.

Представитель ответчика Глазуновой А.Ф. Путенков Р.И. встречный иск поддержал, указав, что предварительный договор купли-продажи нельзя признать заключенным.

Представитель ответчиков по первоначальному иску ООО "Цейлон" и ООО "Цунами" - Гитин А.А. исковые требования Ильиной Р.Г. не признал, ссылаясь на не неосведомленность о предварительных договорах купли-продажи на момент передачи долей в праве общей собственности на спорный земельный участок в уставный капитал Обществ, на добросовестность данных хозяйственных обществ в сделках по внесению земельных участков в уставный капитал. Встречные требования Глазуновой А.Ф. просил удовлетворить.

Обжалуемым решением от 04 октября 2011 года в удовлетворении заявленных Ильиной Р.Г. требований отказано. Предварительный договор купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2006 года признан незаключенным.

В кассационной жалобе Ильина Р.Г., от имени которой по доверенности действует Орлова Г.С., просит названное решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на несоответствие изложенных в нем выводов установленным по делу обстоятельствам, нарушение судом норм процессуального права.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных Ильиной Р.Г. требований, суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2006 года сведений о границах отчуждаемого земельного участка, подлежащего передаче по сделке, пришел к выводу, что сторонами указанной сделки в нарушении п.1 ст.432 ГК РФ не было согласовано условие о её предмете, поскольку в нарушение требований ч.2 ст.6 и ст.11.1 ЗК РФ границы спорного земельного участка не были определены в установленном порядке, а предметом сделки определена невыделенная в натуре земельная доля (пай). Указанное обстоятельство является, по мнению суда, основанием для признания предварительного договора незаключенным.

Однако с изложенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также на неправильном применении норм материального права.

В соответствии сост.429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии состатьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласнопункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (часть 1 статьи 555 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как усматривается из материалов дела, в обоснование исковых требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи 3/20 долей в общей собственности на спорный земельный участок Ильиной Р.Г. были представлены суду: предварительный договор купли-продажи, заключенный с Глазуновой А.Ф. 20.11.2006 года, и дополнительное соглашение к нему от 18.09.2007 года (л.д.9-10).

Из содержания пункта 1.1 предварительного договора от 20.11.2006 года усматривается, что Глазунова А.Ф. (Продавец) приняла на себя обязательство в будущем передать в собственность Ильиной Р.Г. (Покупателю), а последняя - обязательство принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок, либо долю в земельном участке, выделенном в счет принадлежащих Продавцу 3 (трех) земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 42340000 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... Стоимость отчуждаемого земельного участка определена в ... руб. (п.2.1), срок заключения основного договора - не позднее 31 декабря 2010 года (п.3.1).

18.09.2007 года между Глазуновой А.Ф. и Ильиной Р.Г. заключено дополнительное соглашение к вышеназванному предварительному договору купли-продажи, которым внесены изменения в содержания последнего. Так, предметом подлежащего заключению в будущем договора купли-продажи определены 3/20 доли земельного участка площадью 2160 002 кв.м., предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ..., которые принадлежат продавцу на праве собственности (п.1.2).

В силу положений ч.1 ст.450, ч.1 ст.452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч.1 ст.453 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении заявленных Ильиной Р.Г. требований о понуждении к заключению основного договора суду первой инстанции следовало исходить не только из содержания предварительного договора от 20.11.2006г., но и учитывать факт изменения сторонами его условий по соглашению от 18.09.2007г.

Согласно кадастровому паспорту на земельный участок, площадью 2160002 кв.м., расположенному по адресу: ..., кадастровый номер ..., сведения о нем были внесены в государственный кадастр недвижимости 17.09.2007 г. (л.д.15), следовательно земельный участок был поставлен на кадастровый учет до заключения сторонами сделки дополнительного соглашения. Указанный земельный участок находится в общей долевой собственности.

Данным обстоятельствам суд оценки не дал, в нарушении требований ч.4 ст.198 ГПК РФ доводы, по которым отверг указанное дополнительное соглашение, а также сведения из государственного кадастра недвижимости в мотивировочной части решения не указал.

Кроме того, судом не учтены требования ст.431 ГК РФ, устанавливающие возможность толкования условий договора как исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражения (ч.1), так и учитывая действительную общую волю сторон с учетом цели договора, с принятием во внимание всех соответствующих обстоятельств, включая последующее поведение сторон (ч.2).

Судом не дана оценка объяснениям ответчика Глазуновой А.Ф. о продаже своего земельного пая ФИО1 и о получении по предварительному договору от покупателя денежных средств, которые согласуются с представленной истицей распиской (л.д.13).

Также судом по существу не рассмотрены требования Ильиной Р.Г. о применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению Глазуновой А.Ф. доли спорного земельного участка путем внесения его в уставный капитал ООО "Цунами" по акту приема-передачи от 25.03.2010г., и по передаче последним в уставный капитал ООО "Цейлон". Обстоятельства совершения данных сделок судом на обсуждение сторон не выносились, бремя доказывания в нарушение ст.56 ГПК РФ между сторонами не распределялось.

Вышеуказанные обстоятельства являются существенным для дела, однако, остались без внимания суда, в связи с чем, обжалуемое решение суда первой инстанции в силуп.п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку устранить допущенные судом недостатки в заседании судебной коллегии не представляется возможным.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, проверить доводы сторон, и, с учетом имеющихся и возможно дополнительно представленных доказательств, принять законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сычевского районного суда Смоленской области от 04 октября 2011 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: