Решение Кировского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2012 г. по делу N 2-250

Кировский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Гудкова В.А.,

при секретаре Маловой А.В.,

с участием представителей истицы Муминовой Л.М. - Бокерия Д.В. и Евдокимовой О.А., представителя ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" Бахарева А.В.,

представителя КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Масюкевич О.В., представителя администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Иванова В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муминовой Л.М. к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" об утверждении раздела земельного участка, обязании снять с учета земельные участки, обязании внести изменения в договор аренды земельного участка и обязании поставить на учет земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Муминова Л.М. обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что 07.09.2005 на основании распоряжения администрации МО "Кировский район Ленинградской области" от 31.08.2005 N "О предоставлении ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" (далее ООО "КДК") в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в "адрес" и в соответствии с генеральным планом квартала индивидуальной застройки в "адрес" от 02.06.2005 ООО "КДК" заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Кировский район Ленинградской области" (далее - КУМИ) договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N.

На основании указанного договора КУМИ - арендодатель предоставил ООО "КДК" в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 13 000 кв.м по адресу: "адрес" для строительства малоэтажного жилого комплекса.

На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N от 26.12.2005, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО "КДК" осуществляло строительство жилых домов согласно типовым проектам.

Не завершив строительство жилых домов, ООО "КДК" обратилось в администрацию МО Отрадненское городское поселение для присвоения почтовых адресов незавершенным строительством жилым домам и земельным участкам. Администрация МО Отрадненское городское поселение распоряжением от 24.04.2006 N присвоила жилому дому и земельному участку почтовый адрес в соответствии с генеральным планом квартала индивидуальной застройки и адресным планом "адрес"

В последующем, ООО "КДК" произвело государственную регистрацию права собственности на незавершенные строительством жилые дома в соответствии с присвоенными почтовыми адресами.

После государственной регистрации права собственности на жилые дома, ООО "КДК" заключило с ней договор купли-продажи недвижимого имущества незавершенного строительства от 07.06.2006 N ( "адрес").

Указанным договором купли-продажи было предусмотрено, что ООО "КДК" обязуется подготовить и выполнить все действия и формальности необходимые для оформления права собственности покупателя на земельный участок под жилым домом площадью, определенной в соответствии с действующим законодательством, не менее 1 200 кв.м.

В связи с этим, она самостоятельно, за счет собственных средств подготовила проект раздела земельного участка с кадастровыми номером N на 2 земельных участка: 11568 кв.м и 1432 кв.м (11568 кв. м + 1432 кв.м = 13000 кв.м), согласовав указанный проект со смежными землепользователями.

При подаче иска просила:

-утвердить раздел земельного участка с кадастровым номером N на 2 земельных участка: "адрес", 1-я линия, "адрес", площадь земельного участка 1 432 кв.м. и "адрес", площадь земельного участка 11568 кв.м.;

-обязать ФБУ "Кадастровая палата" по Ленинградской области (в настоящее время - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области) поставить эти земельные участки на кадастровый учет;

-обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области снять с учета земельные участки, сведения о которых носят временный характер, с кадастровыми номерами: N; N;

-обязать КУМИ внести изменения в договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N-з в части изменения предмета договора и заключить с ней договор аренды земельного участка по адресу: "адрес", площадью 1 432 кв.м и с ООО "КДК" - на земельный участок по адресу: "адрес" площадью 11 568 кв.м.

В ходе судебного разбирательства Муминова Л.М. дополнила иск, просила обязать КУМИ заключить с ней договор аренды земельного участка по адресу: "адрес", площадью 1 432 кв.м на условиях: предмет договора: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся под жилым домом, инв. N Лит.А незавершенным строительством объектом, готовностью - 95% по адресу: "адрес", условный номер N, под индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 1 432 кв.м., сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области. Общая сумма годовой арендной платы за арендованный участок составляет 4369,49 руб. В случае изменения методики расчета арендной платы, ставки земельного налога, вида деятельности арендатора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ, Ленинградской области и (или) органов местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем (уведомительном) порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 10 дней от даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Арендная плата вносится арендатором по реквизитам КУМИ. Арендная плата оплачивается ежемесячно, равными долями, по 364,12 руб. до 20 числа (включительно) текущего месяца. В случае несвоевременной оплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы платежа за каждый день просрочки. Арендодатель имеет право: на беспрепятственный доступ на участок с целью осуществления контроля за соблюдением условий договора; на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора; требовать досрочного прекращения договора в установленном законодательством порядке при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более 2-х раз подряд и в случаях нарушения других условий договора; изменить платежные реквизиты (полностью или частично), сообщив об этом письменным уведомлением не позднее 30 дней с даты изменения. Арендодатель обязан: передавать арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора; рассматривать обращения арендатора по вопросам изменения цели предоставления участка в порядке, установленном законодательством. Арендатор имеет право: использовать участок на условиях, установленных в договоре; по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. Арендатор обязан: выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему; в месячный срок после подписания договора произвести его государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области за счет собственных средств; в течении трех дней со дня государственной регистрации предоставить арендодателю один экземпляр (оригинал) договора; письменно в десятидневный срок уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на участке; в десятидневный срок со дня государственной регистрации настоящего договора заключить договор на утилизацию мусора со специализированной организацией (ЖКХ); немедленно извещать арендодателя и существующие государственные органы о всякой аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) участку, а также близлежащим участкам ущерб и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения участка и расположенных на нем объектов; заключать договоры и совершать сделки, следствием которых являются или могут явиться какие-либо обременения предоставленных арендатору по договору имущественных прав, с письменного согласия арендодателя; содержать прилегающую территорию в соответствии с Правилами содержания, благоустройства и обеспечения санитарного состояния территории городов и других населенных пунктов МО Кировский район Ленинградской области; осуществлять строительство объектов сопутствующей инженерно-транспортной инфраструктуры (дороги, проезды, электроснабжение, канализация, телефонизация и радиофикация) в соответствии с техническими условиями организаций, предприятий и проектной документацией, согласованной в установленном законом порядке, за счет собственных средств; после окончания срока договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, на основании акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Размер ежемесячной арендной платы: 364 руб.12 коп.(л.д.60-64).

В письменных объяснениях представитель истицы на основании доверенности Евдокимова О.А. ссылалась на то обстоятельство, что право пользования земельным участком площадью 1 432 кв.м по адресу: "адрес" истица приобрела в связи с переходом к ней права собственности на строение, расположенное на этом участке, при этом должен быть изменен вид разрешенного использования с "малоэтажное строительство" на "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС) (л.д.164-166).

ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" иск не признало, в письменных возражениях в обоснование возражений ответчик указал, что общество является арендатором всего спорного земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса, строительство которого не окончено, поэтому изменение договора аренды лицом, к которому перешло право собственности на незавершенный объект строительства, невозможно до его окончания. Кроме того, истица просит предоставить ей в аренду земельный участок 1 432 кв.м., что значительно превышает норму предоставления 1 200 кв.м в данном муниципальном образовании и более, чем предусмотрено проектом застройки (л.д.71-73).

На те же доводы ссылались в судебном заседании представитель администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Иванов В.В. и представитель КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Масюкевич О.В. (л.д.150, 150 обор.).

Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и материалы кадастрового дела: N (архив), судом установлено, что 07.09.2005 на основании распоряжения администрации МО "Кировский район Ленинградской области" от 31.08.2005 N "О предоставлении ООО "Кировский домостроительный комбинат" в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в "адрес"" и в соответствии с генеральным планом застройки квартала от 02.06.2005 ООО "КДК" заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Кировский район Ленинградской области" (далее - КУМИ) Договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N.

На основании указанного договора КУМИ - арендодатель предоставил ООО "КДК" в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 13 000 кв.м по адресу: "адрес" для строительства малоэтажного жилого комплекса (л.д. 42).

На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N от 26.12.2005, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО "КДК" осуществило строительство жилых домов согласно типовым проектам, всего 7 объектов с разной степенью готовности. Строительство малоэтажного жилого комплекса не завершено.

Распоряжением от 24.04.2006 N администрация МО Отрадненское городское поселение присвоила домам почтовые адреса в соответствии с генеральным планом застройки квартала и адресным планом "адрес", включая дом истицы: "адрес" (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "КДК" (продавцом) и Муминовой Л.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилой дом, готовностью 95%, по адресу: "адрес" (л.д. 27-32).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор зарегистрирован 19.07.2006 (л.д. 26).

Другие, возведенные на земельном участке N объекты малоэтажного строительства, незавершенные строительством, по аналогичным договорам купли-продажи ООО "КДК" также передало гражданам (л.д.103-133).

В целях реализации прав собственников возведенных объектов недвижимости на пользование землей ООО "КДК" и собственники объектов недвижимости (всего семь, в том числе истица) обратились в администрацию МО Кировского муниципального района Ленинградской области с заявлением о включении собственников неоконченных строительством малоэтажных жилых домов в договор аренды N-з. Постановлением главы администрации от 03.08.2009 N в договор аренды земель для несельскохозяйственных целей от ДД.ММ.ГГГГ N-з кадастровый номер N площадью 13 000 кв.м внесены изменения. Арендаторами с солидарной ответственностью за неисполнение обязанностей по договору аренды являются: ООО "КДК", И.,, А.., Муминова Л.М., Ш., М., М., С. (л.д.147-148).

На основании данного постановления 10.11.2009 между КУМИ (арендодателем) и ООО "КДК", И.,., А., Муминовой Л.М., Ш., М., М., С. (арендаторами) заключено дополнительное соглашение к договору аренды N-з, по условиям которого арендаторы уплачивают арендную плату солидарно (л.д.161).

Оценив изложенные доказательства, суд в иске отказывает, в связи со следующим.

Во-первых, раздел общего земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставленного для возведения малоэтажного жилищного комплекса до окончания строительных работ и приема объектов в эксплуатацию невозможно, так как это нарушает его целевое назначение и разрешенное использование. Кроме того, это противоречит условиям инвестиционного договора между администрацией и заказчиком по строительству малоэтажного жилого комплекса от 10.12.2004 N, согласно которому жилищный комплекс рассматривается как единый, с общей инженерной инфраструктурой, подлежащей приему по акту о приемке объекта в эксплуатацию, с последующим созданием ТСЖ на базе возведенных объектов с передачей объектов собственникам (л.д.154-158).

Во-вторых, требования истицы о выделении в пользование земельного участка площадью 1 432 кв.м (по фактическому пользованию) необоснованно, так как превышает как установленную максимальную. норму предоставления земельных участков (0,12 га), установленную в данном муниципальном образовании (л.д.171-172), так и размер этого участка по проекту застройки (1 136 кв.м) (л.д.133). Как видно из проекта схемы раздела, требования истицы направлены на необоснованное предоставление в пользование дополнительного земельного участка площадью 300 кв.м, который по нормам предоставления может быть самостоятельным объектом земельных правоотношений (л.д.136).

В-третьих, требования истицы, по существу являются односторонним отказом от исполнения взятых на себя по дополнительному соглашению от 10.11.2009 обязательств по оплате аренды, что не допускается (ст. 310 ГК РФ). При том, что это дополнительное соглашение его участники не расторгали и в суде не оспаривали. Тот факт, что дополнительное соглашение не сдано сторонами на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правового значения не имеет и само по себе ничтожным его не делает.

В-четвертых, удовлетворение иска в данном случае приведет к изменению разрешенного использования арендуемого земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса на ИЖС, что противоречит ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой, ?изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов?

На основании статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

Суд считает, что в данном случае, истица, как участник договора аренды, не лишена возможности реализовать право на пользование земельным участком в размере, необходимом ей для эксплуатации жилого дома, определенном планом застройки (не более 1200 кв.м) в рамках договора аренды N-з от 07.09.2005, а по окончании строительства жилого комплекса в порядке, определенном инвестиционном договором N от 10.12.2004.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Муминовой Л.М. к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области (ранее ФБУ "Кадастровая палата" по Ленинградской области) и ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" об утверждении раздела земельного участка с кадастровым номером N на 2 земельных участка, обязании снять с учета земельные участки с кадастровыми номерами:

N обязании внести изменения в договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N-з между КУМИ администрации МО Кировский муниципальный район Ленинградской области и ООО "Кировский Домостроительный Комбинат" от 07.09.2005 и обязании поставить на учет земельные участки отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд.

Судья В.А. Гудков