Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 02 июля 2012 г. по делу N 33-5112

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе

председательствующего Змеевой Ю.А.,

судей Горбуновой О.А., Кириенко Е.В.,

при секретаре Бородкиной Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 02 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе Зарубиной С.Г. на решение Кировского районного суда г. Перми от 27 марта 2012 года, которым постановлено:

"Отказать в иске Зарубиной С.Г. к Зарубиной Д.А., Зарубиной О.А., Пичужкину А.В. о переводе прав покупателя по договору купли-продажи 2/3 долей в квартире ** дома ** по ул. **** в г. Перми, заключенному 5 декабря 2011 года".

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А., объяснения представителя истца Б., настаивавшей на отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В суд обратилась Зарубина С.Г. с иском к Зарубиной Д.А., Зарубиной О.А.. Пичужкину А.В. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 2/3 долей доли в жилом помещении, расположенном по адресу г. Пермь, ****. Требования мотивировала тем, что она, будучи участником долевой собственности на квартиру по указанному адресу, не была поставлена надлежащим образом в известность другими участниками долевой собственности Зарубиными Д.А. и О.А. о намерении продать принадлежащие им доли в праве собственности Пичужкину А.В. С указанной сделкой она не согласна, так как сама желает приобрести спорные доли, имея на это преимущественное право.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивала по доводам, изложенным в заявлении, ответчик Пичужкин А.В. и представитель ответчиков Зарубиных Д.А. и О.А. возражали против заявленных требований, Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Зарубина С.Г. просит решение отменить по следующим основаниям.

Ответчики Зарубины О.А. и Д.А. при продаже своих долей объединили их стоимость и определили ее размер в 1000000 рублей, что противоречит требованиям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем истец была лишена возможности знать условия и цену каждой продаваемой доли для решения вопроса об её выкупе.

В результате противоречивых и непонятных действий ответчиков Зарубиных О.А. и Д.А. она была введена в заблуждение относительно их намерений о продаже их долей, в связи с чем была лишена возможности реализовать своё право на приобретение доли в общем имуществе.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции также сослался на то, что истцом не предоставлено доказательств наличия у неё необходимых денежных средств как на момент заключения договора купли-продажи, так и на момент вынесения решения. Однако истец полагает, что указанный вывод суда не основан на законе, поскольку юридически значимым обстоятельством по данной категории дел является установление соблюдения порядка продажи доли в праве общей долевой собственности, а не наличие или отсутствие (само по себе) у нее денежных средств. Считает также, что материалами дела подтверждено намерение истца приобрести недвижимость за счет заемный средств, и при предоставлении всех правоустанавливающих документов денежные средства будут предоставлены на расчетный счет продавца.

Суд первой инстанции указал в решении, что договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации (11 января 2012 года), то есть спустя месяц после направления истице предложения о выкупе (телеграммы). Однако, полагает истец, при выполнении регистрационных действий по регистрации права собственности спорных долей на имя Пичужкина А.В., регистрирующий орган надлежащим образом не проверил факт ее надлежащего извещения в соответствии с требованиями закона и произвел регистрацию. Кроме того, в противоречие своим доводам, суд в резолютивной части своего решения признал вышеназванный договор купли-продажи "заключенным 5 декабря 2011 года".

Не согласна истец с оценкой доказательств, приведенной в решении суда, в частности, показаний свидетеля Барановой Н.А., полученной истцом телеграммы с предложением приобрести принадлежащие ответчикам доли в праве собственности на квартиру.

Полагает, что суд не придал значения факту продажи и денежного расчета за доли в праве собственности на квартиру между ответчиками 05 декабря 2011 года, хотя данное обстоятельство бесспорно доказывает нарушение прав истца. При всех вышеуказанных обстоятельствах она не имела возможности исполнить обязательства покупателя по оспариваемому договору и выкупить все доли у ответчиков Зарубиных или у одной из них.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, суд правильно определил характер правоотношений сторон и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого верно установил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.

Представленные сторонами доказательства оценены судом в соответствии с принципами относимости, допустимости доказательств, на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 12, 59 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 указанной статьи Кодекса продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 указанной статьи Кодекса при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что Зарубиной С.Г., Зарубиной Д.А. и Зарубиной О.А. принадлежало по 1/3 доли в праве собственности на квартиру ** дома ** по ул. **** в г. Перми.

3 декабря 2011 года истцу Зарубиной С.Г. вручена телеграмма, согласно которой ей предлагалось приобрести 2/3 доли в праве собственности на квартиру ** в доме ** по ул. **** в г. Перми за 1000000 рублей.

5 декабря 2011 года Зарубина Д.А. и Зарубина О.А. продали принадлежащие им 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру Пичужкину А.В. за 1 000 000 рублей.

Условия договора купли-продажи заключенного между Зарубиными Д.А. и О.А. с одной стороны и Пичужкиным А.В. - с другой, соответствуют условиям, изложенным в телеграмме.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, с учетом государственной регистрации договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру 11 января 2012 года, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о соблюдении ответчиками - участниками долевой собственности преимущественного права покупки истца на спорные доли, предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Текст представленной суду телеграммы в сопоставлении с условиями договора купли-продажи от 5 декабря 2011 года позволил суду сделать правильный вывод о том, что условия заключенного с Пичужкиным А.В. договора соответствуют тем условиям, на которых ответчики предложили приобрести принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру истцу.

Не имеет правового значения способ направления такого предложения, а также отсутствие в предложении указаний цены каждой принадлежащей ответчикам доли, подписей ответчиков и адреса, по которому следует направлять ответ, поскольку подобных ограничений законодатель не предусмотрел.

Представленным доказательствам, в том числе и показаниям свидетеля, судом первой инстанции дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая признается судебной коллегией правильной.

Судебная коллегия соглашается также с выводом суда первой инстанции о том, что получив предложение выкупить доли в праве собственности на квартиру у ответчиков, истец не предприняла каких-либо мер к заключению договора купли-продажи. В этой связи следует отметить, что истец не была лишена возможности предпринять попытку не только выкупить все доли, принадлежащие ответчикам, но и заключить договор купли-продажи доли, принадлежащей кому-либо из ответчиков Зарубиных Д.А. и О.А. Само по себе отсутствие в полученной истцом телеграмме сведений о цене доли, принадлежащей каждому из ответчиком, не исключало наличия у истца такой возможности.

Правомерным является вывод суда первой инстанции также о соблюдении предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации месячного срока, в течение которого истец была вправе приобрести продаваемые ответчиками доли в праве собственности на квартиру.

В этой связи суд справедливо отметил, что договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке по истечении указанного срока, тогда как такой договор считается заключенным именно с момента его государственной регистрации. Передача денег продавцам по договору купли-продажи и исполнение его сторонами иных обязательств, вытекающих из договора купли-продажи, не препятствовало истцу выкупить принадлежащие ответчикам Зарубиным Д.А. и О.А. доли в праве собственности на квартиру, поскольку до государственной регистрации договора отчуждаемое имущество принадлежало на праве собственности продавцам.

Отказывая истцу в удовлетворении требований, суд первой инстанции также правомерно исходил из того, что ему не было представлено доказательств наличия у истца необходимых денежных средств как на момент заключения договора купли-продажи, так и на момент вынесения решения, в то время, как это является необходимым условием для решения вопроса о переводе прав и обязанностей покупателя на другое лицо.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что в случае удовлетворения исковых требований на истца были бы переведены не только права по договору купли-продажи, но и обязанности, одной из которых является уплата цены товара. Покупатель по договору купли-продажи долей в праве собственности в данном случае не должен быть ущемлен в своих правах, поскольку каких-либо нарушений требований законодательства не допустил, обязанность известить участника долевой собственности об отчуждении доли в праве собственности в силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в любом случае лежит на продавце.

В связи с этим Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 10 июня 1980 года N 4 (в редакции Постановления от 06 февраля 2007 года) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (пункт 1.2) разъяснил, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Принимая решение, суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил материальный закон, нарушений процессуального закона не допустил. Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иному толкованию норм гражданского законодательства, а потому отмену решения суда первой инстанции не влекут.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Перми от 27 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зарубиной С.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: