Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего: Курпас И.С.,
судей: Ветровой Н.П., Евтифеевой О.Э
при секретаре Ворожцовой Н.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Курпас И.С. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "ЖилСервис" Тутурлаковой Е.М. на решение Заводского районного суда г. Кемерово от 24 января 2012 года
по иску ООО "ЖилСервис" к Шипачеву А.А. о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и пени,
УСТАНОВИЛА:
ООО "ЖилСервис" обратилось в суд с иском к Шипачеву А.А. о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и пени.
Требования мотивированы тем, что 20.05.2008 года Шипачеву А.А. было передано в фактическое пользование жилое помещение N, расположенное по адресу: "адрес", п "адрес", в том числе и ключи от данного помещения.
В соответствии с п.6 Акта осмотра жилого помещения от 20.05.2008 года, указанный акт имеет силу акта приема-передачи жилого помещения, факт передачи ключей от жилого помещения удостоверяется собственноручной записью об этом Шипачевым А.А. и его подписью.
Также в соответствии с п.8 указанного Акта, с момента передачи жилого помещения Шипачев А.А. несет все расходы, связанные с эксплуатацией жилого помещения, в том числе участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, включая капитальный ремонт всего дома. С этой целью Шипачев А.А. обязался заключить договор с эксплуатирующей организацией в течение 3 (трех) дней с момента передачи жилого помещения.
В связи с этим, между ООО "ЖилСервис" (управляющей компанией жилого дома) и Шипачевым А.А. 17.07.2008 года был заключен договор возмещения расходов по техническому обслуживанию жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", п "адрес"
В соответствии с условиями данного договора возмещения (п.2.1.1.) Шипачев А.А. обязался возмещать расходы на содержание и ремонт общего имущества жилого дома (г.Кемерово, пр.Комсомольский, 11), коммунальные услуги и прочие услуги с момента подписания договора, а именно с 17.07.2008 года.
Размер данных расходов определялся в соответствии с разделом 3 договора возмещения и приложением N1 к данному договору. Срок и порядок оплаты был согласован сторонами и определен как ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
04.08.2010 года Шипачев А.А. стал собственником жилого помещения N, по адресу: "адрес", п "адрес", коим до сих пор и является.
В соответствии со ст.44,46 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: "адрес", п "адрес" от 06.10.2008 года в качестве управляющей организации в целях эксплуатации данного жилого дома было выбрано ООО "ЖилСервис".
Начиная с 04.08.2010 года, у Шипачева А.А. возникла обязанность по внесению платы за жилое помещение управляющей организации - ООО "ЖилСервис".
В структуру платы за жилое помещение входит: плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги. Указанная плата вносится лицом ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим.
Однако, обязанность по внесению первоначально платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги в рамках договора возмещения, а потом и платы за жилое помещение за период с 11.09.2009 года по настоящий момент в соответствии со ст.ст.153-157 ЖК РФ, Шипачев А.А. не исполнил.
Шипачев А.А. нарушил положения п.1 ст. 155 ЖК РФ в части исполнения обязательства, допустив просрочку внесения платы за жилое помещение.
В соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, за данный вид нарушения обязательства, предусмотрена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления срока оплаты по день фактической оплаты включительно.
На момент подачи искового заявления ставка рефинансирования составляла 8,25%. В связи с этим, по состоянию на 31.08.2011 года образовалась задолженность в размере "данные изъяты" рублей.
С учетом уточненных требований (л.д.55) просили взыскать с ответчика Шипачева А.А. в пользу ООО "ЖилСервис" за период с октября 2009 года по июль 2011 года сумму в размере "данные изъяты" рублей в качестве платы за жилое помещение; сумму в размере "данные изъяты" рублей - в качестве пени за просрочку внесения платы за жилое помещения; сумму в размере "данные изъяты" рублей в качестве компенсации расходов на оплату государственной пошлины.
Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 24 января 2012 года постановлено:
В удовлетворении исковых требований ООО "ЖилСервис" о взыскании с Шипачева А.А. задолженности по оплате за жилое помещение за период с октября 2009 года по июль 2011 года в размере "данные изъяты" рублей; пени за просрочку внесения платы за жилое помещение в размере "данные изъяты" рублей; расходов по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей - отказать.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ЖилСервис" Тутурлакова Е.М., действующая на основании доверенности от 10.10.2011 года сроком на один год и с правом на обжалование, просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "ЖилСервис" Чудинову А.И., действующую на основании доверенности от 13.06.2012 года и просившую решение суда отменить, а также Шипачева А.А., просившего решение суда оставить без изменений, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции установил, что 24.07.2007г. между Шипачевым А.А. и ООО "Кемеровогражданстрой-Недвижимость" был заключен предварительный договор N1/18-12 купли-продажи трехкомнатной квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" (л.д. 90-93).
30.07.2007г. между Шипачевым А.А. и ООО "Кемеровогражданстрой-
Недвижимость" был заключен договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, согласно которому ООО "Кемеровогражданстрой-Недвижимость" обязался в будущем продать, а Шипачев А.А. обязался купить трехкомнатную квартиру, "адрес" (л.д. 94-98).
02.08.2010г. между ООО "Кемеровогражданстрой" (продавец) и Шипачевым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, по условиям которого Шипачев А.А. за счет собственных средств и денежных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 по кредитному договору приобрел в собственность квартиру под самоотделку по адресу: "адрес", п "адрес" (л.д. 99-102).
04.08.2010г. за Шипачевым А.А. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (л.д. 20).
Так же судом установлено, что 20.05.2008г. между ООО "Кемеровогражданстрой" и Шипачевым А.А. был подписан Акт осмотра жилого помещения, который согласно п.6 имеет силу акта приема-передачи (л.д. 18-19).
18.07.2008г. Шипачеву А.А. были переданы ключи от квартиры, что подтверждается его подписью в журнале (л.д. 110) и не отрицалось в судебном заседании Шипачевым А.А.
Пунктом 8 Акта предусмотрено, что с момента передачи жилого помещения Шипачев А.А. несет все расходы, связанные с его эксплуатацией, в том числе участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, включая капитальный ремонт всего дома.
17.07.2008г. между ответчиком Шипачевым А.А. и ООО "ЖилСервис" был заключен договор возмещения расходов по техническому обслуживанию жилого дома ( "адрес", "адрес" "адрес") (л.д. 13-14), в соответствии с условиями которого Шипачев А.А. обязался возмещать расходы на содержание и ремонт общего имущества жилого дома, коммунальные услуги и прочие услуги с момента подписания договора; в период проведения отделочных работ оплачивать услуги по техническому и эксплуатационному обслуживанию дома соразмерно доле владения общей площадью недвижимого имущества (п.п. 2.1.1, 2.1.2 договора).
В соответствии с п. 5.3 указанного договора, стороны предусмотрели, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, и распространяется на отношения сторон, возникшие с момента получения квартировладельцем свидетельства о государственной регистрации права на квартиру и действует до момента выбора собственниками квартир способа управления жилыми домом N, "адрес" "адрес" (л.д. 14).
Решением N1 единственного собственника помещений в многоквартирном доме по адресу: "адрес", "адрес" от 06.10.2008г. в качестве управляющей организации в целях эксплуатации данного жилого дома было выбрано ООО "ЖилСервис" (л.д. 21).
Разрешая требования ООО "ЖилСервис" о взыскании с Шипачева А.А. платы за жилое помещение и коммунальные услуги за период с октября 2009г. по июль 2011г. и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для возложения на Шипачева А.А. обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги ранее даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение отсутствуют. При этом, суд исходил из того, что фактическая передача квартиры Шипачеву А.А. не является основанием для возложения на него обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, такая обязанность возникла с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.
Судебная коллегия не согласна с данным выводом, поскольку он основан на неверном толковании норм гражданского и жилищного законодательства.
В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ каждый собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.
В силу ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. При этом положениями части 4 указанной статьи установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По смыслу пункта 2 статьи 209 Кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества действия, в том числе передавать права владения и пользования.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пунктом 2 статьи 224 Кодекса предусмотрено, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
Из правового анализа указанных норм гражданского и жилищного законодательства следует, что бремя содержания имущества, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица в чье пользование и владение передано собственником имущества по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Суд установил и стороны при рассмотрении дела не оспаривали, что 20.05.2008г. между ООО "Кемеровогражданстрой" и Шипачевым А.А. был подписан Акт осмотра жилого помещения, который согласно п.6 имеет с
