Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29 июня 2012 г. по делу N 33-6317

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего: Евтифеевой О.Э.,

судей: Фроловой Т.В., Лавник М.В.

при секретаре Козловой Н.О.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Евтифеевой О.Э. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Великжанина В.Е.- Хитяник Т.Н. на решение Крапивинского районного суда Кемеровской области от 09 апреля 2012 года

по делу по иску Великжанина В.Е. к Михай Р.Г. и Кредитному потребительскому кооперативу граждан "Кредитный центр" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с существенным нарушением условий договора, возврате недвижимого имущества приобретенного по договору,

УСТАНОВИЛА:

Великжанин В.Е. обратился в суд с исковым заявлением к Михай Р.Г. и КПКГ "Кредитный центр" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу "адрес".

Требования мотивированы тем, что по ДД.ММ.ГГГГ между ним, как продавцом, и Михай Р.Г., как покупателем, был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью "данные изъяты" и одноэтажного жилого дома общей площадью "данные изъяты" расположенных по адресу: "адрес". Согласно п. 3 указанного договора стороны оценили земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства в "данные изъяты". Согласно п. 6 договора расчет между сторонами был определен в следующем порядке: "данные изъяты" вносится покупателем за счет собственных средств и "данные изъяты" - за счет заемных средств в течении 10 рабочих дней после государственной регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Он выполнил условия договора в полном объеме, покупатель Михай Р.Г. уклоняется от надлежащего выполнения своих обязательств, поскольку не исполнила обязанности по оплате. Считает, что поскольку ответчик существенно нарушил условия договора, он вправе требовать расторжения договора купли-продажи и обязании ответчика Михай Р.Г. возвратить в его собственность неосновательно приобретенное имущество.

Истец Великжанин В.Е. и его представитель Хитяник Т.Н. в судебное заседание не явились.

Ответчик Михай Р.Г., опрошенная в порядке отдельного поручения Ленинским районным судом г. Новосибирска (л.д.67-68), а также Крапивинским районным судом (л.д.115) исковые требования не признала в полном объеме, пояснила, что она не имеет образования и только умеет расписываться, читать и писать не умеет. На её иждивении находится "данные изъяты". Собственного жилья у нее нет, проживает у свекрови. За рождение "данные изъяты", получила материнский капитал. Для покупки жилья нашла риэлтора Р. в г. Кемерово и попросила помочь найти подходящее жилье. Он нашел продавца - Великжанина В.Е. Она с продавцом не общалась и увидела его только в регистрационной службе, когда подписывали договор купли-продажи дома и земельного участка. Для получения денег в г. Кемерово она оформила временную регистрацию. Об условиях сделки договаривался Р. он же получал деньги, она только расписывалась в документах, не читая их и полагаясь на порядочность продавца. Деньги по сделке продавец получил от риэлтора и они обещали ей привести все документы на дом, чтобы она могла в него заехать. Риэлтор ей сказал, что не взял с Великжанина В.Е. расписку о получении денежных средств и теперь он хочет вернуть дом. Она от уплаты денег не уклонялась, данный вопрос решал ее риэлтор. Расторгать договор она также не желает, так как купленное ею жилье единственное для ее семьи, где они могут проживать с детьми.

Представитель ответчика КПКГ "Кредитный центр" Сидоров Д.И., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33), в судебном заседании полагал требования подлежащими удовлетворению. Пояснил, что между КПКГ "Кредитный центр" и Михай Р.Г. был заключен договор целевого займа N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ей был предоставлен кредит на сумму "данные изъяты" для покупки жилого дома по "адрес" у Великжанина В.Е. При заключении договора стороны пришли к соглашению, что купленный жилой дом не будет находиться в залоге у Продавца и поступает в залог к Заимодавцу и может отчуждаться только с его согласия. Согласно платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ отделение Пенсионного фонда РФ по Кемеровской области перечислили заимодавцу по кредитному договору Михай Р.Г. "данные изъяты" Деньги Михай Р.Г. получила по кредитному договору на основании расходного кассового ордера ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме и расчет с продавцом должна была произвести сама. За получение денег расписывалась. В настоящее время ограничение в виде залога не снято, так как не предоставлено сведений о расчете по сделке купли-продажи.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

Решением Крапивинского районного суда Кемеровской области от 09 апреля 2012 года постановлено: "Отказать Великжанину В.Е. в удовлетворении исковых требований к Михай Р.Г. и Кредитному потребительскому кооперативу граждан "Кредитный центр" о расторжении договора купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением условий договора, обязании ответчика возвратить недвижимое имущество приобретенного по договору в собственность истца как неосновательное обогащение за необоснованностью в полном объеме.".

В апелляционной жалобе представитель Великжанина В.Е. Хитяник Т.Н., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.32) просит решение суда отменить, требования удовлетворить.

Суд не указал мотивов, по которым отказал в удовлетворении иска. Ссылается на п.1, 2 ст. 450 ГК РФ, п.3 ст. 486 ГК РФ. Суд не учел, что регистрация перехода права собственности к покупателю на недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Ссылается на ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ, п. 65 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно которого продавец, не получивший оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений ГК о неосновательном обогащении.)

Указывает, что каких-либо доказательств передачи истцу денежных средств за квартиру ответчиком не представлено. Судом не была дана оценка показаниям свидетеля Р. и ответчика Михай Р.Г. в части оплаты за недвижимость. Из показаний Михай следует, что деньги получал Р. он же их отдавал продавцу, но не взял с него расписку. Свидетель Р. отрицает факт взятия денег, поясняет, что расписку Великжанин написал, но оставил себе. Представитель КПКГ Сидоров пояснил, что деньги по кредиту получала сама Михай и она же должна была передать их продавцу, в настоящее время не предоставлено сведений о расчете по сделке купли-продажи, в связи с чем ограничение на дом в виде залога не снято.

Указывает, что Великжанин отрицает факт получения денег по договору. Ссылается на то, что доказательств передачи по договору денежных средств в сумме, оговоренном в п. 3 договора, суду не представлено.

Невыплата ответчиком (покупателем) стоимости земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора ? получении денежных средств.

Суд не исследовал всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судом фактически не были рассмотрены заявленные истцом требования о взыскании неосновательного обогащения.

Дело было рассмотрено без участия истца и его представителя, при этом представитель опоздал из г. Кемерово на незначительное время по уважительной причине (сложность в дороге), об этом суду было известно.

В судебном заседании представитель истца Хитяник Т.Н., действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (в порядке передоверия) на доводах жалобы настаивала. Просила решение суда отменить, требования удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле и их представители в судебное заседание не явились. Извещены.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом между Великжаниным В.Е. и Михай Р.Г. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли - продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка (л.д. 19-21) согласно которому Великжанин В.Е. продал Михай Р.Г. земельный участок общей площадью "данные изъяты" кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" и находящийся на нем объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью "данные изъяты"., кадастровый номер N. Договор купли - продажи и право собственности покупателя по договору были зарегистрированы в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора расчет за приобретаемые объекты должны быть произведены с использованием заемных средств, предоставляемых покупателю Кредитным потребительским кооперативом граждан "Кредитный центр" по договору целевого займа N от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 договора). Расчет должен быть произведен в порядке, установленном в пункте 6 договора: "данные изъяты" будет передана покупателем продавцу за счет собственных средств и "данные изъяты" будет переданы покупателем продавцу за счет заемных средств в течение трех рабочих дней после государственной регистрации договора и перехода право собственности в Управлении Росреестра.

Согласно п. 8 договора до момента полной оплаты предмет договора будет находиться в залоге у продавца. Регистрация залога произведена, о чем имеется штамп на договоре и сведения о залоге в силу закона в свидетельстве о регистрации договора (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ между КПКГ "Кредитный центр" и Михай Р.Г. был заключен договор целевого займа N (л.д. 15-18) согласно которому Михай Р.Г. был предоставлен целевой займ в размере "данные изъяты". на срок "данные изъяты" месяцев под условием уплаты "данные изъяты" годовых для приобретения объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес".

Согласно расходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44) сумма займа по договору N от ДД.ММ.ГГГГ была выдана Михай Р.Г., о чем имеется её подпись. Сумма займа выдана при предъявлении паспорта (л.д. 35).

На основании заявления о предоставлении единовременной выплаты за счет средств материнского капитала (л.д. 92-93) и решения об удовлетворении заявления от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96) отделением Пенсионного фонда РФ по Кемеровской области на счет КПКГ "Кредитный центр" для погашения задолженности по кредиту Михай Р.Г. в соответствии с кредитным договором N от ДД.ММ.ГГГГ было перечислено "данные изъяты" что подтверждается платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43). Согласно графику погашения займа (л.д. 42) сумма зачислена в чет погашения основного долга по договору займа.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора купли - продажи и возврате недвижимого имущества суд пришел к выводу, что поскольку установлено, что ответчик не намерена расторгать договор, поскольку приобретенные дом является единственным жилым помещением для проживания её четверых малолетних детей. Согласно п. 12 договора продавец до подписания договора купли - продажи передал покупателю жилой дом и земельный участок. Имущество по договору передано покупателю. Стороны при расторжении договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Требования истца противоречат требованиям ст. 453 ГК РФ. Расторжение договора нарушит права малолетних детей, предусмотренные ст. 25 Конституции РФ. Кроме того, удовлетворение исковых требований нарушит права третьих лиц, имеющих преимущественное право перед истцом на удовлетворение требований за счет заложенного имущества.

Указанные выводы суда судебная коллегия полагает не обоснованными, постановленными с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, имеющих существенное значение, доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда судебная коллегия полагает обоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Принимая во внимание условия заключенного договора, судебная коллегия полагает, что договор заключен в соответствии с требованиями законодательства, содержит все существенные условия, позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, договор был в установленном порядке в соответствии с требованиями п. 2 ст. 558 ГК РФ, и считается заключенным с момента регистрации договора.

Согласно условиям договора оплата должны быть произведено покупателем по истечении 10 (трех) - в договоре имеются расхождения в указании срока - после регистрации договора, которая произведена ДД.ММ.ГГГГ На момент предъявления требований о расторжении договора срок исполнения обязанности по оплате по договору наступил. В ходе рассмотрения дела ответчиком доказательств оплаты переданного имущества, в соответствии с условиями договора об оплате, отвечающих требованиям допустимости в соответствии с требованиями ст. 408 ГК РФ, ст. 60 ГПК РФ не представлено. Пояснения Михай Р.Г. о том, что расчет должен быть произведен иным лицом, не может быть принят во внимание, поскольку не представлено объективных доказательств, свидетельствующих о поручении Михай Р.Г. произвести от её имени какие - либо действия, в том числе расчет по договору иным лицам. Пояснения Михай Р.Г. и свидетеля Р. вступают в противоречия по обстоятельствам, совершенных ими действий, при отсутствии надлежащих доказательств произведенных расчетов (расписок в передаче денежных средств) не могут являться доказательством произведенных расчетов по договора.

В соответствии с п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правилу пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку неисполнение обязательств по оплате покупателем лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (получение стоимости проданного имущества), в соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ истец вправе требовать расторжения договора.

Выводы суда о том, что после передачи имущества истец не вправе требовать возврата переданного имущества, постановлены на основе неправильного применения норм материального права.

Кроме того, судебная коллегия полагает обоснованными доводы жалобы о том, что судом первой инстанции при разрешении спора не применены положения п. 3 ст. 1103 ГК РФ, согласно которой положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. В соответствии с требованиями ст. 1102, 1104 ГК РФ требования об обязании ответчика возвратить переданное ему по договору недвижимое имущество обоснованы.

При указанных обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, решение подлежит отмене как постановленное вс нарушением норм материального права на основе не применения законы, подлежащего применению и на основе неправильного толкования норм материального права.

Разрешая требования по существу, судебная коллегия, принимая во внимание вышеизложенное, с учетом правовой позиции, высказанной в п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исковые требования Великжанина В.Е. удовлетворить, поскольку доказательств исполнения покупателем обязательств по оплате приобретенного по договору имущества, отвечающих требованиям допустимости, в ходе рассмотрения дела не представлено. Расторгнуть договор купли - продажи и обязать ответчика Михай Р.Г. возвратить имущество, переданное по договору.

В соответствии с требованиями ст. 98, 103 ГПК РФ, принимая во внимание, что на основании определения суда истцу размер государственной пошлины, подлежащей уплате, был уменьшен до 1 000 руб., а также учитывая, что при подаче апелляционной жалобе государственная пошлина не была оплачена истцом, судебная коллегия полагает необходимым, руководствуясь требованиями ст. 322, п. 4 ст. 329 ГПК РФ разрешить вопрос о распределении судебных расходов, взыскав с ответчика в довод местного бюджета государственную пошлину в размере 5 690 руб., принимая во внимание, что размер государственных пошлин, подлежащих уплате составляет 6590 руб., истцом уплачено 1 000 руб. (в остальной части уменьшен размер), 100 руб. государственная пошлина, не оплаченная истцом при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Крапивинского районного суда Кемеровской области от 09 апреля 2012 года отменить, принять по делу новое решение: Требования Великжанина В.Е. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ N о продаже объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты"., инв. N: N и земельного участка общей площадью "данные изъяты" кадастровый номер N, расположенных по адресу: "адрес", N.

Обязать Михай Р.Г. возвратить имущество - объект индивидуального жилищного строительства и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", N Великжанина В.Е..

Взыскать с Михай Р.Г. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере "данные изъяты"

Председательствующий: О.Э. Евтифеева

Судьи: Т.В. Фролова

М.В. Лавник