Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 02 мая 2012 г. по делу N 33-570

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Гусевой Н.А.,

судей Зиновьевой Г.Н., Андреева С.В.,

при секретаре Шпилевой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области на решение Костромского районного суда Костромской области от 01 марта 2012 года, которым удовлетворены исковые требования Логвинова А.Н.: за Логвиновым А.Н. признано право собственности на жилой дом литер (...) общей площадью (...) кв.м, инвентарный номер N, расположенный по адресу: "адрес"; освобожден от ареста и исключен из описи имущества от 06 мая 2011 года с изменениями, внесенными 15 июля 2011 года, составленной отделом судебных приставов N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области в рамках исполнительного производства N N в "адрес", стоимостью (...) рублей.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав объяснения представителя ООО "Русская деревня" по доверенности Данченко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Логвинов А.Н. обратился в суд с иском к ООО "Русская деревня" о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", лит. (...), общая площадь застройки (...) кв. м, инвентарный номер N. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком договор, в соответствии с которым ООО "Русская деревня" взяло на себя обязательство построить индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", и передать данный дом ему в собственность, а он обязался направить денежные средства на финансирование данного строительства. Строительство жилого дома им оплачено в размере (...) рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером N N от ДД.ММ.ГГГГ. В 2011 году с ответчиком подписан акт приема-передачи, которым подтверждено, что ответчик выполнил работы по строительству дома, оплаченные истцом. Фактически работы по строительству были закончены в 2011 году, однако ответчик не оформляет документы о праве собственности, ссылаясь на временные финансовые трудности и отсутствие возможности зарегистрировать право собственности ООО "Русская деревня" на указанный жилой дом. В результате в течение длительного времени истец не может воспользоваться результатом строительства и выполнить отделочные работы для сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку данный жилой дом построен полностью за счет его средств и для него, истец полагал, что дом должен быть передан ему в собственность. В качестве правового основания иска ссылался на ст. ст. 218, 219, 223 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела Логвинов А.Н. уточнил исковые требования, дополнительно просил исключить из акта о наложении ареста от 06 мая 2011 года индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес".

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Воронцов Д.Б., Ломсадзе Е.Б., Глушич Т.Г., Коротышев А.Б., Шевалдина А.В., Карушкин А.Р., Захаров М.В., Демина М.И., ОАО "МРСК Центра" - "Костромаэнерго", Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация Костромского муниципального района Костромской области, Отдел судебных приставов N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Молчанова С.Н., Логвинова Г.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области просит решение суда отменить, в удовлетворении требований Логвинова А.Н. отказать. В обоснование жалобы указывает, что позиция ТУ Росимущества в Костромской области мотивирована наличием у ООО "Русская деревня" задолженности перед Российской Федерацией и продиктована только правом на защиту интересов Российской Федерации. Ссылаясь на пункт 2 ст. 8, ст. 131, ст. 551 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", считает, что при отсутствии в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на спорный объект за ООО "Русская деревня" признание права собственности за истцом невозможно. Полагает, что положения законодательства об инвестициях (ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы как наделяющие лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество. Данное право возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем в ЕГРП. Указывает, что истец в рамках избранного способа защиты не является заинтересованным лицом в смысле ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, отсутствие возможности государственной регистрации права во внесудебном порядке сторонами не доказано. Более того, истец и ООО "Русская деревня" утверждали, что государственная регистрация права собственности Общества на спорный объект возможна, но "нежелательна". Суд такую позицию истца поддержал, то есть признал наличие спора при его отсутствии, обеспечил судебную защиту права, нарушение которого истцом не доказано. Избранный истцом и поддержанный судом способ защиты права является ненадлежащим, поскольку на момент принятия решения у продавца (ООО "Русская деревня") отсутствовало (было арестовано) недвижимое имущество, которое он должен был передать покупателю (истцу), и право собственности на это имущество не было зарегистрировано в ЕГРП. Суд, удовлетворяя иск, нарушил баланс интересов истца и кредиторов (ответчиков). Причиной, по которой стороны указывали на отсутствие возможности государственной регистрации права на спорный объект за ответчиком, является возбужденное в отношении ООО "Русская деревня" сводное исполнительное производство, поскольку государственная регистрация этого права приведет к обеспечению требований кредиторов. Поддержка судом избранного истцом способа защиты является не защитой прав истца, а нарушением прав кредиторов, в том числе, Российской Федерации, на получение денежных средств от реализации имущества, принадлежащего ООО "Русская деревня". Также указывает, что судебный пристав-исполнитель должен выступать соответчиком по заявленным требованиям. Привлекая судебного пристава-исполнителя в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, суд лишил его права на защиту интересов кредиторов Общества, что привело к вынесению решения, основанного на признании иска ответчиком ООО "Русская деревня".

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Русская деревня" по доверенности Данченко А.А. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня" был заключен договор аренды N N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, по условиям которого названному Обществу как арендатору предоставляется в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N примерно в (...) м по направлению на запад от ориентира д. (...), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес". Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации объекта недвижимости, срок действия договора - (...) месяцев с момента его подписания. Впоследствии договор был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с дополнительным соглашением N N от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N N, заключенный с ООО "Русская деревня", вид разрешенного использования земельного участка указан как для эксплуатации и строительства объектов недвижимости.

Судом также установлено и не оспаривалось сторонами, что в дальнейшем договор аренды N N земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Росимущества по Костромской области и ООО "Русская деревня", был изменен дополнительными соглашениями N N от ДД.ММ.ГГГГ и N N от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ N N земельный участок с кадастровым номером N площадью (...) кв. метров, находящийся примерно в (...) м по направлению на запад от ориентира д. (...), расположенного за пределами участка, включен в границы населенного пункта деревня "адрес"

Постановлением администрации Минского сельского поселения Костромского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N N домам индивидуальной застройки квартала жилых домов ООО "Русская деревня" присвоены номера с N N по N N в д. (...).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Костромского муниципального района ООО "Русская деревня" выдано разрешение на строительство второй очереди коттеджного поселка (расширение границ д. (...)), расположенного по адресу: "адрес" ( (...) домов). Срок действия разрешения на строительство - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Русская деревня" и Логвиновым А.Н. был заключен договор, в соответствии с которым истец как инвестор принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", а ООО "Русская деревня" как застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или привлеченными средствами построить указанный объект в соответствии с согласованной инвестором проектной документацией и сметой и после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность инвестору обусловленный договором объект. Указанный договор не зарегистрирован.

В соответствии с пунктом 1.2 договора объектом строительства является индивидуальный жилой дом планируемой площадью (...) кв. м.

В пункте 1.3 договора предусмотрено, что на момент заключения договора общая стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет (...) рублей.

Сумма в размере (...) рублей оплачена истцом полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ

06 мая 2011 года судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области в рамках сводного исполнительного производства N N в отношении ООО "Русская деревня" составлен акт о наложении ареста (описи имущества) должника в виде объекта незавершенного строительства по адресу: "адрес", без аренды земли.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов N 1 г. Костромы УФССП по Костромской области от 15 июля 2011 года исправлена описка в акте о наложении ареста (описи имущества) от 06 мая 2011 года, вместо объекта незавершенного строительства по адресу: "адрес", без аренды земли указан сруб деревянный, без аренды земли, участок N N.

Письмом-уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N N Территориальное управление Росимущества в Костромской области уведомило ООО "Русская деревня" о прекращении действия договора аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ N N, от ДД.ММ.ГГГГ N N, от ДД.ММ.ГГГГ N N, заключенного на неопределенный срок, с ДД.ММ.ГГГГ; арендатору предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить переданные в аренду земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ директором ООО "Русская деревня" У. и Логвиновым А.Н. подписан акт приема выполненных работ, из которого следует, что работы на объекте N N выполнены на 100 %, в том числе, сруб (6*6) в лапу, фундамент (6*6) с подвалом, сруб (6*6) со столяркой, кровля с утеплением, покрытием андулином.

Согласно кадастровому паспорту спорный объект представляет собой жилой дом, литер (...), общей площадью (...) кв. м, инвентарный номер N, адрес объекта: "адрес". Документы о соответствии вновь выстроенного жилого дом градостроительным и строительным нормам и правилам не предъявлены, данные о регистрации права на объект недвижимости отсутствуют, степень готовности объекта не указана.

Разрешая возникший спор, суд исходил из того, что Логвинов А.Н. и ООО "Русская деревня" являются участниками инвестиционной деятельности, возникшие отношения регулируются нормами Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ГК РФ, заключенный между ними договор полностью отвечает требованиям законодательства о договорах купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара.

Суд указал, что спорный жилой дом возведен на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки, при наличии разрешения на строительство, соответствует предмету договора от ДД.ММ.ГГГГ. Логвинов А.Н. свои обязательства по указанному договору исполнил в полном объеме, состоялась фактическая передача жилого дома от ООО "Русская деревня" в пользу Логвинова А.Н., но до настоящего времени приобретенный им объект недвижимости в собственность не передан. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и квалифицировал договор, заключенный между Логвиновым А.Н. и ООО "Русская деревня", как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара.

Однако вывод суда о возникновении у Логвинова А.Н. права собственности на спорный жилой дом и признании за ним этого права основан на неправильном применении норм материального права.

Так, пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктами 1 и 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации предусматривает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных правовых норм возникновение права собственности на недвижимое имущество в случае его создания или перехода от одного лица к другому связано с моментом государственной регистрации этого права.

В пунктах 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как видно из материалов дела, договор от ДД.ММ.ГГГГ, из которого возникли правоотношения между Логвиновым А.Н. и ООО "Русская деревня", заключен после вступления в силу Закона о регистрации, строительство спорного объекта осуществлялось после введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на указанный объект за ООО "Русская деревня" и переход этого права к Логвинову А.Н. в установленном законом порядке не регистрировались. Изложенное свидетельствует о том, что право собственности на спорный объект у ООО "Русская деревня" не возникло, следовательно, оно не могло перейти к Логвинову А.Н. по договору купли-продажи.

Исполнение Логвиновым А.Н. обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ и фактическая передача объекта ему во владение в данном случае не являются юридически значимыми обстоятельствами.

При таких условиях у суда не имелось оснований для признания за Логвиновым А.Н. права собственности на спорное имущество.

Статья 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года "Об исполнительном производстве" предусматривает право заинтересованных лиц на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание.

Так как право собственности на спорное имущество за Логвиновым А.Н. признано быть не может, законные основания для удовлетворения его исковых требований в части освобождения имущества от ареста и исключения его из описи отсутствовали.

В соответствии с п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия не может признать решение по настоящему делу законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 01 марта 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Логвинова А.Н. к ООО "Русская деревня", Воронцову Д.Б., Ломсадзе Е.Б., Глушич Т.Г., Коротышову А.Б., Шевалдиной А.В., Карушкину А.Р., Захарову М.В., Деминой М.И., "МРСК Центра" - "Костромаэнерго", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, освобождении имущества от ареста и исключении из описи отказать.

Председательствующий:

Судьи: