Решение Звенигородского городского суда Московской области от 28 мая 2012 г. по делу N 2-160/12

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.Л.,

при секретаре Купцовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яшаевой Веры Аббяевны к ООО "ТРЕК-2", третьим лицам - Администрации городского округа Звенигород, ООО "Управление и Эксплуатация" о прекращении права собственности ООО "ТРЕК-2" на объект недвижимого имущества, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Грачков Д.В., представляющий по доверенности интересы Яшаевой В.А., обратился в суд с иском к ООО "ТРЕК-2" о прекращении права собственности Общества на объекты недвижимого имущества - квартиру N жилой площадью 66,00 кв.м., расположенную по адресу: "адрес", признании за истицей права собственности на указанную квартиру.

В обоснование иска представитель интересов истца ссылается на то, что 28.12.2010 года Яшаева В.А. заключила с ООО "ТРЕК-2" договор купли-продажи недвижимого имущества (квартир) N 016/24, согласно которому Общество обязуется передать принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру N, расположенную по адресу: "адрес" а Яшаева В.А., в свою очередь, обязалась оплатить стоимость квартиры по цене 3217 500 рублей.

Представитель истицы указывает, что Яшаева В.А.. своевременно и в полном объеме оплатила обусловленную стоимость квартиры.

Квартиры переданы истице от ООО "ТРЕК-2" 28.12.2010 года по актам приема-передачи. Эксплуатирующая организация готова подписан с истицей договор управления и эксплуатационного обслуживания общего имущества многоквартирного дома при предоставлении документа, подтверждающего право собственности Яшаевой В.А. на данную квартиру.

26.02.2010 года ООО "ТРЕК-2" оформило право собственности на спорную квартиру.

Договор купли-продажи квартиры в регистрирующий орган сторонами не представлялся по причине отсутствия у представителя ответчика оригиналов правоустанавливающих документов на спорное имущество. В 2011 году истице стало известно, что на квартиру постановлением Таганского районного суда г. Москвы был наложен арест, зарегистрированный в ЕГРП 03.08.2010 года.

В судебном заседании Грачков Д.В., действующий по доверенности в интересах Яшаевой В.А., на удовлетворении иска настаивал, указав, что решение суда будет служить единственным основанием для предъявления в уголовном производстве требований о снятии с имущества ареста, которым истица фактически пользуется как собственным в течение длительного времени. До настоящего времени арест не снят. В обоснование требований по иску о признании права собственности на квартиру ссылался на наличие договорных отношений с ответчиком, в полном объеме исполненных истицей.

Представитель ООО "ТРЕК-2" в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки ответчик не сообщил, мнения по иску не представил, суд, с учетом мнения представителя истицы, на основании ст. 167 ГПК РФ посчитал возможным разрешить спор по существу в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного по правилам ст.ст. 113, 116 ГПК РФ о времени и месте судебного заседания, не просившего об отложении судебного разбирательства.

Как явствует из имеющихся в материалах дела извещений, о времени и месте судебного разбирательства руководитель ООО "ТРЕК-2" неоднократно извещался по адресу места жительства ( "адрес"), копия искового материала и извещения о слушании дела направлялись ООО "ТРЕК-2" также по юридическому адресу ( "адрес")..

Третьи лица:

- представитель ООО "Управление и Эксплуатация" о времени и месте судебного разбирательства был извещен по правилам ст.ст. 113, 118 ГПК РФ, сведений о причинах своей неявки суду не сообщил. С учетом мнения сторон, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителя Общества;

- представитель Администрации городского округа Звенигород по доверенности Козлова И.Г. направила в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя администрации, которое с учётом мнения стороны истца на основании ст. 167 ГПК РФ судом удовлетворено, оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Ввиду уклонения ответчика от явки в суд, непредставления истребуемых судом в порядке ст. 57 ГПК РФ документов, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, была затребована копия дел правоустанавливающих документов на квартиры, являющиеся предметом спора.

Как усматривается из договора N 001 соинвестирования в строительство жилого дома по адресу: "адрес" (л.д. 100-104), заключенного 20 июня 2007 года между ООО Фирма "Гефест-ЛТД" (Инвестор) и ООО "Недвижимость-ХХI" (Соинвестор), он составлен на основании Инвестиционного контракта N 69/49-06 от 01.08.2006 года (п. 3.2.). Предметом договора является соинвестирование строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес" (п. 1.1.). ООО "Недвижимость-ХХI" осуществляет вложения собственных и (или) привлеченных средств пропорционально количеству получаемых площадей, определенном в п. 4 договора (п. 1.2.). Соинвестор имеет право на получение и оформление в собственность ориентировочно 461,38 кв.м. в соответствии с перечнем квартир, передаваемых Соинвестору, указанных в Приложении N 1 к договору (п. 4.2.).

В соответствии с пунктом 1.4. договора соинвестирования результатом деятельности сторон по договору является приобретение ООО "Недвижимость-ХХI" права на последующее оформление в собственность квартир во вновь построенном жилом доме по адресу: "адрес". На момент заключения договора земельный участок и находящиеся на нем сооружения свободны от текущих имущественных обязательств.

Согласно п.п. 5.2.1. и 5.2.2. ст. 5 Соинвестор обязуется обеспечить соинвестирование строительства, согласно выделяемых площадей, в соответствии с определенной в п. 2.2. договора инвестиционной ценой, произвести оформление и государственную регистрацию права собственности и нести расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности на причитающиеся ему квартиры.

Пунктом 6.1. договора соинвестирования предусмотрено право сторон полностью уступить свои обязанности и права по договору третьему лицу, при условии принятия последним всех обязательств по договору.

В соответствии с Приложением N 1 к договору соинвестирования N 001 от 20 июня 2007 года (л.д. 105), квартиры N, N упомянуты в числе перечня переданных на соинвестирование ООО "Недвижимость-ХХI" квартир.

По договору об уступке прав требований (цессии) N 001/2-3-3 от 18 февраля 2008 года (л.д. 109-112), ООО "Недвижимость-ХХI" передало, а ООО "ТРЕК-2" приобрело права (требования) Соинвестора, принадлежащие ООО "Недвижимость-ХХI" на основании договора N 001 соинвестирования в строительство жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", заключенного 20 июня 2007 года между ООО "Недвижимость-ХХI" и ООО Фирма "Гефест-ЛТД" (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.2 договора об уступке прав (требований) ООО "ТРЕК-2" приобрело права требования на получение и оформление в собственность ориентировочно 461,38 кв.м. в соответствии с перечнем квартир, указанном в Приложении N к договору, в который, в частности, включены квартиры N, N.

Согласно п. 1.4. договора уступки права по Договору, указанные в п. 1.1, принадлежат ООО "Недвижимость-ХХI"; договоры не имеют обременений и свободны от обязательств перед третьими лицами, за исключением условий, оговоренных п.п. 1.3, и 3.2.

В связи с передачей прав соинвестирования от ООО "Недвижимость-ХХI" к ООО "ТРЕК-2" по Договору об уступке прав требований (цессии) от 18 февраля 2008 года, между ООО Фирма "Гефест-ЛТД" и ООО "ТРЕК-2" 24 августа 2009 года заключено Дополнительное соглашение N 1 к Договору N 001, которым изменены составы работ по п. 2.1 ст. 2 договора, внесены изменения в приложение N 1 - перечень квартир, квартиры N N и N включены в перечень квартир, передаваемых в соинвестирование по дополнительному соглашению, и иное (л.д.94-96).

12 ноября 2009 года между ООО Фирма "Гефест-ЛТД" (Инвестор) и ООО "ТРЕК-2" (Соинвестор) подписан акт приема-передачи квартир о том, что в соответствии с условиями Договора N 001 соинвестирования в строительство жилого дома по вышеназванному адресу от 20 июня 2007 года, заключенного между ООО Фирма "Гефест-ЛТД" и ООО "Недвижимость-ХХI" и Договора N 001/2-3-3 об уступке прав требований (цессии) от 18 февраля 2008 года, заключенного между ООО "Недвижимость-ХХI" и ООО "ТРЕК-2", Инвестор передает Соинвестору, а последний принимает квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: "адрес", в число которых включены квартира N, расположенная на N этаже общей площадью жилых помещений 66.00 кв.м.. Соинвестор к Инвестору по количеству и качеству передаваемых квартир претензий не имеет (л.д. 97-99).

Как следует из представленной по запросу суда копии дел правоустанавливающих документов (л.д. 86-112) по регистрации права собственности ответчика на предмет договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с истцом, государственная регистрация ООО "ТРЕК-2" на имущество произведена на основании исследованных в настоящем судебном разбирательстве:

- договора соинвестирования в строительство жилого дома от 20 июня 2007 года N 001;

- дополнительного соглашения от 24 августа 2009 года N 1;

- договора об уступке прав требований (цессия) от 18 февраля 2008 года N 001/2-3-3;

- акта приема-передачи квартиры от 12 ноября 2009 года.

Государственная регистрация права собственности ООО "ТРЕК-2" по указанным выше основаниям возникновения права осуществлена 26 февраля 2010 года, записи регистрации N и N (л.д. 120, 121).

Судом установлено, что 28 декабря 2010 года между ООО "ТРЕК-2" в лице генерального директора Самылина В.В., с одной стороны, и Яшаевой В.А., с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) N 016/24 (л.д. 15-18).

По условиям договора ООО "ТРЕК-2" (продавец) обязался передать принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру N площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 71,50 кв.м., общая площадь жилых помещений 66,00 кв.м., находящуюся по адресу: "адрес", а истец (покупатель), в свою очередь, обязался оплатить и принять квартиру в собственность в соответствии с условиями договора (п. 1).

Согласно п. 2 Договора квартира принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированном на основании:

- договора об уступке прав требований (цессия) N 001/2-3-3 от 18.02.2008 г.;

- договора соинвестирования в строительство жилого дома N 001 от 20.06.2007 г.,

- акта приема-передачи квартиры от 12.11.2009 г.;

-дополнительного соглашения N 1 от 24.08.2009 г.;

Право собственности зарегистрировано 26.02.2010 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области, запись в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним за N.

Передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи, который не может быть подписан ранее проведения взаиморасчетов между сторонами договора (п. 3).

Согласно п. 7 договора после проведения полной оплаты по данному договору его стороны подписывают акт сверки взаиморасчетов. Акт подлежит предъявлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Государственная регистрация права собственности Яшаевой В.А. на приобретаемую квартиру производится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, только после подписания акта приема-передачи, согласно п. 3 данного договора (п. 8)..

Согласно актам сверки взаиморасчетов по договору N 016/24 купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), подписанным сторонами договора 28.12.2010 года, Яшаева В.А. в полном объеме оплатила стоимость квартиры по цене 3217500 рублей (л.д. 19).

По акту приема-передачи квартиры 28.12.2010 года квартира N площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) - 71,50 кв.м., общей жилой площадью - 66,00 кв.м., в том числе жилой - 35,70 кв.м. ООО "ТРЕК-2" передана Яшаевой В.А. (л.д. 20).

Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, истица фактически владеет квартирой, несет бремя содержания имущества.

Как следует из письма ООО "Управление и эксплуатация" письмом N 314 от 13.03.2012 года единственным препятствием заключения данной эксплуатирующей организации с Яшаевой В.А. договора управления и эксплуатационного обслуживания общего имущества является отсутствие документа, подтверждающего право собственности последней на спорное помещение (л.д. 21).

Согласно пояснениям представителя истца Грачкова Д.В., подтвержденных письменными материалами дела, договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) N 016/24 от 28.12.2010 года не передавался на государственную регистрацию сделки в регистрирующий орган по причине ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, у представителя которого отсутствовали оригиналы правоустанавливающих документов, что препятствовало подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности истца на квартиру. Кроме того, пояснил, что в ноябре 2011 года истицей была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой ей стало известно, что на спорную квартиру наложен арест, зарегистрированный в ЕГРП 03.08.2010. В последствии выяснилось, что данные обременения на имущество наложены постановлением Таганского районного суда г. Москвы в ходе предварительного следствия по уголовному делу.

Материалами подтверждается, что государственная регистрация обременения права на спорные квартиры произведена 03.08.2010 года (л.д. 37).

По запросу суда в материалы дела представлена копия судебного акта, послужившего основанием для внесения в ЕГРП сведений об аресте объектов недвижимого имущества (л.д.).

Следует, что в рамках производства по уголовному делу N 227935, возбужденному 27.05.2010 по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленных лиц, постановлением Таганского районного суда г. Москвы от 20.07.2010 удовлетворено ходатайство следователя СО при ОВД по Таганскому району г. Москвы ФИО8 о наложении ареста на имущество - 23 квартиры, в том числе, являющейся предметом спора по настоящему делу. В результате проведенного расследования установлено, что ООО "ТРЕК-2" получило права на квартиры без проведения каких-либо расчетов с ООО "Недвижимость XXI".

Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В силу ст. 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ гражданин вправе самостоятельно выбрать способ защиты нарушенного права, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истицы подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ, с применением механизма, регламентированного ст. 305 ГК РФ.

При этом суд исходит из того, что правообладатель произвел отчуждение принадлежащего ему имущества по договору, содержащему все существенные условия сделки купли-продажи. Сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, условия договора каждой из сторон исполнены.

Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, истица фактически владеет квартирами, несет бремя содержания имущества.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор подписан ООО "ТРЕК-2" в лице директора Самылина В.В., полномочия которого подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 02.05.2012 года (л.д. 82-84).

Сторона по договору - продавец от её регистрации не уклонялся, что следует из копии дел правоустанавливающих документов.

Согласно руководящим разъяснениям, содержащимся в п. 58 Постановления пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с п. 60 Постановления после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Регистрация договора невозможна ввиду наложения ареста на спорную квартиру постановлением судьи Таганского районного суда г. Москвы в рамках производства по уголовному делу, то есть по независящим от истца основаниям.

Договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) на момент рассмотрения спора никем не оспорен, имущество не обременено правами иных лиц.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в заявленном споре наложение ареста на квартиру в рамках уголовного производства не может служить безусловным основанием к отказу истице, приобретшей в законном порядке право собственности на имущество, в удовлетворении заявленных ею требований.

Вместе с тем, в удовлетворении требований о прекращении права собственности ООО "ТРЕК-2" на квартиру N, расположенную по адресу: "адрес" следует отказать ввиду следующего.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом, право собственности ООО "ТРЕК-2" на названную квартиру зарегистрировано, таким образом в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в настоящем случае возможна только регистрация перехода прав на квартиры к другому лицу по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

В этой связи заявленные требования о прекращении права собственности ООО "ТРЕК-2" на квартиру удовлетворению не подлежат, как не основанные на законе.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Яшаевой Веры Аббяевны к ООО "ТРЕК-2" о прекращении права собственности ООО "ТРЕК-2" на объект недвижимого имущества, признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Признать за Яшаевой Верой Аббяевной право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес" площадью 66 кв.м., кадастровый номер объекта N.

В части требований Яшаевой Веры Аббяевны к ООО "ТРЕК-2" о прекращении права на спорную квартиру - отказать.

Взыскать с ООО "ТРЕК-2", "данные изъяты", место нахождения: "адрес" - в доход государства государственную пошлину в размере 10287,50 рублей.

Решение суда, вступившее в законную силу является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: С.Л. Кузнецов