Решение Химкинского городского суда Московской области от 11 мая 2012 г.

Решение Химкинского городского суда Московской области от 11 мая 2012 г.
(Извлечение)

Химкинский городской суд Московской области в составе:

судьи - Колмаковой И.Н.,

с участием адвокатов - Панкова Д.П., Глубоковой А.П.,

при секретаре - Жупановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Леоновой А.И. к Сафоновой Н.Н., Котиной Ю.С., Котиной Л.В. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на квартиру, 3-и лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ОАО "Нордеа Банк", ООО "Группа Ренессанс Страхование",

УСТАНОВИЛ:

Леонова А.И., после уточнения исковых требований, обратилась в суд с иском к Сафоновой А.Н., Котиной Ю.С. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежала трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: "адрес". В /дата/. она обратилась в АН "НИКА" с просьбой о предоставлении денежных средств в размере "данные изъяты". на основании договора займа. Кредит на указанную сумму был одобрен руководством организации АН "НИКА", но в качестве гарантии возврата займа истице предложили заключить договор купли-продажи квартиры с сотрудницей банка Сафоновой А.Н. После полной выплаты суммы займа истице было обещано, что право собственности на квартиру будет оформлено вновь на её имя, а в качестве гарантии последующего возврата квартиры будет заключен предварительный договор купли-продажи.

/дата/ между истицей и Сафоновой Н.Н. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой составила "данные изъяты", согласно п. 4 договора. Как указала истица, стоимость квартиры по договору была равна сумме обусловленного займа. Таким образом, учитывая, что услуги агентства недвижимости "НИКА" по предоставлению займа, согласно Договору N от /дата/, составили "данные изъяты" истицей, по ее утверждению, была получена сумма займа в размере "данные изъяты" а в качестве гарантии последующего возврата квартиры /дата/ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры между истицей и ответчицей Сафоновой Н.Н.

Однако, по истечении девяти месяцев, как указала истица, в связи с тяжелым материальным положением она не смогла вернуть сумму займа и проценты по договору займа, в связи с чем, ответчик продал квартиру. Заключая договор займа и купли-продажи квартиры у истицы не было намерений продавать квартиру, а было намерение лишь взять необходимую сумму в долг под залог квартиры. Все это время она жила в квартире, там зарегистрирована, оплачивала коммунальные услуги, то есть квартира фактически ответчице Сафоновой Н.Н. не передавалась. В настоящее время спорная квартира находится в собственности у Котиной Ю.С..

На основании изложенного, после неоднократного уточнения исковых требований, истица, ссылаясь на ст. 166, п.2 ст. 167, ст. 168, п.2 ст. 170 ГК РФ, просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", заключенному /дата/ между Леоновой А.И. и Сафоновой Н.Н.; применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", заключенному между Сафоновой Н.Н. и Котиной Ю.С., Котиной Л.В.; признать за Леоновой А.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Представитель истицы в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчицы Сафоновой Н.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав при этом, что ответчица Сафонова Н.Н. при заключении договора купли-продажи с истицей никаких иных целей не имела, сделка была исполнена и зарегистрирована соответствующим образом. Относительно доводов истицы о том, что договор купли-продажи с Котиными был заключен в период действия предварительного договора купли-продажи представитель ответчицы пояснил, что целью заключения предварительного договора являлось понуждение к заключению основного договора, но истица снялась с регистрационного учета, договор не оспаривала, с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи не обращалась. Более того, представитель ответчицы обратил внимание суда на то, что на предложение суда внести денежные средства на депозит нотариуса не предприняла никаких действий.

Представитель ответчиков Котиной Ю.С., Котиной Л.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав, что они являются добросовестными приобретателями, при заключении договора купли-продажи никаких обременений на квартиру наложено не было.

Представитель 3-его лица ОАО "Нордеа Банк" в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав при этом, что поддерживают письменный отзыв на иск, обратив внимание суда на то, что действия истицы были направлены на отчуждение квартиры.

Представитель ООО "Группа ренессанс Страхование" в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Гражданское дело рассмотрено в отсутствие представителей 3-их лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "Группа Ренессанс Страхование" в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив свидетеля, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, Леонова А.И. являлась собственницей квартиры по адресу: "адрес", на основании Договора передачи N от /дата/, заключенного согласно Постановлению Главы г.о.Химки МО N от /дата/

В соответствии с п.1 и п.2 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

/дата/ между истицей Леоновой А.И. и ответчицей Сафоновой Н.Н. был заключен Договор купли-продажи принадлежащей истице на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: "адрес".

В п. 4 Договора указана цена сделки - "данные изъяты", в п. 5 Договора указано, что расчет между сторонами проведен полностью до подписания настоящего договора, через депозитарную ячейку банка, в п. 9 указано, что в квартире зарегистрирована Леонова А.И., которая обязуется сняться с регистрационного учета и освободить квартиру не позднее /дата/

Из Передаточного Акта от /дата/ усматривается, что спорная квартира, согласно договора купли-продажи от /дата/, была передана ответчице Сафоновой Н.Н., где в п.4 указано, что каждая из сторон подтверждает, что обязательства по договору купли-продажи выполнены.

Однако, по утверждению истицы, вышеуказанный договор купли-продажи от /дата/ является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть другую сделку - договор займа.

Ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1,2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как указано в п.2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, для решения вопроса, в данном случае, о ничтожности заключенной сделки и применении к ней последствий недействительности, истец должен доказать наличие следующих обстоятельств: - наличие (отсутствие) действительной воли сторон на заключение данного договора; - существо прикрываемой сделки (при отсутствии действительной воли сторон на заключение договора).

Истица в обоснование своих требований указывает на то, что отсутствовала действительная воля сторон на заключение договора купли-продажи, то есть истица не имела намерения отчуждать квартиру.

Между тем, судом установлено, что ООО АН "НИКА" предоставило истице услуги по поиску покупателя на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", что подтверждено Договором N от /дата/

Из расписок от /дата/ на сумму "данные изъяты" и от /дата/ на сумму "данные изъяты" следует, что истица оплатила ООО АН "НИКА" по договору N от /дата/ указанные суммы.

Согласно предварительному договору, заключенному между Сафоновой А.Н. и истицей /дата/, Сафонова Н.Н. обязуется передать квартиру, расположенную по адресу: "адрес" собственность истицы при условии соблюдения следующих правил оплаты: покупатель Леонова А.И. обязуется ежемесячно в течение 8 месяцев с момента подписания договора выплачивать не позднее 1-го числа каждого месяца, начиная с /дата/. вносить продавцу сумму в размере "данные изъяты" в рублях по курсу ЦБ РФ, но не ниже "данные изъяты" за "данные изъяты". По окончании 9-го месяца внести сумму в размере "данные изъяты" в рублях по курсу ЦБ РФ, но не ниже "данные изъяты" за "данные изъяты". (п.5 Договора). В п. 6 договора указано, что в случае задержки оплаты продавец снимает с себя обязательство по продаже квартиры покупателю Леоновой А.И., она обязуется в этом случае сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в течение "данные изъяты" с момента просрочки выплат.

Из расписок от /дата/ на сумму "данные изъяты" евро в рублях по курсу ЦБ РФ, от /дата/ на сумму "данные изъяты" евро в рублях по курсу ЦБ РФ, от /дата/ на сумму "данные изъяты" в рублях по курсу ЦБ РФ следует, что ООО АН "НИКА" получило от истицы для передачи по предварительному договору от /дата/ указанные суммы Сафоновой Н.Н., которая является продавцом квартиры, расположенной по адресу: "адрес".

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО являющийся генеральным директором ООО АН "НИКА", показал, что истица позвонила в компанию ООО АН "НИКА" по объявлению и сказала, что хочет продать квартиру, описала ее, они поехали, посмотрели квартиру, собрали документы, обзвонили своих клиентов, в том числе Сафонову, которая согласилась приобрести квартиру истицы.

Не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется оснований, они согласуются с иными представленными по делу доказательствами, доказательств заинтересованности свидетеля в исходе дела суду не представлено.

Согласно Выписки из домовой книги, выданной /дата/ МП ДЕЗ Участок N1 г. Химки, в квартире, расположенной по адресу: "адрес", никто не зарегистрирован. Представитель истицы пояснил, что Сафонова Н.Н. с регистрационного учета снялась, квартиру освободила.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условия договора купли-продажи исполнены обеими сторонами, заключение предварительного договора купли-продажи от /дата/0г. не свидетельствует о том, что между истицей и Сафоновой Н.Н. /дата/ был заключен договор займа с залогом квартиры и не может служить основанием для признания сделки притворной. Истицей не представлено достаточных доказательств, подтверждающих отсутствие намерения заключать договор купли-продажи и несовпадения сделанного волеизъявления сторон с действительной волей сторон.

Напротив, из самого названия и содержания договора купли-продажи от /дата/ однозначно следует, что он является сделкой по отчуждению недвижимого имущества, а не сделкой, связанной с обеспечением исполнения обязательств по договору займа. Более того, стороны осуществили добровольные действия по обращению в государственный регистрирующий орган для регистрации договора и перехода права собственности на квартиру - истица выдала доверенность на осуществление от ее имени регистрационных действий в отношении сделки купли-продажи квартиры.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от /дата/ соответствует требованиям действующего законодательства, оснований для признания его притворной сделкой не имеется.

На основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от /дата/, заключенного между Сафоновой А.Н. и Котиной Л.В., Котиной Ю.С., спорная квартира была приобретена последними за счет личных и кредитных средств; пунктом 3 установлена цена квартиры - "данные изъяты"

Согласно Акту передачи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", от /дата/ продавец Сафонова А.Н. передала квартиру покупателям Котиной Л.В. и Котиной Ю.С.

Свидетельством о государственной регистрации права N от /дата/, выданного УФРС по Московской области, подтверждено, что правообладателем квартиры, расположенной по адресу: "адрес", является Котина Л. В. на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от /дата/

Согласно Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N, выданной УФС ГРКК по Московской области /дата/, квартира, расположенная по адресу: "адрес", имеет площадь "данные изъяты" кадастровый номер N, правообладателем квартиры является Котина Л.В., квартира имеет обременения: залогодержатель - ОАО "Нордеа Банк" по ипотекам N, N от /дата/ и от /дата/ на срок до /дата/

Из Кредитного договора от /дата/ N N, заключенного между ОАО "Нордеа Банк" и Котиной Л.В., Котиной Ю.С., следует, что заемщикам банк предоставил кредит в размере "данные изъяты" для приобретения ( "данные изъяты") в общедолевую собственность по "данные изъяты" в праве на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", а также для капитального ремонта квартиры ( "данные изъяты"), на срок до /дата/ Пунктом 4.2 установлено, что в качестве обеспечения обязательств необходимо заключить заемщикам договор страхования рисков с СК "Ренессанс Страхование".

Согласно Комбинированному договору страхования N от /дата/, заключенному между Котиной Л.В., Котиной Ю.С. (Страхователи) и СК "Ренессанс Страхование", объектом страхования являются имущественные интересы Страхователей, вытекающие из обязательств по возврату кредита ОАО "Нордеа Банк"; застраховано по риску утраты и повреждения имущество: квартира, расположенная по адресу: "адрес", а также застрахованы от несчастных случаев и потери имущества (квартиры) Котина Л.В. и Котина Ю.С.

По утверждению истицы, поскольку право собственности на спорную квартиру Сафоновой Н.Н. приобретено в нарушение норм действующего законодательства, она не имела прав распоряжаться указанным имуществом, следовательно, договор купли-продажи, по мнению истицы, заключенный между Сафоновой Н.Н. и Котиной Ю.С., Котиной Л.В., не соответствует нормам действующего законодательства, а именно ст. 209 ГК РФ.

Между тем, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

При таких данных, учитывая вышеизложенное, учитывая также то, что Котина Ю.С. и Котина Л.В. являются добросовестными приобретателями спорного имущества, правовых оснований для удовлетворения исковых требований истицы о применении последствий недействительности ничтожной сделки к договорам купли-продажи квартиры и признания за нею права собственности на спорную квартиру не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Леоновой А.И. к Сафоновой Н.Н., Котиной Ю.С., Котиной Л.В. о применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на квартиру, 3-и лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ОАО "Нордеа Банк", ООО "Группа Ренессанс Страхование", - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца.

Судья