Решение Химкинского городского суда Московской области от 05 июля 2012 г.

Решение Химкинского городского суда Московской области от 05 июля 2012 г.
(Извлечение)

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Даничкине А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Минакова С.В. к ЗАО "Спецстройжилье-Групп" о признании права собственности на квартиру, третье лицо - ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"",

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Минакова С.В. к ЗАО "Спецстройжилье-Групп" о признании права собственности на квартиру

отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский городской суд в течение месяца.

Судья: Н.Н. Тягай

Дело N N

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2012 года Московская область г. Химки

Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Даничкине А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Минакова С.В. к ЗАО "Спецстройжилье-Групп" о признании права собственности на квартиру, третье лицо - ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"",

УСТАНОВИЛ:

Минаков С.В. обратился в суд с иском к ЗАО "Спецстройжилье-Групп", которым с учетом его уточнения просил суд признать за ним право собственности на квартиру "адрес"

В обоснование заявленных требований указал, что между ЗАО "Спецстройжильё-групп" и Минаковым СВ. заключен и полностью оплачен предварительный договор N от /дата/ Согласно акта "О полном исполнении условий предварительного договора N купли-продажи квартиры от /дата/ г. и полной оплате предмета предварительного договора купли-продажи" от /дата/ ЗАО "Спецстройжильё-групп" получило от Минакова СВ. денежную сумму в размере "данные изъяты" ( "данные изъяты") рублей. При этом акт содержит ссылку на финансовую дисциплину ответчика. На основании п. N указанного предварительного договора Минаков СВ. проживает в кв. N, что подтверждается актом нотариуса Владимировой Е.И. от /дата/, несёт бремя содержания имущества с /дата/ г. по настоящее время. Как следует из пояснений представителя ОАО "ИКМО", между ЗАО "Спецстройжильё-групп" и ОАО "ИКМО" имеется договор "данные изъяты" в рамках которого кв. N передана ОАО "ИКМО" по акту приема-передачи от /дата/, подписанному в "адрес" МО, а не в "данные изъяты", что указывает на отсутствие реального обследования и осмотра квартиры при ее фиктивной передаче, и подтверждает нарушение установленного законодателем режима передачи недвижимого имущества. Фактически, указанная квартира была передана вместе с лицами в ней проживающими. Как следует из объяснения Генерального директора ЗАО "Спецстройжильё-групп" Ким Э.Э. от /дата/ отобранного в рамках проведения доследственной проверки N дознавателем УМВД РФ по г/о Химки МО, в рамках договора N /дата/ было заключено дополнительное соглашение N, в соответствии с которым ОАО "ИКМО" получило от ЗАО "Спецстройжильё-групп" нежилое помещение N N на "адрес" а указанная квартира была исключена из описи передаваемых квартир. При таких обстоятельствах, кв. N свободна от претензий 3-х лиц, передана Минакову СВ. и находится в его владении, оплачена им в полном объеме.

В судебном заседании Истец Минаков С.В. поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик - представитель ЗАО "Спецстройжилье-Групп" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом по месту его государственной регистрации, который указан в выписке из ЕГРЮЛ ФНС России от /дата/, а также по месту своего фактического нахождения, указанного в ходатайстве от /дата/ и подписанным генеральным директором ЗАО "Спецстройжилье-Групп" Кимом Э.Э., сведений об уважительных причинах своей неявки в суд не представили.

В силу ч. 1, 5 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.. ..

Судебное извещение, адресованное организации, направляется по месту ее нахождения.

При этом, в соответствии со ст. 54 ГК РФ, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

Представитель третьего лица ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"" по доверенности Бакулин А.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что /дата/ между ОАО "ИКМО" и ЗАО "Спецстройжилье-Групп" (далее по тексту - Застройщик, Ответчик) был заключен договор N участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома по строительному адресу: "адрес" (почтовый адрес: "адрес"). Предметом данного соглашения было привлечение ОАО "ИКМО" к участию в реализации инвестиционного проекта по новому строительству Объекта с последующей передачей ОАО "ИКМО" "данные изъяты" квартиры, указанной в Приложении N к настоящему договору, общей ориентировочной площадью "данные изъяты" кв. м. /дата/ между ОАО "ИКМО" и ЗАО "Спецстройжилье-Групп" был составлен Акт приема ? передачи квартир к договору N участия в долевом строительстве объекта недвижимости от /дата/, в соответствии с которым Застройщик передал, а ОАО "ИКМО" приняло с правом получения в собственность от ЗАО "Спецстройжилье-Групп" "данные изъяты" квартиры, площадью всех частей здания ( "данные изъяты") "данные изъяты", кв.м., в том числе и квартира N, расположенная по адресу: "адрес". /дата/ ОАО "ИКМО" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на N, расположенной по адресу: "адрес". Довод Истца о том, что "в рамках договора N от /дата/. было заключено дополнительное соглашение N в соответствии с которым ОАО "ИКМО" получило от ЗАО "Спецстройжилье-Групп" нежилое помещение N на "адрес"" противоречит действующему законодательству, а именно: Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от /дата/ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Положения, регулирующие государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства, закреплены в ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, согласно положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ, а также п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор, подлежащий государственной регистрации, в случае отсутствия таковой, считается незаключенным. Из имеющихся в деле документов следует, что договор N участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома по строительному адресу: "адрес" (почтовый адрес: "адрес") от /дата/ был зарегистрирован /дата/, о чем сделана регистрирующая запись N. Между тем, в представленной копии Дополнительного соглашения от /дата/ N к Договору N-ДДУ участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома от /дата/, являющегося неотъемлемой частью основного договора, отсутствует отметка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, Дополнительное соглашение от /дата/ N к Договору N участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома от /дата/ считается незаключенным, поскольку не осуществлена обязательная государственная регистрация данного соглашения. Просил суд в иске отказать.

Дело с учетом мнения участников процесса рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, считает необходимым отказать в удовлетворении иска Минакова С.В. в полном объеме, по следующим основаниям:

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Признание права в качестве способа защиты гражданских прав прямо предусмотрено абзацем 2 статьи 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено:

ЗАО "Спецстройжилье-Групп" являлось застройщиком, заказчиком и генеральным инвестором долевого строительства жилого многоквартирного дома по строительному адресу: "адрес".

/дата/ между ЗАО "Спецстройжилье-Групп" и Минаковым С.В. был заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры, предметом которого являлось соглашение о заключении в последующем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес".

Согласно п. N предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что после получения ЗАО "Спецстройжилье-Групп" свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру N, расположенную по вышеуказанному адресу, стороны заключают договор купли-продажи квартиры с последующей регистрацией сделки, перехода прав собственности и права собственности Минакова С.В. на указанную квартиру.

При этом, согласно п. N договора стороны обязались заключить основной договор не позднее /дата/ со дня получения ЗАО "Спецстройжилье-Групп" свидетельство о регистрации его права собственности на квартиру и до указанной даты ЗАО "Спецстройжилье-Групп" обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении указанной в п. N договора квартиры.

Кроме того, согласно п. N договора ЗАО "Спецстройжилье-Групп" со дня заключения настоящего договора предоставило Минакову С.В. право пользования жилым помещением и право производить в нем улучшения с согласия ЗАО "Спецстройжилье-Групп".

П. N стороны определили стоимость квартиры, которая составила сумму в размере "данные изъяты" руб., которую Минаков С.В. обязался оплатить на расчетный счет ЗАО "Спецстройжилье-Групп" полностью в момент подписания основного договора купли-продажи и подачи данного договора на оформление соответствующей сделки в регистрационной палате "адрес".

Как усматривается из материалов дела, /дата/ Минаков С.В. обратился в Химкинский городской суд "адрес" к ЗАО "Спецстройжилье-Групп" с иском, которым просил обязать Ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру и заключить с Истцом договор купли-продажи данной квартиры.

В период нахождения гражданского дела в производстве Химкинского городского суда "адрес", /дата/ ЗАО "Спецстройжилье-Групп" в лице его директора Кима Э.Э. и Минаков С.В. подписали акт о полном исполнении условий предварительного договора N купли-продажи квартиры от /дата/ и полной оплате предмета предварительного договора купли-продажи, согласно которому в соответствии с п "данные изъяты" предварительного договора N от /дата/ купли-продажи двухкомнатной квартиры N, находящейся по адресу: "адрес", покупатель уплатил продавцу полную стоимость указанной двухкомнатной квартиры в размере "данные изъяты" руб. наличными деньгами в валюте РФ до подписания настоящего акта, что освобождает стороны от составления отдельного документа свидетельствующего о передаче денежных средств.

Определением Химкинского городского суда "адрес" от /дата/ между представителем ЗАО "Спецстройжилье-Групп" и Минаковым С.В. было заключено мировое соглашение.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от /дата/ определение Химкинского городского суда "адрес" от /дата/ отменено и направлено в тот же суд на новое рассмотрение, в связи с не привлечением к участию в деле ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"", которая согласно свидетельства о государственной регистрации права от /дата/ является собственником спорной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу приведенных норм, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В то же время предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.

Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.

Таким образом, предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, права собственности на проданную вещь.

Предварительный договор N купли-продажи квартиры от /дата/, на который ссылается Истец, исходя из его положений, полностью соответствует ч. 1 ст. 429 ГК РФ, и в силу данной нормы закона содержит для сторон обязательство о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры на определенных в этом договоре условиях.

Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.

Кроме того, Ответчик на момент подписания предварительного договора собственником спорного объекта недвижимого имущества не являлся, не являлся он им и на момент рассмотрения спора, материалы дела иных сведений не содержат, в связи с чем не мог отчуждать недвижимое имущество, которое ему не принадлежало.

То обстоятельство, что Истец выполнил обязательства по оплате квартиры в размере, установленном в предварительного договоре, не свидетельствует о том, что стороны заключили основной договор купли-продажи.

Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом в силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация права подтверждает наличие у продавца права собственности на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, только собственник вправе распорядиться своим недвижимым имуществом, отчудив его по договору купли-продажи. Поэтому по смыслу данных норм в момент заключения договора купли-продажи продавец недвижимости должен быть собственником продаваемого имущества.

При этом из самого предварительного договора п. 4.2 следует, что право собственности у Истца может возникнуть лишь только после получения Ответчиком свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение, которое он мог позднее реализовать путем заключения договора купли-продажи.

В своем уточненном иске Минаков С.В. ссылается на то, что он оплатил стоимость квартиры и квартира ему передана Ответчиком фактически.

Эти доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку оплата Истцом производилась лицу, не являющемуся собственником спорной квартиры. Квартиру Истцу также передало лицо, не являющееся собственником спорной квартиры. То, что Истец пользуется спорной квартирой в настоящее время, само по себе не может повлечь возникновения у него права собственности на квартиру.

Поэтому факт оплаты денежных средств и факт передачи Истцу квартиры не влекут возникновение у него права собственности на спорную квартиру.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что /дата/ между ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"" (ОАО "ИКМО") и ЗАО "Спецстройжилье-Групп" в лице его генерального директора Кима Э.Э. был заключен договор N участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома по строительному адресу: "адрес" (почтовый адрес: "адрес"). Предметом данного соглашения было привлечение ОАО "ИКМО" к участию в реализации инвестиционного проекта по новому строительству Объекта с последующей передачей ОАО "ИКМО" "данные изъяты" квартиры, указанной в Приложении N к настоящему договору, общей ориентировочной площадью "данные изъяты" кв. м., в том числе и спорной квартиры "данные изъяты".

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно части 1 его статьи 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что договор N-ДДУ участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенный /дата/ между ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"" (ОАО "ИКМО") и ЗАО "Спецстройжилье-Групп" в лице его генерального директора Кима Э.Э., прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по "адрес" за N от /дата/

Разрешением N от /дата/ 4 "данные изъяты" крупнопанельный жилой дом серии "данные изъяты", расположенный по строительному адресу: "адрес" введен в эксплуатацию.

/дата/ Решением N координационной группы по оформлению адресной информации жилому дому, расположенному по адресу: "адрес", присвоен почтовый адрес: "адрес".

/дата/ между ОАО "ИКМО" и ЗАО "Спецстройжилье-Групп" в лице его генерального директора Кима Э.Э. был составлен Акт приема-передачи квартир к договору N участия в долевом строительстве объекта недвижимости от /дата/, в соответствии с которым Застройщик передал, а ОАО "ИКМО" приняло с правом получения в собственность от ЗАО "Спецстройжилье-Групп" "данные изъяты" квартиры, площадью всех частей здания ( "данные изъяты") "данные изъяты", кв.м., в том числе и квартиры N, расположенной по адресу: "адрес". Подписанием настоящего акта стороны подтвердили, что все обязательства, предусмотренные договором, исполнены, стороны не имеют друг к другу взаимных финансовых и иных претензий, в том числе по окончательным расчетам по оплате Цены договора с учетом общих площадей квартир согласно обмерам БТИ. Настоящий акт является основанием для оформления участником имущественных прав на квартиры.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от /дата/ ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"" на праве собственности принадлежит "адрес", расположенная по адресу: "адрес", на основании договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости N от /дата/, дата регистрации которого /дата/ N.

В своих возражениях относительно наличия права собственности на спорную квартиру ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"", Истец ссылается на наличие подписанного /дата/ генеральным директором ЗАО "Спецстройжилье-Групп" Кимом Э.Э. и генеральным директором ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"" Демидовым Д.А. дополнительного соглашения N к Договору N участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома от /дата/, которым было предусмотрено, что взамен "адрес", расположенной по адресу: "адрес", ЗАО "Спецстройжилье-Групп" передает ОАО "Ипотечная корпорация "адрес"" нежилое помещение N "данные изъяты" на "данные изъяты" этого же дома.

Между тем, что в представленной копии Дополнительного соглашения от /дата/ N к Договору N участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома от /дата/, являющегося неотъемлемой частью основного договора, отсутствует отметка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, Дополнительное соглашение от /дата/ N к Договору N-ДДУ участия в долевом строительстве объекта недвижимости - жилого дома от /дата/ считается незаключенным, поскольку в нарушение Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не осуществлена обязательная государственная регистрация данного соглашения. При этом суд отмечает, что /дата/ ЗАО "Спецстройжилье-Групп" в лице его генерального директора Кима Э.Э. передало по акту приема-передачи ОАО "ИКМО" N квартиру, площадью всех частей здания ( "данные изъяты") "данные изъяты", кв.м., в том числе и "адрес", расположенную по адресу: "адрес".

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования Минакова С.В. о признании за ним права собственности на спорную квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Минакова С.В. к ЗАО "Спецстройжилье-Групп" о признании права собственности на квартиру

отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский городской суд в течение месяца.

Судья: Н.Н. Тягай

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2012 г.

Судья: Н.Н. Тягай