Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 26 июля 2012 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 26 июля 2012 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи О.А.Бегишева,

судей А.С.Гильманова, Р.Р.Хасаншина,

при секретаре Д.А.Закиевой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р.Хасаншина гражданское дело по апелляционной жалобе Р.Р.Валиева на решение Ютазинского районного суда Республики Татарстан от 25 мая 2012 года, которым постановлено:

в иске Валиева Р.Р. к обществу с ограниченной ответственностью "Аган" и Палате имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района Республики Татарстан о признании недействительным аукционных торгов по реализации земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании отсутствующим права на земельные участки отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Р.Р.Валиева - П.В.Тубальцева, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Аган" А.В.Назарова, представителя ПИЗО Ютазинского муниципального района Республики Татарстан Р.З.Аделгареева против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

представитель Р.Р.Валиева - Р.Э.Ахметов обратился в суд с иском к ООО "Аган" о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 10200,01 кв.м, расположенного по адресу: Дым-Тамакское сельское поселение Ютазинского муниципального района Республики Татарстан и признании отсутствующим права ООО "Аган" на указанный земельный участок.

В обоснование иска указывается, что "дата" между ООО "Фирма АЗС "БЭСТ" и Р.Р.Валиевым был заключен договор купли - продажи земельного участка и нежилого здания (АЗС). В соответствии с п.1 договора покупатель приобрел следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 610,2 кв.м с кадастровым номером ...., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания автомобильной заправочной станции и кафе, и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером ...., состоящее из основного одноэтажного кирпичного строения, 2005 года постройки (литер В), навеса (литер Г), шести емкостей (литера Г1, Г2, ГЗ, Г4, Г5, Г6), общей площадью 484,10 кв.м, расположенные по адресу: Дым-Тамакское сельское поселение Ютазинского муниципального района Республики Татарстан. При этом часть емкостей не вошли в земельный участок с кадастровым номером ..... В последующем Р.Р.Валиеву стало известно о том, что соседний земельный участок с кадастровым номером ...., на котором расположены объекты недвижимости - часть емкостей, принадлежащие истцу на праве собственности, был реализован ответчику ООО "Аган". Исходя из ст. 36 Земельного кодекса РФ, Р.Р.Валиев, как собственник объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, имел исключительное право на приобретение вышеназванного земельного участка.

В ходе производства по делу представитель Р.Р.Валиева - Р.Р.Шаймарданов требования уточнил и просил признать недействительными аукционные торги по реализации земельного участка с кадастровым номером .... оформленного протоколом о результатах торгов .... от "дата" и договор купли-продажи земельного участка от "дата" под ...., заключенный по результатам аукционных торгов.

В последующем представитель Р.Р.Валиева - Р.Р.Шаймарданов увеличил исковые требования и просил признать отсутствующим права ООО "Аган" на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером .... - земельный участок с кадастровым номером .... площадью 1744 кв.м и с кадастровым номером .... площадью 8455 кв.м.

Представители ООО "Аган" А.В.Назаров и А.Д.Семенов исковые требования не признали.

Представитель ответчиков - Палаты имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительного комитета Ютазинского муниципального района Республики Татарстан Р.З.Аделгареев иск не признал.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан Т.А.Гарайшина иск не признала.

Представители третьих лиц - ОАО "МДМ Банк" и ООО "Нефтепродукт Сервис", третье лицо Н.А.Хайруллин в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания.

Суд отказал в удовлетворении иска и вынес решение в приведенной выше формулировке.

Р.Р.Валиев в апелляционной жалобе просит решение суда отменить по мотивам его незаконности и необоснованности. По мнению заявителя апелляционной жалобы, обладая на праве собственности объектами недвижимого имущества, Р.Р.Валиев имеет право выкупа земельного участка в собственность, и исходя из ст.12 ГК РФ, вправе оспорить любую сделку, нарушающую данное право. Торги в форме аукциона проведены с нарушениями установленного порядка, касающиеся ненадлежащего извещения о проведении торгов. В частности, извещение о продаже спорного земельного участка не содержало следующих обязательных сведений: форма подачи предложений о цене, срок принятия решения об отказе в проведении торгов, описание границ и указание на обременения (или их отсутствие) реализуемого земельного участка, форма заявки об участии в торгах, условия конкурса (аукциона), место, дата, время и порядок определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов, срок заключения договора купли-продажи, дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности, проект договора купли-продажи. Договор купли-продажи земельного участка по итогам торгов заключен через 10 дней после проведения торгов, тогда как согласно постановлению Правительства N 808 от 11 ноября 2002 года договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Соответственно, торги подлежали признанию несостоявшимися, а ООО "Аган" - уклонившимся от заключения договора. Р.Р.Валиев, исходя из ст. 166, 449 ГК РФ, как заинтересованное лицо, вправе обжаловать результаты торгов, поскольку является собственником смежного земельного участка, а также собственником недвижимого имущества, расположенного в том числе на земельном участке, реализованном в результате оспариваемой сделки. Судом не принято во внимание заключение экспертизы, в соответствии с которым часть принадлежащего Р.Р.Валиеву недвижимого имущества, расположенного на спорном земельной участке (здание операторской и резервуарный парк).

Судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными аукционных торгов по реализации земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска в данной части в силу следующего.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

На основании ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из материалов дела видно, что "дата" между ООО "Фирма АЗС "БЭСТ" и Р.Р.Валиевым заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания (АЗС), на основании которого Р.Р.Валиев приобрел у ООО "Фирма АЗС "БЭСТ" земельный участок общей площадью 610,2 кв.м с кадастровым номером ...., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания автомобильной заправочной станции и кафе, и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером ...., состоящее из основного одноэтажного кирпичного строения, 2005 года постройки (литер В), навеса (литер Г), шести емкостей (литера Г1, Г2, ГЗ, Г4, Г5, Г6), общей площадью 484,10 кв.м, расположенные по адресу: Дым - Тамакское сельское поселение Ютазинского муниципального района Республики Татарстан.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права от "дата" право собственности на нежилое здание общей площадью 484,10 кв.м, лит. В, Г, Г1, Г2, ГЗ, Г4, Г5, Г6 и земельный участок площадью 610,2 кв.м зарегистрировано за Р.Р.Валиевым.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части признания недействительными аукционных торгов и договора купли-продажи земельного участка, суд исходил из того, что к моменту проведения торгов на земельном участке площадью 10200,01 кв.м с кадастровым номером .... отсутствует зарегистрированное право на здание либо сооружение за Р.Р.Валиевым, соответственно Р.Р.Валиев не обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка. Р.Р.Валиевым не представлено доказательств того, что при организации и проведении торгов по продаже земельного участка были допущены нарушения, влекущие признание торгов недействительными.

Судебная коллегия находит такой вывод суда неправильным.

Согласно п. 8 Правил об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 808 от 11 ноября 2002 года извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Исходя из п. 10 тех же Правил, для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента.

В силу п.п. 25, 26 Правил об организации и проведении торгов, результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе указываются:

а) регистрационный номер предмета торгов;

б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;

в) предложения участников торгов;

г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);

д) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;

е) срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);

ж) порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Согласно п. 30 Правил об организации и проведении торгов, торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:

а) в торгах участвовало менее 2 участников.

При рассмотрении дела установлено, что в районной газете "Ютазинская новь" от 20 апреля 2011 года за N 30 было опубликовано сообщение о проведении Палатой имущественных и земельных отношений открытых аукционных торгов по продаже муниципального имущества: земельного участка площадью 10200,01 кв.м, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Республика Татарстан, Ютазинский муниципальный район, Дым-Тамакское сельское поселение, для сельскохозяйственного использования. Начальная цена указана в 63000 руб., шаг аукциона 1890 руб. /л.д.90/.

Между тем, в нарушение п. 8 вышеуказанных Правил, извещение о проведении торгов не содержали следующие сведения: форма подачи предложений о цене, срок принятия решения об отказе в проведении торгов, описание границ и указание на обременения (или их отсутствие) реализуемого земельного участка, форма заявки об участии в торгах, условия конкурса (аукциона), место, дата, время и порядок определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов, срок заключения договора купли-продажи, дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности, проект договора купли-продажи.

По мнению судебной коллегии, отсутствие указанных сведений не в полной мере позволяла индивидуализировать земельный участок.

Истец Р.Р.Валиев, как собственник смежного земельного участка и объекта недвижимости, при отсутствии полной информации о проведении торгов и о предмете продажи, был лишен возможности участия в его проведении. В связи с чем, исходя из ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заинтересованное лицо, вправе оспорить результаты торгов. Кроме того, в ходе судебного разбирательства, стороны не отрицали, что часть емкостей АЗС, принадлежащей Р.Р.Валиеву, расположены на территории спорного земельного участка.

Из протокола о результатах торгов N 5 от 20 мая 2011 года следует, что покупателем земельного участка является ООО "Аган", цена реализации предмета торгов составила 64890 руб.

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 30 мая 2011 года за N 4, заключенному по результатам торгов, ООО "Аган" приобрело земельный участок с кадастровым номером .... /л.д.82-84/.

Из выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними следует, что 24 июня 2011 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером .... зарегистрировано за ООО "Аган".

Как следует из объяснений представителя Палаты имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района Республики Татарстан Р.З.Аделгареева в судебном заседании апелляционной инстанции, в торгах по продаже спорного земельного участка была подана одна заявка.

Из справки председателя Палаты имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района Республики Татарстан Г.Ф.Катаевой от 01 июня 2011 года за N 43 следует, что в течение месяца с момента опубликования указанного объявления поступило две заявки /л.д.89/.

Между тем, протокол о результатах торгов, в нарушение п. 25 вышеуказанных Правил, не содержит сведений о предложениях участников торгов.

Согласно извещению о проведении торгов, начальная цена объекта установлена в 63000 руб., шаг аукциона - 1890 руб., объект реализован по цене 64890 руб.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что в указанных торгах по реализации спорного земельного участка принял участие один участник, что в силу закона является основанием для признания торгов несостоявшимися.

Кроме того, торги по продаже спорного земельного участка состоялись "дата", однако договор купли-продажи земельного участка заключен лишь "дата", что также является нарушением Правил организации и проведения торгов, свидетельствующим об уклонении сторон (Палаты и ООО "Аган") от заключения договора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что торги по продаже земельного участка с кадастровым номером .... проведены с нарушением правил, установленных законом, а потому подлежат признанию недействительными. Вследствие изложенного, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а именно, договора купли-продажи земельного участка .... от "дата" между Палатой имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района Республики Татарстан и ООО "Аган".

Материалами дела установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером .... в ходе рассмотрения дела ООО "Аган" был разделен на два земельных участка: на земельные участки с кадастровым номером .... площадью 1744 кв.м и с кадастровым номером .... площадью 8455 кв.м, в связи с чем номер участка .... снят с кадастрового учета.

Принимая во внимание установленные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты гражданских прав, не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований Р.Р.Валиевым о признании отсутствующим права ООО "Аган" на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером .... - земельный участок с кадастровым номером .... площадью 1744 кв.м и с кадастровым номером .... площадью 8455 кв.м, поскольку подобный способ защиты нарушенного права законом не предусмотрен.

Согласно ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения;

отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных Р.Р.Валиевым требований о признании недействительными аукционных торгов по реализации земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка нельзя признать законными и обоснованными, а потому решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска о признании недействительными торгов по реализации земельного участка площадью 10200,01 кв.м, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Дым-Тамакское сельское поселение Ютазинского муниципального района Республики Татарстан, а также признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от "дата". В удовлетворении иска Р.Р.Валиева в части требований о признании отсутствующим права ООО "Аган" на образованные земельные участки с кадастровым номером .... и с кадастровым номером .... следует отказать.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ютазинского районного суда Республики Татарстан от 25 мая 2012 года отменить и принять по делу новое решение.

Признать недействительными торги по реализации земельного участка площадью 10200,01 кв.м, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Дым-Тамакское сельское поселение Ютазинского муниципального района Республики Татарстан.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка .... от "дата", кадастровый номер ...., расположенного по адресу: Дым-Тамакское сельское поселение Ютазинского муниципального района Республики Татарстан.

В удовлетворении иска Р.Р.Валиева в части требований о признании отсутствующим права ООО "Аган" на образованные земельные участки отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи