Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 31 июля 2012 г. по делу N 33-4201

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Шмаленко Т.А.,

судей Садовой И.М., Саяпиной Е.Г.,

при секретаре Граф Я.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Садовой И.М. апелляционную жалобу Щербакова Н.А. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 17.05.2012 года по гражданскому делу по иску Рачук А.В. к Щербакову Н.А. о признании договора купли-продажи в части незаключенным, в части недействительным, применении последствий недействительности сделки, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Рачук А.В. - Цыбизова В.А., действующего по доверенности от 22.06.2011 года, полагавшего решение суда законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рачук А.В. обратилась в суд к Щербакову Н.А. с вышеуказанными требованиями, мотивируя тем, что Рачук А.В. является собственником нежилого здания площадью 225,9 кв.м, нежилого здания площадью 52,7 кв.м, земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 198 кв.м, расположенных по адресу: "адрес" после смерти ее отца ФИО1., умершего "дата".

08.07.2010 года Рачук А.В. выдала доверенность на имя Каримовой О.И., с правом принятия наследства и ведения наследственного дела по передаче истцу наследственного имущества, сбора необходимых документов и продажи Щербакову Н.А. вышеуказанной недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению.

13.07.2011 года Рачук А.В., получив копию договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, узнала о сделки купли - продажи недвижимого имущества от 16.11.2010 года, договор от её имени был подписан представителем Каримовой О.И. и покупателем Щербаковым Н.А. В результате сделки прекращено ее право собственности на нежилое здание площадью 52,7 кв.м и земельный участок площадью 198 кв.м.

Рачук А.В. просила признать договор купли - продажи недвижимого имущества от 16.11.2010 года в части продажи земельного участка для эксплуатации гаража, назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер "данные изъяты" площадью 198 кв.м по адресу: "адрес" недействительной сделкой, по тем основаниям, что на указанном земельном участке находится нежилое здание гаража площадью 225,9 кв.м, которое занимает всю его площадь. Однако указанное нежилое здание не продавалось. В результате сделки от 16.11.2010 года Рачук А.В. продолжает оставаться собственником здания площадью 225,9 кв.м, не являясь собственником земельного участка, на котором он расположен. Совершение подобной сделки противоречит закону, поскольку не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу. Кроме того, представителю Каримовой О.И. предоставлялось право продать нежилое здание площадью 52,7 кв.м с земельным участком, на котором он расположен. Здание площадью 52,7 кв.м на земельном участке площадью 198 кв.м не находится. Следовательно, Каримовой О.И. не предоставлялись полномочия по продаже земельного участка площадью 198 кв.м. Рачук А.В. просила применить последствия недействительности части сделки, обязать Щербакова Н.А. возвратить ей земельный участок площадью 198 кв.м.

Также Рачук А.В. просила признать договор от 16.11.2010 года незаключенной сделкой в части продажи нежилого здания гаража площадью 52,7 кв.м, инвентарный номер "данные изъяты", литер Д, расположенного по адресу: "адрес" поскольку не определено местоположение здания на земельном участке, в связи с тем, что указание адреса не является достаточным для определения местоположения земельного участка, поскольку по одному и тому же адресу: "адрес" находится около 15 земельных участков. Нежилое здание гаража 52,7 кв.м находится на прилегающей территории к спорному земельному участку. Кроме того, сторонами не согласована цена гаража. В пункте 2.1 договора купли- продажи указано, что нежилое здание гаража и земельный участок продаются за 200000 рублей, а поскольку продавались два не связанных между собой объекта недвижимости, определить цену земельного участка и цену строения невозможно. Рачук А.В. просила обязать Щербакова Н.А. возвратить ей нежилое здание гаража площадью 52, 7 кв.м.

Рассмотрев спор, Энгельсский районный суд Саратовской области постановил решение, которым признал недействительным договор купли - продажи недвижимого имущества от 16.11.2010 г. в части продажи земельного участка для эксплуатации гаража, назначение: земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер "данные изъяты", площадью 198 кв.м по адресу: "адрес" прекратил право собственности Щербакова Н.А. и восстановил право собственности Рачук А.В на вышеуказанный земельный участок. Признал незаключенным договор купли - продажи недвижимого имущества от 16.11.2010 года в части продажи нежилого здания гаража общей площадью 52,7 кв.м, инвентарный номер "данные изъяты", литер "Д", расположенный по адресу: "адрес". На Щербакова Н.А. возложена обязанность возвратить Рачук А.В. нежилое здание гаража общей площадью 52,7 кв.м, инвентарный номер "данные изъяты", литер "Д", расположенный по адресу: "адрес" С Щербакова Н.А. в пользу Рачук А.В. взысканы судебные расходы в размере 16068 рублей 24 копейки.

Щербаков Н.А. в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Автор жалобы полагает, что договор купли - продажи недвижимого имущества от 16.11.2010 года в части продажи земельного участка для эксплуатации гараж, назначение земли населенных пунктов (поселений), кадастровый номер "данные изъяты", площадью 198 кв.м по адресу: "адрес" является недействительной сделкой. Согласно условиям договора Рачук А.В. продала и передала в собственность Щербакову Н.А. нежилое здание гаража общей площадью 52,7 кв.м, инвентарный номер "данные изъяты", литер "Д", расположенного по адресу: "адрес" земельный участок для эксплуатации гаража, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гараж площадью 198 кв.м по адресу: "адрес"

Согласно п. 2.1, 2.2 договора от 16.11.2010 года нежилое здание гаража и земельный участок продаются за 20000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора - 08.07.2010 года, что подтверждается подписями сторон под текстом настоящего договора. В связи с чем Щербаковым Н.А. было выдано свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности. Вывод суда о том, что отчуждение земельного участка для эксплуатации гаража осуществлено без находящегося на нем нежилого здания площадью 225,9 кв.м является не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, поскольку право собственности у наследодателя Рачука В.А. возникло на основании решения Энгельсского районного суда от 05.09.2005 года и судом был признан тот факт, что нежилое здание площадью 52,7 кв.м находится на земельном участке площадью 198 кв.м.

Кроме того, данный факт подтверждается еще и тем, что Рачук А.В. не оспаривает свидетельство о праве на наследство от 27.08.2010 года, котором также указано, что нежилое здание площадью 52, 7 кв.м расположено на земельном участке площадью 198 кв.м.

Истец ссылается на то, что сделка является оспоримой, однако судом не был применен срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ.

Автор жалобы полагает, что договор купли - продажи от 16.11.2010 года в части продажи нежилого здания гаража общей площадью 52,7 кв.м является заключенным, поскольку указанный договор содержит все существенные условия: о цене, предмете договора (содержит сведения о его площади, инвентарном номере, литере, месторасположении), указанный договор прошел государственную регистрацию.

На доводы жалобы Рачук А.В. представлены возражения, в которых истец просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Рачук А.В. - Цыбизов В.А. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Рачук А.В., Щербаков Н.А., его представители Кучинская Л.В., Петри Л.В., третье лицо нотариус Калугина Т.А., представитель администрации Энгельсского МР, Керимова О.И., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, представитель ФГУП "Ростехнвентаризаци-Федеральное БТИ, представитель Энгельсского филиала ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" в судебное заседание не явились, извещены, не просили отложить слушание по делу.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Согласно статьей 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 08.07.2010 года Рачук А.В. выдала доверенность на имя Каримовой О.И., с правом получить свидетельство о государственной регистрации права, собрать пакет документов для продажи Щербакову Н.А. вышеуказанной недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению, заключить и подписать договор купли - продажи, передать вышеуказанную недвижимость покупателю, произвести правовую регистрацию, произвести необходимые расчеты и платежи, расписываться за нее и выполнять все действия, связанные с данным поручением.

В тексте доверенности указано наследственное имущество: нежилое здание гаража с земельным участком по адресу: "адрес", без указания площади здания 52,7 кв.м или 225,9 кв.м.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что не был установлен факт превышения Каримовой О.И. полномочий, установленных доверенностью от 08.07.2010 года, в связи с чем отсутствуют основания для признания сделки недействительной по указанным условиям.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества

В соответствии со статьями 131, 151, 164 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению с ним сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 112-ФЗ, вступившего в действие с 31.01.1998 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела,

Рачук А.В. является собственником нежилого здания, общей площадью 225,9 кв.м, литер "А", расположенного по адресу: "адрес" на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 03.08.2011 года нотариусом нотариального округа города Энгельса и Энгельсского района ФИО1.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 198 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гараж, площадью 198 кв.м, кадастровый номер "данные изъяты" по адресу: "адрес" принадлежащего Рачук А.В. на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 27.08.2010 года, право собственности зарегистрировано 22.09.2010 года

Кроме того, Рачук А.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание гаража площадью 52,7 кв.м, инвентарный номер "данные изъяты", литер "Д", расположенного по адресу: "адрес" на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 27.08.2010 года, выданного нотариусом ФИО1., право собственности зарегистрировано 22.09.2010 года.

Сведений о праве собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое здание гаража площадью 52,7 кв.м, литер "Д" у Рачук А.В. не имеется.

16.11.2010 года между Рачук А.В. в лице представителя по доверенности Каримовой О.И. и покупателем Щербаковым Н.А. подписан договор купли - продажи недвижимости. По условиям договора Рачук А.В. продала и передала в собственность Щербакову Н.А. нежилое здание гаража общей площадью 52,7 кв.м, инвентарный номер "данные изъяты", литер "Д", расположенного по адресу: "адрес", земельный участок для эксплуатации гаража, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гараж, площадью 198 кв.м., кадастровый номер "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" стоимостью 200000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора - 08.07.2010 г. в сумме 200000 рублей, что подтверждается подписями сторон под текстом настоящего договора, а также распиской, составленной Рачук А.В. 08.07.2010 г., в которой указано, что денежные средства в сумме 200000 рублей, из которых 32000 рублей получены Рачук А.В. лично, а 166897 рублей 97 копеек внесены в Балтийский банк от имени Щербакова Н.А. за продажу гаража, находящегося по адресу "адрес", его получены.

24.11.2010 года Щербакову Н.А. выдано свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора, где указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений статьи 161, пункта 1 статьи 162 ГК РФ и изложенной в Постановлении от 27 марта 2002 г. N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, ответчик должен был предоставить письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денег за приобретаемую по договору за спорное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон, не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о признании сделки от 16.11.2010 года в части продажи земельного участка площадью 198 кв.м недействительной, по тем основаниям, что отчуждение земельного участка для эксплуатации гаража, принадлежащего Рачук А.В. было осуществлено без находящего на нем нежилого здания площадью 225,9 кв.м, принадлежащего также Рачук А.В., поскольку согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" N от 29.03.2012 года гараж литер "Д" площадью 52,7 кв.м расположен за границами земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 198 кв.м по адресу: "адрес". В связи с чем экспертом определено, что гараж литер "Д" площадью 52,7 кв.м не занимает часть земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 198 кв.м и непосредственно примыкает к указанному земельному участку.

Доводы автора жалобы о том, что Рачук А.В. не оспаривает свидетельство о праве на наследство от 27.08.2010 года, в котором указано, что нежилое здание площадью 52,7 кв.м расположено на земельном участке площадью 198 кв.м, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку сведения, содержащиеся в свидетельстве о праве на наследство, не опровергают выводов, содержащихся в экспертном заключении ООО " "данные изъяты"", так как в материалах наследственного дела отсутствует план, указывающий на нахождение здания гаража на земельном участке площадью 198 кв.м.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом о том, судом первой инстанции не был применен срок исковой давности, поскольку требования о признании недействительной ничтожной сделки может быть заявлено в течение трех лет и на момент предъявления исковых требований указанный срок не прошел.

Как усматривается из текста договора от 16.11.2010 г., согласно которому местоположение здания площадью 52,7 кв.м находится на земельном участке площадью 198 кв.м, однако указанное строение не находится на земельном участке площадью 198 кв.м. Кроме того, указано, что нежилое здание гаража и земельный участок продаются за 200000 рублей, однако не указана конкретная стоимость каждого объекта в отдельности - гаража и земельного участка. Согласно расписке Рачук А.А. получила за гараж 200000 рублей. Из содержания расписки невозможно определить является ли данная сумма полной оплатой стоимости гаража, либо его части. По утверждению Щербакова Н.А. в указанную сумму 200000 рублей входит и стоимость земельного участка.

Требование к форме договора купли-продажи недвижимого имущества установлено статьёй 550 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании приведенных выше норм судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи нежилого здания не может считаться заключенным, поскольку в договоре не указано месторасположения объекта недвижимости, не согласована цена объекта недвижимости, из договор не представляется возможным определить стоимость земельного участка.

Иные доводы жалобы основаны на неправильном толковании приведенных норм материального права, регулирующих спорные отношения, они содержат ссылки на те же обстоятельства, которые были предметом обсуждения в суде первой инстанции при рассмотрении спора, получили оценку в оспариваемом решении в порядке статьи 67 ГПК РФ.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы на законность постановленного судебного решения не влияют, направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, и сводятся к несогласию автора жалобы с выводом суда об условиях заключения договора купли-продажи, фактических обстоятельств дела и подлежащих применению правовых норм, что не свидетельствует о незаконности постановленного решения суда.

Выводы суда мотивированы и в апелляционной жалобе не опровергнуты, обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ к отмене решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 17.05.2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Щербакова Н.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня принятия.

Председательствующий:

Судьи: