Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 04 июля 2012 г. по делу N 33-1732

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Урмаевой Т.А.,

судейколлегии Куницыной Т.Н., Захарова Е.И.

при секретаре Филипповой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседаниигражданское дело по иску ООО "Деловая Русь" к Номогоеву А.П. о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки по апелляционной жалобе представителя ООО "Деловая Русь" Матвеева В.М. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэот 26 апреля2012 г., которым исковые требования ООО "Деловая Русь" оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Куницыной Т.Н., пояснения представителя ответчика Номогоева А.П. - Чагдурова Б.С., представителя ТУ Росимущества в РБ Ананина А.М., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Деловая Русь" обратилось в суд с иском к Номогоеву о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование требований истец указывал на то, что он является собственником нежилых помещений площадью "..." кв.м. в цокольном этаже здания по "...". Ответчиком по результатам торгов по продаже арестованного имущества должника ФГУП "Бурятгеоцентр" в декабре "..." г. было приобретено в собственность нежилое помещение общей площадью "..." кв.м., расположенное также в цокольном этаже здания. Приобретенное ответчиком помещение включает в себя, в том числе, помещения общего пользования, а именно, электрощитовую с водно-распределительным устройством на всё здание, ввод холодного водоснабжения, санузел общего пользования и лестничный марш, соединяющий первый и цокольный этажи, через которой осуществляется проход во все помещения цокольного этажа. Считает, что места общего пользования не могли быть предметом сделки, поскольку являются общим имуществом собственников помещений. Судебный пристав-исполнитель при реализации арестованного имущества должен был произвести действия по выделению доли должника в общем имуществе, чего сделано не было. Поскольку отчуждение недвижимого имущества произведено с нарушением ст. 255 ГК РФ, считает, что сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца Раднаев поддержал исковые требования, пояснив, что помещения этажа под N "..." являются местами общего пользования, ввиду того, что ранее никогда не использовались как самостоятельные помещения. Они требуют постоянного открытого доступа к находившемуся в них инженерному оборудованию для целей его эксплуатации и контроля. Право собственности на места общего пользования возникло у сособственников помещений с момента регистрации права собственности ООО "Деловая Русь" на помещение в здании - с "..." г. До этого момента собственником здания являлась Российская Федерация, поэтому спорные помещения самостоятельного значения не имели. После приобретения нежилого помещения в собственность, между ООО "Деловая Русь" и ФГУП "Бурятгеология" был заключен договор аренды на спорное помещение, который ответчиком не исполняется. Ответчиком чинятся препятствия в пользовании мест общего пользования, что нарушает права истца, в том числе преимущественной покупки указанных мест.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено ТУ Росимущества в РБ, в качестве третьих лиц на стороне ответчика - ГФУП "Бурятский центр региональных геологических работ", Ларионов и Управление ФССП России по РБ.

Ответчик Номогоев в судебное заседание не явился, представил суду заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика Чагдуров возражал против удовлетворения иска, пояснив, что Номогоев является добросовестным приобретателем. Приобретенное им имущество представляет собой часть здания в цокольном этаже, сформированного как самостоятельный объект недвижимости. Считает, что истец не доказал, что спорный объект недвижимости не может использоваться самостоятельно, и имеет исключительно вспомогательное значение. Наличие инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности всех владельцев нежилых помещений. Сам истец принимал участие в торгах, знал об отчуждении имущества, но не заявлял никаких требований. Учитывая, что истец использует спорное помещение в целях, не связанных с обслуживанием других помещений - под организацию деятельности столовой, и извлекает прибыль от использования помещения, оснований утверждать, что именно у него возникло право на места общего пользования, не имеется.

Представитель ТУ Росимущества в РБ Ананин не согласился с исковыми требованиями, указав на отсутствие нарушения прав ООО "Деловая Русь", поскольку истец непосредственно принимал участие в торгах по продаже помещения, не препятствовал его продаже. Истец является собственником обособленного имущества, имеющего отдельные входы и выходы, свои коммуникации; спорное помещение не относится к помещениям истца. Наличие коммуникаций в спорном помещении не означает, что они общие. Спорный объект индивидуально определен, обособлен и не препятствует истцу в пользовании принадлежавшим ему помещением. Самим истцом спорное помещение используется под обеденный зал, что свидетельствует о том, что помещение не является местом общего пользования.

Представитель третьего лица ГФУП "Бурятгеоцентр" Простынкин пояснил, что часть цокольного этажа здания была арестована в связи с имеющейся у предприятия задолженностью по налогам и сборам и выставлена на продажу. Истец принимал участие в торгах, однако победителем был объявлен Номогоев. Истцу было известно, что спорное помещение формируется как самостоятельный объект недвижимости.

Третье лицо Ларионов и его представитель Баиров в судебное заседание не явились, в ранее проведенных судебных заседаниях поясняли, что продажа спорного объекта Номогоеву нарушает права истца и сособственников цокольного этажа здания, поскольку ограничивается доступ к местам общего пользования - помещению санузла и подсобным помещениям. Полагали, что спорное помещение не могло быть сформировано таким образом, чтобы в него были включены необходимые для обслуживания других помещений объекты. Считал, что требования истца подлежат удовлетворению.

Представитель Управления ФССП России по РБ в судебное заседание не явился, причины неявки суду неизвестны.

Районный суд исковые требования ООО "Деловая Русь" оставил без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца Матвеев просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд при разрешении спора неправильно применил нормы материального права. Считает, что судом не дана должная оценка тому обстоятельству, что при заключении сделки не была соблюдена процедура, предусмотренная ст. 255 ГК РФ. Не согласен с выводом суда о том, что оспариваемый договор не нарушает права истца. В имущество, приобретенное ответчиком, вошли помещения, которые отвечают признакам общего имущества здания, то есть, ответчику передано в собственность имущество, которое уже имеет собственников, в число которых входит и истец. Кроме того, спорные помещения фактически использовались истцом на основании договора аренды; переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Однако Номогоев после государственной регистрации перехода права начал препятствовать истцу в пользовании спорными помещениями, что свидетельствует о нарушении прав истца. Указанное, по мнению представителя истца, свидетельствует о неправильном определении судом фактических обстоятельств дела, что является достаточным основанием для отмены решения суда.

В заседание судебной коллегии представитель ООО "Деловая Русь" не явился. Поступило ходатайство о переносе судебного разбирательства в связи с выездом руководителя общества и юриста Матвеева в командировку.

Судебная коллегия, обсудив данное ходатайство, не находит оснований для отложения судебного заседания, поскольку сторона истца заблаговременно была уведомлена о времени и месте судебного разбирательства и имела возможность разрешить вопрос о представлении своих интересов иными лицами.

Представитель ответчика Чагдуров и представитель ТУ Росимущества в РБ Ананин не признали доводов жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Номогоев, представители ФГУП "Бурятгеоцентр", Ларионов и Управление ФССП России по РБ не явились в заседание судебной коллегии. Принято решение о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав представителей ответчиков, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно указал, что кспорным правоотношениям в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются положения ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ, определяющие правовой режим общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно указанным нормам собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст. 36 ЖК РФ).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Судом установлено, что часть помещений, приобретенных Номогоевым, отвечает признакам общего имущества здания.

Требование истца обусловлено тем, что ответчик лишает его доступа к нежилым помещениям, принадлежащим ему на праве собственности.

Однако как следует из материалов дела, факт нарушения ответчиком прав истца на пользование общим имуществом не нашел подтверждения.

Фактически именно истец пользуется нежилым помещением, приобретенным "..." г. Номогоевым, то есть, он имеет возможность пользоваться общим имуществом, и не лишен доступа к нему.

В связи с этим вывод суда о том, что законное право истца на общее имущество подлежит защите иным способом, а не путем признания сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, не может быть признан ошибочным.

Тем более что Номогоев является добросовестным приобретателем, поскольку приобрел имущество с торгов, заплатив его стоимость в полном объёме.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П по делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права.

Подлежит отклонению довод жалобы о неприменении судом закона, подлежащего применению.

Статья 255 ГК РФ регламентирует обращение взыскания на долю в общем имуществе при предъявлении требования кредитора к участнику долевой или совместной собственности.

Указанной статьей предусмотрено, что кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Как следует из материалов дела, истцу было известно о том, что нежилое помещение, включающее номера на поэтажном плане цокольного этажа здания "...", выставляются на продажу. "..." г. истец заключил с ГФУП "Бурятгеоцентр" договор аренды на данное помещение на срок до определения победителя аукциона.

При таких обстоятельствах утверждения истца о возражениях против выдела доли в натуре или желании приобрести долю до проведения торгов, правомерно не были приняты во внимание судом первой инстанции.

Кроме того, говоря о преимущественном праве покупки, тем самым истец признает, что нежилое помещение фактически было сформировано как самостоятельный объект, и предназначено для самостоятельного использования.

Таким образом, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции постановлено законное и обоснованное решение, которое не может быть отменено по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэот 26 апреля2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Урмаева Т.А.

Судьи Куницына Т.Н.

Захаров Е.И.