Кассационное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23 марта 2012 г. по делу N 33-2200/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Верхотуровой И.В.,,

судей Сенотрусовой И.В., Симаковой М.Е.,

при секретаре Дорогой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 марта 2012 года гражданское дело по кассационной жалобе истца Кошевенко М.А. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 12 декабря 2011 года по иску Кошевенко М. А. к Слепцову М. Л., Слепцовой Т. А. о признании договора купли-продажи незаключенным.

Заслушав доклад судьи Сенотрусовой И.В., пояснения ответчика Слепцова М.Л. и представителя Слепцовой Т.А. - Слепцова М.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кошевенко М.А. обратилась в суд с иском к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных в "адрес".

Требования мотивированы тем, что Кошевенко М.А., являясь собственником спорного объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства площадью "данные изъяты", а также земельного участка, расположенного под ним, площадью "данные изъяты", с ДД.ММ.ГГГГ производила строительные работы, в результате которого площадь коттеджа увеличилась до "данные изъяты" и была зафиксирована в отчете об оценке ООО "ДВ-Консалтинг" в ДД.ММ.ГГГГ Для завершения строительства объекта истцом были заключены договор об ипотеке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ, договор об ипотеке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которым в залог было предоставлено указанное имущество.

В связи с невозможностью погашения кредитной задолженности в ДД.ММ.ГГГГ Кошевенко М.А. решила продать коттедж и земельный участок, данное решение одобрило ОАО "Далькомбанк" и рекомендовало покупателя - Слепцова М.Л. При этом оценщиком заложенного имущества являлось ООО "ДВ-Консалтинг", рыночная стоимость, указанная в отчете, составила "данные изъяты", а площадь объекта - "данные изъяты"

В связи с тем, что указанная в договоре купли-продажи площадь объекта - "данные изъяты" не соответствует фактической площади объекта, указанной в оценочном отчете - "данные изъяты" считает, что нарушены требования действующего законодательства и сделка является недействительной. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования и просила признать вышеназванный договор купли-продажи заложенного имущества незаключенным, в связи с тем, что указанные в договоре сведения об общей площади объекта незавершенного строительства не соответствуют фактическим действительным данным, что является несогласованностью между сторонами по вопросу предмета договора и влечет признание его незаключенным.

Истец Кошевенко М.А. в судебное заседание не явилась, ее представитель Купрейчик Е.А. измененные исковые требования поддержала.

Ответчик Слепцова Т.А. в судебное заседание не явилась.

Ответчик Слепцов М.Л., являющийся и представителем ответчика Слепцовой Т.А., в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что при заключении договора по обоим объектам были указаны достаточные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателям по договору, каких-либо споров между сторонами в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об индивидуализации спорных объектов не возникало.

Представитель третьего лица ОАО "Дальневосточный коммерческий банк Далькомбанк" в судебное заседание не явился.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Кошевенко М. А. к Слепцову М. Л., Слепцовой Т. А. о признании договора купли-продажи незаключенным оставлены без удовлетворения. Постановлено взыскать с Кошевенко М.А. в доход бюджета Хабаровского муниципального района государственную пошлину в размере "данные изъяты"

В кассационной жалобе Кошевенко М.А. просит решение суда отменить полностью и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда. Жалоба мотивирована тем, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно дана оценка тому, что указанные в договоре купли-продажи сведения об общей площади объекта незавершенного строительства не соответствуют фактическим данным о площади данного объекта, что влечет признание данного договора незаключенным.

В возражениях на кассационную жалобу ответчики просят жалобу Кошевенко М.А. оставить без удовлетворения, ссылаясь на ее необоснованность, поскольку суд верно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал полную оценку собранным по делу доказательствам, на основании которых сделал верные выводы. Считают, что иск и жалоба поданы по надуманным основаниям.

В кассационной инстанции ответчик и представитель второго ответчика Слепцов М.Л. с жалобой не согласился. Доводы возражений на жалобу поддержал.

В кассационную инстанцию истец Кошевенко М.А., Слепцова Т.А., представитель третьего лица ОАО "Далькомбанк" не явились, о рассмотрении жалобы извещены надлежащим образом, о чем имеются телефонограммы и почтовое уведомление в материалах дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, выслушав лицо, участвующее в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит основания для отмены принятого решения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или возмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только согласия залогодержателя, что также предусмотрено статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "ДКБ Далькомбанк" и Кошевенко М.А. заключен договор об ипотеке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных по адресу "адрес" в обеспечение обязательств, принятых на себя Кошевенко М.А. по договору потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору имущество оценено сторонами в "данные изъяты".

Указанные объект незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельный участок переданы истцом в ипотеку ОАО ДКБ "Далькомбанк" на основании договора об ипотеке объекта незавершенного индивидуального строительства и земельного участка в обеспечение обязательств, принятых на себя Кошевенко М.А. по договору потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору стоимость залогового имущества определена сторонами в "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ между Кошевенко М.А., с одной стороны, и Слепцовым М.Л., Слепцовой Т.А., с другой стороны, с согласия залогодержателя - ОАО "ДКБ Далькомбанк" был заключен договор купли-продажи указанных объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, по цене "данные изъяты"., право совместной собственности на которые зарегистрировано за Слепцовым M.Л. и Слепцовой Т.А.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд правильно пришел к выводу о том, что заключение ООО "ДВ-Консалтинг" от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее сведения о площади объекта, не соответствующей площади, указанной в техническом паспорте объекта, не может свидетельствовать о невозможности установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В результате этого суд правильно указал, что между сторонами было достигнуто соглашение о предмете договора, основания для признания сделки незаключенной отсутствуют.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в нем указаны наименование и назначение объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства, наименование земельного участка с указанием категории земель и разрешенного использования, общая площадь объектов по данным технического паспорта БТИ и кадастрового плана, адрес объектов, кадастровой или условный номер объектов. По объекту незавершенного индивидуального жилищного строительства указан инвентарный номер и литер объекта. По обоим объектам сделана ссылка на запись в регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на свидетельства о государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку в договоре купли-продажи незавершенного строительства и земельного участка указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, то обстоятельства того, что покупатели приняли от продавца незавершенное строительство иной площади, указанной в технической документации при покупки объекта, не могут служить основанием для признания договора купли-продажи незаключенным.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 361-364 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 12 декабря 2011 года по иску Кошевенко М. А. к Слепцову М. Л., Слепцовой Т. А. о признании договора купли-продажи незаключенным оставить без изменения, а кассационную жалобу Кошевенко М.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: И.В.Верхотурова

Судьи: И.В. Сенотрусова

М.Е.Симакова