Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 17 июля 2012 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 17 июля 2012 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Республики Карелия

в составе председательствующего Злобина А.В.

и судей Степановой Т.Г., Стыцюн С.А.

при секретаре Виссарионовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Лахденпохского муниципального района на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 25 апреля 2012 года по гражданскому делу по искам Бортовика Андрея А.Б. и Бортовик Р.В. к Администрации Лахденпохского муниципального района о признании решений незаконными и обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков.

Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бортовик А.Б. и Бортовик Р.В. обратились в суд с исками к Администрации Лахденпохского муниципального района (далее также - Администрация) о признании решений незаконными и понуждении заключить договоры купли-продажи земельных участков. Истцам на праве аренды Администрацией предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами (...) и (...). Земельные участки расположены в (.....), категория земель - земли поселения, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадью по ХХ кв.м. каждый. На данных земельных участках построены фундаменты жилых домов. В ХХ.ХХ.ХХ года зарегистрировано право собственности на данные объекты незавершенного строительства. ХХ.ХХ.ХХ г. истцами в Администрацию были поданы заявления о предоставлении в собственность земельных участков. Администрация отказала истцам в предоставлении участков и предложила произвести оценку земельных участков. Ссылаясь на положения ст. 36 ЗК РФ, истцы полагали, что имеют право на приобретение участков в собственность по льготной стоимости, так как на данных участках находятся принадлежащие им объекты недвижимого имущества. В связи с чем истцы просили признать незаконными решения Администрации Лахденпохского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ г. N ХХ и N ХХ. Обязать ответчика заключить договоры купли-продажи испрашиваемых земельных участков, взыскать судебные расходы.

Определением суда дела по искам Бортовик А.Б. и Бортовик Р.В. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные требования, просили обязать ответчика заключить договоры купли-продажи указанных земельных участков на льготных условиях, по льготной цене, равной десятикратной ставке земельного налога.

В судебном заседании суда первой инстанции истцы Бортовик А.Б. и Бортовик Р.В., их представитель Сутягин А.Н. поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковых заявлениях.

Представитель ответчика Администрации Лахденпохского муниципального района Медведева О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда первой инстанции полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что выкуп земельного участка до завершения строительства является нарушением правового режима земель в период строительства, так как исключает возможность применения положений, предусматривающих возложение на арендатора определенных обязанностей на период строительства.

Третье лицо МКУ "Комитет по земельным и имущественным отношениям" в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещено, представило письменный отзыв, в котором полагало иски не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Решением суда иски Бортовика А.Б. и Бортовик Р.В. удовлетворены. Суд признал незаконными решения Администрации Лахденпохского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ г. N ХХ, ХХ об отказе в заключении договоров купли-продажи земельных участков с Бортовиком А.Б. и Бортовик Р.В.; обязал Администрацию Лахденпохского муниципального района в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Бортовиком А.Б. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...) по льготной цене, установленной статьей 1 Закона Республики Карелия от 31.12.2007 г. N1155-ЗРК, с учетом положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; обязал Администрацию Лахденпохского муниципального района в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Бортовик Р.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...) по льготной цене, установленной статьей 1 Закона Республики Карелия от 31 декабря 2007 г. N1155-ЗРК, с учетом положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; взыскал с Администрации Лахденпохского муниципального района в пользу Бортовика А.Б. и Бортовик Р.В. судебные расходы в размере по ХХ рублей в пользу каждого истца.

С решением суда не согласен ответчик Администрация Лахденпохского муниципального района. В апелляционной жалобе просит решение отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что в соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Полагает, что применение данного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства законом не предусмотрено. Земельные участки под объектами незавершенного строительства выкупу в порядке пункта 1 ст. 36 ЗК РФ не подлежат, так как это нарушило бы баланс публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В силу положений Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства, право использования которых возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Если земельный участок был предоставлен в аренду для целей строительства, его выкуп до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию явился бы нарушением правового режим земель в период строительства, в частности, исключал бы возможность применения положений, предусматривающих возложение на арендатора определенных обязанностей на период строительства, а также учет особенностей определения ставок арендной платы и установление в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Полагает, что предоставление земельных участков истцам на 49 лет в аренду, достаточно для возведения на них объектов (жилого дома) и ввода их в эксплуатацию. К моменту обращения истцов в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность срок действия договоров аренды не истек, цель заключения договоров аренды - строительство индивидуальных жилых домов не достигнута, поскольку готовность объектов недвижимости составляет 18%.

Наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства не влечет возникновения у лица предусмотренного п.1 ст.36 ЗК РФ исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка по кадастровой стоимости.

Представитель Администрации Лахденпохского муниципального района Медведева О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы Бортовик А.В. и Бортовик Р.В. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, Муниципальное учреждение "Комитет по земельным и имущественным отношениям" своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене на основании положений п.4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также - ГПК РФ) в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Согласно ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Из части 2 ст. 1 Закона Республики Карелия от 31 декабря 2007 г. N 1155-ЗРК следует, что в соответствии с федеральным законодательством до 1 января 2012 года цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их приобретении лицами, не указанными в части 1 статьи закона и являющимися собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, составляет десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов дела, что Бортовику А.Б. и Бортовик Р.В. были предоставлены в аренду на ХХ лет земельные участки в (.....) с кадастровыми номерами (...) и (...) соответственно (договоры аренды N ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г. и N ХХ от ХХ.ХХ.ХХ г.). Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за Бортовиком А.Б. зарегистрировано право аренды на срок ХХ лет на земельный участок с кадастровым номером (...), за Бортовик Р.В. - право аренды на земельный участок с кадастровым номером (...) на тот же срок.

На указанных земельных участках истцы возвели объекты недвижимого имущества, именуемые в документах, подтверждающих факт их государственной регистрации, - "жилой дом, объект незавершенного строительства, степень готовности 18%".

ХХ.ХХ.ХХ г. истцы обратились в Администрацию с заявлениями о предоставлении им в собственность земельных участков с кадастровыми номерами (...) и (...), в том числе просили предоставить им оспариваемые земельные участки в собственность по льготной стоимости в соответствии с положениями ст.36 ЗК РФ.

Администрация, не отказывая истцам в предоставлении земельных участков в собственность, указала им на возможность предоставления земельных участков в собственность по рыночной стоимости, для чего заявителям необходимо будет предоставить в адрес Администрации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка. Таким образом, Администрация фактически отказала истцам в предоставлении в собственность земельных участков по льготной стоимости, что и явилось причиной их обращения в суд с настоящими исками.

Удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции указал, что на испрашиваемых участках находятся принадлежащие истцам объекты недвижимого имущества - объекты незавершенного строительства, в связи с чем они имеют право приобрести в собственность спорные земельные участки по льготной цене в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и ст.1 Закона Республики Карелия от 31.12.2007 года N 1155-ЗРК.

Однако судебная коллегия считает указанные выводы суда первой инстанции основанными на неправильном применении норм материального права.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Изложенное позволяет заключить, что законодатель выделяет объекты незавершенные строительством в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.

Статья 36 ЗК РФ регламентирует порядок приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

При этом объекты незавершенного строительства, в том числе объекты, на которые зарегистрировано право собственности как на объекты недвижимости, не упомянуты в статье 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями, как объекты, для целей эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок по льготной цене, которую в силу подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 названной статьи вправе устанавливать уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления и которая не может превышать кадастровую стоимость земельного участка. Согласно Закону Республики Карелия от 31 декабря 2007 г. N 1155-ЗРК такая цена до 1 июля 2012 года была определена в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Правовых же оснований для применения по аналогии к объектам незавершенным строительством положений ст.36 ЗК РФ не имеется, учитывая, что на этот случай имеется специальное правовое регулирование.

Кроме того, в абзаце первом пункта 2 ст.36 ЗК РФ упоминается о возможности приобретения собственниками зданий, строений, сооружений прав на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

В абзаце втором указанного пункта ст.36 ЗК РФ для собственников зданий, строений, сооружений предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. При этом определено, что указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами лишь в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Аналогичным образом в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (пункт введен Федеральным законом от 12.12.2011 N427-ФЗ, вступившим в законную силу 14.12.2011 года) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Изложенное свидетельствует о намерении законодателя предусмотреть возможность предоставления собственникам объектов незавершенного строительства земельных участков под ними в аренду (не в собственность).

Кроме того, выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Однако, к рассматриваемому делу данные случаи не относятся.

Судебная коллегия принимает также во внимание, что истцам спорные земельные участки в настоящее время предоставлены в аренду. Согласно же положений п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Однако выкуп земельного участка в таком случае не предполагает его приобретение по льготной цене.

Судебная коллегия также полагает обоснованными доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Судом установлено, что целью использования спорных земельных участков в соответствии с договорами аренды от ХХ.ХХ.ХХ N ХХ и от ХХ.ХХ.ХХ года N ХХ являлось индивидуальное жилищное строительство. Строительство индивидуальных жилых домов до настоящего времени не завершено, объекты в эксплуатацию не сданы.

Таким образом, на момент обращения с заявлением о приобретении в собственность земельных участков истцам принадлежали на праве собственности объекты незавершенного строительства степенью готовности 18%. Следовательно, у истцов не возникло исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

На основании изложенного решения Администрации Лахденпохского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ года от ХХ.ХХ.ХХ г. N ХХ и N ХХ являются законными и обоснованными. Правовых оснований для возложения на Администрацию Лахденпохского муниципального района обязанности в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с истцами договоры купли-продажи земельных участков по льготной цене, установленной статьей 1 Закона Республики Карелия от 31.12.2007 г. N1155-ЗРК, с учетом положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, у суда не имелось.

С учетом изложенного решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене. Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.328 ГПК РФ, полагает необходимым вынести по делу новое решение об отказе Бортовику А.Б. и Бортовик Л.В. в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь положениями статей 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 25 апреля 2012 года по настоящему делу отменить.

Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Бортовика А.Б. и Бортовик Р.В. к Администрации Лахденпохского муниципального района о признании решений незаконными и обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков.

Председательствующий:

Судьи:

Деперсонификацию выполнила помощник судьи

___________________ (Малова Н.Б.), ____ июля 2012 г.

"Согласовано" судья Верховного суда РК

____________________ (Степанова Т.Г.),_____ июля 2012 г.

"Разместить на сайте" председательствующий судья Верховного суда РК

____________________ (Злобин А.В.), ________________ 2012 г.