Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 10 августа 2012 г. по делу N 33-3123/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Маклаковой Н.С.,

судей Теплова И.П., Вершининой О.Ю.,

при секретаре Груздевой Г.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Смирновой А. А.вны по доверенности Орловой Н. В. на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 20 июня 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований Смирновой А. А.вне к закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" о признании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", заключенного "ДАТА" между Закрытым акционерным обществом "РосСтройИнвест" и Волковым В. В., недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на данный жилой дом отказано.

Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", между Смирновой А. А.вной и ЗАО "РосСтройИнвест" от "ДАТА" признан незаключённым.

С ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу Смирновой А. А.вны взыскано ... рублей.

Со Смирновой А. А.вны в пользу ЗАО "РосСтройИнвест" взыскано ... рублей государственной пошлины в порядке возврата.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., объяснения представителя Смирновой А.А. и Смирнова А.Н. Орловой Н.В., представителя ЗАО "РосСтройИнвест

" Зубова Д.А., Волкова В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Между Смирновой А.А. и закрытым акционерным обществом "РосСтройИнвест" (далее ЗАО "РосСтройИнвест") "ДАТА" заключен предварительный договор N... купли-продажи жилого дома, согласно которому стороны обязались заключить в последующем договор купли-продажи жилого "адрес" в "адрес". "ДАТА" Смирнова А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" заключили договор купли-продажи указанного жилого дома и сдали документы на регистрацию сделки и права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области. По условиям данного договора ответчик обязался передать жилой дом в собственность истца, а последний принять и оплатить его стоимость в размере ... рублей. Договор купли-продажи не был зарегистрирован, так как ответчик обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации.

Ссылаясь на нарушение своих прав со стороны ЗАО "РосСтройИнвест", "ДАТА" Смирнова А.А. обратилась с исковым заявлением в суд.

Просила признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", имеющий кадастровый номер ...

ЗАО "РосСтройИнвест" обратилось со встречными исковыми требованиями к Смирновой А.А. о признании договора купли-продажи спорного дома от "ДАТА" между ЗАО "РосСтройИнвест" и Смирновой А.А. незаключённым.

Определением суда от "ДАТА" к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Волков В.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

В судебном заседании представитель истца Смирновой А.А. по доверенности Орлова Н.В. изменила исковые требования. Просила признать недействительным договор купли-продажи спорного жилого дома, заключённый между ЗАО "РосСтройИнвест" и Волковым В.В., применить к нему последствия недействительности сделки, признать за Смирновой А.А. право собственности на указанный жилой дом. Пояснила, что при заключении договора Смирнова А.А. не доплатила ответчику ... рублей стоимости дома в связи с имеющимися на эту сумму недоделками, которые частично были ею устранены, основанием для признания недействительным договора, заключённого между ЗАО "РосСтройИнвест" и Волковым В.В., является наличие обязательств ЗАО "РосСтройИнвест" перед Смирновой А.А. о передаче жилого дома в её собственность. Встречные исковые требования не признала.

Представитель ответчика ЗАО "РосСтройИнвест" генеральный директор Зубов Д.А. иск не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объёме, просил удовлетворить, пояснив, что поскольку Смирновой А.А. оплата жилого дома не была произведена полностью, была оплачена лишь часть стоимости жилого дома в сумме ... рублей, ЗАО "РосСтройИнвест" продало указанный дом Волкову В.В., недоделки в доме были несущественные, их стоимость не составляла ... рублей.

Третье лицо Волков В.В. и его представитель на основании ордера Иванова С.А. в удовлетворении исковых требований Смирновой А.А. просили отказать, встречные исковые требования ЗАО "РосСтройИнвест" удовлетворить, пояснив, что при заключении договора купли-продажи жилого дома Волкову В.В. о наличии каких-либо препятствий для его заключения известно не было, договор, подписанный ЗАО "РосСтройИнвест" и Смирновой А.А., государственную регистрацию не имеет, в связи с чем каких-либо правовых последствий не влечёт.

Третьи лица Смирнов А.Н. и Копылов Р.Ю. просили исковые требования Смирновой А.А. удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил отзыв на исковое заявление, указав, что "ДАТА" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию была проведена государственная регистрация права собственности ЗАО "РосСтройИнвест" на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес". "ДАТА" ЗАО "РосСтройИнвест" и Смирнова А.А. обратились в Управление с документами и заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи указанного жилого дома от "ДАТА", однако государственная регистрация была приостановлена на основании заявления ЗАО "РосСтройИнвест", а "ДАТА" в осуществлении государственной регистрации договора отказано в связи с поступлением от ЗАО "РосСтройИнвест" заявления о возврате документов. "ДАТА" проведена государственная регистрация договора купли-продажи спорного жилого дома от "ДАТА", заключённого между Волковым В.В. и ЗАО "РосСтройИнвест" и перехода права собственности к Волкову В.В.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Смирновой А.А. по доверенности Орлова Н.В. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что судом не допрошены в качестве свидетелей лица, которые могут подтвердить, что Смирнова А.А. фактически вступила во владение и пользование спорным жилым домом; не принят во внимание заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи, который не был расторгнут; показания Волкова В.В. в решении отражены не полностью, а также в решении не отражена позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области; с ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу Смирновой А.А. взыскана сумма, которая меньше суммы, указанной в качестве стоимости жилого дома в договоре купли-продажи.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ЗАО "РосСтройИнвест" Зубов Д.А. и третье лицо Волков В.В. полагают решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленные возражения судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором ( пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

"ДАТА" Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" и Смирнова А. А.вна заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома ( N...), расположенного по адресу: "адрес", по которому договорились заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором не позднее "ДАТА" при условии уплаты Покупателем обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 3.3 Договора (л.д.10).

Стоимость жилого дома по договору определена в ... рублей (п. 2.1 Договора).

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что оплата обеспечительного платежа производится Покупателем наличными средствами в кассу Продавца или на расчетный счет в следующем порядке: первый платеж ... рублей производится в течении 5 дней со дня заключения предварительного договора; второй платеж в сумме ... рублей производится по факту готовности стеновой коробки и кровли дома.

"ДАТА" Копыловым Р.Ю., "ДАТА" и "ДАТА" Смирновой А.А. произведена оплата по договору N... от "ДАТА" на суммы ... рублей, ... рублей и ... рублей соответственно, что подтверждается квитанциями N... от "ДАТА", N... от "ДАТА" и квитанцией без номера от "ДАТА" (л.д.34).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 550 указанного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

"ДАТА" Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" и Смирнова А. А.вна заключили договор купли-продажи жилого дома.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Закрытое акционерное общество "РосСтройИнвест" обязалось передать в собственность Смирновой А.А., а Смирнова А.А. обязалась оплатить жилой дом по адресу: "адрес", кадастровый номер ... (л.д.27).

В силу пункта 1.3 отчуждаемый жилой дом принадлежал Продавцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права ... N... от "ДАТА").

Согласно пунктам 2.1.1 и 2.1.2 Продавец обязался передать Покупателю дом в течении 10 рабочих дней с даты подписания Договора, что подтверждается подписываемым Сторонами актом приема-передачи жилого дома со всеми выполненными работами, необходимыми для нормальной эксплуатации возведенного объекта (л.д.27).

В соответствии с пунктом 3.2 Договора все расчеты Сторонами на момент подписания Договора были произведены (л.д.28).

Договор подписан обеими сторонами и скреплен печатью Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" (л.д.30).

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

"ДАТА" Зубов Д.А., действующий от имени Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" и Смирнова А.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи с приложением необходимых документов, что подтверждается распиской ведущего специалиста Управления ФИО от "ДАТА" (л.д.31).

Датой окончания срока регистрации было установлено "ДАТА".

Статьи 19 и 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают основания для приостановления и прекращения государственной регистрации прав.

"ДАТА" генеральный директор Зубов Д.А. направил в адрес Смирновой А.А. уведомление о прекращении государственной регистрации права по договору купли-продажи с просьбой считать его недействительным в связи с тем, что оплата по договору купли-продажи жилого дома от "ДАТА" в размере ... рублей не поступила (л.д.66).

"ДАТА" государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома была приостановлена на основании пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроком до "ДАТА" на основании заявления Зубова Д.А., действующего от имени ЗАО "РосСтройИнвест" (л.д. 107).

Пункт 3 статьи 19 Закона предусматривает возможность приостановления не более чем на 3 месяца государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

В силу абзаца 2 указанной статьи государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением.

Согласно абзаца 4 указанной статьи в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан уведомить в письменной форме стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области "ДАТА" направило в адрес Смирновой А.А. и ЗАО "РосСтройИнвест" уведомление о приостановлении государственной регистрации.

Решение об отказе либо прекращении государственной регистрации прав в соответствии со статьей 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением не принималось.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого "адрес" от "ДАТА" между ЗАО "РосСтройИнвест" и Смирновой А.А. достигнуто не было.

Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает порядок изменения и расторжения договора.

Согласно части 1 указанной статьи соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона и иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно части 2 статьи требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заключенном между ЗАО ""РосСтройИнвест" и Смирновой А.А. договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем по оплате за переданные ему объекты. Более того, в указанном договоре имеется пункт о том, что все расчеты сторонами произведены.

Договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

ЗАО "РосСтройИнвест" в суд с иском о расторжении договора купли - продажи жилого дома со Смирновой А.А. не обращалось.

На основании договора купли-продажи от "ДАТА" жилой дом был продан Волкову В.В., что подтверждается договором купли-продажи жилого дома от "ДАТА" и свидетельством о государственной регистрации права серии ... N... от "ДАТА" (л.д.45).

Учитывая, что на момент продажи ЗАО ""РосСтройИнвест" жилого дома Волкову В.В. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области решение об отказе либо прекращении государственной регистрации договора купли продажи между ЗАО ""РосСтройИнвест" и Смирновой А.А. принято не было, договор купли-продажи между сторонами не расторгнут, действия ЗАО "РосСтройИнвест" по отчуждению жилого дома законными признать нельзя.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания.

С учетом изложенного, решение Вологодского районного суда Вологодской области от "ДАТА" подлежит отмене, исковые требования Смирновой А. А.вны к ЗАО "РосСтройИнвест" - удовлетворению.

Договор купли-продажи жилого дома от "ДАТА", заключённый между ЗАО "РосСтройИнвест" и Волковым В. В., следует признать недействительным, применить к нему последствия недействительности сделки.

В удовлетворении встречных исковых требований Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" к Смирновой А. А.вне о признании договора купли-продажи спорного дома от "ДАТА" незаключённым следует отказать.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу Смирновой А.А. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вологодского районного суда Вологодской области от 20 июня 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Смирновой А. А.вны к Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от "ДАТА", заключённый между ЗАО "РосСтройИнвест" и Волковым В. В., применить к нему последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности Волкова В. В. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес".

Взыскать с Закрытого акционерного общества "РосСтройИнвест" в пользу Волкова В. В. ... рублей.

Признать за Смирновой А. А. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес".

В удовлетворении встречных исковых требований Закрытому акционерному обществу "РосСтройИнвест" к Смирновой А. А.вне о признании договора купли-продажи спорного дома от "ДАТА" незаключённым, отказать.

Взыскать с ЗАО "РосСтройИнвест" в пользу Смирновой А.А. расходы по оплате госпошлины в сумме ... рублей.

Взыскать с ЗАО "РосСтройИнвест" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме ... рублей.

Председательствующий:

Судьи: