Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 21 августа 2012 г. по делу N 33-16675/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего Меншутиной Е.Л.,

судей Немовой Т.А., Шипиловой Т.А.,

при секретаре Шабалине А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 21 августа 2012 года апелляционную жалобу ОАО МКБ "Замоскворецкий"

на решение Истринского городского суда Московской области от 18 мая 2012 года

по делу по иску ОАО МКБ "Замоскворецкий" к Джараштиеву У.М. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Шипиловой Т.А.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

ОАО МКБ "Замоскворецкий" обратилось с иском к Джараштиеву У.М., в котором с учетом уточнений просит взыскать сумму задолженности по кредитному договору, состоящую из неоплаченного основного долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом за период с 16.03.2009 г. по 10.05.2012 г., неустойки (пени) за нарушение обязательств с 10 апреля 2009 г. по 10 февраля 2010 г., всего 9 580 976 рублей 51 копейку, сумму оплаченной госпошлины в размере 60 000 руб.

Требования мотивированы тем, что истцом был предоставлен ответчику кредит на сумму 6 000 000 руб. на срок один год под 16% процентов годовых. Кредит ответчиком не возвращен. Начисление процентов начинается со дня следующего за днем предоставления кредита, то есть с 11.09.2008 г. Ответчиком оплачены проценты по договору лишь до 15 марта 2009 г. В результате ответчик имеет задолженность по указанным процентам с 16 марта 2009 г. по 15 декабря 2010 г. в соответствии с прилагаемым расчетом 1 680 657,54 руб. За несвоевременный возврат кредита и уплату процентов п. 6.1 кредитного договора заемщик уплачивает неустойку с суммы просроченной задолженности в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент уплаты задолженности за весь период просрочки. Истец считает, что ответчик должен уплатить неустойку с 16 апреля 2009 года по 10.02.2010 г. Размер неустойки, согласно приведенного расчета 551 298.33 руб. Между сторонами заключен договор об ипотеке, предметом которого является жилой дом, земельный участок. В соответствии с п. 4.1.3 кредитного договора банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество при образовании у заемщика просроченной задолженности по кредиту или процентам свыше 30 банковских дней.

Представитель истца - ОАО МКБ "Замоскворецкий" в судебном заседании иск поддержал, пояснив, что с момента предъявления иска ответчик платежей по погашению кредита не производит и на основании оценки рыночной стоимости имущества составленного ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" просил установить начальную продажную цену указанного имущества в размере 17 849 000 рублей.

Ответчик - Джараштиев У.М. в судебное заседание не явился, извещен.

Решением Истринского городского суда Московской области от 18 мая 2012 года иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ОАО МКБ "Замоскворецкий" просит изменить решение, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 17 765 732, 80 рублей.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 ст. 819 ГК РФ закреплено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что 19 августа 2008г. между ОАО МКБ "Замоскворецкий" и Джараштиевым У.М. был заключен кредитный договор на основании которого был предоставлен кредит в размере 6 000 000 руб. на срок 1 год под 16% процентов годовых. Данный факт подтверждается расходным ордером от 10 сентября 2008 года.

Кредит ответчиком не возвращен, что подтверждается выпиской по счету.

Ответчиком оплачены проценты по договору лишь до 15 марта 2009 г.

Ответчик имеет задолженность по указанным процентам с 16 марта 2009 г. по 10 мая 2012 г. в соответствии с расчетом 3 028 976,51 руб.

За несвоевременный возврат кредита и уплату процентов в соответствии с п. 6.1 кредитного договора заемщик уплачивает неустойку с суммы просроченной задолженности в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент уплаты задолженности за весь период просрочки.

Размера неустойки истца с 16 апреля 2009 года по 10.02.2010 г. составляет 551 298,33 руб. Общая задолженность ответчика банку на 10.05.2012 г. составляет сумму 9 580 274 рубля 84 копейки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части взыскания суммы задолженности по кредитному договору, состоящую из неоплаченного основного долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом за период с 16.03.2009 г. по 10.05.2012 г., неустойки (пени) за нарушение обязательств с 10 апреля 2009 г. по 10 февраля 2010 г.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор об ипотеке от 19.08.2008 г., предметом которого является жилой дом по адресу: "адрес", земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель земли населенных пунктов общей площадью 1500 кв.м. по адресу: "адрес", предметом ипотеки обеспечиваются обязательства заемщика по кредитному договору.

В соответствии с п. 4.1.3 кредитного договора банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество при образовании у заемщика просроченной задолженности по кредиту или процентам свыше 30 банковских дней.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права, за Джараштиевым У.М. зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом лит. А,А1,А2,а1 общей площадью 571,7 кв.м. по адресу: "адрес"

В материалы дела было представлено несколько заключений экспертов по оценке как спорного дома, так и земельного участка, однако ввиду того, что в них имеются ряд противоречий, касающихся существенного различия стоимости недвижимого имущества, то судом была назначена и проведена повторная оценочная экспертиза в ООО "Независимый центр экспертизы и оценки" согласно заключения которого от 17 апреля 2012 года рыночная стоимость жилого дома по указанному выше адресу и земельного участка по выше указанному адресу составляет 22 207 166 рублей.

Поскольку заключение повторной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, то суд первой инстанции обоснованно принял за основу решения данное заключение.

Отвергая заключение ООО "АКЦ департамент профессиональной оценки" от 23.03.2011 года, суд обоснованно исходил из того, что оценивался жилой дом площадью 257 кв.м., однако фактически в настоящее время общая площадь дома 571,7 кв.м.

Суд также правомерно не принял заключение ООО "АКЦ департамент профессиональной оценки" от 22.08.2011 г. и заключение ООО "АКЦ департамент профессиональной оценки" от 12.12.2011 г., поскольку все три заключения составлены одними и теми же экспертами: Курочкиным А.Л. и Крыловой К.А., при этом специалистами данной организации осмотр недвижимого имущества не проводился, что вызывает сомнения в правильности оценки.

Пункт 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции в нарушение п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"( в ред. ФЗ от 6.12. 2011 г. N 405-ФЗ) установил начальную продажную цену спорного имущества в размере 22 207 166 рублей, которая является полной рыночной стоимостью спорного имущества, то судебная коллегия находит решение в данной части подлежащим изменению с установлением начальной продажной цены в размере 17 765 732 рубля 80 копеек.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Истринского городского суда Московской области от 18 мая 2012 года изменить в части установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка.

Установить начальную продажную цену жилого дома (инв.N16983, условный номер N) и земельного участка площадью 1500 кв.м. ( кадастровый номер N), расположенных по адресу: "адрес". в размере 17765732 рубля 80 коп.( семнадцать миллионов семьсот шестьдесят пять тысяч семьсот тридцать два рубля восемьдесят копеек).

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи