Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 июля 2012 г. по делу N 33-8195

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего судьи Немирова А.В.,

судей Малиновского В.В., Простовой С.В.,

при секретаре Обориной С.П.,

заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи Малиновского В.В. по апелляционной жалобе Вергун Л.И. на решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 19 апреля 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Бовдурец С.Н. обратился в суд с иском к Вергун Л.И. о взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения.

В обоснование своих исковых требований Бовдурец С.Н. сообщил, что Вергун Л.И. с 1988 года проживает в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которая с 22.07.2002 года принадлежит ему на праве собственности.

С момента вселения в указанную квартиру между Вергун Л.И. и им как собственником жилого помещения фактически сложились договорные отношения найма жилого помещения, которые в силу статьи 675 ГК РФ были сохранены при переходе к нему права собственности на жилое помещение. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда Ростовской области от 10.12.2009 г. по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ, как считает истец, имеют преюдициальное значение и повторному доказыванию не подлежат. В нарушение требований ст. ст. 671, 678, ч. 3 ст. 682 ГК РФ, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, как считает Бовдурец С.Н., Вергун Л.И. плату за жилое помещение в 2008-2011 годах не вносила. Поскольку он от оформления договорных отношений в письменной форме уклонялся, размер платы за жилое помещение, как считает истец, подлежит определению по правилам установленным ч. 3 ст. 424 ГК РФ. Средняя рыночная стоимость аренды квартиры, занимаемой Вергун Л.И., согласно выводам отчета об оценке экспертно-оценочной компании " Ю" от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в период 2008-2010 годов составляла 2 700 рублей в месяц. Исходя из данного расчета общий размер задолженности Вергун Л.И. по оплате найма жилого помещения в пределах срока исковой давности за период с 1 ноября 2008 года по 1 октября 2011 года за 35 календарных месяцев составляет 94 500 рублей. Так как ответчица от добровольного погашения задолженности по оплате найма жилого помещения уклоняется, просил взыскать с Вергун Л.И. в его пользу задолженность по оплате найма жилого помещения в размере 94 500 рублей и понесенные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 3 035 рублей.

В связи с тем, что Вергун Л.И. не согласилась с отчетом, предоставленным истцом, определением Октябрьского районного суда от 19.12.2011 г. была назначена независимая оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости аренды спорной квартиры, согласно которой рыночная стоимость найма жилого помещения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом местоположения квартиры, наличием в ней водопровода, водоотведения, электроснабжения, отсутствия газификации, отопления, составила 1500 рублей в месяц.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Стадниченко С.С. в связи с результатами проведенной оценочной экспертизы уточнил исковые требования Бовдурца С.Н. Просил взыскать с Вергун Л.И. в пользу Бовдурца С.Н. оплату за наем жилого помещения, исходя из 1 500 руб. в месяц за период времени с 01.11.2008 г. по 01.10.2011 г. за 35 календарных месяцев 52 500 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчица Вергун Л.И. исковые требования Бовдурца С.Н. признала частично в размере 1387 руб. 19 коп. При расчете задолженности за пользование квартирой, по мнению ответчицы, необходимо исходить не из рыночной стоимость аренды квартиры, а из тарифов на жилищно-коммунальные услуги, установленных Постановлениями главы Администрации Октябрьского района НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА При таком расчете стоимость за наем одного квадратного метра жилья составляет 1 руб. 33 коп. В остальной части исковых требований просила отказать.

Решением Октябрьского районного суда от 19.04.2012 года уточненные исковые требования Бовдурца С.Н. были удовлетворены.

С Вергун Л.И. в пользу Бовдурца С.Н. была взыскана задолженность по оплате найма жилого помещения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за период времени с 01.11.2008 года по 01.10.2011 года в сумме 52500 рублей и 1775 рублей в возмещение затрат на уплату государственной пошлины.

С Вергун Л.И. в пользу ООО " Ц" было взыскано 10000 рублей за проведение экспертизы.

Выводы своего решения суд обосновал положениями ст. 675 ГК РФ о том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения и что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

В основу своего решения при определении задолженности по оплате за жилое помещение суд положил расчет заключения эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласившись с мнением истца о том, что расчет стоимости аренды жилья не может быть определен по требованиям ст. ст. 55, 56 ЖК РСФСФ, так как ответчица вселилась в спорное жилое помещение в 1988 году при действии жилищного законодательства, предусмотренного ГК РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 11.06.1964 г. в редакции от 24.12.1992 года с изменениями от 16.01.1996 года.

На момент предоставления Вергун Л.И. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН пользование жилым помещением в соответствии со ст. 295 ГК РСФСР, действовавшей на момент вселения Вергун Л.И. в квартиру, в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения, заключенным между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

По мнению суда первой инстанции, стороной ответчика не представлено доказательств, тому, что новый собственник жилого помещения - Бовдурец С.Н. предъявляет к ней требования по оплате за жилое помещение не на условиях договора с прежним собственником.

Как установлено судом первой инстанции, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не относилось к муниципальной собственности. Первоначально она принадлежала Районному Потребительскому Общепиту. После реорганизации РАЙПО переход права собственности на комплекс " К" с входивщим в его состав домом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, осуществлялся от частного лица к частному лицу.

С таким решением не согласилась Вергун Л.И. и обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой указала, что в соответствии с ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма с момента заключения такого договора. Так как такого договора с Бовдурец С.Н. заключено не было по вине Бовдурец С.Н., считает апеллянт, отсутствуют и основания взыскания с нее оплаты за жилое помещение, расположенное в принадлежащем ему доме.

В соответствии со ст. 155 ЖК РФ наймодатель обязан информировать в письменном виде нанимателей жилых помещений об изменении размера платы за жилое помещение не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов.

Истец никогда не направлял в ее адрес платежных документов, об изменении размера платы за жилое помещение, а они непременно до подачи иска Бовдурец С.Н. в суд должны были иметь место. Указанное нарушение со стороны Бовдурец С.Н., по мнению Вергун Л.И., дает ей право не оплачивать за наем жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Бовдурец С.Н. свои обязанности по содержанию и ремонту жилого дома не исполнял. Этот момент не был учтен судом при определении размера платы за наем жилого помещения.

В соответствии с п. 5 ст. 155 ЖК РФ, установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Определенный судом размер платы за пользование жилым помещением привел, по мнению Вергун Л.И., к возникновению у нее права на субсидию на оплату жилого помещения, в связи с чем, установленный судом размер оплаты за жилое помещение должно быть признано незаконным.

Взыскание задолженности за наем жилого помещения должно производиться, по мнению апеллянта, исходя из тарифов, устанавливаемых Администрацией Октябрьского района, а не по рыночной стоимости аренды жилья.

Просила Решение Октябрьского районного суда от 19.04.2012 года отменить и вынести новое решение, которым исковые требования Бовдурца С.Н. к ней удовлетворить частично в сумме 1387 руб. 19 коп.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, выслушав представителя Бовдурца С.Н. - Стадниченко С.С., судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Суд первой инстанции установил, что не оспаривается Вергун Л.И., что ответчица не представила доказательств тому, что спорная квартира входила в государственный или муниципальный жилищный фонд. Комплекс " К", в который входил дом с расположенной в нем квартирой, предоставленной Вергун Л.И., первоначально принадлежал районному потребительскому Общепиту. Затем право собственности на комплекс " К", в который входит и дом, с расположенной в нем квартирой, предоставленной Вергун Л.И., от РАЙПО переходил от одного частного лица к другому частному лицу. Апеллянтом не предоставлено доказательств тому, что новый собственник жилого помещения Бовдурец С.Н. предъявил к ней требования по оплате за жилое помещение не на условиях договоров, по которым с ней взыскивалась оплата за жилое помещение прежними его собственниками. Поэтому доводы апеллянта о том, что расчет размера задолженности за наем жилого помещения должен производиться в соответствии со ст. ст. 55, 56 ЖК РСФСР исходя из размера платы за пользование жилым помещением (квартирной платы) в домах государственного и общественного жилищного фонда, установленного Советом Министров СССР, тарифов, устанавливаемых Администрацией Октябрьского района, а не исходя из рыночной стоимости аренды жилья, противоречат требованиям закона и подлежат отклонению, так как согласно ст. 134 Жилищного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА), действовавшей в период предоставления АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Вергун Л.И., плата за пользование жилыми помещениями в домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, определяется соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

Довод апеллянта о том, что обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма с момента заключения такого договора, а так как такого договора с Бовдурцом С.Н. заключено не было, отсутствуют и основания взыскания с нее оплаты за жилое помещение в принадлежащем ему доме, несостоятелен по тому основанию, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда от 10.12.2009 года, установлено, что между Вергун Л.И. и Бовдурец С.Н. фактически сложились отношения найма жилого помещения. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства, согласно ст. 61 ГПК РФ, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

По этим же основаниям не может быть принят во внимание и довод апеллянта о том, что так как Бовдурец С.Н. не информировал ее в письменном виде об изменении размера платы за жилое помещение, это дает ей право не оплачивать за наем жилого помещения.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Как установлено судом первой инстанции и что не оспаривает Вергун Л.И., со дня, когда дом с расположенной в нем квартирой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, перешел в собственность Бовдурцу С.Н., Вергун Л.И. не платила за жилое помещение. Вергун Л.И. не предоставляла суду первой инстанции сведений о том, что Бовдурец С.Н. изменял размер платы за жилое помещение. В материалах дела таких сведений не имеется.

Довод Вергун Л.И. о том, что она имеет право не оплачивать за жилое помещение в связи с тем, что наймодатель свои обязанности по содержанию и ремонту жилого дома не исполнял, противоречат действующему законодательству и подлежат отклонению.

Согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Норм, предоставляющих нанимателю право не оплачивать за жилое помещение и коммунальные услуги, ЖК РФ не содержит.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Вергун Л.И. в предусмотренном законом порядке в суд первой инстанции за защитой своих прав и законных интересов в связи с неисполнением Бовдурцом С.Н. своих обязанностей наймодателя не обращалась и судом первой инстанции указанное ее требование не рассматривалось.

Не может быть принят во внимание и довод апеллянта на то, что при определении размера платы за жилое помещение в соответствии с ООО " Ц" привело к возникновению у нее права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, что противоречит ч. 5 ст. 156 ЖК РФ, так как Вергун Л.И. суду первой инстанции не было предоставлено относимых и допустимых доказательств тому, что у нее при оплате за жилье в размере 1500 рублей в месяц возникло право на субсидию.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судебная коллегия согласилась с решением Октябрьского районного суда, так как судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 19 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вергун Л.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи: