Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 июля 2012 г. по делу N 33-8170

Судебная коллегия по гражданским делам

Ростовского областного суда

в составе председательствующего: ГОРБАТЬКО Е.Н..

судей: ТОЛСТИКА О.В., ПАНОВОЙ Л.А.

при секретаре: Недоруб А.Г.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Горбатько Е.Н. дело по апелляционной жалобе Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12 апреля 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Якушкина Н.В. и Якушкина С.В. обратились в суд с иском к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, МУ "ДМИБ Кировского района", МУ "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" о признании квартиры подлежащей сохранению в перепланированном и переоборудованном состоянии, признании право собственности на мансарду.

В обоснование своих исковых требований истцы указали, что они являются собственниками в равных долях квартиры N1, расположенной по адресу: (обезличен). Бывший собственник квартиры Я. совместно с сыном - Я. в 1997 году осуществили переустройство и перепланировку квартиры, которые были узаконены решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.06.2008 года. Этим решением также признано право собственности за Я. на мансарду, обустроенную в чердачном помещении многоквартирного жилого дома. Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.11.2009 г. указанное решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела определением суда от 21.01.2010 г. производство по гражданскому делу по иску Я. к администрации г.Ростова-на-Дону, МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону", администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии и признании права собственности на мансардное помещение прекращено в связи с отказом истца от иска.

После уточнения требований иска Якушкина Н.В. и Якушкина С.В. просили сохранить квартиру N 1, общей площадью 179,8 кв.м, жилой - 126,9 кв.м, в переустроенном и перепланированном состоянии; признать неподлежащей сносу самовольную постройку - мансарду общей площадью 81,3 кв.м, в том числе жилой - 65,8 кв.м, входящую в состав квартиры N 1, признать право собственности на квартиру N 1, включающую мансарду, за Якушкиной Н.В. и Якушкиной С.В. в равных долях по 1/2 доле за каждой.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Залозный В.И., Коваленко С.Ф., Лисовенко Т.К., Матерновская А.А. предъявили встречный иск к Якушкиной Н.В. и Якушкиной С.В., в котором просили исключить из объекта недвижимости - квартиры N 1 площадь мансардного помещения 81,3 кв.м, обязать Якушкину Н.В., Якушкину С.В. восстановить чердак жилого дома по (адрес обезличен) в положение, существовавшее до обустройства в нем мансардного помещения, признать недействительным договор купли-продажи квартиры (адрес обезличен) от 18 августа 2009 г., заключенный между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., признать недействительным зарегистрированное за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. право собственности на квартиру N 1 общей площадью 179,8 кв.м, жилой - 126,9 кв.м.

В обоснование требований истцы по встречному иску ссылались на то, что чердак многоквартирного жилого дома по (адрес обезличен) принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме, все собственники помещений этого многоквартирного жилого дома своего разрешения на уменьшение общего имущества не давали. Якушкиными незаконно произведен захват общего имущества многоквартирного дома. О решении, которым признано право собственности за Я. на мансарду, истцам известно не было, так как к участию в деле они не привлекались. На данный момент право, зарегистрированное на мансардное помещение, является недействительным, так как отсутствуют основания (решение) о признании за Я. права на него, поэтому и последующие сделки: договор купли-продажи и регистрация этого помещения за Якушкиными С.В. и Н.В. являются ничтожными.

В результате реконструкции квартиры N 1 с нарушением требований проекта реконструкции, возведения в чердачном помещении надстройки стены дома N 99 дали трещины по наружным несущим и внутренним межквартирным стенам. Надстройка мансардного помещения за счет чердака общего пользования нарушает интересы истцов по встречному иску, как собственников общего долевого имущества, а также тем, что мансардное помещение частично расположено над квартирами N 1, 2, 3. Вход на чердак заложен, и сособственники могут попасть на чердак только через слуховое окно на крыше.

В ходе рассмотрения дела Залозный В.И., Лисовенко Т.К., Коваленко С.Ф. и Матерновская А.А. уточнили свои требования, просили исключить из объекта недвижимости - квартиры (адрес обезличен) площадь мансардного помещения площадью 81,3 кв.м, обязать Якушкину Н.В., Якушкину С.В. восстановить чердак жилого дома по (адрес обезличен) в положении, существовавшем до обустройства в нём мансардного помещения, признать частично недействительным договор купли-продажи квартиры (адрес обезличен) общеполезной площадью 179,8 кв.м, в том числе жилой 126,9 кв.м, заключенный 18 августа 2009 года между Я. и Якушкиными Н.В. и С.В., в части включения в квартиру мансарды площадью 81,3 кв.м, признать недействительным зарегистрированное за Якушкиными Н.В. и С.В. право собственности на квартиру (адрес обезличен) общеполезной площадью 179,8 кв.м, жилой - 125,9 кв.м в части включения мансарды площадью 81,3 кв.м.

20 октября 2011 года суд вынес решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., частично удовлетворил исковые требования Залозного В.И., Коваленко С.Ф., Матерновской А.А.: обязал Якушкину Н.В. и Якушкину С.В. восстановить чердак жилого дома по (адрес обезличен) в положение, существовавшее до обустройства в нем мансардного помещения, путем демонтажа дощатых стен мансарды, расположенных внутри чердачного пространства дома, признал недействительным договор купли-продажи квартиры (адрес обезличен) от 18 августа 2009 г., заключенный между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., признал недействительным зарегистрированное за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. право собственности на квартиру (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой - 126,9 кв.м, в остальной части иска - отказал, взыскал с Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. в пользу Залозного В.И. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб. в равных долях по 5000 руб. с каждой.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22 декабря 2011 года указанное решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 20 октября 2011 года было отменено в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры (адрес обезличен) от 18 августа 2009 года, заключенного между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., признания недействительным зарегистрированного за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. права собственности на квартиру (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой 126,9 кв.м, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд, в остальной части решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. - без удовлетворения.

При новом рассмотрении дела Залозный В.И., Коваленко С.Ф., Матерновская А.А., Лисовенко Т.К. уточнили свои требования, просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры (адрес обезличен) от 18 августа 2009 года, заключенный между Я. и Якушкиной С.В., Якушкиной Н.В., признать недействительным зарегистрированное за Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. право собственности на квартиру (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой 126,9 кв.м.

Ответчики в судебное заседание не явились.

12 апреля 2012 года суд вынес решение, которым признал недействительным договор купли-продажи квартиры (адрес обезличен) от 18 августа 2009 года, заключенный между Я. и Якушкиной С.В., Якушкиной Н.В., прекратил право собственности Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. на квартиру (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой 126,9 кв.м.

Принимая такое решение, суд руководствовался положениями ст.ст.222, 166, 167, 168, 554 ГК РФ и исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 18 августа 2009 года стороны договора указали предметом договора квартиру общей площадью 179,8 кв.м, в том числе жилой 126,9 кв.м, состоящую из 4 жилых комнат, расположенную по адресу: (обезличен), однако, поскольку вступившим в законную силу решением суда Якушкиным отказано в сохранении спорной квартиры в реконструированном состоянии с указанными площадными характеристиками, а согласно техническим паспортам по состоянию на 13 января 2007 года и на 5 апреля 2011 года указанная квартира N1 имеет общую площадь 133,9 кв.м, жилую - 85,5 кв.м, то имеются основания считать предмет договора купли-продажи несогласованным, а сделку по отчуждению квартиры - ничтожной.

В апелляционной жалобе Якушкина С.В. и Якушкина Н.В. просят решение суда отменить, вынести новое решение, которым частично удовлетворить заявленные требования, признав недействительным договор купли-продажи только в части продажи мансарды, являющейся частью квартиры N1, прекратить право собственности Якушкиных только на мансарду, являющуюся частью квартиры N1.

При этом Якушкины ссылаются на норму ст.180 ГК РФ, указывая на то, что предметом купли-продажи по договору являлась квартира N1, состоящая из 1 этажа и мансарды, подлежащей сносу, однако 1 этаж не является самовольной постройкой и принадлежал продавцу ранее, недействительность же части сделки не влечёт недействительность других её частей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Якушкиных доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить в части, Коваленко С.Ф., Залозный В.И., Лисовенко Т.К., Матерновская А.А. просили оставить решение суда без изменения.

Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя Якушкиных, а также Коваленко С.Ф., Залозного В.И., Лисовенко Т.К., Матерновскую А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ст.168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.167 ГПК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как следует из материалов дела, 18 августа 2009 года между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Я. продала, а Якушкина С.В. и Якушкина Н.В. купили по 1/2 доле в праве собственности на квартиру каждая, а всего целую квартиру общей площадью 179,80 кв.м, в том числе жилой - 126,90 кв.м, состоящую из 4 жилых комнат, находящуюся по адресу: (обезличен), расположенную на первом этаже и мансарде жилого дома литер "А" (л.д.11 т.1).

18 сентября 2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о государственной регистрации права общей долевой собственности (по 1/2 доле) на указанную квартиру за Якушкиной Н.В. и Якушкиной С.В. (л.д.9-10 т.1).

Из материалов дела следует, что право собственности на квартиру (адрес обезличен) общей площадью 179,80 кв.м, жилой - 129,90 кв.м у продавца Я. возникло на основании решения суда от 11 июня 2008 года, которое впоследствии было отменено в кассационном порядке, производство по этому делу было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Вступившим в законную силу решением суда от 20 октября 2011 года Якушкиной С.В. и Якушкиной Н.В. отказано в иске о сохранении квартиры (адрес обезличен) в перепланированном и переустроенном состоянии, при этом данным решением установлено, что Я. самовольно произвела реконструкцию, перепланировку и переустройство указанной квартиры, увеличив её общую площадь с 131,9 кв.м до 179,8 кв.м, создав при этом новый объект недвижимости за счёт возведения мансарды и присоединения к своей квартире части общего имущества жильцов многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного между Я. и Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В., как не соответствующего требованиям закона.

При этом судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу Якушкиных, поскольку доводы их жалобы основаны на неправильном толковании ими норм материального права и фактических обстоятельств.

В соответствии со ст.180 ГК РФ, на которую Якушкины ссылаются в своей апелляционной жалобе, недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Однако в данном случае указанная норма не может быть применена к спорным правоотношениям, поскольку по договору от 18 августа 2009 года предметом сделки являлся единый, вновь созданный объект недвижимости: квартира (адрес обезличен) общей площадью 179,8 кв.м, жилой - 126,9 кв.м, который не соответствует ранее существовавшему объекту недвижимости, принадлежавшему ранее на праве собственности Я. Ранее существовавшей квартиры (адрес обезличен) на момент заключения указанного договора не было, поскольку она была реконструирована, перепланирована, переоборудована.

Из имеющихся материалов дела следует, что возведенная в доме по (адрес обезличен) мансарда самостоятельным объектом недвижимости не являлась и не является, доказательств того, что при исключении её из договора купли-продажи от 18 августа 2009 года остальная часть проданной квартиры N1 полностью соответствует квартире, принадлежавшей ранее на праве собственности Я., не имеется.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил норма материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы Якушкиных нет.

Руководствуясь ст.ст.327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 12 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Якушкиной Н.В., Якушкиной С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи