Решение Мытищинского городского суда Московской области от 18 мая 2012 г. по делу N 2-299/12

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

судьи Тюшляевой Н.В.,

при секретаре Андреевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-299/12 по иску Валова С. В. к Хану М. Р. о государственной регистрации договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, жилой дом и хозяйственное строение,

УСТАНОВИЛ:

Валов С.В. обратился в суд с иском к Хану Х.А.Г.Ш. о регистрации договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением, расположенных по адресу: "адрес", "адрес" "адрес", "адрес"; о регистрации перехода права собственности на земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером: N, находящийся на землях населенных пунктов по адресу: "адрес", предоставленный для ведения личного хозяйства, и на жилой дом и хозяйственное строение в границах вышеуказанного земельного участка, находящиеся по адресу: "адрес". В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, жилого дома и хозяйственного строения. Однако, в связи с тем, что Хан Хидаят А. Г. Шах стал уклоняться от регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, данный Договор не был зарегистрирован надлежащим образом и государственная регистрация перехода права собственности произведена не была. По указанным основаниям истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском (л.д. 5-6).

В связи со смертью Хана Хидаята А. Г. Шаха (л.д.261 об.), на основании ст. 44 ГПК РФ в порядке процессуального преемства в качестве надлежащего ответчика по делу был привлечен его наследник - Хан М. Р. (л.д.260 об.).

ФИО4 истца Валова С.В. по доверенности Комарова Т.Д., Чекомина И.Н. в судебном заседании поддержали исковые требования, просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Хан М.Р. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался телеграммами в адрес его места жительства, об уважительности причин неявки суду не сообщил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, суд, с согласия ФИО4 истца, рассматривает дело в порядке заочного судопроизводства (л.д. ).

Представитель Мытищинского отдела Управления Росреестра по Московской области (ранее - УФРС по Московской области) в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором разрешение спора оставил на усмотрение суда (л.д. 173-174).

Представитель Администрации Мытищинского района в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.244).

Представитель Администрации сельского поселения Федоскинское в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещен (л.д. ).

ИФНС по г.Мытищи в судебное заседание своего представителя не направила, о его времени и месте извещена (л.д. ).

Выслушав объяснения представителей истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что Хан Хидаят А. Г. Шах являлся собственником земельного участка площадью 997 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" "адрес"; жилого дома площадью N кв.м. по адресу: "адрес"; хозяйственного строения площадью "данные изъяты" кв.м., с условным номером N, расположенного по адресу: "адрес" (л.д.24,25,26).

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Ханом Хидаятом А. Г. Шахом и Валовым С. В. был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением, в соответствии с которым Хан Х.А.Г.Ш. продал истцу земельный участок площадью 997 кв.м. с жилым домом и хозяйственным строением, находящиеся по адресу: "адрес". Данный договор был удостоверен нотариусом Мытищинского нотариального округа Московской области Лобачевой Н.И. (л.д. 8-13).

По передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ Хан Х.А.Г.Ш. передал Валову С.В. земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. с жилым домом и хозяйственным строением, расположенный по адресу: "адрес", "адрес"., а Валов С.В. принял от Хана Х.А.Г.Ш. указанные земельный участок и жилой дом с хозяйственным строением полностью в таком виде, в каком они были на момент удостоверения договора (л.д.123-124).

Как утверждает истец, в связи с тем, что при жизни Хан Х.А. уклонялся от государственной регистрации договора купли-продажи, а в последующем, в связи со смертью ответчика, он не может в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности на вышеуказанный земельный участок с жилым домом и хозяйственным строением.

Хан Хидаят А. Г. Шах умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 261 обор.). Из копии наследственного дела к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ Хана Х.А.Г.Ш. усматривается, что его единственным наследником, принявшим наследство, является Хан М.Р. При этом, из данного наследственного дела видно, что земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м. расположенный по адресу: "адрес", жилой дом и хозяйственное строение, находящиеся по адресу: "адрес", в качестве наследственного имущества заявлен не был (л.д. 260-269).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из смысла и содержания указанных норм следует, что для признания сделки совершенной необходимо, чтобы стороны достигли между собой соглашение по всем ее существенным условиям и выразили свое волеизъявление в надлежащей форме.

Как следует из материалов дела, между Валовым С.В. и Ханом Х.А.Г.Ш. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением от ДД.ММ.ГГГГ Обязательства по сделке сторонами исполнены: расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д.116), при этом Хан Хидаят А. Г. Шах передал, а Валов С.В. принял указанное недвижимое имущество по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Претензий друг к другу стороны не имели.

Таким образом, данный договор отвечает всем требованиям закона.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ввиду вышеуказанных обстоятельств, истец Валов С.В. лишен возможности зарегистрировать право собственности на земельный участок с жилым домом и хозяйственным строением, чем нарушаются его права по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти Хана Хидаята А. Г. Шаха, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его наследнику - Хану М.Р., принявшему наследство.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Валова о государственной регистрации договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением от "данные изъяты" года, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, жилой дом и хозяйственное строение.

Суд принимает во внимание, что, как следует из постановления об отложении совершения нотариального действия, вынесенного Хрулевой О.А., временно исполняющей обязанности нотариуса М. нотариального округа Московской области Лобачевой Н.И. после удостоверения договора нотариусом Хан Хидаят А. Г. Шах обращался к нотариусу с заявлением о несовершении нотариального действия по выдаче дубликата вышеуказанного договора Валову С.В. в связи с наличием на руках всех экземпляров договора купли-продажи, принятием им решения о расторжении вышеуказанного договора из-за попыток со стороны покупателя совершения в отношении него мошеннических действий (л.д. 20-21), также он обращался с заявлением в ОБЭП УВД по М. МР по факту неправомерных действий со стороны Валова С.В., выразившихся в попытке завладения земельным участком, принадлежащим Хану Хидаяту А. Г. Шаху.

Постановлением и.о. дознавателя по М. МР от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ в связи с отсутствием в действиях гр. Валова С.В., Воробьева В. признаков состава преступления, предусмотренных ч.4 ст. 159 УК РФ, отказано (л.д. 136-139), в постановлении об отказа в возбуждении уголовного дела имеется ссылка на то, что возникший хозяйственный спор между сторонами лежит в гражданско-правовом поле, для его разрешения заявителю предложено обратиться в суд.

Как указывалось выше, в самом договоре купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением указано, что

расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д. 10).

Таким образом, при разрешении данного дела суд исходит из того, что оплата по договору покупателем была произведена в полном объеме, доказательств обратного в материалах дела не имеется, стороной ответчика не представлено.

Факт обращения умершего к нотариусу и в ОБЭП УВД с заявлениями о попытках мошенничества сам по себе доказательством невыполнения покупателем обязанности по оплате земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Валова С. В. - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом и хозяйственным строением, расположенных по адресу: "адрес"

Произвести государственную регистрацию перехода от Хана Хидаята А. Г. Шаха к Валову С. В. права собственности на земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером: N, находящийся на землях населенных пунктов по адресу: "адрес", предоставленный для ведения личного хозяйства, и размещенных на нем жилого дома и хозяйственного строения, находящихся по адресу: "адрес".

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения, заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение 15 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Тюшляева Н.В.