Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 14 мая 2012 г. по делу N 2-721/12

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шибаевой Е.Н.

секретаря Самохина Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лазаревой Веры Николаевны к Краюшкиной Ольге Александровне о проведении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и по встречному исковому заявлению Краюшкиной Ольги Александровны к Лазаревой Вере Николаевне о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец Лазарева В.Н. обратилась в суд к Краюшкиной О.А. и уточнив требования (л.д.131) просит провести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес" по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ без заявления ответчика.

В обоснование заявленных требований Лазарева В.Н. указала, что ДД.ММ.ГГГГ договорилась о покупке квартиры, расположенной по адресу: "адрес", принадлежащую Краюшкиной О.А. При продаже квартиры Краюшкина О.А. действовала через своего представителя Ускова Е.А., который согласно доверенности был уполномочен на продажу принадлежащей Краюшкиной О.А. квартиры по указанному адресу, за цену и на условиях по своему усмотрению, подписывать договор купли-продажи, передаточный акт.

ДД.ММ.ГГГГ истец по просьбе Ускова Е.В. передала ему задаток в размере N рублей, о чем он написал расписку.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Краюшкиной О.А., действовавшей через представителя Ускова Е.В. был подписан договор купли-продажи квартиры по указанному адресу. Стоимость квартиры на момент заключения основного договора составила N рублей, которые были выплачены в полном объеме. В тот же день был подписан передаточный акт и сданы необходимые документы в Наро-Фоминский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, перед этим истец получила ключи от квартиры от Ускова Е.В.

В срок получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Наро-Фоминский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, где узнала, что Краюшкина О.А. уклоняется от перехода права собственности путем написания заявления и изъятия экземпляра договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик Краюшкина О.А. не согласившись с требованиями предъявила встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование встречных требований указала, что заключила с Усковым Е.В. соглашение о покупке квартиры по адресу: "адрес". Впоследствии Усков Е.В. пользуясь доверием получил от Краюшкиной О.А. доверенность на право продажи квартиры, но обманул и не передал денежные средства, о которых они договаривались. Когда Краюшкина О.А.поняла, что не получит денег за квартиру, так как Усков Е.В. обманывает её, то забрала документы с государственной регистрации.

Представитель Лазаревой В.Н. по доверенности Овсянников С.В. (л.д.29) в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, по мотивам изложенным в возражениях (л.д.131-133).

Представитель Краюшкиной О.А. по доверенности Драндин О.Н. (л.д.30) в судебное заседание явился, против удовлетворения требований по основному исковому заявлению возражал, встречные исковые требования просил удовлетворить.

Третье лицо- представитель Наро-Фоминский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письме просят рассмотреть дело без участия представителя службы.

Третье лицо - Усков Е.В. в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, с ходатайствами об отложении дела не обращался.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования Лазаревой В.Н. подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования Краюшкиной О.А. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Краюшкина О.А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.16) и выпиской из ЕГРП (л.д.22).

ДД.ММ.ГГГГ Краюшкина О.А. и Усков Е.В. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес", по согласованной цене. Продавец и покупатель приняли на себя обязательство заключить договор и сдать пакет документов на регистрацию до ДД.ММ.ГГГГ, а Краюшкина О.А. обязалась освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, не позднее 3-х дней с момента регистрации. Ни одно из условий предварительного договора выполнено не было (л.д.73).

ДД.ММ.ГГГГ Краюшкина О.А. уполномачивает доверенностью Ускова Е.В. или Бурмис Е.И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Краюшкиной О.А. квартиру по адресу: "адрес" (л.д.54-55) с правом подписывать договор купли- продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося Краюшкиной О.А. аванса или задатка, зарегистрировать договор, переход права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Усков Е.В. пишет расписку как представитель продавца Краюшкиной О.А. о получении в качестве задатка денежных средств в размере N рублей от Лазаревой В.Н. на покупку квартиры по адресу: "адрес" (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ Усков Е.В. действующий на основании доверенности от Краюшкиной О.А. именуемый в дальнейшем " продавец" с одной стороны и Лазарева В.Н. именуемая в дальнейшем "покупатель" заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес".

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.

Так, из п.3 договора видно, что стороны оценили указанную квартиру в N рублей, соглашение по цене является существенным условием договора.

Согласно п.4 договора "продавец" продал, а "покупатель" купила в собственность указанную квартиру за N рублей, расчет между сторонами произведен полностью в рублях, до подписания настоящего договора купли-продажи.

Согласно п.5 договора право собственности на указанную квартиру возникает у "покупателя" с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности.

Таким образом, стороны заключили договор купли-продажи квартиры на условиях по своему смотрению, по цене, определенную соглашением сторон, в размере N рублей. Данный договор от имени "продавца" подписан Усковым Е.В, у которого были все полномочия необходимые для заключения данного договора, за цену и на условиях по своему усмотрению на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Представленные представителем Краюшкиной О.А. в суд распоряжение и письмо об отмене доверенности на имя Ускова Е.В. и Бурмис Е.И. на продажу квартиры (л.д.91-92), суд не принимает во внимание, так как они датированы ДД.ММ.ГГГГ и это еще раз подтверждает что на момент заключения договора, передаточного акта у Ускова Е.В. имелись все необходимые для этого полномочия в рамках доверенности.

Расчет между сторонами был произведен до подписания договора, что отражено в п.4 договора (л.д.13).

Данный факт был подтвержден пояснениями Лазаревой В.Н. (л.д.101) из которых видно, что деньги она передавала Ускову Е.В. до подписания договора в здании Федеральной регистрационной службы, претензий по поводу передачи денежных средств не было, что и было отражено в п.4 договора купли-продажи квартиры. Также истец пояснила, что изначально спорную квартиру выставляли на продажу дороже за N. рублей, но после того, как Лазарева В.Н. посмотрела состояние квартиры, она обговаривала её стоимость с Краюшкиной О.А. и Усковым Е.В. и снизили стоимость до N рублей.

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель Рошва М.Ф. пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ Лазарева В.Н. занималась покупкой квартиры по "адрес" в "адрес", которую продавала женщина. Также он возил её в регистрационную палату на своем автомобиле. В регистрационной палате Лазарева В.Н. встречалась с риэлтором Усковым Е.В.

Так же суду представлена расписка Краюшкиной О.А. (л.д.67) из которой усматривается, что она на руки получила N рублей, из которых 750000 рублей ушло на покупку для неё комнаты, а N рублей оплата за посреднические услуги, которые Усков Е.В. выполнил полностью, претензий нет (л.д.67). Факт существования данной расписки и написание её Краюшкиной О.А. не оспаривался сторонами в ходе судебного заседания.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятием её покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Суду представлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ подписанный Усковым Е.В. от имени Краюшкиной О.А. с одной стороны и Лазаревой В.Н. с другой стороны по которому продавец продала а покупатель купила в собственность 3- х комнатную квартиру по адресу: "адрес". Данным актом каждая из сторон подтвердила, что обязательства по договору купли-продажи выполнены (л.д.15).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ Усковым Е.В. действующим от имени Краюшкиной О.А., и Лазаревой В.Н. сданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: "адрес" (л.д.39-42).

ДД.ММ.ГГГГ Краюшкиной О.А. написано заявление в Наро-Фоминский отдел Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о возврате указанных документов и прекращении государственной регистрации (л.д.36).

В силу ст.2 ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 16 указанного закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В силу ст. 17 указанного закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, судом установлено, что сделка по продаже спорной квартиры была совершена в надлежащей форме с соблюдением всех необходимых условий при заключении договора купли продажи, с указанием в договоре конкретной квартиры по указанному адресу, со стоимостью, установленной соглашением сторон, подписана двумя сторонами договора, имеющими необходимые для этого полномочия. Судом установлен факт недобросовестного уклонения Краюшкиной О.А. от регистрации договора, путем изъятия документов из Наро-Фоминского отдела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В связи с этим суд находит исковые требования Лазаревой В.Н. законными и подлежащими удовлетворению.

Встречное исковое заявление Краюшкиной О.А. к Лазаревой В. Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Краюшкина О.А. в обоснование встречных исковых требований указывает на тот факт, что Усков Е.В. пользуясь её доверием получил доверенность на право продажи указанной квартиры, но обманул, не передав денежные средства, о которых они договаривались, в связи с этим она забрала документы с регистрации и просит расторгнуть до говор купли-продажи квартиры. Как пояснял, в ходе судебного заседания представитель Краюшкиной О.А. - Драндин О.Н., его доверитель, не уполномачивала Ускова Е.В. продавать квартиру за N рублей, так как речь между ними шла о N. рублей. В подтверждение данных доводов представителем была представлена в суд газета (л.д.74) с объявлением о продаже квартиры за N. рублей и отчет об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: "адрес" изготовленный в НЭКЦ ООО "КАНОН", согласно которого стоимость квартиры определена в N рубля. Суд не принимает во внимание данные обстоятельства и полагает, что они не могут служить основанием к расторжению договора, так как из газетного объявления, отчета об оценке следует, что стоимость квартиры определенная в N рублей или в N рублей, является рыночной стоимостью объекта недвижимости, но так как граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, в том числе и соглашением по цене, то в данном случае стороны определили её в N рублей.

При продаже квартиры? заключении договора, Усков Е.В. действовал на основании доверенности, в которой Краюшкина О.А. уполномочила его продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру. О том, что Краюшкина О.А. знала за какую сумму продана её квартира свидетельствует и расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67) в которой она пишет, что Усков Е.В. посреднические услуги выполнил полностью, претензий нет, так же указывает, что N рублей оплачены за посреднические услуги, остальные N пошли на покупку для неё комнаты, по адресу: "адрес", комната N.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что претензий по стоимости продаваемой квартиры Краюшкина О.А. на момент заключения договора, получения её денежных средств она не имела, указанная расписка сторонами не оспорена.

Так же суд принимает во внимание информацию ЗАО "Русский Строительный Банк" о том, что ДД.ММ.ГГГГ года между банком, Краюшкиной О.А. и Быченковым О.В. был заключен договор о предоставлении в пользовании индивидуального банковского сейфа. Срок предоставления сейфа устанавливался с даты подписания договора ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д.141-142). ДД.ММ.ГГГГ с 14 ч. до 14 ч.05 м. Согласно п.4.1.6. договора банк обязан обеспечить пользователю 1 (Быченков О.В.) в отсутствии пользователя 2 (Краюшкина О.А.) однократный доступ к сейфу при условии предъявления пользователем 1 комплекта ключей и следующих документов: оригинал договора купли-продажи комнаты по адресу: "адрес" к "адрес" комната N, на имя нового собственника Краюшкиной О.А. Из представленной банком информации видно, что ДД.ММ.ГГГГ с 14 ч. до 14 ч.05 м. сейф одновременно посещали пользователь 1 и пользователь 2; ДД.ММ.ГГГГ сейф посещался пользователем 2 Краюшкиной О.А., которая в этот же день сдала в банк два исправных ключа и кассету для хранения ценностей и документов.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Пархоменко Д.В. суду пояснил, что он является руководителем агентства недвижимости " Другое мнение". Усков Е.В. не являлся сотрудником его агентства, а просто помогал ему в посреднических услугах, так как имеет юридическое образование и у них деловые отношение с ним около N лет. Усков Е.В. помогал искать клиентов для данного агентства, но в конкретном случае с Краюшкиной О.А. "Другое мнение" договора не заключало.

Так же пояснил, что знал о том, что в банковской ячейке для Краюшкиной О.А. лежало около N рублей.

Таким образом ДД.ММ.ГГГГ Краюшкина О.А. заключила договор о предоставлении в пользование индивидуального банковского сейфа, посещала банковскую ячейку и в этот же день её написана расписка о получении денежных средств за квартиру и отсутствии претензий к Ускову Е.В., все это позволяет суду сделать вывод о том, что все обязательства перед Краюшкиной О.А. по передаче ей денежных средств за квартиру, были выполнены надлежащим образом, договор купли-продажи заключен в соответствии с законом, уполномоченными на то лицами. Доказательств обратного суду не представлено, судом не усмотрено.

К доводам представителя Краюшкиной О.А. о том, что она страдает хроническим алкоголизмом, и в связи с этим не может отдавать отчет своим действиям, под влиянием алкоголя суд относится критически. Так, согласно справки из диспансерного отделения "адрес" психиатрической больницы N Краюшкина О.А. на учете в диспансерном отделении не состоит (л.д.109). Из справки наркологического диспансерного отделения видно, что Краюшкина О.А. на учете не состоит (л.д.120). Краюшкина О.А. является дееспособным гражданином и может отдавать отчет своим действиям, доказательств обратного суду не представлено.

Краюшкиной О.А. написано заявление в УМВД России по "адрес" о принятии мер к Ускову Е.В. по факту завладениями её денежными средствами. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношении Ускова Е.В. отказано за отсутствием в его действиях признаков состава преступления. В настоящее время данное постановление отменено, материалы направлены для дополнительной проверки в УМВД России по "адрес". Из представленного в суд материала проверки N видно, что Краюшкиной О.А. написано заявление на имя начальника УМВД только -лишь ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после поступлении искового заявления Лазаревой В.Н. в суд, которое поступило ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9), договор купли-продажи подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, расписка Краюшкиной О.А. о получении денежных средств за квартиру датирована ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день заключен договор на пользование банковской ячейкой.

Исходя из вышеизложенного, суд усматривает недобросовестность Краюшкиной О.А., уклоняющейся от проведения государственной регистрации сделки, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, так как отсутствуют существенные нарушения договора со стороны Лазаревой В.Н.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лазаревой Веры Николаевны к Краюшкиной Ольге Александровне о проведении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру - признать обоснованными.

Провести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес" от Краюшкиной Ольги Александровны к Лазаревой Вере Николаевне по договору купли-продажи квартиру по указанному адресу от ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами без заявления Краюшкиной Ольги Александровны.

Встречные исковые требования Краюшкиной Ольги Александровны к Лазаревой Вере Николаевне о расторжении договора купли-продажи квартиры,- признать необоснованными и в их удовлетворении отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течении одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Шибаева Е.Н.