Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 25 сентября 2012 г. по делу N 33-8862

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Шилова А.Е.,

судей Сивохина Д.А. и Хаировой А.Х.,

при секретаре Асабаевой Д.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Куценко Н.А. и Куценко В.В. - Карпова С.И. на решение Промышленного районного суда города Самары от 24 июля 2012 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Куценко Н.А., Куценко В.В. к ООО "Антарес", конкурсному управляющему Рычкову А.М. ОАО "Первый объединенный Банк" о признании права собственности на земельный участок, признании недействительной оспоримой сделки, обязании зарегистрировать договор залога, отказать в полном объеме".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сивохина Д.А., объяснения представителя Куценко Н.А. и Куценко В.В. - адвоката Юдина В.В. (по доверенности и ордеру) в поддержание доводов апелляционной жалобы, представителя ОАО "Первый объединенный Банк" - Шеремета М.А. (по доверенности) возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Куценко Н.А., Куценко В.В. обратились в суд с иском к ООО "Антарес" (ранее - ООО "Проект-Моноко"), конкурсному управляющему Рычкову А.М., ОАО "Первый объединенный Банк" о признании права общей совместной собственности на земельный участок, признании договора ипотеки недействительной сделкой и возложении обязанности по регистрации договора залога.

В обоснование истцы ссылались на то, что 27 апреля 2007 года между ними и ООО "Антарес" (ранее - ООО "Проект-Моноко") был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, предметом которого являлось финансовое участие истцов в строительстве индивидуального жилого дома и покупка земельного участка на территории коттеджного поселка "МОНАКО".

Свои обязательства по договору истцы выполнили полностью, оплатив ООО "Проект-Моноко" денежные средства в сумме 16 680 300 рублей.

По условиям договора предполагаемым сроком заключения основного договора является 4 квартал 2008 года. Дополнительным соглашением сторон от 8 сентября 2008 года он изменен на 4 квартал 2009 года. Срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома - 2 квартал 2009 года, срок передачи дома по акту приема-передачи - не позднее первого месяца после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях обеспечения исполнения обязательств ООО "Проект-Моноко" по предварительному договору купли-продажи земельного участка между истцами и ООО "Проект-Монако" был заключен договор залога имущественных прав. По его условиям в залог было передано имущественное право Залогодателя на строящийся индивидуальный жилой дом, номер 51 по генеральному плану на земельном участке площадью 1090, 3 кв. м., кадастровый номер N

Возможности зарегистрировать право собственности на приобретенный объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:07 03 001:0095 в связи с уклонением ООО "Антарес" от подписания основного договора купли-продажи и от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок истцы лишены. Уклонение ответчика от подачи заявления в Управление Росреестра по Самарской области о государственной регистрации договора залога имущественных прав делает невозможным регистрацию указанного договора и вступление его в силу.

Обратившись в ноябре 2011 года Арбитражный суд Самарской области с ходатайством о включении их в реестр на передачу жилых помещений в связи с введением в отношении ООО "Антарес" процедуры банкротства, истцы узнали о заключенном 23 января 2008 года между ООО "Проект-Монако" и ОАО "Первый Объединенный Банк" договора об ипотеке, по условиям которого залогодержатель принял в залог предмет ипотеки - земельный участок на территории коттеджного поселка "МОНАКО".

Ссылаясь на то, что действия ООО "Проект-Монако" по заключению договора ипотеки является злоупотреблением правом, поскольку ответчик сознательно пошел на их обман, так как заранее понимал невозможность исполнения взятых на себя перед ними обязательств, истцы полагали, что договор ипотеки от 23 января 2008 года, заключенный между ООО "Проект-Монако" и ОАО "Первый объединенный Банк" как сделка, совершенная с злоупотреблением правом и направленная исключительно на причинение вреда истцам, является недействительной.

Ссылаясь на вышеизложенное, а также на то, что предварительный договор купли-продажи земельного участка является действующим договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, истцы просили признать за ними право совместной собственности на земельный участок, кадастровый номер N площадью 900,7 кв. м., расположенный по адресу: "адрес", признать недействительной сделкой договор ипотеки от 23 января 2008 года, заключенный между ОАО "Первый объединенный Банк" и ООО "Антарес" (прежнее наименование ООО "Проект- Монако"); обязать Управление Росреестра по Самарской области погасить запись о регистрации указанного договора ипотеки в ЕГРП; обязать ООО "Проект-Монако" совместно с ними обратиться в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора залога имущественных прав от 20 мая 2009 года и обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать договор залога имущественных прав от 20 мая 2009 года.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Куценко Н.А. и Куценко В.В., считая решение необоснованным, просит его отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить требования истцов.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что 27 апреля 2007 года ООО "Проект-Монако" (в настоящее время: ООО "Антарес") и истец Куценко В.В. заключили предварительный договор N купли-продажи земельного участка в коттеджном поселке "МОНАКО" на 6-й просеке в г.Самаре (далее Договор).

Согласно п.1.1 Договора, стороны обязуются заключить в последующем основной договор купли-продажи приусадебного земельного участка на территории коттеджного поселка "Монако" на 6-й просеке в Промышленном районе г.Самары с расположенным на нем строящимся объектом - индивидуальным жилым домом на условиях, изложенных в настоящем предварительном договоре.

Стоимость земельного участка по договору составляет - 3 920 000 рублей, стоимость жилого дома - 12 760 300 рублей.

По условиям Договора, срок получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - 2 квартал 2009 года, срок передачи жилого дома по акту приема-передачи - не позднее 1 месяца после получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны заключают основной договор купли-продажи земельного участка и регистрируют переход права собственности не позднее 1 месяца с момента оплаты покупателем стоимости земельного участка в полном объеме, установленной протоколом согласования цены.

Пункт 4.1 Договора устанавливает, что основной договор купли-продажи будет заключен после регистрации ООО "Проект-Монако" права собственности на отчуждаемый приусадебный земельный участок с находящимся на нем домом. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи объекта недвижимости (основного договора), который будет заключен в будущем.

Согласно п. 4.2 предварительного договора, предполагаемый срок заключения основного договора - 4 квартал 2008 года.

В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе будет обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора.

Судом установлено, что с заявлением с требованием о понуждении к заключению ООО "Проект-Моноко" основного договора купли-продажи, истцы не обращались.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Куценко Н.А. и Куценко В.В.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что предварительный договор от 27 апреля 2007 года, заключенный между ООО "Проект-Монако" и Куценко В.В. и по форме и по содержанию отвечает всем требованиям, предъявляемым ст. 429 ГК РФ к предварительным договорам, оснований считать, что заключение договора ипотеки обусловлено исключительно намерением ООО "Проект-Моноко" причинить истцам какой-либо вред не имеется, при этом, суд правильно отметил, что заключение предварительного договора купли-продажи само по себе не порождает для покупателя возникновения права собственности на предмет договора, последний вправе требовать заключения с ним основного договора купли-продажи либо возврата денежных средств, переданных по предварительному договору.

Суд также обоснованно сослался в решении на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 19 июня 2012 года, которым отменено заочное решение Промышленного районного суда г.Самары от 19 ноября 2011 года и вынесено новое решение, которым Куценко В.В. и Куценко Н.А. отказано в признании права собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом по адресу: "адрес" площадь застройки - 202,1 кв.м., общая площадь жилого дома 57,2 кв.м. со степенью готовности дома - 34%. При этом судебная коллегия пришла к выводу о том, что предварительный договор не порождает перехода права собственности к истцам на объекты недвижимости, указанные в нем.

Ссылка в апелляционной жалобе на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 то, что предварительный договор, заключенный между истцами и ООО "Проект-Моноко" является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и соответственно действует до настоящего времени, является несостоятельной в связи с тем, что вышеуказанным апелляционным определением установлено, что между ООО "Проект-Моноко" и Куценко В.В. 27 апреля 2007 года был заключен именно предварительный договор и поскольку основной договор ими не был заключен в установленные сроки, обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекратились.

Кроме того, указанная ссылка является несостоятельной также и исходя из разъяснений указанного Постановления при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего:

Согласно пункту 5 вышеуказанного Постановления требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из материалов дела следует, что жилой дом является объектом незавершенного строительства, сведений о внесении в ЕГРП записи о государственной регистрации права на него за продавцом суду не представлено, сведения в ЕГРП о земельном участке площадью 900,7 кв.м. с кадастровым номером также отсутствуют.

Утверждения истцов о том, что жилой дом принадлежит им на праве общей совместной собственности не соответствует действительности, так как вышеуказанным определением судебной коллегии Самарского областного суда заочное решение Промышленного районного суда г.Самары, которым это право было признано за истцами, отменено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда является необоснованным, не могут быть прияты во внимание по изложенным выше мотивам.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда Самары от 24 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Куценко В.В. и Куценко Н.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: