Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 июня 2012 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 июня 2012 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Ишимова А.А.,

судей: Беспаловой В.В., Назарука М.В.,

при секретаре Макеевой Е.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Липатовой В.А. к ООО "Стоматологическая помощь" о признании соглашения недействительным и возложении обязанности освободить нежилое помещение

по апелляционной жалобе Липатовой В.А. на решение Нижневартовского городского суда от 13 апреля 2012 года, которым постановлено:

в иске Липатовой В.А. к ООО "Стоматологическая помощь" о признании соглашения недействительным и возложении обязанности освободить нежилое помещение отказать.

Взыскать с Липатовой В.А. в пользу ООО "Стоматологическая помощь" расходы на оплату услуг представителя в размере (сумма) рублей.

Заслушав доклад судьи Назарука М.В., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Липатова В.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что она является собственником нежилого помещения N (номер) площадью 113 кв.м., расположенного в доме (адрес). (Дата) года между ней и ответчиком был заключен договор аренды указанного недвижимого имущества на неопределенный срок. (Дата) года истец в письменной форме уведомила ответчика о расторжении договора аренды и необходимости освобождения арендованного имущества. До настоящего времени ответчик имущество ей не передал. Дополнительное соглашение от (дата) года, согласно которому стороны договорились о последующем выкупе арендованного имущества, заключено на крайне невыгодных для истца условиях, лишает ее права на получение прибыли. Фактически, соглашение является договором о продаже в кредит, а указанный договор подлежит государственной регистрации, без которой является недействительным. Просит признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды от (дата)года, заключенное между истцом и ответчиком (дата)года, и обязать ответчика вернуть ей нежилое помещение N (номер), расположенное в доме (адрес), взыскать с ответчика судебные издержки на оплату услуг представителя в размере (сумма) рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым истец не согласилась. В жалобе указано, что дополнительное соглашение противоречит закону и нарушает право арендодателя на получение прибыли. Условие о зачете выкупной цены в счет арендной платы не является существенным, по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. При данных отношениях должен был заключаться договор купли-продажи с рассрочкой платежа, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В письменных возражениях ответчик с доводами жалобы не согласился, указав, что (дата) года между сторонами заключено соглашение о выкупе имущества, соответствующие нормы законодательства соблюдены. Ссылка истца на ст. 489 ГК РФ является необоснованной, т.к. сделки данной формы не было. Выкупная стоимость в соглашении указана истцом на основании отчета. Повышая арендную плату, истец всегда был свободен в выборе цены аренды. Переход права собственности на недвижимость по договору аренды с последующим выкупом недвижимости подлежит государственной регистрации при условии выполнения сторонами обязательств, возникших из условий договора и дополнительных соглашений.

Представитель истца Щинов Е.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика Шепелев А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Представитель третьего лица Мананникова В.П. - Парфенов Н.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции позицию истца и доводы жалобы поддержал.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему:

По делу установлено, что истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение N (номер) (офис), общей площадью 113 кв.м., расположенное на первом этаже дома (адрес).

В соответствии с договором аренды N (номер) от (дата) года, заключенного между сторонами, указанное нежилое помещение было передано в аренду ответчику на неопределенный срок. Размер арендной платы определен в сумме (сумма) рублей в месяц.

По делу установлено и никем не оспаривалось, что указанный договор аренды соответствует требованиям действующего законодательства и исполняется сторонами.

(Дата)года между сторонами было заключено соглашение к указанному договору аренды, в соответствии с которым стороны договорились, в т.ч., о том, что соглашение от (дата)г. в части установления срока действия договора утратило силу; пункт 4.1 изложить в следующей редакции: "Срок действия настоящего договора определен с (дата) года по (дата) года, при отсутствии от Арендатора заявлений о расторжении, договор пролонгируется автоматически на тот же срок, включая условия соглашений к договору; Арендатор согласно предложению Арендодателя от (дата)года выкупает имущество, являющееся предметом договора аренды N (номер) от (дата)года за цену (сумма) рублей. По истечении срока действия договора или до его истечения при условии внесения арендатором всех обусловленных договором выкупных платежей, право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору. Сумма (сумма) рублей, уплаченная арендатором арендодателю в качестве арендной платы, все последующие платежи и стоимость произведенных арендатором улучшений, засчитываются в выкупную цену.

В настоящее время истец оспаривает указанное дополнительное соглашение, полагая, что оно противоречит закону и нарушает его права на получение прибыли; подлежит государственной регистрации, т.к. предусматривает отчуждение недвижимости.

В силу ст.ст.1, 421 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По делу установлено и доказательствами не опровергнуто, что признаки кабальной сделки в данном случае отсутствуют, предложение о заключении дополнительного соглашения на вышеуказанных условиях исходило от истца. Доказательства злоупотребления ответчиком при заключении дополнительного соглашения принадлежащими ему правами не предоставлены.

Согласно ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Следовательно, суд пришел к правильному выводу, что дополнительное соглашение заключено сторонами в рамках предоставленных законом правомочий, с соблюдением условий о форме, условиях и порядке заключения таких сделок.

Довод жалобы о том, что сторонами должен был заключаться договор купли-продажи с рассрочкой платежа, не может быть принят судебной коллегией.

Договор аренды с правом выкупа имеет принципиальное отличие от договора купли-продажи (в т.ч. с рассрочкой платежа), связанное с моментом возникновения права собственности на имущество.

По делу установлено, что стороны сделки, по своей воле и в своем интересе приобретая гражданские права, заключили дополнительное соглашение, осознанно включив в него условие именно о выкупе арендованного имущества. Договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа между сторонами не заключался.

Оспариваемое в жалобе условие дополнительного соглашения о том, что арендная плата засчитывается в выкупную цену, соответствует ст.624 ГК РФ.

Довод жалобы о предъявлении к дополнительному соглашению требования об его государственной регистрации основан на ошибочном смешении норм о государственной регистрации сделок с нормами о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В силу ч.3 ст.609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По делу установлено, что сторонами была соблюдена предусмотренная законом форма договора аренды с правом выкупа. Требования об обязательной государственной регистрации такого договора закон не содержит.

Таким образом, решение суда постановлено в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права. Предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижневартовского городского суда от 13 апреля 2012 года оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Ишимов А.А.

Судьи коллегии: Беспалова В.В.

Назарук М.В.