Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 28 августа 2012 г. по делу N 33-7024/12

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой О.Ф.,

судей Бадлуевой Е.Б. и Сазонова П.А.,

при секретаре Макаровой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мусатовой Е.А. к Бабий Н.Ф. о понуждении к заключению основного договора, взыскании штрафа и судебных расходов, по встречному исковому заявлению Бабий Н.Ф. к Мусатовой Е.А. о признании предварительного договора недействительным,

по апелляционной жалобе Мусатовой Е.А.

на решение Шелеховского городского суда Иркутской области от 23 апреля 2012 года по данному гражданскому делу,

УСТАНОВИЛА:

В обоснование заявленных требований истец Мусатова Е.А. указала, что "дата обезличена" между Мусатовой Е.А. и Бабий Н.Ф. был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес обезличен", и находящегося на нем дачного дома. Согласно пункту 2.1. предварительного договора ответчик обязался передать в собственность истца указанный выше земельный участок, общей площадью в пределах "данные изъяты", в размере фактических границ. Пунктом 1.2. предварительного договора стороны определили срок заключения основного договора - в течение 7 дней после регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя ответчика, но не позднее "дата обезличена".

В последующем стороны изменили срок заключения основного договора - до "дата обезличена" путем заключения дополнительного соглашения "номер обезличен" к предварительному договору.

В соответствии с пунктом 2.2. предварительного договора до заключения основного договора ответчик обязался оформить и зарегистрировать на свое имя право собственности на земельный участок, общей площадью не менее "данные изъяты", и строение в порядке, установленном законом, в том числе оформить и согласовать землеустроительную документацию, утвердить проект границ, оформить и согласовать решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, в случае платного предоставления земли - заключить договор купли-продажи земельного участка, оформить акт приема-передачи, зарегистрировать право собственности на земельный участок и строение.

Пунктом 2.3. предварительного договора стороны определили общую цену, подлежащую уплате по основному договору, в размере "данные изъяты" рублей, в том числе цену строения - "данные изъяты" рублей, цену участка - "данные изъяты" рублей.

На основании пункта 2.5. предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что в случае, если ответчиком в срок не будут выполнены условия по оформлению права собственности на земельный участок и строение на свое имя, то основной договор купли- продажи будет заключен в отношении земельного участка, общей площадью "данные изъяты", принадлежащего ответчику на праве частной собственности (свидетельство о собственности серия "номер обезличен" "номер обезличен", регистрационная запись "номер обезличен" от "дата обезличена"), и цена основного договора составит "данные изъяты" рублей. В обеспечение исполнения своих обязательств Мусатовой Е.А. были переданы ответчику денежные средства в размере "данные изъяты" рублей. Пунктом 3.1 предварительного договора от "дата обезличена" предусмотрена обязанность продавца возместить покупателю причиненные убытки и уплатить штраф в размере "данные изъяты" рублей в случае нарушения обязательств и гарантий по договору по вине Продавца.

Просила суд понудить Бабий Н.Ф. заключить с ней - Мусатовой Е.А. договор купли-продажи в следующей редакции:

Бабий Н.Ф., именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

Мусатова Е.А., именуемая в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны,

(вместе именуемые Стороны) заключили настоящий договор о нижеследующем:

1) Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, общей площадью "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер "номер обезличен", расположенный по адресу: "адрес обезличен";

- жилой дом, состоящий из "данные изъяты" этажей, общей площадью "данные изъяты", кадастровый номер "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес обезличен".

2) Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав за "номер обезличен" от "дата обезличена"

3) Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав за "номер обезличен" от "дата обезличена"

4) Стоимость земельного участка составляет "данные изъяты" рублей, стоимость жилого дома "данные изъяты" рублей.

5) Покупатель уплатил Продавцу сумму в размере "данные изъяты" рублей в день подписания сторонами предварительного договора, что подтверждается распиской, оставшуюся сумму в размере "данные изъяты" рублей Покупатель уплачивает Продавцу в день сдачи документов о переходе права собственности от Продавца к Покупателю на государственную регистрацию настоящего договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес обезличен". Продавец обязан выдать расписку в подтверждение получения денежных средств.

6) Продавец подтверждает, что обременений указанного в п.1 договора имущества не имеется, земельный участок и жилое помещение в споре и под арестом (запрещением) не состоят, ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

7) Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора им уплачены все налоги и сборы на земельный участок и жилой дом, иные платежи, касающиеся продаваемого имущества.

8) Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

9) Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, два из которых хранится в Управлении Федеральной регистрационной службы по "адрес обезличен", один - у Покупателя, один - у Продавца.

Просила суд также взыскать с Бабий Н.Ф. в ее пользу штраф в размере "данные изъяты" рублей, взыскать с Бабий Н.Ф. расходы по оплате госпошлины в размере "данные изъяты" рублей.

Бабий Н.Ф. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Мусатовой Е.А. с требованием признать предварительный договор от "дата обезличена" недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка и строения должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка и характеристиках строения, которые позволяют определённо установить отчуждаемое недвижимое имущество. В предварительном договоре в нарушение требований земельного законодательства сведений о кадастровом учете участка, его кадастровом номере нет. Также не указаны характеристики дачного дома. Отсутствие в предварительном договоре указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже.

В судебном заседании Мусатова Е.А., а также ее представитель Шолохова Ю.Ю. исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.

Бабий Н.Ф. в судебное заседание не явился.

Представитель Бабий Н.Ф. Мироненко О.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Мусатовой Е.А. не признал, встречные исковые требования поддержал.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес обезличен" представителя не направило, представило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Решением Шелеховского городского суда Иркутской области от 23 апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований Мусатовой Е.А. отказано, встречные исковые требования Бабий Н.Ф. удовлетворены следующим образом: предварительный договор от "дата обезличена" между Бабий Н.Ф. и Мусатовой Е.А. признан незаключенным.

В апелляционной жалобе Мусатова Е.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, полагая, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального и процессуального права, и принять новое решение.

В обоснование жалобы указывает, что суд первой инстанции вышел за пределы своих полномочий: судом рассмотрено требование, которое не заявлялось ответчиком - о признании предварительного договора незаключенным. Вывод суда об отсутствии в предварительном договоре купли-продажи условий, позволяющих определить его предмет, является необоснованным. Предварительным договором стороны описали объект недвижимости так, как это позволяли условия, существовавшие на момент его подписания, указав его местонахождение.

При этом Бабий Н.Ф. фактически начал исполнение условий договора в части оформления прав на земельный участок и строения, находящегося на нем, с учетом фактических границ.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии прав на спорное имущество на момент заключения предварительного договора купли-продажи противоречит материалам дела. Факт получения "дата обезличена" свидетельства о праве собственности на земельный участок с новыми характеристиками не может свидетельствовать об отсутствии такого права у Бабий Н.Ф. на этот же земельный участок до указанной даты, поскольку это право подтверждается свидетельством на право собственности на землю серии "номер обезличен" "номер обезличен" от "дата обезличена".

Вывод о том, что факт временного проживания истца в доме на спорном земельном участке не свидетельствует о фактической передаче жилого помещения, опровергается материалами дела. Полагает, что факт передачи имущества, предусмотренного предварительным договором купли-продажи, от продавца покупателю подтверждается соответствующей распиской, имеющейся в материалах дела, что также указывает на определение сторонами предмета договора.

С учетом изложенного ошибочны выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания штрафа, судебных расходов.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Сазонова П.А., объяснения представителя истца Мусатовой Е.А. Шолоховой Ю.Ю., действующей на основании доверенности и поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Бабий Н.Ф. Мироненко О.И., действующего на основании доверенности и согласившегося с решением суда первой инстанции, рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в жалобе и оценив доказательства в соответствии с частью 1 статьи 327? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также проверив, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда (далее - судебная коллегия) приходит к следующему.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса (обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор, возмещение убытков).

Как следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как предусмотрено статьей 11? Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а в соответствии со статьей 37 (пункт 1) указанного Кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Суд первой инстанции, анализируя предварительный договор, пришел к выводу, что предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, что предварительный договор не содержит сведений о строении, площади дома, кадастровый номер жилого помещения, а также место расположения жилого дома, обратив внимание на имеющие место разночтения в месте расположения объекта.

Усматривается также разночтение (несогласованность условий) по поводу строения как объекта купли-продажи: иск Мусатовой Е.А. предъявлен о продаже жилого дома (пункт 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в предварительном договоре от "дата обезличена" имеется в виду продажа дачного дома, который может являться не только жилым домом, но и иным жилым строением. При этом в "адрес обезличен" не принят закон "адрес обезличен", который бы определил порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания.

Суд первой инстанции также придал значение тому обстоятельству, что действия по регистрации прав на недвижимое имущество носят заявительный характер, то есть зависят от воли ответчика Бабий Н.Ф. и не отвечают критерию неизбежности, установленному статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд посчитал, что в данном случае действия ответчика нельзя расценивать как уклонение от заключения основного договора.

Суд первой инстанции пришел также к выводу, что из предварительного договора следует, что площадь спорного земельного участка ориентировочная, сведения о месте нахождения земельного участка не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, что без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а предварительный договор незаключенным.

Как следует из пункта 2.5 предварительного договора, на который ссылается истец по данному гражданскому делу, цена основного договора определена в размере "данные изъяты" рублей.

Данная формулировка не позволяет определить согласованную волю сторон будущего договора, является ли денежная сумма "данные изъяты" рублей стоимостью только земельного участка либо земельного участка вместе со строением на нем, поскольку говорит о заключении основного договора "в отношении земельного участка", но при этом основной договор заключается в отношении как участка, так и строения (пункт 1.1, именуемый как "Предмет договора").

Истец по данному иску полагает, что "данные изъяты" рублей - стоимость только земельного участка, но хочет приобрести также и строение на нем стоимостью "данные изъяты" рублей, однако такое толкование не следует из пункта 2.5 предварительного договора, не является буквальным, каким должно быть в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом этого, применяя пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что существенное условие договора купли-продажи недвижимости - цена - не согласована сторонами при заключении предварительного договора, следовательно, последний не заключен.

Вывод суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора от "дата обезличена" (данное обстоятельство связано с предметом доказывания по данному делу) является верным.

В силу этого иск Мусатовой Е.А. удовлетворению не подлежал.

При этом иск был заявлен о заключении договора с условием о том, что обременений имущества, ограничений в пользовании им не имеется. В материалах дела имеется вступившее в законную силу определение суда от "дата обезличена" об обязании Бабий Н.Ф. зарегистрировать сервитут в отношении части земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы в этой части - о том, что стороны описали объект недвижимости так, как это позволяли условия, существовавшие на момент его подписания, указав его местонахождение, не опровергают вывод о несогласованности сторонами существенных условий договора продажи недвижимого имущества, в том числе цены договора.

По существу лицо, подавшее апелляционную жалобу, ссылается на то, что нет запрета заключать договоры по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Однако суд первой инстанции не ставил под сомнение данную правовую возможность, но пришел к основанному на материалах дела выводу о несостоятельности довода истца об описании сторонами объекта недвижимости так, как это позволяли условия, указав адрес. Согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес обезличен" по аналогичному адресу в ЕГРП имеется запись о праве иного лица - А. на индивидуальный жилой дом с иным кадастровым номером, то есть указание в предварительном договоре адреса объекта без его кадастрового номера не является достаточной индивидуализацией объекта недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Бабий Н.Ф. фактически начал исполнение условий договора в части оформления прав на земельный участок и строения, находящиеся на нем, с учетом фактических границ, судебная коллегия находит несостоятельными. Действия ответчика в данном случае связаны не с исполнением предварительного договора, а являются действиями в своем интересе, осуществляются в целях регистрации своего права на объект недвижимого имущества, и их нельзя расценивать как уклонение от заключения основного договора.

Удовлетворяя встречное исковое требование, суд первой инстанции допустил ошибку, указав предварительный договор "от "дата обезличена"", тогда как стороны ссылались на предварительный договор от "дата обезличена".

Как следует из материалов дела, встречное исковое заявление Бабий Н.Ф. от "дата обезличена" содержало требование о признании предварительного договора недействительным, поскольку он противоречит закону (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подготовка гражданского дела к судебному разбирательству проводилась с учетом именно такого требования (определение судьи Шелеховского городского суда Иркутской области от 5 марта 2012 года).

Назначение гражданского дела к судебному разбирательству на 23 апреля 2012 года, когда и было вынесено решение, также осуществлялось с учетом этого требования (определение судьи Шелеховского городского суда Иркутской области от 12 марта 2012 года).

В этой части судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы.

Незаключенность предварительного договора повлекла правильный вывод суда об отсутствии оснований к понуждению к заключению договора купли-продажи и об отказе в удовлетворении иска Мусатовой Е.А., но должна была повлечь и отказ в удовлетворении встречного иска Бабий Н.Ф., просившего признать предварительный договор недействительным.

Иные доводы апелляционной жалобы не влияют на правильный вывод суда первой инстанции о несогласованности сторонами существенных условий договора продажи недвижимого имущества и не свидетельствуют о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика штрафа в размере "данные изъяты" рублей.

Учитывая, что нарушение или неправильное применение норм материального права и процессуального права судом первой инстанции являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения требования о признании предварительного договора незаключенным, и о необходимости вынесения в этой части нового решения.

Руководствуясь статьями 327, 328 (пункт 2), 329, 330 (пункт 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шелеховского городского суда Иркутской области от 23 апреля 2012 года об отказе в удовлетворении исковых требований Мусатовой Е.А. к Бабий Н.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании штрафа в размере "данные изъяты" рублей и судебных расходов и удовлетворении встречных исковых требований Бабий Н.Ф. к Мусатовой Е.А. о признании предварительного договора незаключенным, признании предварительного договора от "дата обезличена" между Бабий Н.Ф. и Мусатовой Е.А. незаключенным -

отменить в части удовлетворения встречных исковых требований Бабий Н.Ф. к Мусатовой Е.А. о признании предварительного договора незаключенным, признании предварительного договора от "дата обезличена" между Бабий Н.Ф. и Мусатовой Е.А. незаключенным.

В указанной части принять новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований Бабий Н.Ф. к Мусатовой Е.А. о признании предварительного договора от "дата обезличена" недействительным - отказать.

В остальной части решение Шелеховского городского суда Иркутской области от 23 апреля 2012 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Мусатовой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Ф. Давыдова

Судьи

Е.Б. Бадлуева

П.А. Сазонов