Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 09 июля 2012 г. по делу N 33-5989

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Горбенко Т.Н.

судей Бичуковой И.Б., Стрюкова Д.А.

при секретаре Ким И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ютавчикова О.Ю. к ООО " Ж" о расторжении договора, взыскании денежных средств, по встречному иску ООО " Ж" к Ютавчикову О.Ю. о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным в части,

по апелляционной жалобе представителя ООО " Ж" на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 3 апреля 2012 года,

Заслушав доклад судьи Бичуковой И.Б., выслушав объяснения представителя ООО " Ж", Ютавчикова О.Ю. и его представителя, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ютавчиков О.Ю. обратился в суд с иском к ООО " Ж" о расторжении договора, взыскании денежных средств. В обоснование требований указал, что 22.03.11 между ним и ответчиком был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого дома N, расположенного по адресу: "адрес" на земельном участке с кадастровым номером N Согласно п. 1.3 договора планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ноябрь 2011 года. В настоящий момент строительство многоквартирного дома остановлено, из 16 надземных этажей выполнено строительство только 5 этажей. По заключению экспертизы N от 25.08.11, указанный дом не будет построен к согласованному в договоре сроку. Поскольку после обращения к ответчику с претензией о расторжении договора и возврате денежных средств 31.08.11, он ответа не получил, просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика основной долг в размере 1 415 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 73155,5 рублей за период с 23.03.11 по 26.09.11, расходы по оплате госпошлины.

ООО " Ж" обратилось со встречным иском к Ютавчикову О.Ю. о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным в части. В обоснование требований указало, что 18.03.09 между Ютавчиковым О.Ю. и ООО " СИЖС" заключен предварительный договор купли-продажи N, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец будет обязан передать в собственность покупателя двухкомнатную квартиру в жилом доме N, расположенном в районе ул. В, д. N, а покупатель принять квартиру и оплатить ее. 21.03.11 между ними заключено соглашение о расторжении указанного предварительного договора с указанием обязательства возврата перечисленных покупателем денежных средств в размере 1 415 000 рублей. 22.03.11 между ООО " Ж" и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N, зарегистрированный 04.05.11 в Управлении Росреестра по ПК, в соответствии с которым застройщик взял на себя обязательство построить многоэтажный жилой дом N, расположенный в районе ул. В, д. N, а ответчик взял на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. В соответствии с п. 3.1 договора цена настоящего договора составляет 2 663 976 рублей. 23.03.11 между ООО " СИЖС", Ютавчиковым О.Ю., ООО " Ж" заключено соглашение о переуступке прав требования, в соответствии с п.1 которого сторона 2 (Ютавчиков) в счет частичного исполнения своих обязательств перед стороной 3 (ООО " Ж") по оплате цены договора в размере 2 663 976 рублей уступает стороне 3 (ООО " Ж") право требования к стороне 1 (ООО " СИЖС") на получение денежных средств, подлежащих возврату в соответствии с соглашением от 21.03.11 о расторжении предварительного договора купли-продажи, в размере 1 415 000 рублей. В соответствии с п. 5 соглашения сторона 1 (ООО " СИЖС") обязуется до 01.12.11 перечислить на расчетный счет стороны 3 (ООО " Ж") 1 415 000 рублей. Сторона 2 (Ютавчиков) не несет ответственности за неисполнение стороной 1 требования, передаваемого в соответствии с настоящим соглашением, но подтверждает действительность уступаемого права. В соответствии с п.3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Пунктами 4 и 5 статьи 4 настоящего Закона предусмотрено, что при отсутствии в договоре условий о цене договора, сроках и порядке ее уплаты, такой договор считается незаключенным. Договор участия в долевом строительстве N BЛ/71б-27/5-14-2 от 22.03.11 не оплачен полностью. Порядок оплаты суммы в размере 1 415 000 рублей предусмотрен соглашением от 21.03.11, однако указанное соглашение является ничтожным, поскольку не зарегистрировано в органах государственной регистрации.

В судебном заседании Ютавчиков О.Ю. и его представитель заявленные исковые требования поддержали, ссылаясь на изложенные в нем доводы. Встречный иск не признали.

Представитель ООО " Ж" первоначальный иск не признала, пояснив, что строительство жилого дома возобновлено, дом будет сдан, а квартира передана участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором. Поддержала встречный иск и настаивала на его удовлетворении.

Решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 03.04.12 исковые требования Ютавчикова О.Ю. удовлетворены. Договор от 22.03.11 N участия в долевом строительстве жилого дома N, расположенного по адресу: "адрес", в районе ул. В, д. N, заключенный между ООО " Ж" и Ютавчиковым О.Ю. расторгнут. С ООО " Ж" в пользу Ютавчикова О.Ю. взыскана сумма основного долга в размере 1415 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 73 155,50 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 2 640,78 рублей. Встречный иск ООО " Ж" к Ютавчикову О.Ю. о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным в части оставлен без удовлетворения.

С данным решением не согласился ООО " Ж", его представителем подана апелляционная жалоба.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене в части, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что 22.03.11 между ООО " Ж" (застройщиком) и Ютавчиковым О.Ю. (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N.

По условиям данного договора ООО " Ж" обязалось построить многоквартирный жилой дом в районе улицы В, N и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства (квартиру). Ютавчиков О.Ю. обязался уплатить установленную договором цену за квартиру и принять ее после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, согласно пункту 1.3 договора установлен в ноябре 2011 года. При этом, пунктом 1.4 договора предусмотрено, что после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, застройщик обязан начать передачу квартиры истцу по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 4 квартала 2012 года (срока начала передачи).

Разрешая заявленные Ютавчиковым О.Ю. требования, суд правильно руководствовался положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия долевого строительства может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Оценив представленные доказательства, суд посчитал, что ответчиком не представлено достаточных и допустимых доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, подтверждающих, что строительство дома возобновлено, ведутся строительные работы, объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором, в связи с чем, удовлетворил заявленные требования.

Между тем, суд не учел, что в случае обоснования исковых требований на пункте 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязанность доказывания обстоятельств, свидетельствующих о невозможности передачи объекта долевого строительства участнику такого строительства в предусмотренный договором срок возлагается на участника долевого строительства.

В подтверждение невозможности передачи объекта долевого строительства в 4 квартале 2012 года Ютавчиков О.Ю. представил акты экспертиз N от 25.08.11, N от 07.12.11, N от 30.03.12, составленных экспертом ООО " ДЭКЦ" на основании заявлений Ютавчикова О.Ю., по выводам которых срок сдачи объекта долевого строительства не позднее 4 квартала 2012 года невозможен.

Суд положил представленные акты экспертиз в основу решения, не отразив в нарушение ч. 4 ст. 67 ГПК РФ мотивы, по которым данные доказательства были приняты в качестве средств обоснования выводов суда.

Учитывая, что в силу ч. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, и акты экспертиз оцениваются судом по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ, суду необходимо было дать оценку их достоверности и достаточности, в том числе в совокупности с иными представленными по делу доказательствами.

Так, из представленного в материалы дела письма ОАО " ИККР" (учредителя ООО " Ж") от 26.03.12 следует, что для достройки жилого дома по строительному адресу: "адрес" изысканы необходимые денежные средства путем привлечения нового генерального инвестора. Письменным извещением от 27.03.12 ООО " Ж" уведомило Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства ПК о возобновлении строительства жилого дома с указанием даты начала строительства - 01.04.12 и даты окончания строительства - 31.12.12. Согласно перечню приложенных к извещению документов, разрешение на строительство объекта, выданное администрацией г. В 27.02.10, продлено до 25.11.12. Графиком финансирования и строительства жилого дома по адресу: "адрес" (адрес объекта после завершения строительства) подтверждается, что финансирование началось с января 2012 года.

Данные документы согласуются со свидетельскими показаниями Ф - главы представительства ООО " Ж" в г. В, указавшего на то, что в январе 2012 года закончено строительство водовода. В настоящее время на строительную площадку завозится техника, ставятся строительные леса, оформлены разрешения на подключение электроэнергии для ведения строительных работ. Строительство объекта планируется закончить до ноября 2012 года.

Принимая во внимание то, что акты экспертиз от 07.11.11 и от 30.03.12 являются дополнением к акту экспертизы от 26.08.11 и вывод о том, что с 16.08.11 по 30.03.12 работы по возведению жилого дома не выполнялись, сделан экспертом путем сопоставления фотоснимков, которые не отражают скрытые работы, судебная коллегия оценивает такой вывод критически.

Изложенные обстоятельства, а также то, что проведенное исследование не охватывало период с апреля 2012 года, указывают на то, что доводы ответчика о возобновлении строительства не опровергнуты, в связи с чем, акты экспертиз не являются достаточными доказательствами, очевидно свидетельствующими о невозможности передачи истцу объекта долевого строительства не позднее 4 квартала 2012 года.

Более того, поскольку неблагоприятные последствия, связанные с несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию и передачей квартиры истцу, начинают течь для ответчика не ранее 4 квартала 2012 года, а с настоящим иском Ютавчиков О.Ю. обратился в суд более чем за год до начала срока передачи квартиры, его права действиями ответчика не нарушались.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве от 22.03.11 и взыскания стоимости квартиры, не имелось, и в удовлетворении исковых требований Ютавчикова О.Ю. надлежало отказать.

Что касается доводов апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО " Ж", то в данной части оснований для отмены решения суда не имеется.

Проанализировав положения оспариваемого договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами договора были согласованы все предусмотренные частью 4 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" существенные условия договора долевого участия, в том числе цена договора, сроки и порядок ее уплаты, в связи с чем, оснований для признания договора незаключенным не имеется. Трехстороннее соглашение от 23.03.11 не изменило условия договора долевого участия, а лишь установило способ оплаты цены договора, который согласно п. 3.2 договора может производиться путем зачета встречных однородных требований или иным, не запрещенным законом, способом с согласия застройщика. Кроме того, требования ООО " Ж", сформулированные в виде признания договора незаключенным в части, не соответствуют положениям гражданского законодательства Российской Федерации, поскольку признание договора незаключенным в части противоречило бы правовым нормам и природе договора.

Выводы суда по результатам разрешения встречных исковых требований аргументированы и соответствуют законодательству, которое верно применено судом.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и признаются судебной коллегией несостоятельными.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в данной части, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 3 апреля 2012 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ютавчикова О.Ю.

В данной части постановить новое решение.

В удовлетворении исковых требований Ютавчикова О.Ю. к ООО " Ж" о расторжении договора, взыскании денежных средств отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи