Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 июля 2012 г. по делу N 33-3089/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Агуреевой С.А.

судей Алексенко Л.В., Чернышевой И.П.

при секретаре Елиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Амелина М.А. и его представителя по доверенности Н. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 19 апреля 2012 года, которым суд постановил:

Иск Серебрякова В.Р. удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, расположенного по адресу: "адрес", и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", от Амелина М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к Серебрякову В.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании заключенного между указанными гражданами договора от 23.11.2003 года.

Признать право собственности Серебрякова В.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли индивидуального жилого дома, выстроенного на 100%, расположенного по адресу: "адрес".

В остальной части иска отказать.

Данное решение является основанием для внесения в ЕГРП записей о:

- прекращении права собственности Амелина М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, расположенного по адресу: "адрес", и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- регистрации перехода права собственности на 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, расположенного по адресу: "адрес", и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", от Амелина М.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к Серебрякову В.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- регистрации права собственности Серебрякова В.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 доли индивидуального жилого дома, выстроенного на 100%, расположенного по адресу: "адрес".

Заслушав доклад судьи Алексенко Л.В., объяснения Амелина М.А. и его представителя по доверенности Демчука В.В., поддержавших апелляционные жалобы, представителя Серебрякова В.Р. по доверенности Селизаровой Е.А. и Любомирской Е.А., возражавших против доводов жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Серебряков В.Р. обратился в суд с иском с последующими уточнениями к Амелину М.А. о государственной регистрации перехода права собственности к нему от Амелина М.А. на 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенных по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи, заключенного 23.11.2003 года; признании права собственности на 1/2 доли вышеуказанных земельного участка и индивидуального жилого дома, выстроенного в настоящее время на 100%.

В иске указал, что 23.11.2003 года между ним и Амелиным М.А. был заключен договор купли-продажи вышеуказанных 1/2 доли индивидуального жилого дома, выстроенного на 17% и 1/2 доли сформированного под дом земельного участка. По условиям договора объекты оценены сторонами в "данные изъяты" долларов США, которые были уплачены Амелину М.А. в день подписания договора. Второй собственник объектов недвижимости - Любомирская Е.А. против совершения указанной сделки не возражала. После подписания договора Амелин М.А. утратил интерес к жилому дому и земельному участку, тем самым разрешив вести строительство на нем без его участия. С этого момента истец и Любомирская Е.А. непрерывно производили работы по завершению строительства дома. В 2006 году Серебряков В.Р. вступил в брак с дочерью Любомирской Е.А.

22.09.2006 года Амелин М.А. выдал доверенность истцу на представление его интересов при государственной регистрации сделки купли-продажи доли дома и участка. Полагает, что таким образом Амелин М.А. подтвердил достигнутую договоренность. Поскольку 23.09.2006 года у Серебрякова В.Р. родилась дочь, свободного времени у истца не было, в результате чего сделка не была зарегистрирована в установленном порядке. Однако ни одна из сторон не требовала расторжения договора, никто не заявлял о невозможности регистрации сделки и в силу родственных отношений между истцом, Любомирской Е.А. и Амелиным М.А. никто из них не требовал государственной регистрации договора.

В 2011 году дом был фактически построен совместными усилиями Любомирской Е.А. и Серебрякова В.Р., было принято решение о государственной регистрации прав истца и Любомирской Е.А. на жилой дом с тем, чтобы ввести его в эксплуатацию, против чего Амелин М.А. не возражал. Между истцом, ответчиком и Любомирской Е.А. была достигнута договоренность о регистрации перехода права в Управлении Росреестра по Калининградской области, куда стороны явились в апреле 2011 года. Однако Амелин М.А. у стойки регистратора отказался подписать необходимые документы, ушел, ничего не пояснив. Фактически возражения Амелина М.А. против регистрации договора и перехода права сводятся к существенному увеличению стоимости объекта, что считает необоснованным, поскольку стоимость дома увеличилась с учетом его достройки до степени готовности.

В качестве 3-х лиц к участию в деле привлечены Управление Росреестра по Калининградской области и Любомирская Е.А.

Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.

В апелляционных жалобах Амелин М.А. и его представитель по доверенности Н. просят решение отменить по всем основаниям, предусмотренным ст. 330 ч.1 ГПК РФ, и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска Серебрякова В.Р.

Полагают, что судом была дана неправильная оценка обстоятельствам дела. После подписания договора купли-продажи 23 ноября 2003 года Амелин М.А. свидетельств о государственной регистрации права на спорные объекты недвижимости не передавал, поскольку эти документы хранились у Любомирской Е.А., также как и договор купли-продажи.

Выводы суда о получении Амелиным М.А. денежных средств по договору необоснованны, так же как и довод о том, что он должен был указать на неполучение денежных средств в самом договоре. Само по себе подписание договора не свидетельствует о передаче Амелину М.А. каких-либо денежных сумм, письменных доказательств о выполнении условий договора об оплате покупной цены истцом суду не представлено.

Судом не дана оценка тому, что стоимость отчуждаемого имущества по договору от 23 ноября 2003 года на "данные изъяты" долларов США ниже, чем при покупке этого же имущества. Не учтено судом и то, что к договору не был составлен акт приема-передачи, хотя договор был подготовлен Любомирской Е.А., имеющей высшее юридическое образование. Все это свидетельствует о том, что Амелин М.А. при подписании договора был введен Любомирской Е.А. в заблуждение. Изначально договор заключался формально, не подразумевая передачу имущества и дальнейшее исполнение договора, в том числе и его государственную регистрацию.

Необоснованным является и вывод суда о том, что ответчик уклонялся от подписания документа о передаче недвижимости, поскольку акт приема-передачи никогда не составлялся. Доказательств уклонения ответчика от регистрации договора не представлено. Показания истца и Любомирской Е.А. о том, что Амелин М.А. отказался от государственной регистрации договора в апреле 2011 года, не должны быть приняты судом, поскольку они являются заинтересованными лицами. Показания свидетелей со стороны истца об исполнении сторонами условий договора являются недопустимым доказательством, поскольку несоблюдение простой письменной формы сделки лишает сторону права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. Более того, судом были установлены обстоятельства передачи полномочий на распоряжение имуществом от Амелина М.А. как Любомирской Е.А., так и Серебрякову В.Р., вследствие чего они могли регистрировать спорный договор без его участия.

Неправильным является вывод суда о том, что фактическая передача спорного имущества подтверждается документами на строительство, поскольку такие документы представлены за период с 2006 года, т.е. после вступления истца в брак с дочерью Любомирской Е.А. Сам истец также подтвердил, что вести строительство начал после вступления в брак. Кроме того, строительные документы почти все обезличены, на некоторых указана фамилия Любомирской Е.А., в связи с чем их нельзя принимать как доказательство строительства дома ответчиком.

Не учтен судом и договор от 4 августа 2006 года, заключенный между Любомирской Е.А. и П. (отцом истца) об окончании строительства спорного дома, из которого следует, что строительство дома фактически осуществлял П., а не истец. При этом в счет вложенных в строительство дома средств П. по условиям мирового соглашения была передана квартира, принадлежащая родственникам (свекрови) Любомирской Е.А.

Не дана оценка тому, что Любомирской Е.А. суду не представлена ни доверенность от имени Амелина М.А., на основании которой она якобы действовала, ни письменное согласие на отчуждение ответчиком спорного имущества истцу.

При этом права и обязанности Любомирской Е.А. судом были определены неправильно, поскольку она должна была быть привлечена к участию в деле не в качестве 3-го лица, а в качестве ответчика.

Не согласны с выводом суда о том, что истцом не был пропущен срок исковой давности, полагая, что такой срок должен исчисляться с даты заключения договора, т.е. с 23 ноября 2003 года, учитывая, что фактически передача имущества по договору не состоялась, акт приема-передачи сторонами подписан не был, что является нарушением условий договора.

Кроме того, признавая право собственности истца на долю жилого дома со степенью готовности 100%, суд необоснованно подменил собой государственные органы, контролирующие ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке. Суд не исследовал сам объект, соблюдение при строительстве градостроительных норм и правил, отсутствие нарушений чужих прав и интересов, наличие возможности ввода объекта в эксплуатацию.

Проверив законность и обоснованность решения с учетом доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Серебрякова В.Р. в полном объеме.

Разрешая заявленные требования, суд установил, что Амелин М.А. на основании договора купли-продажи от 20 августа 2003 года является собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.и. и 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, находящихся по адресу: "адрес". Свидетельства о государственной регистрации права выданы 12 ноября 2003 года.

23 ноября 2003 года Амелиным М.А. (продавец) и Серебряковым В.Р. (покупатель) подписан договор, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в долевую собственность 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, и 1/2 доли земельного участка под указанным домом, расположенные по вышеуказанному адресу.

Сторонами определена цена указанных выше объектов недвижимости в размере рублевого эквивалента "данные изъяты" долларов США по курсу ЦБ РФ на день подписания договора, которые уплачиваются покупателем продавцу полностью при подписании договора.

Также судом установлено, что данный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.

22 сентября 2006 года Амелиным М.А. Серебрякову В.Р. выдана доверенность, которой ответчик уполномочивал истца продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему 1/2 доли в праве собственности на земельный участок под строительство индивидуального жилого дома и 1/2 доли в праве собственности на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, находящиеся по адресу: "адрес".

Удовлетворяя исковые требования Серебрякова В.Р. о государственной регистрации перехода права собственности, суд пришел к выводу о том, что заключенный между ним и Амелиным М.А. 23 ноября 2003 года договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок под строительство индивидуального жилого дома и 1/2 доли в праве собственности на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом по вышеуказанному адресу соответствует закону, в связи с чем переход права собственности подлежит государственной регистрации ввиду уклонения Амелина М.А. от его регистрации в добровольном порядке.

При этом суд исходил из того, что договор купли-продажи от 23 ноября 2003 года был исполнен, поскольку Амелиным М.А. были получены денежные средства по договору, фактически им Серебрякову В.Р. были переданы документы на отчуждаемое имущество и само имущество.

Установив, что Серебряков В.Р. за счет собственных средств совместно с Любомирской Е.А. достроил жилой дом до степени готовности 100%, что подтверждается экспертным заключением ООО "Т." от 10 апреля 2012 года, суд удовлетворил исковые требования Серебрякова В.Р. о признании за ним права собственности на 1/2 доли спорного дома, выстроенного на 100%.

Отклоняя доводы Амелина М.А. о том, что он не получал денежных средств по договору от 23 ноября 2003 года, суд исходил из того, что договор Амелиным М.А. был подписан, что свидетельствует о том, что с условиями договора стороны согласны и их исполнили. Неоконченную рукописную запись в договоре - "деньги в сумме "данные изъяты" долларов США" суд также не расценил как не получение Амелиным М.А. денег по договору. При этом суд ссылался на то, что в случае не получения денежных средств Амелин М.А. "как взрослый, отдающий отчет своим действиям человек" должен либо написать это в договоре, либо не подписывать договор.

Доводы ответчика об отсутствии акта-приема передачи спорного имущества были отклонены судом по тем основаниям, что Амелин М.А. фактически передал имущество Серебрякову В.Р. и утратил к нему интерес, что подтвердили в судебном заседании истец, 3-е лицо и свидетели, а также выданная ответчиком в 2006 году доверенность на право распоряжения спорным имуществом.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходил из того, что такой срок надлежит исчислять с 6 апреля 2011 года, т.е. со дня, когда Амелин М.А. отказался от государственной регистрации договора от 23 ноября 2003 года, в связи с чем пришел к выводу, что Серебряков В.Р. обратился в суд в пределах установленного ст. 196 ГК РФ срока.

Вместе с тем, с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Согласно ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Анализируя содержание договора купли-продажи долей неоконченного строительством жилого дома и земельного участка от 23 ноября 2003 года в совокупности с другими установленными судом обстоятельствами, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обязательства сторон по договору не были исполненными.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте3 договора от 23 ноября 2003 года следует, что цена долей неоконченного строительством жилого дома и земельного участка определена по соглашению сторон договора в размере "данные изъяты" долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день подписания договора, которые уплачиваются покупателем продавцу полностью при подписании договора.

Договор купли-продажи от 23 ноября 2003 года подписан лично Амелиным М.А., что им не отрицалось при рассмотрении дела. Однако сведений о том, что продавцом при подписании договора была получена оговоренная сторонами денежная сумма, в договоре не содержится. Рукописная запись в договоре - "деньги в сумме "данные изъяты" долларов США" была не закончена, что подтверждает доводы ответчика о том, что при подписании договора денег он не получал.

Акт приема-передачи продаваемого имущества сторонами не подписывался, каких-либо расписок о получении стоимости имущества продавцом написано не было. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, истцом суду представлено не было.

Более того, выданной Амелиным М.А. 22 сентября 2006 года доверенностью, которой он уполномочивал Серебрякова В.Р. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, находящиеся по "адрес" (в том числе быть его представителем и подписывать договор купли-продажи), подтверждается то обстоятельство, что спустя три года после подписания договора купли-продажи Амелин М.А. и Серебряков В.Р. считали спорное имущество принадлежащим Амелину М.А.

В силу п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 63 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности, основанного на сделке, совершенной хотя и в надлежащей форме, но не прошедшей государственной регистрации невозможно, поскольку соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе, согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Однако истцом в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств уклонения продавца Амелина М.А. от регистрации сделки в период с 2003 по 2006 год.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что препятствием для осуществления регистрации договора купли-продажи послужила занятость, отсутствие свободного времени и тяжелое материальное положение покупателя Серебрякова В.Р., но не уклонение от регистрации договора Амелиным М.А.

Более того, 3-е лицо Любомирская Е.А., давая пояснения по делу в судебном заседании 12 марта 2012 года говорила о том, что они обращались в УФРС по Калининградской области в 2008 году, однако сделка не была зарегистрирована по тем основаниям, что договор был заключен в отношении неоконченного строительством жилого дома со степенью готовности 17%, а по факту дом был построен на 80%, справка БТИ отсутствовала. Аналогичные пояснения были даны ею в суде апелляционной инстанции.

Стороны и 3-е лицо в судебном заседании также поясняли, что после подписания договора купли-продажи 23 ноября 2003 года, строительство дома продолжалось, что свидетельствует о постоянном изменении степени готовности дома. В апреле 2011 года дом был готов на 100%.

Таким образом, в момент обращения с заявлением о регистрации сделки, объекта недвижимости в указанном в договоре виде уже не существовало, что не давало оснований для регистрации договора.

Доказательств, что Амелин М.А. какими-либо своими действиями препятствовал, либо уклонялся от регистрации сделки, суду представлено не было.

Анализируя изложенные выше обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о регистрации перехода права собственности на 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенных по адресу: "адрес", от Амелина М.А. к Серебрякову В.Р. на основании заключенного между ними договора от 23 ноября 2003 года, необоснованны и удовлетворению не подлежат.

В связи с чем не подлежат удовлетворению и требования Серебрякова В.Р. о признании за ним права собственности на спорный дом со степенью готовности 100%.

Кроме того, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является и пропуск Серебряковым В.Р. срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая, что фактически передача имущества по договору не состоялась, поскольку акт приема-передачи сторонами подписан не был, денежные средства по договору Серебряковым В.Р. Амелину М.А. переданы не были, ответчик от регистрации договора не уклонялся, срок исковой давности должен исчисляться со дня заключения договора, т.е. с 23 ноября 2003 года. При этом данное обстоятельство было известно и сторонам договора, что подтверждается доверенностью, выданной Амелиным М.А. на имя Серебрякова В.Р. 22 сентября 2006 года.

На момент обращения с иском в суд, пропуск срока исковой давности составляет 5 лет. Ходатайств о восстановлении срока исковой давности истцом не заявлено, доказательств уважительности причин пропуска такого срока не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований Серебрякова В.Р. о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 17%, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м., расположенных по адресу: "адрес", от Амелина М.А. к Серебрякову В.Р. на основании заключенного между указанными гражданами договора от 23.11.2003 года, а также о признании права собственности Серебрякова В.Р. на 1/2 доли вышеуказанного дома, выстроенного на 100%, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены, судебная коллегия считает необходимым вынести по делу в этой части новое решение, которым Серебрякову В.Р. в удовлетворении исковых требований к Амелину М.А. отказать в полном объеме.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, п. 3, 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 19 апреля 2012 года отменить.

Вынести новое решение, которым Серебрякову В.Р. в удовлетворении исковых требований к Амелину М.А. отказать в полном объеме.

Председательствующий

Судьи