Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 07 августа 2012 г. по делу N 33-1453

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Сабаевой И.Н.,

судей Корневой М.А., Майоровой Л.В.,

при секретаре Мальцевой И.А.,

в открытом судебном заседании в г. Орле рассматривала гражданское дело по иску Слятской Е.Э. к Обществу с ограниченной ответственностью "ВетМедФарм инновации" о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей и встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ВетМедФарм инновации" к Слятской Е.Э. о признании договора аренды недействительным и взыскании убытков,

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "ВетМедФарм инновации" на решение Советского районного суда г. Орла от 11 мая 2012 года, которым постановлено:

"Исковое заявление Слятской Е.Э. к обществу с ограниченной ответственностью "ВетМедФарм инновации" о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей и судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВетМедФарм инновации" в пользу Слятской Е.Э. задолженность по арендной плате по договору от "дата" г. за период "дата" в размере "..." пеню за просрочку оплаты арендной платы в размере "..." рублей, задолженность по коммунальным платежам в сумме "...", а всего "..."

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВетМедФарм инновации" в пользу Слятской Е.Э. расходы по оплате государственной пошлины в размере "..."

В удовлетворении остальной части иска Слятской Е.Э. отказать.

Встречное исковое заявление ООО "ВетМедФарм инновации" к Слятской Е.Э. о признании договора аренды недействительным и взыскании убытков, судебных расходов - оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Майоровой Л.В., объяснения представителя ответчика ООО "ВетМедФарм инновации" по доверенности Самощенкова М.В., поддержавшего жалобу, возражения истца Слятской Е.Э., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Слятская Е.Э. обратилась в суд с иском к ООО "ВетМедФарм инновации" о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование заявленных требований указывала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: "адрес"

Данное помещение она передала в аренду ответчику во временное пользование по договору аренды, заключенному на срок с "дата" до "дата", который подлежал государственной регистрации.

Однако, ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки, занимает спорное нежилое помещение без законных оснований, в добровольном порядке отказывается освобождать помещение и оплачивать арендную плату.

Поскольку без государственной регистрации договор аренды помещения на срок свыше 1 года считается незаключенным, просила суд взыскать с ООО "ВетМедФарм инновации" сумму неосновательного обогащения в размере "..." рублей и обязать ответчика освободить нежилое помещение, передав ей имущество по акту приема-передачи.

В ходе судебного разбирательства Слятская Е.Э. свои исковые требования уточнила.

Поскольку ответчик "дата" добровольно освободил нежилое помещение, от исковых требований об обязании ответчика освободить нежилое помещение и передать ей имущество по акту приема-передачи истец отказалась, в связи с чем, производство по делу в этой части было прекращено определением суда.

Так как ответчик не производил выплату арендной платы по договору аренды нежилого помещения до момента его освобождения "дата", истец просила суд взыскать с ООО "ВетМедФарм инновации" задолженность по арендной плате в размере "...", неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с "дата" по "дата" в размере "..." а также задолженность по коммунальным платежам в размере "..." и судебные расходы по оплате госпошлины.

Ответчик ООО "ВетМедФарм инновации" в суде иск не признал и предъявил встречный иск о признании договора аренды от "дата" недействительным, ссылаясь на то, что при заключении договора ответчик был введен в заблуждение относительно наличия обременения арендованного имущества.

Указывал, что у прежнего арендатора нежилого помещения - ООО "..." не было прекращено действие лицензии на осуществления фармацевтической деятельности, что исключало получение лицензии на тот же вид деятельности ответчиком, а следовательно, возможность его использования по назначению, предусмотренному договором аренды - для размещения аптеки.

В результате действий Слятской Е.Э., не предупредившей арендатора о наличии обременения, ООО "ВетМедФарм инновации" причинены убытки в виде понесенных затрат на приобретение в аренду, перевозку и установку оборудования для открытия аптеки в спорном нежилом помещении.

Просил суд по основаниям ст. 178 ГК РФ признать недействительным договор аренды нежилого помещения от "дата", взыскать со Слятской Е.Э. убытки в виде арендной платы за оборудование аптеки в размере "..." рублей, неустойку по аренде аптечного оборудования - "..." рублей, транспортные расходы на доставку оборудования - "..." рублей и "..." рублей, монтаж оборудования - "..." рублей, демонтаж оборудования - "..." рублей, расходы по оплате госпошлины за получение выписки из реестра о выдаче лицензий на осуществление фармацевтической деятельности "..." рублей, а всего взыскать убытки в размере "..." рублей и судебные расходы по оплате госпошлины в размере "..." рублей.

Ответчик по встречному иску Слятская Е.Э. заявленные к ней требования не признала.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО "ВетМедФарм инновации" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, в удовлетворении исковых требований Слятской Е.Э. отказать.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что спорное нежилое помещение не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц.

При этом, суд не принял во внимание то обстоятельство, что наличие лицензии на фармацевтическую деятельность у другого юридического лица являлось обременением, препятствующим осуществлению такого же вида деятельности ООО "ВетМедФарм инновации", о чем арендатор не был поставлен в известность арендодателем и понес убытки.

Считает, что ответчик был введен Слятской Е.Э. в заблуждение относительно качеств арендованного имущества, поскольку нежилое помещение изначально должно было предоставляться пригодным для осуществления заявленной фармацевтической деятельности.

В отзыве на апелляционную жалобу Слятская Е.Э. просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из материалов дела видно, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от "дата" (л.д. 14).

"дата" между Слятской Е.Э. и ООО "ВетМедФарм инновации" был заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком с "дата" до "дата" (л.д. 7-10).

В соответствии с п. 2.6-2.8 договора аренды стоимость аренды помещения составляет "..." рублей в месяц, которая подлежит уплате до 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, банковскую карту или выплаты наличными через кассу арендатора. Оплата за электроэнергию, теплообеспечение, водопотребление/водоотведение, услуги телефонной связи, интернет, коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются отдельно на основании счетов коммунальных предприятий не позднее 10 числа отчетного месяца.

Договором также установлено, что за каждый день просрочки платежа арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от просроченной суммы платежа. Если просрочка составляет более 10 дней, то пеня составляет 0,5 % за каждый день просрочки (п. 4.3 договора аренды).

Факт заключения вышеуказанного договора аренды и его условия сторонами в суде не оспаривались.

Как установлено судом, нежилое помещение было передано по акту арендатору в день заключения договора - "дата"

"дата" ответчик освободил нежилое помещение, принадлежащее истице.

При этом, за весь период пользования нежилым помещением ООО "ВетМедФарм инновации" не производило уплату арендной платы и коммунальных платежей, что представителями данной организации в суде не оспаривалось.

Установив перечисленные обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных Слятской Е.Э. исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с "дата" до "дата" в сумме "..." и по коммунальным платежам в сумме "...", правильность расчета которой арендатором не оспаривался.

Принимая во внимание, что заявленная неустойка в размере "...", явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, руководствуясь положением статьи 333 ГК РФ, суд обоснованно уменьшил размер пени до "..." рублей.

В части размера задолженности и пени, взысканных судом, решение сторонами не оспаривается.

Разрешая встречные исковые требования ООО "ВетМедФарм инновации" о признании договора аренды недействительным, как заключенным под влиянием заблуждения относительно наличия обременения арендованного имущества, суд пришел к выводу, что данное обстоятельство не нашло своего подтверждения, поэтому отказал в их удовлетворении.

Судебная коллегия находит такие выводы суда правильными и обоснованными по следующим основаниям.

Согласно ч. 1, 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Из изложенного следует, что под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Однако, заблуждение относительно объекта, передаваемого по договору аренды, не является существенным.

В силу ч. 1, 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу ст. 613 ГК РФ неисполнение арендодателем обязанности сообщить арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, не дает арендатору право ставить вопрос о признании договора недействительным.

Из материалов дела видно, что "дата" между Слятской Е.Э. и ООО "ВетМедФарм инновации" был заключен договор аренды указанного выше нежилого помещения на срок до "дата"

Пунктом 1.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель заверяет и гарантирует арендатору, что на момент подписания настоящего договора помещение не обременено никакими из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц (включая аренду, сервитут, ипотеку и т.д.) или иными правами, не арестовано, не является предметом требований или исков третьих лиц и находится в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для разрешенной цели.

Целевое использование передаваемого в аренду имущества договором не определено, вопреки утверждению ответчика о том, что помещение передавалось в аренду для размещения аптеки.

Судом установлено, что до заключения оспариваемого договора аренды по адресу спорного нежилого помещения "дата" на пятилетний срок была выдана лицензия на осуществление фармацевтической деятельности предыдущему арендатору - ООО " "..." на котором при освобождении данного помещения лежала обязанность прекратить действие выданной ему лицензии.

Фактически действие лицензии ООО "..." было прекращено "дата" по заявлению получателя лицензии, поступившего в Департамент здравоохранения и социального развития Орловской области "дата" (л.д. 199-205).

Данные обстоятельства подтверждены письмами Управления Росздравнадзора по Орловской области от "дата" и Департамента здравоохранения и социального развития Орловской области от "дата" (л.д. 177, 196-197), а также показаниями специалиста лицензируемого органа ФИО9

Установив изложенные обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Слятская Е.Э., являясь арендодателем нежилого помещения, не получала лицензию на осуществление фармацевтической деятельности, поэтому на ней в силу закона не лежала обязанность прекратить ее действие. Между тем, действуя добросовестно, Слятская Е.Э., узнав в октябре 2011 года о продолжении действия данной лицензии, выданной прежнему арендатору, сообщила директору ООО "ВетМедФарм инновации" ФИО10 контактный телефон предыдущего арендатора для урегулирования возникшего вопроса, что в суде стороны не отрицали.

Правильным является также вывод суда о том, что каких-либо обременений, подлежащих государственной регистрации (сервитут, право залога и т.п.), о которых должна была сообщить арендодатель при заключении договора, в отношении указанного нежилого помещения не имеется.

Действие лицензии, выданной предыдущему арендатору данного помещения - ООО "..." договор с которым был расторгнут до заключения договора с ООО "ВетМедФарм инновации", нельзя признать обременением, обязанность сообщить о котором лежала на арендодателе.

Вместе с тем, реестр фармацевтической деятельности является открытым, поэтому ООО "ВетМедФарм инновации" в любое время мог получить информацию об интересующем объекте до заключения договора аренды.

Учитывая, что судом не было установлено каких-либо виновных действий Слятской Е.Э. при передаче в аренду спорного нежилого помещения, вывод суда об отказе в удовлетворении требований о признании договора аренды недействительным, как заключенного под влиянием заблуждения, и взыскании убытков является правильным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую дал суд первой инстанции исследованным по делу доказательствам, поэтому они не влекут отмену состоявшегося решения.

Таким образом, принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Орла от 11 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ВетМедФарм инновации" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи