Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 июля 2012 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 июля 2012 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей: Сидорова В.В., Шелудько В.В.

по докладу Поповой Е.И.

при секретаре Жданове Е.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Никифорова А.С. на решение Динского районного суда Краснодарского края от 10 мая 2012 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Никифоров А.С. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения от 26.03.2012 года " номер обезличен " Динского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что в соответствии с договором купли-продажи " номер обезличен " от 14.11.2011 года, является покупателем объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером " номер обезличен " по адресу: " адрес обезличен ", а также Земельный участок, назначение объекта: земли сельскохозяйственного назначения - под постройками, площадью 97801 кв.м.; кадастровый номер " номер обезличен " адрес: " адрес обезличен ". Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2010 года в отношении ООО "Виктор" открыто конкурсное производство и утверждён конкурсный управляющий - Виноградская О.В., в соответствии с ч. 1 ст.129 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все полномочия по управлению делами должника перешли конкурсному управляющему. В соответствии с п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий заключил со специализированной организацией ООО Аукционный Торговый дом "Андер-Медия" договоры на проведения торгов в форме открытого аукциона " номер обезличен " от 25.04.2011 г., " номер обезличен " от 14.06.2011г. Первоначальные и повторные торги не состоялись, что подтверждается протоколом от 10.06.2011 г. и протоколом от 27.07.2011 г. " номер обезличен ". Согласно п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, или когда не заключался договор купли-продажи по результатам повторных торгов, продаваемое на торгах имущество общества подлежит продаже посредством публичного предложения. Конкурсным управляющим ООО "Виктор" с ООО Аукционный Торговый дом "Андер-Медия" заключен договор на проведение торгов в форме публичного предложения " номер обезличен " от 29.08.2011 г. В результате проведения торгов в форме публичного предложения, комиссией по рассмотрению предложений участников по торговой процедуре "Публичное предложение продавца " номер обезличен "" составлен протокол " номер обезличен " от 09.11.2011 г., согласно которому принято решение заключить договор с единственным участником торгов - Никифоровым А.С., продажная цена составила 2 318 991руб. На основании результата торгов " номер обезличен " от 09.11.2011 г., между конкурсным управляющим Виноградской О.В., действующей на основании Решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2010 г. по делу " номер обезличен " и гражданином РФ Никифоровым Александром Сергеевичем заключен договор купли-продажи " номер обезличен " от 14.11.2011 г. После чего, по акту приема-передачи от 23.11.2011 г. конкурсным управляющим Виноградской О.В. передано вышеперечисленное имущество. За покупку данного имущества, Никифоровым А.С. по указанному договору " номер обезличен " от 14.11.2011 г. произведена оплата в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями " номер обезличен " и " номер обезличен ". Решением " номер обезличен " от 26.03.2012 г. Динского отдела управления Росреестра Никифорову А.С. и ООО "Виктор" в лице конкурсного управляющего Виноградской О.В. отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли - продажи " номер обезличен " от 14.11.2011 г., поскольку заявитель не представил документы, на основании которых можно было бы зарегистрировать переход права собственности, в представленных документах, отсутствует описание объектов недвижимости. Никифоров А.С. считал, что данный отказ противоречит нормам права ст. 8, п. 1 ст. 57, п.2, п. 5 ст. 58, п. 1, п. 2 ст. 59, п. 2 ст. 218, п. 1. ст. 551 ГК РФ, ст. 131, п. 3 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" п. 1. ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним". Считал, что ООО "Виктор" и Никифоровым А.С. представлены все необходимые для государственной регистрации документы, которые содержат описание недвижимого имущества, тексты документов, написаны разборчиво, указаны наименования юридических лиц - с указанием их мест нахождения, фамилии, имя и отчество физического лица, адреса лиц и место жительства написаны полностью. Также представлены необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, которыми установлено наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество. Вышеуказанные документы содержат записи о каждом объекте недвижимого имущества, указаны идентификационные кадастровые (условные) номера данных объектов, указаны права на объекты недвижимого имущества. Просил суд обязать Динской отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Виктор" к Никифорову А.С. на следующие объекты недвижимости: проходная, литер А, площадью 9,6 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен "; бригадный дом, литер Б,б, площадью 59 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен "; пункт искусственного осеменения, литер В, в, площадью 40,5 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен "; сторожка, литер Д, площадью 31,5 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен " весовая, литер Е, площадью 6,1 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен " корпус " номер обезличен ", литер Ж, Ж1, площадью 1450,4 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен "; корпус " номер обезличен ", литер 3, 31, площадью 1451,8 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен "; корпус " номер обезличен ", литер И, И1, И2, ИЗ, площадью 776,2 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен "; корпус " номер обезличен ", литер К, площадью 1433 кв.м. кадастровый (или условный) номер: " номер обезличен ", расположенные на земельном участке с кадастровым номером " номер обезличен " по адресу: " адрес обезличен " земельный участок, назначение объекта: земли сельскохозяйственного назначения - под постройками, площадью 97801 кв.м. кадастровый номер " номер обезличен ", адрес: " адрес обезличен "

В судебном заседании Никифоров А.С. и его представитель по доверенности Христенко С.С. заявленные требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

Представитель Динского отдела управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Жиганова Ю.А. в судебном заседании не признала заявленные требования, просила суд отказать в их удовлетворении.

Решением Динского районного суда 10 мая 2012 года в удовлетворении заявления Никифорова А.С. об оспаривании действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Динском районе отказано.

В апелляционной жалобе Никифоров А.С. просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении заявленных им требований. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, на основании противоречивых доказательств, без полного исследования всех материалов дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Динского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Жиганова Ю.А. просит суд решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя Никифорова А.С. по доверенности Баглий М.С., поддержавших доводы жалобы, представителя Динского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Жиганову Ю.А., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.

Как следует из материалов дела, 25.01.2012 года в Динской отдел управления Росреестра по Краснодарскому краю обратилось ООО "Виктор", в лице представителя Никитина М.Ю. и Никифоров А.С. с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты: проходная литер А, бригадный дом литер Б, пункт искусственного осеменения литер Вв; сторожка литер Д; весовая литер Е; корпус " номер обезличен ", литер Ж,Ж1; корпус " номер обезличен ", литер 3,31, корпус " номер обезличен ", литер И,И1,И2,ИЗ, корпус " номер обезличен ", литер К, расположенные на земельном участке с кадастровым номером " номер обезличен ", по адресу: " адрес обезличен "

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, на основании ст. 13 Федерального Закона от 21.07.1997г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним", установлено, что нарушены требования ч. 1 ст. 18 настоящего Закона.

В соответствии с положениями ст. 13 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N122 -ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственный регистратор обосновано пришел к выводу, что нарушены требования ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации, а именно: документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отображать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

26 марта 2012 года государственным регистратором по Краснодарскому краю Алишиной Ю.Н. отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что за государственной регистрацией перехода права и права собственности по договору купли-продажи в Динской отдел управления Росреестра по КК обратились ООО "Виктор" в лице представителя Никитина М.Ю., действующего по простой письменной доверенности от 11.11.2011 г. " номер обезличен ", и Никифоров А.С.

Согласно указанной доверенности ООО "Виктор", в лице конкурсного управляющего Виноградской О.В., действующей на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2010 года, доверяет Никитину М.Ю. представлять интересы Общества в правоотношениях с органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по всем вопросам, связанным с государственной регистрацией любых сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии ч. 1 ст. 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии ч. 4 ст. 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено законом. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что в нарушение перечисленных норм действующего законодательства на государственную регистрацию представлена доверенность от юридического лица ООО "Виктор" от 11.11.2011 г. " номер обезличен " совершенная в простой письменной форме, не удостоверенная нотариусом.

В соответствии с ч. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В нарушении данной нормы закона в извещениях в газете "Коммерсанта" от 23.04.2011 г. " номер обезличен " и от 03.09.2011 г. " номер обезличен " о проведении торгов в форме открытого аукциона имущества, принадлежащего ООО "Виктор" отсутствует адрес объектов недвижимого имущества, выставленного на торги.

В соответствии с ч. 4 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При наличии оснований для признания аукциона несостоявшимся продавец принимает соответствующее решение, которое оформляется протоколом.

Согласно ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 года N127-ФЗ, только в случае признания торгов несостоявшимися проводятся торги посредством публичного слушания.

Согласно предоставленным извещениям в газете "Коммерсантъ" от 06.08.2011 г. " номер обезличен " и от 18.06.2011 г. " номер обезличен ", ООО "Андер Медиа" сообщает, торги ООО "Виктор" не состоялись, так как отсутствовали заявки. Протоколы, о том, что торги не состоялись, государственному регистратору не предоставлялись. Извещения в газете не заменяют собой предусмотренный Федеральным законом документ - протокол. На момент издания оспариваемого решения государственному регистратору эти протоколы сторонами договора не предоставлялись.

В соответствии с п. 8 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г. N127-ФЗ в качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.

Согласно указанных выше публикаций в газете "Коммерсантъ" организатором по проведению торгов по продаже имущества ООО "Виктор" является торгующая организация ООО "Андер Медиа".

На основании ч. 4 ст. 16 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 971 ГК РФ одна сторона (поверенный) может совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия по договору поручения.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что для государственной регистрации перехода права собственности заявителю так же необходимо было представить документы, подтверждающие правомочие ООО "Андер Медиа" действовать при организации торгов по продаже имущества от имени ООО "Виктор".

Однако, на государственную регистрацию не представлен Договор поручения, заключенный между специализированной организацией ООО "Андер Медиа" и ООО "Виктор", со всеми изменениями и дополнениями к нему, документы, подтверждающие полномочия лиц, заключивших договор поручения (дополнительное соглашение к нему, приказы о назначении, доверенности), учредительные документы специализированной организации ООО ""Андер Медиа"".

Вместе с тем, по данным ЕГРП, собственником спорных объектов недвижимого имущества является ООО "Свиола", на основании решения арбитражного суда Краснодарского края от 27.09.2006 года.

Согласно решения " номер обезличен " единственного участника ООО "Свиола" от 17.12.2009 года, произведена реорганизация в форме присоединения ООО "Свиола" к ООО "Виктор".

В представленном передаточном акте от 29.03.2010 года к договору о присоединении ООО "Свиола" к ООО "Виктор", отсутствует описание объектов недвижимого имущества, передаваемых ООО "Свиола" на баланс ООО "Виктор", по адресу: " адрес обезличен ", которое было предметом сделки между ООО "Виктор" и Никифоровым А.С., что также является законным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за заявителем.

Суд обосновано указал, то обстоятельство, что заявителем в суд представлен перечень имущества передаваемого от ООО "Свиола" к ООО "Виктор", не является основанием для удовлетворения заявления, поскольку на момент вынесения оспариваемого решения указанные документы отсутствовали, государственному регистратору представлены не были.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Федерального закона "Об акционерных обществах" N208-ФЗ от 24.11.2005 г., присоединяемое общество и общество, к которому осуществляется присоединение, заключают договор о присоединении. Однако на регистрацию указанный договор предоставлен не был.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Кроме того, по данным ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером " номер обезличен " расположенный по адресу: " адрес обезличен " постановлением управления Федеральной службы судебных приставов по центральному округу г.Краснодара УФССП по Краснодарскому краю от 05.07.2010 г. наложен запрет на все регистрационные действия с земельным участком, а постановлением управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю Динской районный отдел от 26.03.2010 г. наложен арест на земельный участок с кадастровым номером " номер обезличен ".

В силу ч. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а отчуждение земельного участка в данном случае недопустимо в связи с наличием ареста (запрета).

Таким образом, решение государственного регистратора управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, вынесено в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обосновано отказано в удовлетворении заявленных Никифоровым А.С. требований.

Иные доводы жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства дела установлены правильно, решение суда вынесено в соответствии с требованиями закона, и оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Динского районного суда Краснодарского края от 10 мая 2012 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: