Решение Мытищинского городского суда Московской области от 14 марта 2012 г. по делу N 2-111/12

Решение Мытищинского городского суда Московской области от 14 марта 2012 г. по делу N 2-111/12
(Извлечение)

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Чернушевич М.Ю. при секретаре Коноваловой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-111/12 по иску Грабер Е. С. к Шабалиной Г. М. об установлении начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

В соответствии с договором займа N от ДД.ММ.ГГГГ Шабалина Г.М.получила от Грабер Е.С. денежный займ, следующие денежных сумм:

- по расписке от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере "данные изъяты";

- по расписке от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размер "данные изъяты";

- по расписке от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размер "данные изъяты", что установлено решением Раменского городского суда Московской области ( л.д. 12-14 ).

В соответствии с условиями договора (п.2.2.) Шабалина Г.М. взяла на себя обязательство погасить каждую сумму займа указанную в соответствующей расписке не позже шести календарных месяцев с момента получения.

Свои обязательства Шабалина Г.М.не исполнила, не возвратил денежный займ по указанным выше распискам, не уплатил штрафную неустойку (п.3.1. договора).

Решением Раменского городского суда Московской области с ответчика Шабалиной Г.М. взысканы денежные суммы в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор залога недвижимого имущества:

- жилое строение без права регистрации проживания, назначение: жилое, 2 -этажное, общая площадь "данные изъяты" кв.м., адрес объекта: "адрес", кадастровый номер: N;

- нежилое хозяйственное строение, 2-этажное, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: "адрес", кадастровый номер: N;

- земельный участок - для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер: N;

Указанное имущество принадлежит Шабалиной Г.М. на праве собственности.

(л.д. 8-11 ).

Договор залога от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Мытищинским отделом Управления Федеральной регистрационной службой по Московской области ДД.ММ.ГГГГ за N.

По иску Шабалиной Г.М. о признании недействительным договора займа N от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствия признания сделки недействительной к Граберу Е.С. ДД.ММ.ГГГГ -. Раменским городским судом Московской области вынесено решение о признании договора займа N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, по мотивам ничтожности и применении последствия недействительности ничтожной сделки, а именно обязать Шабалину Г.М. возвратить Граберу Е.С. денежные суммы:

- по расписке от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере "данные изъяты" рублей;

- по расписке от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размер "данные изъяты" долларов США;

- по расписке от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размер "данные изъяты" долларов США.

Всего с ответчика подлежит взысканию денежные суммы в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" долларов США.

На решение суда от ДД.ММ.ГГГГ выдан исполнительный лист N N от

ДД.ММ.ГГГГ (л.д. )

Перовским районным отделом судебных приставов Управления ФССП по Москве возбуждено исполнительное производство N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16 )

По заявлению Перовского районного отдела судебных приставов УФССП по Москве исх. N от ДД.ММ.ГГГГ по делу N о разъяснении положений исполнительного документа, способа и порядка его исполнения по иску Шабалиной Г.М. к Граберу Е.С, ДД.ММ.ГГГГ определением Раменским городским судом Московской области разъяснено, что исполнительный лист серии N N выданному этим же судом по указаннму иску о признании сделки недействительной является основанием для принудительного взыскания указанных в нем денежных средств с должника Шабалиной Г.М. в пользу Грабера Е.С. (л.д. 7 ).

Из искового заявления следует, что до сегодняшнего дня денежная сумма Ответчиком не возвращена. В рамках исполнительного производства Перовского районного отдела судебных приставов УФССП России по Москве N от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств для выплаты Истцу у Ответчика не обнаружены, что подтверждается письмом судебного пристава-исполнителя ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15 )

У должника арестовано заложенное имущество согласно акту о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с постановлением судебного пристава N принят отчет от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости имущества, на сумму "данные изъяты" (л.д. 6 ).

Истец первоначально обратился с исковыми требованиями об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Грабер Е.С. и Шабалиной Г.М. в размере

"данные изъяты" рублей, ссылаясь при этом в обоснование позиции, в соответствии с которой начальная продажная цена, установленная отчетом об оценке в рамках исполнительного производства, им была уменьшена на основании п. 10 ст. 59 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), из которой следует, что при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд ( во внесудебном порядке ) настоящим Федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Таким образом, обращаясь в суд с заявленными требованиями Грабер Е.С. в исковом заявлении уменьшил определенную оценщиком стоимость до 80 %.

В судебном заседании Грабер Е.С., после допроса специалиста уточнил исковые требования, просил установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере, определенном в отчете об оценке, а именно "данные изъяты" рублей.

Грабер Е.С. и его представитель в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования и просили об их удовлетворении по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Шабалина Г.М. неоднократно извещавшаяся о явке в судебные заседания лично и неоднократно уклонявшаяся от явки в суд по различным основаниям, в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ также не явилась, при этом судом извещена лично телефонограммой по месту работы : Специальный коррекционный детский дом г. Москвы, в котором она работает. Ответчику было разъяснено, что суд вызвал в судебное заседание специалиста и будет рассматривать заявленные ею в письменной форме ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, в судебное заседание не явилась, доказательств уважительности причины неявки суду не представила.

Извещение ответчика суд считает надлежащим.

Представленные её представителем, которого Шабалина Г.М. выданной доверенностью наделила полномочиями исключительно сдать с приема в Мытищинский городской суд отзыв на исковое заявление и ходатайства и не совершать иных действий по гражданскому делу свидетельствует о злоупотреблении ответчиком правом, в связи с чем, принимая во внимание заявление Грабер Е.С., который просил рассмотреть дело в отсутствие ответчика, суд рассмотрел дело порядке заочного судопроизводства.

Как следует из отзыва ответчика Шабалиной Г.М. она просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, она выражает свое несогласие с отчетом об оценке недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности, заявляет о том, что стоимость имущества значительно выше : от "данные изъяты", доказательств в подтверждении указанных доводов не представляет.

Письменный отзыв на иск приобщен к материалам гражданского дела.

Таким образом, представление Шабалиной Г.М. вышеуказанного отзыва свидетельствует о том, что Шабалина Г.М. достоверно знает о предмете и основаниях заявленных требований, ей известны имеющиеся по делу доказательства и она не заинтересована в рассмотрении дела в разумные процессуальные сроки.

Выслушав истца, изучив отзыв ответчика и допросив специалиста, суд считает, что учитывая уточнение истцом исковых требований в судебном заседании, исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так в силу ст. 334 Гражданского кодекса РФ "в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя)".

"Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает" - п. 1 ст. 348 ГК РФ.

"Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенногоимущества по решению суда" - п.1 СТ.349 Гражданского кодекса РФ.

"Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом" - ч.2. ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Согласно Постановлению N об оценке вещи или имущественного права

От ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость имущества оценщиком: ООО "Научно- производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" в лице ФИО4.

Согласно отчету N N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости имущества:

- жилое строение без права регистрации проживания, назначение: жилое, 2 -этажное, общая площадь "данные изъяты" кв.м., адрес объекта: "адрес", кадастровый номер: N, общая стоимость "данные изъяты" руб.,

- нежилое хозяйственное строение, 2-этажное, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: "данные изъяты", кадастровый номер: N, общая стоимость "данные изъяты" руб.,

В соответствии с заключением оценщика рыночная стоимость арестованного имущества составляет "данные изъяты".

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО8, являющаяся заместителем генерального директора "Научно- производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", имеющая высшее экономическое образование и стаж работы в качестве оценщика с ДД.ММ.ГГГГ года, имеющая право на осуществление оценочной деятельности в соответствии с ФЗ "об оценочной деятельности" пояснила в судебном заседании, что в соответствии с внутренним регламентом она осуществляла личную проверку вышеуказанного отчета. Представленный отчет выполнен в полном соответствии с установленными федеральными стандартами, оценщик использовала при оценке объектов недвижимости достоверную исходную информацию, надлежащие методы, применяющиеся при составлении отчетов об оценке.

"Научно- производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" в четвертый раз победил в ежегодном конкурсе, проводимом УФССП и осуществляет оценку имущества в рамках исполнительных производств, контракт заключается на каждый год.

ФИО8 пояснила, что обязательного личного осмотра оценщиком объекта оценки не предусмотрено, законом предусмотрена точная идентификация объекта оценки и установление его количественных и качественных характеристик. В данном случае имел место быть внешний осмотр объектов оценки, поскольку на объекты оценщик не был допущен. О том, что производился осмотр именно спорных объектов, подтверждено фотоматериалом.

При составлении отчета об оценке обязательно принимается во внимание, какие коммуникации подведены к строению. Есть стандартный набор коммуникаций, в данном случае оценщик оценил, что имеется водоснабжение и электроснабжение, а также отопление, поскольку дом предназначен для всесезонного проживания. Отопление как отдельная система наличие газа не оценивается. Наличие газоотведения определяется по трубе подводки газа. В данном случае оценщик принимал во внимание, что жилой дом расположен на земельном участке "для садоводства", то есть проект газификации должен быть утвержденным. исходя из представленных документов и внешнего осмотра, наличие газификации экспертом не установлено.

Также специалист указала на то, что при проведении оценки оценщик правильно ссылалась на полученную у нее информацию о рынке недвижимости. Стоимость объектов оценки в настоящее время не более той, которая установлена оценщиком, данный сегмент рынка не претерпел значительных изменений за тот период времени, который прошел с момента оценки.

Действительно, как указала специалист, общая площадь дома значительная, однако, учитывая нестандартное архитектурное решение, при котором более "данные изъяты" дома -это не жилая площадь, а технические помещения, о чем свидетельствуют глухие стены на первом этаже и въездные ворота для автотранспорта, либо для хранения плавсредств.

Кроме того, специалист пояснила, что объекты подлежат выставлению на торги, в связи с чем, специалист определял начальную продажную цену. Фактически, на торгах она может быть и выше установленной для реализации и может быть кратно превышенной. Таким образом, нельзя считать, что оценщик оценил окончательную цену недвижимого имущества на торгах.

Также специалист указала на то, что делая вывод, оценщик учитывала вынужденный характер сделки, сжатые сроки реализации объектов и дополнительные риски потенциального покупателя, который, приобретя объект в собственность, не видя его, фактически, будет вынужден в судебном порядке разрешать различные вопросы, связанные с обеспечением доступа в жилое помещение, в котором фактически проживают люди, соответственно, в окончательную оценку вошли риски потенциальных покупателей, в связи с чем оценка эксперта является окончательной и дополнительному уменьшению до 80 % не подлежит.

Допросив специалиста, изучив отчет об оценке, представленный суду, обсудив вопрос о назначении судебной экспертизы, при том, что истец категорически возражал ее проведению, суд приходит к выводу о том, что для установления начальной продажной цены объектов недвижимого имущества, назначение судебной экспертизы не требуется, поскольку суд принимает за основу отчет об оценке, представленный суду.

Данный отчет выполнен профессиональным оценщиком, имеющим соответствующее образование и дипломы о профессиональной переподготовке, являющейся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки". Оценка проведена с применением Федеральных стандартов оценки, все расчеты, заключения и выводы сделаны на основании информации из источников открытого доступа. Достоверность и достаточность данной информации проверена при помощи средств и методов, которые доступны в процессе проведения оценочных работ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выводы его являются достоверными, объективными и обоснованными.

В своих возражениях Шабалина Г.М. указывает на то, что отчет, как документ, появился позже даты, указанной в Постановлении судебного пристава, таким образом, ссылается на отчет, которого еще нет.

Суд проверял доводы ответчика в данной части.

Так, действительно, датой составления отчета является ДД.ММ.ГГГГ.

Дату составления отчета подтвердила допрошенная в ходе рассмотрения дела специалист.

Она же пояснила о том, что судебный пристав в своем постановлении допустил явную ошибку, указав вместо " ДД.ММ.ГГГГ", " ДД.ММ.ГГГГ".

ДД.ММ.ГГГГ отчет составлен не был, датой его составления является ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив доводы ответчика, выслушав пояснения специалиста в данной части, суд находит, что, действительно, в постановлении судебного пристава допущена техническая ошибка, которая не может повлиять на существо представленного суду отчета.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные исковые требования в их уточненной редакции подлежащими удовлетворению

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-235 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Грабер Е. С. к Шабалиной Г. М. удовлетворить.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Грабер Е.С. и Шабалиной Г.М. в размере :

- жилое строение без права регистрации проживания, назначение: жилое, 2 -этажное, общая площадь "данные изъяты" кв.м., адрес объекта: Московская область. Мытищинский N, кадастровый номер: N, общая стоимость "данные изъяты" руб.,

- нежилое хозяйственное строение, 2-этажное, общая площадь "данные изъяты" кв.м., расположенное по адресу: "адрес", кадастровый номер: "данные изъяты", общая стоимость "данные изъяты" руб.,

Всего в сумме "данные изъяты".

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.Ю.Чернушевич

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.