Решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 21 мая 2012 г. по делу N 2-233/2012

Бокситогорский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Пименовой А.Г.,

при секретаре Королевой И.В.,

с участием помощника Бокситогорского городского прокурора Селезневой Л.Л.

представителя истца Анисимова Ю.Н. - Битюкова Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анисимова Ю.Н. к Ивановой Н.А. и Иванову С.С. о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и выселении

УСТАНОВИЛ:

Истец Анисимов Ю.Н. обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и выселении.

В обоснование исковых требований указано, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником жилого "адрес" в "адрес". Право возникло из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора найма жилого помещения в общежитии от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Бокситогорский глинозем" (прежний владелец) передал в аренду за плату Ивановой Н.А. и члену ее семьи (сыну) Иванову С.С. на срок 5 лет жилое помещение, состоящее из отдельной комнаты площадью "данные изъяты" кв.м. N жилого "адрес" в "адрес". Срок аренды, предусмотренный договором, истек ДД.ММ.ГГГГ. Однако Ивановы на день подачи иска продолжают пользоваться жилым помещением в названом жилом доме. В связи с реконструкцией 1 этажа жилого дома Ивановы, с их согласия, были переселены в комнату N, которую по факту и занимают.

Однако ответчики, в нарушение п.п. "б" п. 2 Договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не оплачивают в полном объеме предусмотренные законом и договором коммунальные платежи и плату за наем жилого помещения. В результате чего у ответчиков с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в сумме "данные изъяты"

В соответствии с досудебной претензией от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам было предложено оплатить задолженность до ДД.ММ.ГГГГ, однако в установленный истцом срок ответчики не оплатили задолженность. ДД.ММ.ГГГГ истец, выполнив требование закона о досудебном урегулировании спора, уведомил ответчиков о расторжении договора в судебном порядке. На момент подачи иска ДД.ММ.ГГГГ задолженность увеличилась и составляет "данные изъяты"

А потому истец просит расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с Ивановой Н.А. и выселить ответчиков из жилого помещения N жилого "адрес". Взыскать с ответчика судебные расходы по представленным платежным документам.

Представитель истца Анисимова Ю.Н - Битюков Е.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Ответчики Иванова Н.А. и Иванов С.В. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщили, возражений по иску не представили.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца Анисимова Ю.Н. - Битюкова Е.Н., заключение прокурора Селезневой Л.Л., полагавшей, что исковые требования не подлежат удовлетворению, суд находит, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из материалов дела следует, что Ивановы пользуются жилым помещением, состоящим из отдельной комнаты N в "адрес" в "адрес", на основании договора найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с наймодателем ЖКО Тихвинского глиноземного завода, которому ранее указанное жилое помещение принадлежало на праве собственности.

ОАО "РУСАЛ Бокситогорский глинозем" произвело отчуждение указанного жилого дома в пользу Анисимова Ю.Н. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи и право собственности Анисимова Ю.Н. на данное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и Приложением N к договору, покупатель обязался сохранить за Ивановыми право пользования занимаемым жилым помещением.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Таким образом, после приобретения Анисимовым Ю.Н. в собственность жилого дома, между ним и Ивановыми возникли правоотношения, регулируемые ст.671 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 683 ГК РФ, п. 1 Договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Ивановой Н.А., срок действия договора истекал ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 6 Договора не позднее, чем за один месяц до истечения срока договора, стороны совместно производят взаимную проверку выполнения ими своих обязательств по договору с составление описи технического состояния помещения и оборудования. По истечении настоящего срока договора наниматель, добросовестно выполнивший все свои обязанности и сохранивший в надлежащем состоянии предоставленное ему помещение, имеет право на возобновление договора.

Как установлено судом, по истечении срока договора - ДД.ММ.ГГГГ договор не был расторгнут, в связи с чем является возобновленным на тех же условиях, то есть на 5 лет, которые истекали ДД.ММ.ГГГГ, и вновь не был расторгнут, то есть считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Поскольку Анисимовым Ю.Н., по окончании срока действия договора ( ДД.ММ.ГГГГ), не были выполнены действия, предусмотренные п.2 ст.684 ГК РФ, предписывающие обязанность наймодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, срок действия договора найма следует считать пролонгированным на тот же срок на ранее согласованных условиях.

Таким образом, срок действия договора найма от ДД.ММ.ГГГГ в силу закона на момент рассмотрения дела судом, считается пролонгированным до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Анисимов Ю.Н. полагая, что его право нарушено ответчиками, просит расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и выселить ответчиков, ссылаясь при этом на существенное нарушение условий договора, а именно положения п. "б" п. 2 Договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с наличием задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты". В обоснование заявленных требований истцом представлены расчет задолженности, акты сверок взаимных расчетов, а также счета на оплату с июля по ноябрь 2011 года.

В соответствии с п.п. "б" п. 2 Договора, на существенное нарушение условий которого сослался истец, Иванова Н.А. приняла на себя обязательство по своевременному внесению квартирной платы и платежей за коммунальные услуги в установленных размерах.

В соответствии с п. 7 Договора от ДД.ММ.ГГГГ настоящий договор по требованию наймодателя может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В соответствии с ч. 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

ДД.ММ.ГГГГ Анисимов Ю.Н. направил в адрес Ивановых досудебную претензию, согласно которой предупредил Ивановых о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты"., в связи с чем просил произвести оплату задолженности до ДД.ММ.ГГГГ. Также указано, что данная претензия является досудебным урегулированием спора, которое влечет применение последствий, предусмотренных ст. 450-452, ч. 1 п. 2 ст. 687 ГК РФ, а именно расторжение договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Анисимов Ю.Н. направил Ивановым уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке, в связи с существенным нарушением положения п. "б" п. 2 Договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем уведомил Ивановых о расторжении указанного договора в судебном порядке.

Согласно Акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного истцом Анисимовым А.Н. в присутствии свидетелей Громова Ю.В. и Соловьевой Г.В., Ивановы отказались от подписания Уведомления о расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Ивановым со стороны Анисимова Ю.Н. было направлено уведомление, согласно которого в связи с тем, что Договор найма жилого помещения прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, договор с собственником ответчики подписать отказались, оплата за пользование жилым помещением не производится, проживание и пользование жилым помещением не имеет законных оснований, в соответствии со ст. 304 ГК РФ просит в добровольном порядке освободить жилое помещение до ДД.ММ.ГГГГ, в случае отказа освободить жилое помещение в добровольном порядке данный вопрос исковым производством будет решаться в суде.

Однако, данное уведомление содержит в себе лишь требование об освобождении жилого помещения в десятидневный срок в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока действия договора найма, однако судом установлено, что срок договора в настоящее время считается пролонгированным до ДД.ММ.ГГГГ, уведомление не содержит в себе предупреждения об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Кроме того, суд находит, что отсутствуют основания, предусмотренные законом для досрочного расторжения договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и выселения ответчиков, поскольку истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств невнесения нанимателями Ивановыми платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Распечатка счетов на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о невнесении ответчиками вышеуказанных платежей. Доказательств выставления указанных счетов и подтверждение обоснованности их расчета также суду не представлено, несмотря на то, что договор найма от ДД.ММ.ГГГГ не содержит установленных размеров квартирной платы и платежей за коммунальные услуги. Также не представлено суду доказательств надлежащего направления счетов ответчикам со стороны истца. Акты сверок взаимных расчетов между истцом и ответчиками не могут служить доказательством невнесения вышеуказанной платы, поскольку составлены в одностороннем порядке в нарушение п. 6 договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, как установлено судом, не оспаривалось в ходе судебного разбирательства представителем истца, данные акты сверок ответчикам не направлялись. Кроме того, в обоснование исковых требований истцом заявлено о существенном нарушении условий договора, выразившемся в невнесении ответчиками платы за жилое помещение и коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствует требованиям ч. 2 ст. 687 ГК РФ, предусматривающей расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. С учетом вышеизложенного, исковые требования истца о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и выселении ответчиков удовлетворению не подлежат, как не соответствующие требованиям закона.

Истцом Анисимовым Ю.Н. заявлены также требования о взыскании с ответчиков судебных расходов и расходов по оплате услуг представителя. В соответствии со ст.98 ГПК РФ понесенные по делу судебные расходы присуждаются лишь стороне, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем суд считает необходимы отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов и расходов на оплату услуг представителя, как вытекающих из первоначальных требований истца, признанных судом не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Анисимову Ю.Н. к Ивановой Н.А. и Иванову С.С. о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, выселении и взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы в Бокситогорский городской суд.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: