Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 12 марта 2012 г. по делу N 2-18/12

Городецкий городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Трухина А.П., при секретаре Соколовой Я.А., с участием представителя истца Чирковой Н.А. и представителя ответчика Костякова О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом к Масловой С.Н. о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Городецкого района Нижегородской области обратился в суд с иском к Масловой С.Н. о взыскании задолженности по арендной плате в размере * рубль * копеек и пени за период с *** по *** в сумме * рублей * копеек, всего * рублей * копейки.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уменьшил. Просит взыскать с Масловой С.Н. * рублей * копеек задолженность по арендной плате и * рублей * копеек пени, всего * рубля * копеек.

Определением суда к рассмотрению данного дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация Городецкого муниципального района Нижегородской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала и пояснила, что *** между Масловой С.Н. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Городецкого района был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения * для размещения существующего мини-магазина "Мираж" (далее по тексту Договор). Указанный договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области ***. В соответствии с пунктами 2.3, 2.4, 2.5 заключенного договора, Арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату не позднее 15 числа первого месяца следующего квартала, а за IV квартал не позднее 1 декабря текущего квартала. В случае несвоевременного внесения арендных платежей пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено начисление пени в размере 0.1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. В связи с отсутствием платы за аренду ***., *** Ответчику была предъявлена претензия * от *** На претензию ответчик не отреагировал. За время действия договора ответчик надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы не выполняет, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за ***, ***. Также были начислены пени за несвоевременное внесение арендной платы. Представитель истца также обратила внимание на то обстоятельство, что в соответствии с частью 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить за пользование имуществом (арендую плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с п.2.2 Договора * от *** расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой частью Договора, осуществляется по ставкам, устанавливаемым в централизованном порядке нормативно-правовыми актами РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления Городецкого района. Методика расчета (определения) арендной платы установлена приложением * к Договору в соответствии с Постановлениями Законодательного собрания Нижегородской области * от *** и * от ***, Постановлением главы администрации Городецкого района * от ***, Постановлением Земского собрания Городецкого района * от ***, Федеральным Законом от *** N 227-ФЗ, Федеральным законом от *** N 163-ФЗ, Федеральным законом от *** *, Постановлением Земского собрания Городецкого района * от ***

Ответчик Маслова С.Н. в судебное заседание не явилась. В представленном суду письменном заявлении просит рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что ответчиком обязанности по п. 2.3, 2.4. и 2.5. договора аренды земель несельскохозяйственного назначения * от ***, заключенного между истцом и ответчиком, для размещения мини-магазина * исполняются надлежащим образом. Требования истца из расчета арендной платы в соответствии с приложением * к договору аренды земель * от *** с индексацией, начиная *** включительно, считает необоснованными. Полагает, что суммы платежей по арендной плате, начиная ***, истец устанавливал произвольно, без законных оснований. Начиная ***, в соответствии с положениями статьи 390 Налогового Кодекса РФ, п. 2.2., 2.6. и 9.1 Договора и Постановления Правительства Нижегородской области от 02 июня 2006 года N186 расчет арендной платы и, следовательно, ставку её надлежало определять исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме этого 15 февраля 2007 года Приказом Минэкономразвития РФ N39 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, согласно п.1.2. которого в числе прочего определяется кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли. Таким образом, был определен и применен коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования, а следовательно никакого иного коэффициента, в том числе устанавливаемого Постановлением Земского собрания Городецкого района от *** * не требовалось. Между тем Постановлением * для определения ставки арендной платы, приложением был определен и применен коэффициент вида использования (Кви), который составил *. Таким образом, ***, в соответствии с условиями договора, истец обязан был применять для расчета ставки арендной платы по договору, и соответственно, для определения размера арендной платы по указанному договору, формулу, которая полностью соответствовала условиям Договора. Несправедливое изъятие денежных средству ответчика, начиная с ***, когда был сразу введен дополнительный коэффициент, (индексировался вместе с другими коэффициентами), приводило к необоснованному увеличению арендной платы за землю, в результате чего за ***. накопились несправедливые долги (коэффициент был 8,3). Ответчик *** прекратил вносить платежи за аренду, о чем надлежащим образом уведомил истца. Учитывая сложившиеся обстоятельства и считая, что действия истца - органа местного самоуправления создают неравные условия для конкуренции, и совместно с другими предпринимателями, оказавшимися в сходных ситуациях, обратился за защитой нарушенных прав в Управление ФАС по Нижегородской области. Нарушение конкуренции и дискриминационное отношение, выразившееся в завышении сумм арендной платы (в десятки раз в течение более 3-х лет, начиная фактически с *** года), было подтверждено решением Федеральной антимонопольной службы Нижегородской области по делу * от ***, согласно которому решение Земского собрания Городецкого района Нижегородской области от *** * в части установления коэффициентов расчета арендной платы в зависимости от "вида торгового объекта", признано нарушающим антимонопольное законодательство, а именно ч.1. ст. 15 ФЗ "О защите конкуренции". Ответчик, считая законными свои действии, с момента обращения в антимонопольную службу, применив ст.14 ГК РФ избрал способ самозащиты гражданских прав:в виде отказа оплачивать арендную плату, установленную произвольным образом без законных оснований. Выбирая способ защиты, действовал добросовестно, считая свои права нарушенными, избрав способ соразмерный, а саму меру необходимой и достаточный для пресечения нарушения своих конституционных прав. Кроме того, представитель ответчика также считает, что договором аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условий договора в связи с установлением иного порядка определения арендной платы, а п. 2.6. указанного договора не предусмотрено право истца изменять ставку арендной платы в одностороннем порядке на основании Решений органов местного самоуправления.

Представитель третьего лица Администрации Городецкого муниципального района, Ч.Н.А. считает исковые требования обоснованными.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований. Указанный вывод основан на следующем.

В соответствии со ст. 307 Гражданского Кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч.2).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что *** между сторонами, в требуемой законом форме, заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения за * (л.д. 6-7). По условиям данного Договора истец передал, а ответчик принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенный по адресу: ......., для размещения существующего мини-магазина * в границах, указанных на прилагаемом к Договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи (л.д.8).

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4, 2.5 Договора, арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату не позднее 15 числа первого месяца следующего квартала, а за IV квартал не позднее 1 декабря текущего квартала. В случае несвоевременного внесения арендных платежей пунктом 6.3. Договора аренды предусмотрено начисление пени в размере 0.1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки

В соответствии с п.2.1 Договора ответчик как Арендатор обязался вносить арендную плату в размере в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение *).

Согласно указанному расчету, арендная плата рассчитывается в соответствии с Постановлениями Законодательного собрания Нижегородской области * от *** и * от ***, Постановлением главы администрации Городецкого района * от ***, Постановлением Земского собрания Городецкого района * от ***, Федеральным Законом от *** N 227-ФЗ, Федеральным законом от 14 декабря 2001 года N 163-ФЗ, Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 110, Постановлением Земского собрания Городецкого района * от *** (л.д.7).

Указанными нормативными актами определена методика определения (расчета) арендных платежей и установлены первоначальные размеры коэффициентов, используемых в расчете.

В нарушение условий Договора, ответчик прекратил оплачивать арендную плату, в результате чего образовалась задолженность за *** ( с учетом переплаты по предыдущим платежам) в сумме * руб., за ***- по * руб. за каждый квартал, всего в сумме * руб. * копеек, которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Размер задолженности подтверждается расчетом (л.д. 109-110, 120 и 125).

Возражения представителя ответчика, полагавшего, что, начиная ***, в соответствии с положениями ст.390 НК РФ, п.2.2, 2.5 и 9.1 Договора и Постановления Правительства Нижегородской области от *** *, при определении размера арендных платежей, ставку арендной платы надлежало определять исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а коэффициент вида использования равным 0,09, суд считает не обоснованными, по следующим мотивам:

Пунктом 4 статьи 22Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В п.2.1 Договора стороны оговорили, что размер арендной платы осуществляется в соответствии с расчетом, изложенным в приложении *, являющимся неотъемлемой частью Договора. Таким образом, порядок расчета арендной платы включен в Договор в качестве его условия. При этом коэффициент вида использования (Кви) данным расчетом не предусмотрен.

Стороны предусмотрели возможность перерасчета размера арендной платы в одностороннем порядке, в случае изменения ставок арендной платы в связи с изменениями в законодательстве РФ или Нижегородской области (п.2.6 Договора) При этом ставка арендной платы является лишь одним из элементов формулы расчета, приведенной в приложении * к Договору. Наличие таких условий позволяет суду прийти к выводу, что арендодатель либо иные лица не наделены правом в одностороннем порядке вносить коррективы в формулу расчета арендных платежей путем добавления либо замены ранее согласованных коэффициентов.

Условие Договора, предусматривающее возможность изменения ставок арендной платы в связи с изменениями в законодательстве РФ или Нижегородской области, согласуется с положением п. 3 ст.65 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которым стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановленииВысшего Арбитражного Суда РФ от 02 февраля 2010 N 12404/09, положение п.3 ст. 65 ЗК РФ распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

Таким образом, обязательные к применению сторонами договора аренды нормы, изменяющие (устанавливающие новые) ставки арендной платы должны носить императивный характер.

Постановление Правительства Нижегородской области N 186 от 02 июня 2006 года, на которое ссылается представитель истца к таким нормативным правовым актом не относиться в силу его рекомендательного характера, о чем прямо указано в п. 3 указанного постановления.

Нормы Налогового Кодекса РФ, в том числе ст.390 НК РФ регулируют властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения. То есть отношения по исполнению договора аренды земельного участка не регулируют.

Разрешая исковое требования о взыскании пени за просрочку платежа, суд признает расчет истца обоснованным и арифметически верным (л.д. 109-110). В то же время, руководствуясь ст.333 ГК РФ, суд полагает размер неустойки, заявленной истцом, несоразмерным последствиям нарушения обязательства и считает необходимым уменьшить его до 15000 руб.. При этом суд учитывает, что неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за спорный период было вызвано, в том числе, неправомерными действиями самого истца, который первоначально производил начисление арендной платы с учетом не предусмотренного договором коэффициента дифференциации по видам деятельности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию госпошлина в размере, пропорциональном подлежащим взысканию исковых требований.

Руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требованияКомитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом к Масловой С.Н. удовлетворить частично.

Взыскать с Масловой С.Н., ***, ......., в пользу КУМИ Администрации Городецкого района задолженность по арендной плате в сумме * рублей * копеек и пени в размере * рублей, всего взыскать * рублей * копеек.

Взыскать с Масловой С.Н. в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме * рублей * копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд, через Городецкий городской суд, в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Городецкого городского суда А.П.Трухин.

Мотивированное решение изготовлено ***.

Судья Городецкого городского суда А.П.Трухин.