Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 24 января 2012 г.

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 24 января 2012 г.
(Извлечение)

Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Воробьевой Н.А.,

при секретаре Андриановой Е.А.,

с участием представителя истца Ветхова Р.Ю., представителя ответчика Солодухиной С.И., представителя третьего лица Буцких О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делопо иску Зудина А.В. к ООО "Черноречье" о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что между МУП Коммунального обслуживания (арендодатель) и ООО "Черноречье" (арендатор) 20.08.2001 года был заключен договор аренды N нежилого здания гостиницы "Черноречье", расположенного по адресу: "адрес". Срок аренды - 15 лет. В настоящее время собственником 1/2 доли в праве собственности на указанное здание гостиницы является истец, право собственности перешло в результате сделки купли-продажи (договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, заключенный между Козиным Д.Е. и истцом 29.12.2010 года). В соответствии со ст. 617 ГК РФ в настоящее время истец и Козин Д.Е., которому также принадлежит 1/2 доля в праве собственности на здание гостиницы, являются арендодателями по указанному договору аренды N от 20.08.2001 года. Согласно п.2.1.2 указанного договора аренды арендодатель при окончании договора аренды обязался возместить суммы инвестиций, вложенные арендатором в капитальный ремонт и реконструкцию здания по результатам проведения независимой оценки вложенных инвестиций. При этом арендатор обязан согласовывать указанные инвестиции с арендодателем.В соответствии с Уставом МУП Коммунального обслуживания, утвержденнымприказом КУМИ N от 16.07.2001 года, действовавшему на момент заключения договора аренды N от 20.08.2001 года, предприятие является коммерческой организацией, и целями его деятельности является получения прибыли (п.2.1). Учредителем предприятия является КУМИ г. Дзержинска.Оперативный контроль за деятельностью предприятия осуществляет "данные изъяты" (п. 1.3).Все имущество предприятия находится в муниципальной собственности, закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения (п. 3.1). Предприятие использует муниципальное имущество для достижения целей, определенных Уставом (п.3.2). Предприятие владеет, пользуется и распоряжается муниципальным имуществом в пределах, определяемых ГК РФ, иными законами РФ, Нижегородской области, актами органов местного самоуправления г.Дзержинска, Положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом г. Дзержинска, настоящим Уставом и договором о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения (п.3.3). Предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия Учредителя (п.4.7). Предприятие обязано письменно согласовывать с "данные изъяты" договоры предприятия, сумма которых составляет 1000 и более минимальных размеров оплаты труда, установленных действующим законодательством РФ, до момента их заключения (п.4.8).Управление предприятием осуществляет директор, назначаемый и освобождаемый от должности распоряжением Администрации г.Дзержинска (п.5.1).В письме, исх. N от 20.12.2001 года, адресованным директору МУПа ФИО1, ООО "Черноречье" как арендатор здания гостиницы, просило согласовать примерный перечень работ по капитальному ремонту здания гостиницы на период 2002-2015 гг. общей стоимостью 54 120,75 тысяч рублей. Согласно резолюции на указанном письме от 24.12.2001 года, указанный перечень работ был согласован директором МУПа ФИО1. Таким образом, в соответствии с п.2.1.2 договора аренды, МУП взял на себя обязательство возместить арендатору здания гостиницы, то есть ООО "Черноречье", 54120,75 тысяч рублей инвестиций в капитальный ремонт здания в случае их фактического вложения, сходя из указанных выше положений пункта 4.8 Устава МУП. Данная сделка должна была быть согласована с "данные изъяты", поскольку ее сумма превышает 1000 кратный размер МРОТ, действующий в то время (300 рублей), в связи с чем, директор МУП не вправе был согласовывать ООО "Черноречье" вложения стоимостью более указанной суммы без согласия "данные изъяты". Таким образом, директор МУП превысил свои полномочия, определенные Уставом предприятия.Свои полномочия директор МУП превысил изначально при заключении договора аренды на условиях, содержащихся в п.2.1.2 договора, согласно которым арендодатель по окончании договора аренды обязался возместить суммы инвестиций, вложенные арендатором в капитальный ремонт и реконструкцию здания по результатам проведения независимой оценки вложенных инвестиций. Директор был обязан согласовать включение в договор аренды пункта 2.1.2 в указанной редакции с "данные изъяты" и КУМИ г.Дзержинска, поскольку подобное условие является условием о распоряжении муниципальным имуществом, а также является сделкой, сумма которой превышает 1000 кратный МРОТ, является крупной сделкой дляпредприятия. Без согласия "данные изъяты" директор МУП мог заключить договор аренды лишь на условиях возмещения арендаторуинвестиций в здание гостиницы размером не более 300 000 рублей и то, только в случае согласия КУМИ г. Дзержинска. В соответствии с договором аренды N от 20.08.2001 года размер арендной платы составляет 60 000 рублей в месяц и может изменяться только по обоюдному согласию (п. 3.2).Указанное положение договора в совокупности с условием договора о возмещении арендодателем арендатору инвестиций в капитальный ремонт и реконструкцию здания по окончании договора аренды по результатам проведения независимой оценки вложенных инвестиций, закрепленное в п. 2.1.2 договора, противоречит цели деятельности предприятия, определенной в его Уставе: цели получения прибыли. Кроме того, условие о неизменности арендной платы в течение всего срока действия договора противоречит положениям п. 3 ст.614 ГК РФ, согласно которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться

по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Убыточность для арендодателя указанных в договоре аренды условий, содержащихся в п.2.1.2 и п.3.2 договора аренды, подтверждается следующим расчетом:60 000 руб. х 12 мес. х 15 лет =10 800 000 рублей - общая сумма арендной платы, которая будет получена арендодателем за весь срок действия договора; 54 120 750 рублей - размер инвестиций, предварительно согласованных 24.12.2001 года директором МУП для возмещения ООО "Черноречье" за период с 2 кв. 2002 года по 4 кв. 2015года; 37 234 227 рублей - стоимость инвестиций, подлежащий возмещению МУПом ООО "Черноречье" за период с 21.08.2001года по 12.09.2007 года (то есть только за 6 лет срока действия договора аренды), установленная определением арбитражного суда Нижегородской области от 09.09.2011 года по делу N.В соответствии со ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.В соответствии со ст. 173 ГК РФ сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.ООО "Черноречье" заведомо должно была знать об указанных ограничениях, поскольку из договора аренды следует, что арендодатель является муниципальным предприятием, правовой статус которого предполагает владение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, на праве хозяйственного ведения с соответствующими ограничениями. В преамбуле договора содержится указание на то, что директор МУП действует на основании Устава, утвержденного приказом КУМИ N от 16.07.2001 года. Кроме того, ООО "Черноречье", исходя из приведенного выше расчета, заведомо должно было знать об убыточности для МУП условий договора аренды, закрепленных в п.2.1.2 и 3.2 в той редакции, в которой указанные пункты были включены в договор. Просит признать недействительными в части пункты договора аренды здания N от 20.08.2001 года, заключенному первоначально между МУП "Коммунального обслуживания" и ООО "Черноречье", в том числе:пункт 2.1.2 договора в части обязанности арендодателя возместить арендатору суммы инвестиций, вложенные арендатором в капитальный ремонт и реконструкцию здания по результатам проведения независимой оценки вложенных инвестиций, исключив из указанного пункта договора слова "по результатам независимой оценки"; пункт 3.2 договора в части возможности изменения размера арендной платы только по обоюдному согласию сторон договора, исключив из указанного пункта договора слова "и может изменяться только по обоюдному согласию".

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ветхов Р.Ю. исковые требования поддержал, суду пояснил, что исковые требования заявлены на основании статьи 174 ГК РФ, так как полномочия участника сделки были превышены. В законе указано, что на основании статьи 174 ГК РФ обратиться за признанием сделки недействительной может лицо, в интересах которого установлено ограничение, в данном случае это лицо - собственник помещения, на тот период собственником имущества было муниципальное образование, на настоящее время собственник имущества - истец, поэтому возможно предъявление настоящего иска истцом. Цена в договоре аренды установлена в размере 60000 рублей, тогда как при цене договора 30000 рублей в соответствии с Уставом МУПа должно быть согласование "данные изъяты" Отсутствие в архивах такого согласования за истечением срока хранения документов не является основанием для вывода о наличии указанного согласования, поскольку данное согласование при заключении договора аренды должно быть у ответчика. Условия в договоре были установлены кабальные, размер арендной платы установлен неизменным на протяжении 10 лет, в настоящее время рыночная аренда составляет 1 млн. рублей, в результате чего собственник несет убытки, указанный пункт договора нарушает интересы истца на основании статьи 1 ГК РФ. Установление механизма возмещения инвестиций по результатам оценки так же противоречит интересам собственника. МУП - это коммерческая структура, ее интерес - получение прибыли. По установленным условиям получается, что формально внеся изменения в арендованное имущество на 100 рублей, по отчету оценщика будет установлена рыночная стоимость вложенных инвестиций на 1000 рублей. Из тех 54 млн. рублей, которые были одобрены для вложения директором МУП, вряд ли найдется вложений и на 5 млн. рублей. Ограничения для совершения сделок были установлены Уставом унитарного предприятия, указанный документ был в сделке аренды. При регистрации сделки Устав так же представлялся, поэтому другая сторона сделки должна была с ним ознакомиться, и она должна была заведомо знать об ограничении полномочий. Истец не просит признать договор аренды недействительным в целом, но оспариваемые пункты договора должны быть скорректированы в соответствии с законом. Должно быть указано, что возмещаются вложения, а не инвестиции, поскольку вложения можно отследить по реальным затратам. Права истца нарушены, поскольку если завтра истец захочет продать свою долю объекта, то он обязан будет ознакомить покупателя с ограничениями, соответственно, стоимость объекта снизиться. Об ограничениях сам истец узнал из представленных документов, когда ознакомился с договором аренды уже после регистрации права собственности, до регистрации к коммерческим документам истца не подпустили.

Представитель ответчика ООО "Черноречье" по доверенности Солодухина С.И. в судебном заседании исковые требования не признала, представила отзыв, согласно которому в соответствии с п. 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. При заключении договора условие об изменении арендной платы только по обоюдному соглашению сторон так же были основаны на нормах статьи 614 ГК РФ, в части 3 которой указывается, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако именно действующим соглашением в рамках статей 421, 614 ГК РФ предусмотрено иное положение об изменении размера арендной платы, что полностью соответствует гражданскому законодательству. В обоснование незаконности положений договора истец приводит расчет якобы заведомой убыточности для муниципалитета подобной сделки, указывая, что доход от аренды за весь период составляет 10800000 рублей, а подтвержденные суммы инвестиций составляют 37234227 рублей. Данные выводы неверны. В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", ООО "Черноречье" осуществило капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструментов и другие затраты. То есть, осуществляя инвестиции в форме капитальных вложений, ООО "Черноречье" тем самым повышало стоимость основных средств МУП Коммунального обслуживания, кроме прямых доходов от арендных платежей, МУП так же получило реконструированный объект, не вложив при этом собственных денежных средств на реконструкцию. Возврат же вложений на основании рыночной оценки инвестиций обеспечивает интересы бюджета и налогоплательщиков, поскольку суммы фактически затраченных средств на реконструкцию могут не соответствовать изменению рыночной стоимости основных средств МУПа (а именно здания гостиницы "Черноречье"). Так же считает, что истец не имеет право на предъявление настоящего иска, поскольку требования основаны на том, что при заключении договора аренды директор МУП Коммунального обслуживания вышел за пределы полномочий, предусмотренных Уставом юридического лица. Однако в соответствии со статьей 166 и 174 ГК РФ с иском о признании оспоримой сделки недействительной по основаниям, установленным статьей 174 ГК РФ, может обратиться лицо, в интересах которого установлены ограничения. В тех случаях, когда ограничения полномочий органа юридического лица установлены учредительными документами, таким лицом по смыслу статьи 174 Кодекса, является само юридическое лицо. Истец же не является ни представителем, ни участником (учредителем) МУП Коммунального обслуживания. Статьей 174 ГК РФ так же установлено, что сделка по указанным в данной норме основаниям может быть признана недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, заключившего сделку. Бремя доказывания этого обстоятельства возлагается на истца, заявившего иск о признании оспоримой сделки недействительной. Так же в судебном заседании представитель ответчика указала, что истец является собственником 1\2 доли арендованного здания, при приобретении права собственности знал об обременении имущества. Затраченные ООО "Черноречье" денежные средства на инвестиции в размере 37 млн. рублей были предметом разбирательства в арбитражных судах, взысканы, ООО "Черноречье" включено в реестр кредиторов МУП Коммунального обслуживания. Когда ООО "Черноречье" было предложено МУП Коммунального обслуживания выкупить здание за 38 млн. рублей, конкурсным управляющим оно было срочно продано за 17 млн. рублей. Считает, что истец пропустил срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной, поскольку исполнение сделки началось в 2001 году.

Представитель истца по доверенности Ветхов Р.Ю. просил восстановить срок исковой давности, поскольку о совершенной сделке истец узнал лишь в момент приобретения в собственность доли здания, что является уважительной причиной.

Представитель третьего лица МУП Коммунального обслуживания по доверенности Буцких О.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что в 2001 году спорный договор был заключен на заранее убыточных условиях, договор никем не оспаривался. В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности не влечет изменение прав и обязанностей сторон по договору аренды. В тот момент, когда право собственности МУПа прекратилось и возникло у истца, права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды перешли с МУПа на истца, следовательно, в соответствии с п. 2.1.2 договора истец стал обязанным возместить вложенные и согласованные инвестиции в здание гостиницы. 20.12.2011 года письмом директор МУПа согласовал вложения в размере 54120000 рублей. Таким образом, при предъявлении требований на эту сумму истец должен будет указанную сумму возместить, поскольку возмещение инвестиций происходит по окончании действия договора. В соответствии со статьей 174 ГК РФ истец является лицом как собственник здания, в отношении которого установлены ограничения. Директор МУПа, согласовывая вложения, свои полномочия превысил. Пункт 2.1.2 договора не был согласован с КУМИ, письмом от 07.08.2001 года КУМИ согласовало только срок, предмет и арендатора, но не другие условия договора. Устав МУПа предусматривает так же дачу согласия "данные изъяты" однако такого согласия "данные изъяты" не давало. Пункт о неизменности арендной платы закону противоречит, не только положениям статьи 614 ГК РФ, но и положениям гражданского законодательства о том, что коммерческое предприятие создается для извлечения прибыли. По договору арендодатель изначально был поставлен в такие условия, что отказался от права получать прибыль, так как арендную плату изменять не может, да еще должен возмещать инвестиции. Рыночная стоимость здания не повышается за счет инвестиций, поскольку изнашивается. Ответчик должен был знать об ограничениях, и о том, что целью предприятия является получение прибыли, так как арендодатель муниципальное предприятие, в отношении которого ограничение полномочий установлены законом и Уставом предприятия, с которым ответчик имел возможность ознакомиться.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен, ранее представил отзыв, согласно которому просил рассмотреть дело в отсутствии своего представителя, указав, что 14.08.2001 года между КУМИ г. Дзержинска и МУП Коммунального обслуживания был заключен договор хозяйственного ведения, рег. N/хоз. здания, расположенного по адресу "адрес", общей площадью 5452,57 кв.м, о чем в "данные изъяты" 20.08.2001 года сделана запись регистрации. Согласно п. 2.3 указанного договора МУП Коммунального обслуживания вправе распоряжаться закрепленным за ним недвижимым имуществом по согласованию с Комитетом по управлению муниципальным имуществом. В соответствии с п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 года N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия. Согласно ст. 68 Устава городского округа город Дзержинск от имени населения города его права собственника в отношении муниципального имущества осуществляют органы местного самоуправления в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом. Письмом от 07.08.2001 года N КУМИ согласовал МУП Коммунального обслуживания передачу в аренду здания, расположенного по адресу "адрес", общей площадью 5452,57 кв.м. 20.08.2001 года МУП Коммунального обслуживания и ООО "Черноречье" заключил договор аренды N вышеуказанного здания.

Третье лицо Козин Д.Е. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив отзыв третьего лица, материалы дела, и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом из материалов дела установлено, что 20.08.2001 года между МУП Коммунального обслуживания и ответчиком ООО "Черноречье" был заключен договор аренды N здания гостиницы "Черноречье" по адресу "адрес", площадью 5452,57 кв.м. По условиям договора срок аренды установлен с 21.08.2001 года по 21.08.2016 года (п. 1.3), размер арендной платы установлен в размере 60000 рублей в месяц и может изменяться только по обоюдному согласию (п. 3.2). В соответствии с разделом 2 договора, арендодатель обязан по окончании срока договора или при его досрочном расторжении возместить суммы инвестиций, вложенные арендатором в капитальный ремонт или реконструкцию здания по результатам проведения независимой оценки вложенных инвестиций (п. 2.1.2); арендатор обязан ежегодно, в срок до 25 января, предоставлять арендодателю отчет о вложенных в здание инвестициях за предыдущий год (п. 2.2.4), согласовывать проведение капитальных видов работ и их объемы с арендодателем (п. 2.2.7), вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию только с письменного согласия арендодателя (п.2.2.10). Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.08.2001 года.

По материалам дела, здание гостиницы "Черноречье" по адресу "адрес", принадлежащее Комитету по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска на основании реестра муниципальной собственности города Дзержинска, находилось в хозяйственном ведении МУП Коммунального обслуживания на основании договора рег. N/хоз от 14.08.2001 года о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за МУП Коммунального обслуживания. Согласно условиям договора, МУП Коммунального обслуживания владеет, пользуется и распоряжается муниципальным имуществом, закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения, в соответствии с назначением имущества, целями деятельности предприятия, а так же в соответствии с действующим законодательством РФ, Уставом предприятия, задания учредителя и настоящим договором (п. 2.1); предприятие вправе распоряжаться (сдавать в аренду, отдавать в залог, во временное пользование, вносить в качестве вклада в уставный капитал других предприятий) закрепленным за ним недвижимым имуществом по согласованию с Комитетом (пункт 2.3).

Письмом N от 07.08.2001 года Комитет по управлению муниципальным имуществом согласовал МУП Коммунального обслуживания передачу в арендное пользование сроком на 15 лет нежилое муниципальное здание по адресу "адрес" ООО "Черноречье".

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.09.2007 года МУП Коммунального обслуживания признано несостоятельным (банкротом), комитетом кредиторов должника было принято решение о продаже здания гостиницы "Черноречье" и оборудования.

19.07.2010 года по договору купли-продажи нежилое муниципальное здание гостиницы "Черноречье" по адресу "адрес" было приобретено Козиным Д.Е., право собственности которого было зарегистрировано в "данные изъяты" 16.09.2010 года.

По договору купли-продажи от 29.12.2010 года 1\2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое муниципальное здание гостиницы "Черноречье" по адресу "адрес" было приобретено истцом Зудиным А.В. в собственность, о чем в "данные изъяты" 10.02.2011 года сделана запись регистрации.

Истец просит признать недействительным заключенный договор аренды в части следующих пунктов - п. 2.1.2 обязанность арендодателя по окончании срока договора или при его досрочном расторжении возместить суммы инвестиций, вложенные арендатором в капитальный ремонт или реконструкцию здания, в части обязанности возмещения именно по результатам проведения независимой оценки вложенных инвестиций; п. 3.2 в части возможности изменения арендной платы только по обоюдному согласию (п. 3.2).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 113 Гражданского кодекса Российской Федерации унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения по владению, пользованию и распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определены статьями 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 173 ГК РФ сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

По статье 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Последующий (после заключения договора) переход вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество в силу закона (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации) влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора. Поэтому новый арендодатель имеет в материальном смысле право на предъявление иска о признании ранее заключенного договора аренды недействительным.

При этом следует иметь в виду, что статья 174 Гражданского кодекса РФ применяется в случаях, когда ограничения полномочий органа юридического лица установлены учредительными документами, и не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, в указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 Гражданского кодекса РФ. Статья 174 Гражданского кодекса РФ допускает возможность предъявления искового требования о признании сделки недействительной только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий на совершение сделки. Таким лицом, по смыслу указанной нормы, является само юридическое лицо. В случаях, прямо указанных в законе, данные иски вправе заявлять и иные лица, в том числе собственник имущества, учредители. При этом новый собственник имущества не может быть признан таким лицом, поскольку не является стороной договора о передаче имущества в хозяйственное ведение, ограничивая права юридического лица на совершение сделки, и ограничения полномочий унитарного предприятия в его Уставе установлены в интересах собственника, передавшего свое имущество унитарному предприятию.

Статья 173 Гражданского кодекса РФ так же устанавливает определенный круг лиц, имеющих право на предъявления иска по указанной в данной норме основаниям - юридическое лицо, его учредители (участники) или государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью юридического лица, к которым истец не относится.

В указанной связи довод истца о его праве предъявления настоящего иска по основаниям норм статей 173, 174 ГК РФ судом не принимается. При этом суд так же учитывает, что ссылки истца на заключение оспариваемого договора в противоречии с целями коммерческого предприятия по извлечению прибыли по существу направлены на защиту интересов этого предприятия, а не самого истца, тогда как положениями пунктов 1 и 2 статьи 1 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. В данном случае, истец, не обладая соответствующими полномочиями по представлению интересов третьих лиц - МУП Коммунального обслуживания, не может ссылаться на возможное нарушение его прав и законных интересов вследствие прямого запрета, установленного указанными выше правовыми нормами гражданского права в части недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав и судебной защиты.

Исковые требования содержат требования о признании части сделки недействительной по основаниям не только ее оспоримости, но и ничтожности ввиду не соответствия закону.

Рассматривая вопрос о соответствии заключенного договора аренды в оспариваемой части нормам закона, суд не находит оснований для признании сделки в части недействительной.

Как было установлено судом, унитарное предприятие МУП Коммунального обслуживания, заключая спорный договор аренды, действовал с согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом, что соответствует закону. Довод об отсутствии согласования Комитета по управлению муниципальным имуществом спорных пунктов договора аренды судом не принимается, так как доказательств данному суду не представлено, сама форма согласования сдачи имущества унитарным предприятием в аренду законодательно не определена, и отсутствует запрет на самостоятельное определение размера арендной платы за пользование имуществом, находящемся в хозяйственном ведении предприятия.

Не может быть принят судом и довод истца об отсутствии согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом согласования директором МУП Коммунального обслуживания перечня работ и затрат на капитальный ремонт жилых и производственных помещения здания, санитарно-технических систем гостиницы "Черноречье" на период 2002-2015 годов от 20.12.2001 года на сумму 54120000,75 рублей, поскольку указанное согласование предметом спора по настоящему иску не является.

Установление в договоре аренды условия о возможности изменения арендной платы лишь с согласия сторон договора не противоречит действующему законодательству в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания изменения и расторжения договора по решению суда.

Таким образом, если размер арендной платы установлен сторонами в твердой сумме и отсутствует условие о праве арендодателя на изменение такого условия в одностороннем порядке, ее размер в период действия договора может быть изменен только соглашением сторон либо при его отсутствии - в судебном порядке.

Довод представителя истца о повышении рыночной стоимости аренды и убытков истца не является основанием для признания оспариваемых условий договора недействительными, поскольку в момент приобретения имущества новый собственник знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, следовательно, продажа имущества, обремененного правами третьих лиц, состоялась с согласия покупателя принять такое имущество, как того требует статья 460 ГК РФ.

Кроме того, представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о ничтожности сделки, представитель истца просит срок восстановить.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 26.07.2005 года), был установлен 10-летний срок исковой давности к требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Федеральным законом N 109-ФЗ от 06.07.2005 года, вступившим в силу с 26.07.2005 года, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности был сокращен до 3-х лет. Федеральный закон N 109-ФЗ "О внесении изменений в статью 181 части первой ГК РФ" сократив срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки до трех лет (статья 1), распространил его на требования, по которым до дня вступления в силу данного Федерального закона не истек ранее установленный срок их предъявления (пункт 2 статьи 2).

Таким образом, при применении положений статьи 181 ГК РФ в редакции Федерального закона от 06.07.2005 года N 109-ФЗ, следует исходить из того, что, если к моменту вступления в силу данного Закона не истекшая часть срока давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет менее трех лет, то применяются ранее установленные сроки исковой давности (10 лет), а если к моменту вступления в силу данного Закона не истекшая часть превышает три года, то срок должен сократиться до трех лет. При этом в последнем случае трехгодичный срок должен исчисляться с момента вступления в силу Федерального закона от 06.07.2005 года N 109-ФЗ.

Оспариваемая истцом сделка заключена 20.08.2001 года, зарегистрирована в "данные изъяты" 23.08.2001 года. На момент вступления в силу Федерального закона от 06.07.2005 года N 109-ФЗ (26.07.2005 года), не истекшая часть срока исковой давности составляла более трех лет. Таким образом, трехлетний срок исковой давности по отношению к сделке от 20.08.2001 года следует исчислять с 26.07.2005 года. Срок исковой давности истек 26.07.2008 года, истец обратился с иском в 2011 году.

Согласно статье 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Суд считает возможным применить к требованиям истца, основанным на ничтожности сделке, срок исковой давности, поскольку при смене арендодателя обязательства по договору не прекращаются, указанные представителем истца причины пропуска срока исковой давности не имели место в последние шесть месяцев срока давности.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований суд полагает необходимым отказать.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 57, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Зудину А.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Дзержинский городской суд в апелляционном порядке.

Судья п.п. Н.А.Воробьева

Копия верна:

Судья Н.А.Воробьева

Секретарь: Е.А.Андрианова