Решение Московского районного суда г. Нижний Новгород от 13 июня 2012 г.

Решение Московского районного суда г. Нижний Новгород от 13 июня 2012 г.
(Извлечение)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2012 года г.Н.Новгород

Московский районный суд г.Н.Новгорода в составе:

председательствующего судьи Будько Е.В.,

при секретаре Елизаровой Е.В.

с участием представителя ответчика Аверкиной Г.П. - адвоката Пирякова Н.В., предоставившего ордер N*, предъявившего удостоверение N*,

с участием представителя ответчика НОУ автошкола "А*" - Свировой И.Н., действующей на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску НОУ "А*" к Аверкиной Г. П., НОУ автошкола "А*" об устранении препятствий к пользованию помещением, признании договора аренды недействительным

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам Аверкиной Г.П., НОУ автошкола "А*", указывая, что между истцом, в лице * Губарева В. В.и Аверкиной Г. П. 01 июня 2011 года заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Н. Новгород, ул. М*, д.*, помещение N*, общей площадью 61,8 кв.м. на неопределенный срок. В тот же день был подписан акт приема-передачи.

От ответчика Аверкиной Г.П. поступило уведомление о расторжении договора аренды. Как пояснила она сама, что спорное помещение необходимо ей для её личных нужд. В письменном виде договор аренды расторгнут не был. Истцу стало известно, что спорное помещение Аверкина Г.П. сдала в аренду НОУ "А*".

13 марта 2012 года истцом в адрес ответчика Аверкиной Г.П. направлено уведомление о не согласии с предложением расторгнуть договор аренды, так как не имеется никакого основания.

Основанием расторжения договора является п. 5.2 договора, а именно:

- если Арендатор существенно ухудшает представленное в арендное

пользование помещение;

-если Арендатор производит или произвел работы по перепланировке помещения или изменению конструкций помещения без письменного согласия с Арендодателем;

- если Арендатор содержит помещение в состоянии, угрожающем аварией, пожаром и создающем угрозу жизни обслуживающего персонала, работников Арендодателя, населения;

- если Арендатор допускает просрочки арендных платежей на срок более 1 месяца.;

- однократное невнесение Арендатором оплаты за коммунальные услуги, услуги по электроэнергии и телефона;

- по взаимному соглашению сторон;

- по причине систематического нарушения Арендатором условий договора.

Ни одно условие п.5.2 договора аренды истцом нарушено не было.

На сегодняшний день, поскольку договор аренды между сторонами действующий соглашение о расторжении договора аренды не подписано, а решения суда отсутствует, соответственно ответчик НОУ "А*" незаконно находится в спорном помещении, таким образом, истец лишен возможности использовать арендованное помещении по назначению. Передача в аренду помещения, уже находящегося в аренде, не допустимо.

На основании изложенного просит суд обязать ответчика Аверкину Г. П. не чинить препятствий в пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Н. Новгород, ул. М*, д.*, помещение N * обязать выдать ключи.

Признать договор аренды, заключенный между НОУ "А*" и Аверкиной Г. П. недействительным, а так же обязать НОУ "А*" освободить помещение N * по ул. М*, д.*. г. Н. Новгорода.

Представитель истца Губарев В.В., действующий на основании доверенности, а также адвокат Лепихин А.Л., действующий в качестве представителя истца на

основании ордера N *, извещенные надлежащим образом о дне и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не заявляли, причин не явки суду не сообщили.

Представитель ответчика НОУ автошкола "А*" исковые требования не признала в полном объеме, по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ответчика Аверкиной Г.П. исковые требования не признал в полном объеме, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Выслушав представителей ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

На основании ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Согласно п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что 01 июня 2011 года между истцом и Аверкиной Г.П. был заключен Договор аренды о передаче в аренду нежилого помещения N *, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. М*, д.*, общей площадью 61,8 кв.м

НОУ "А*", в соответствии с которым арендодатель передал нежилое помещение N * во временное пользование на условиях договора, определенных и согласованных по усмотрению сторон (п.1.1 договора), на неопределенный срок (п.1.3) (л.д.14-16). 01 июня 2011 года НОУ "А*" по акту приема-передачи было принято указанное нежилое помещение с указанием технических характеристик помещения, претензий у сторон к техническому состоянию не имелось, в связи с чем акт подписан сторонами (л.д.17).

В соответствии с п. 3 договора стороны согласовали стоимость арендной платы и период времени, в течение которого арендатор обязуется перечислять арендную плату, что по условиям договора составит 500 рублей за 1 кв.м., а всего 30000 рублей в месяц, арендатор выплачивает арендную плату не позднее 10 числа каждого месяца с момента вступления договора в силу. Также арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги, счета по электроснабжению и телефонной связи, которую обязан производить не позднее 10 числа каждого месяца (л.д.15).

Как следует из искового заявления, от ответчика Аверкиной Г.П. в адрес истца поступило уведомление о расторжении договора аренды с пояснением о том, что договор расторгается в связи необходимостью использования жилого помещения для её личных нужд. Однако, истцу стало известно, что спорное помещение Аверкина Г.П. сдала в аренду НОУ "А*". В связи с чем 13 марта 2012 года истцом в адрес ответчика Аверкиной Г.П. направлено уведомление о не согласии с предложением расторгнуть договор аренды, так как не имеется никакого основания (л.д.7,8).

Истец считает, что у Аверкиной Г.П. не имеется основания для расторжения договора аренды, поскольку предусмотренные договором обязательства, влекущие последствия в виде одностороннего отказа от договора (п.5.2) НОУ "А*" не нарушало, в настоящее время договор не расторгнут, соответственно ответчик незаконно передала в пользование спорное помещение НОУ автошкола "А*".

Суд не может согласиться с изложенными истцом доводами в силу следующего.

Как следует из пояснений представителей ответчиков и объективно подтверждается письменными доказательствами в настоящее время собственник нежилого помещения N *, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. М*, д.*, общей площадью 61,8 кв.м Аверкина Г.П. передала в пользование помещение НОУ автошкола "А*" на основании договора аренды, и принятого по акту приема-передачи (л.д.65,66).

При этом договор между Аверкиной Г.П. и НОУ "А*" был расторгнут в одностороннем порядке, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ и п. 5.2 договора аренды, о чем истец надлежащим образом был извещен.

Согласно представленного уведомления о расторжении договора НОУ "А*" был уведомлен о расторжении договора аренды имущества от 01.06.2011 года 23 января 2012 года, с предложением передать помещение по акту приема-передачи в срок до 23 февраля 2012 года, тогда как договор аренды с НОУ автошкола "А*" был заключен 24 февраля 2012 года, т.е. в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ и п. 5.2 договора аренды по истечению месяца со дня уведомления арендатора о расторжении договора (л.д.84).

Доводы истца о том, что он не был надлежащим образом извещен о расторжении договора не могут быть приняты во внимание судом, как противоречащие пояснениям представителя ответчика Аверкиной Г.П. и письменным доказательствам, имеющимися в материалах дела.

Так, как следует из пояснений представителя ответчика, истец, получив извещение, через 30 дней, то есть 22 февраля текущего года освободил помещение, забрав все свои вещи, освобождение и вывоз имущества из нежилого помещения руководитель НОУ "А*" поручил своему помощнику С*, которому было категорически запрещено подписывать акт приема-передачи нежилого помещения.

Согласно акта о приеме передачи нежилого помещения арендатор 22.02.2012 года передал арендодателю помещение N*, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. М*, д*, в присутствии арендодателя Аверкиной Г.П. и председателя ТСЖ "П*" О*. Однако от подписи НОУ "А*" в лице * Губарева В.В. отказался, о чем был составлен акт об отказе от подписи тем же числом (л.д.85,86). При этом С*, с согласия своего

руководителя, после освобождения помещения подписался под показаниями счетчиков на дату освобождения помещения (электросчетчика, счетчиков горячей и холодной воды).

Кроме того, факт того, что истец был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора подтверждает и почтовое уведомление от 25.01.2012 года (л.д.83), и фактически изложенные в иске пояснения истца о том, что им были направлены возражения по поводу несогласия с уведомлением о расторжении договора, что направлено в адрес арендодателя заказной почтой с уведомлением (л.д.7-10).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о надлежащем извещении истца о расторжении договора и отсутствии нарушений со стороны арендодателя по соблюдению процедуры расторжения договора в одностороннем порядке.

Основанием для расторжения договора послужили нарушения обязательств, взятых на себя истцом по договору аренды от 01 июня 2011 года, предусмотренные п.5.2 договора.

Согласно п.5.2 договора арендодатель имеет право досрочно прекратить настоящий договор в одностороннем порядке по ниже перечисленным основаниям, при этом он обязан письменно уведомить арендатора о дате прекращения договора не менее 30 дней до этой даты. Основанием для досрочного прекращения договора является одно из следующих нарушений:

- если Арендатор существенно ухудшает представленное в арендное пользование помещение;

- если Арендатор производит или произвел работы по перепланировке помещения или изменению конструкций помещения без письменного согласия с Арендодателем;

- если Арендатор содержит помещение в состоянии, угрожающем аварией, пожаром и создающем угрозу жизни обслуживающего персонала, работников Арендодателя, населения;

- если Арендатор допускает просрочки арендных платежей на срок более 1 месяца;

- однократное не внесение Арендатором оплаты за коммунальные услуги, услуги по электроэнергии и телефона;

- по взаимному соглашению сторон;

- по причине систематического нарушения Арендатором условий договора (л.д.16).

Однако, в нарушение вышеназванных сроков исполнения обязательства по перечислению арендных платежей не позднее 10 числа каждого месяца истец неоднократно перечислял арендную плату в конце месяца.

Так, согласно представленных платежных поручений (л.д.21,23,30,43) N* без номера на сумму 22000 рублей арендная плата за август 2011 года поступила - 22.08.2011 года, сентябрь 2011 года - 23.09.2011 года, октябрь 2011 года - 21.10.2011 года, ноябрь 2011 года - 23.11.2011 года, декабрь 2011 года - 22.12.2011 года, январь 2012 года - 31.01.2011 года, т.е. с нарушением срока, предусмотренного договором.

Кроме того, истцом допускались нарушения по внесению оплаты за коммунальные за коммунальные услуги, электроэнергию, услуги телефонной связи.

Из представленных платежных документов усматривается, что Аверкина Г.П. являясь арендодателем нежилого помещения неоднократно производила оплату коммунальных услуг, электроэнергии и услуги телефонной связи за счет собственных денежных средств, поскольку истец не произвел оплату, в нарушение взятых по договору обязательств по внесению платы, как пользователь данного помещения.

Так, за сентябрь 2011 года произведена оплата счета за коммунальные услуги в сумме 1766,96 рублей, за октябрь 2011 года произведена оплата счета за коммунальные услуги в сумме 3703,10 рублей; за январь 2012 года произведена оплата счета за коммунальные услуги в сумме 5333,55 рублей; за февраль 2012 года произведена оплата счета за коммунальные услуги в сумме 6173,16 рублей. За электроэнергию: в январе 2012 года в сумме 540,68 рублей; в феврале 2012 года в сумме 573,83рублей. За услуги телефонной связи, оплачиваемые в Р*: за декабрь 2011 года ? 512,28 рублей; за февраль 2012 года ? 455,16 рублей; за декабрь 2011 года, январь 2012 г. - 1870,89 рублей; февраль 2012 года ? 892,08 рубля, всего внесено платежей на сумму 21821,69 руб.

Как следует из пояснений представителя ответчика Аверкиной Г.П. именно в связи

с систематическим неисполнением обязательств по договору, а также не перечислением арендной платы за январь 2012 года, 20 января 2012 года арендодатель 20 января 2012 года обратился к истцу с требованием о необходимости надлежащим образом исполнять условия договора.

Таким образом, учитывая, что условия по договору приняты по усмотрению сторон, истец был ознакомлен со всеми условиями договора аренды, о чем собственноручно расписался, каких-либо претензий о несогласии с условиями, заключаемого договора аренды не высказывал, однако, допустил неоднократное нарушение принятых на себя обязательств по исполнению условий договора, ответчиком правомерно был расторгнут договор в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора аренды и действующего законодательства, о чем заблаговременно - за 1 месяц был предупрежден истец, который в добровольном порядке в предложенный ответчиком срок освободил, занимаемое им помещение. Таким образом, указанные конклюдентные действия арендатора (истца) свидетельствуют о его согласии на расторжение договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца, отказывает в их удовлетворении в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд также принимает во внимание, что истец в судебное заседание не явился, свою позицию по делу не высказал, каких-либо иных доказательств нарушений его прав как арендатора суду не представил, а судом таких доказательств не добыто.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований НОУ "А*" к Аверкиной Г.П., НОУ автошкола "А*" об устранении препятствий к пользованию помещением, признании договора аренды недействительным отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение 1 месяца.