Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 15 февраля 2012 г. по делу N 2-129/12

Ленинский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Потаповой Н.В.

при секретаре Изъяниной Е.И

с участием представителя истцов адвоката Еремеевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по иску Комаровой В.В., Зариповой Е.А. к Дерягиной Л.В., Разгуляеву А.А. о государственной регистрации перехода права,

УСТАНОВИЛ:

Комарова В.В. и Зарипова Е.А. обратились в суд с иском к Дерягиной Л.В., Разгуляеву А.А. о государственной регистрации перехода права по договору продажи нежилого помещения, площадью .... кв.м, расположенного по адресу "адрес" уточнив его в ходе рассмотрения дела (л.д.98-100).

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними - истцами Комаровой В.В. и Зариповой Е.А., и ответчиком Дерягиной Л.В., был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, согласно которому истцы приобрели в собственность по 1/2 доли каждая. Оплата по договору в размере .... руб. произведена до подписания договора. Также ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт передачи нежилого помещения, по которому Дерягина Л.В. передала в собственность: покупателя 1 - 1 /2 долю помещения, назначение: нежилое, общей площадью .... кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане N, с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес"; покупателя 2 - 1 /2 долю помещения, назначение: нежилое, общей площадью .... кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане N, с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес";.

До настоящего времени ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности от продавца к покупателям. Уже после заключения договора в июле 2011 года истцам стало известно, что по переданному объекту недвижимости ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение: ипотека, срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, залогодержатель Разгуляев А.А. В ходе судебного следствия истцы узнали, что обременение на спорное помещение наложено на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Дерягиной Л.В. и Разгуляевым А.А. Истцы полагают, поскольку на момент заключения договора залога нежилое помещение уже было продано им по договору от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, Дерягиной Л.В. не имела права на распоряжение им. В силу ст. 168 ГК РФ истцы считают договор залога недействительным.

По утверждению истцов, нежилое помещение фактически им передано, они имеют ключи от него и готовили помещение к отделке, но в октябре 2011 года судебными приставами-исполнителями переданное им помещение было опечатано. Истцы считают себя законными владельцами вышеуказанного нежилого помещения после его передачи им как покупателям и полагают, что имеют право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. При этом указывают, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на ст. 165, 305, 551,556 ГК РФ и Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22, истцы просят в окончательном варианте:

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение общей площадью .... кв.м, с условным номером N, расположенное на 2 этаже дома "адрес" от Дерягиной Л.В. на Комарову В.В. и Зарипову Е.А. в равных долях;

- признать за ними (Комаровой В.В. и Зариповой Е.А.) право собственности на вышеуказанное нежилое помещение в равных долях;

- признать недействительным договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Дерягиной Л.В. и Разгуляевым А.А. в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

Истцы Комарова В.В. и Зарипова Е.А. в судебное заседание не явились, их представитель - адвокат Еремеева Н.Н., действующая на основании ордера (л.д.49) и по доверенности (л.д.7), поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики Дерягина Л.В. и Разгуляев А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не просили, возражений по иску не представили.

В соответствии со статьей 233 ГПК РФ с учетом мнения представителя истца суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.115).

Представитель привлеченного к участию в деле третьего лица - Управления Федеральной службы судебных приставов по Владимирской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили.

В предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель УФССП по Владимирской области ФИО1. пояснил, что исполнительного производства по заявлению Разгуляева А.А. к Дерягиной Л.В. в службе судебных приставов не имеется, но имеется сводное исполнительное производство о взыскании денежных средств в пользу нескольких физических лиц с должника Дерягиной Л.В.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Установлено, что на основании договора дарения нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, Дерягин А.А. передал в собственность Дерягиной Л.В. нежилое помещение N общей площадью .... кв.м, 2 этаж, литер А, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес" (л.д.41-42). ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Дерягиной Л.В. (Продавец) - с одной стороны, и Комаровой В.В. и Зариповой Е.А. (Покупатель 1 и Покупатель 2) - с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому Дерягина Л.В. передает в собственность покупателям Комаровой В.В. и Зариповой Е.А. - по 1/2 доли каждому, нежилое помещение, общей площадью .... кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане N, с кадастровым (или условным) номером: N, расположенное по адресу: "адрес".

1/2 доля нежилого помещения продается за .... рублей (л.д. 8-10).

Согласно пункту 2.1 указанного договора купли-продажи, общая сумма договора составляет .... рублей, расчеты произведены полностью до подписания настоящего договора купли-продажи.

Продавец Дерягина Л.В., продавая объект недвижимости и подписывая договор купли-продажи нежилого помещения, гарантировала покупателям Комаровой В.В. и Зариповой Е.А., что указанный объект недвижимости никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит. Данное обстоятельство было отражено в пункте 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец Дерягина Л.В. обязалась передать покупателям их доли по передаточному акту в течение 5 календарных дней с момента полной оплаты продаваемого объекта (п. 3.1. Договора) и обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателям все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на доли нежилого помещения (п. 5.1.2.).

По делу установлено, что в этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между Дерягиной Л.В. (Продавец) - с одной стороны, и Комаровой В.В., Зариповой Е.А. (Покупатель 1, Покупатель 2) - с другой стороны, подписан передаточный акт: продавец в соответствии с условиями договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ передал в собственность, а Покупатели приняли от Продавца по 1/2 доли каждому, нежилое помещение, общей площадью .... кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане N, с кадастровым (или условным) номером: N, расположенное по адресу: "адрес". Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчеты произведены полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (л.д.11).

Как следует из материалов дела, Дерягина Л.В., несмотря на принятые на себя обязательства, уклоняется от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателям. Не является в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, переданное по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ней (Дерягиной Л.В.) - с одной стороны, и Комаровой В.В., Зариповой Е.А. - с другой стороны, и не направляет своего полномочного представителя для подписания договора, не предоставляет истцам (покупателям) документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на доли нежилого помещения.

Между тем, материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, с целью обеспечения обязательств по Договору займа с залогом от ДД.ММ.ГГГГ, между Дерягиной Л.В. и Разгуляевым А.А. заключен договор залога, согласно которому Дерягина Л.В. передала Разгуляеву А.А. в залог нежилое помещение, общей площадью .... кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане N, условный номер: N, расположенное по адресу: "адрес" (л.д.43-45).

Договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. На вышеуказанное помещение наложено ограничение (обременение) права - ипотека с ДД.ММ.ГГГГ, залогодержателем является Разгуляев А.А. Данное обстоятельство подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).

Также из материалов дела следует, что в отношении нежилого помещения, площадью .... кв.м, расположенного по адресу: "адрес", постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП Октябрьского района г.Владимира объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении объектов недвижимого имущества, о чем вынесено постановление (л.д. 47).

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП Октябрьского района г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении должника Дерягиной Л.В. ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство N на основании исполнительного листа N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Октябрьским районным судом г.Владимира, по взысканию задолженности в пользу ФИО2 в сумме .... руб.

Представителем привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица УФССП по Владимирской области в материалы дела были представлены материалы сводного исполнительного производства в отношении должника Дерягиной Л.А. (л.д.50-97), согласно которым ОСП Октябрьского района г.Владимира в отношении должника Дерягиной Л.В. ДД.ММ.ГГГГ в пользу взыскателя ФИО2. было возбуждено исполнительное производство N (л.д.54); ДД.ММ.ГГГГ в пользу взыскателя ФИО3. было возбуждено исполнительное производство N (л.д.59).

Между тем, в соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно пункту 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010г., если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истцы Комарова В.В. и Зарипова Е.А. в своем иске просят обязать ответчика Дерягину Л.В. произвести регистрацию права собственности, несмотря на отсутствие тех действий, необходимых для регистрации, которые в силу закона возложены на ответчика, поскольку ответчик уклоняется от действий по регистрации.

Одним из предварительных условий регистрации права собственности является наступление того юридического факта, который завершает собой юридический состав, необходимый для перехода права собственности к покупателю.

Как следует из материалов дела, оплата по договору купли-продажи спорного нежилого помещения в размере .... руб. истцами ответчику произведена, ДД.ММ.ГГГГ составлен акт передачи нежилого помещения, Дерягина Л.В. фактически передала в собственность Комаровой В.В. и Зариповой Е.А. имущество - нежилое помещение общей площадью .... кв.м, на 2-м этаже, номер на поэтажном плане N, с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес"; истцы имеют ключи от него, готовили переданное им помещение к отделке.

Истцы Комарова В.В. и Зарипова Е.А. ДД.ММ.ГГГГ приобрели статус владельцев имущества, причем его владение основано на действительном договоре. Владение в силу действительного договора с собственником является владением законным. Законный владелец вправе защищать свое владение от всех нарушителей.

Согласно ст.307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договора.

Однако ДД.ММ.ГГГГ Дерягина Л.В. передала Разгуляеву А.А. в залог нежилое помещение, общей площадью .... кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане N, условный номер: N, расположенное по адресу: "адрес", собственником которого она уже не являлась.

ДД.ММ.ГГГГ договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, Разгуляев А.А. является залогодержателем.

Вместе с тем, поскольку ДД.ММ.ГГГГ Дерягина Л.В. уже не являлась собственником вышеуказанного нежилого помещения, заключая договор займа с Разгуляевым А.А., она не имела права распоряжаться имуществом, собственником которого она не являлась, не имела права заключать договор залога и передавать Разгуляеву А.А. в залог нежилое помещение расположенное по адресу: "адрес".

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Учитывая изложенное, суд считает, что исковые требования Комаровой В.В. и Зариповой Е.А. о признании за ними права общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью .... кв.м, с условным номером N, расположенное на 2 этаже дома "адрес", в равных долях по 1/2 доле каждому, прекращении права собственности Дерягиной Л.В.; признании недействительным договора залога вышеуказанного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Разгуляевым А.А. и Дерягиной Л.В., - подлежат удовлетворению.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым относится оплата государственной пошлины.

Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, истцами за подачу искового заявления оплачена государственная пошлина в размере .... рублей (л.д.3).

Таким образом, с ответчика Дерягиной Л.В. подлежит взысканию в пользу истцов Комаровой В.В. и Зариповой Е.А. в возврат государственной пошлины сумма в размере по .... рублей каждой.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 234-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комаровой В.В., Зариповой Е.А. к Дерягиной Л.В., Разгуляеву А.А. о государственной регистрации перехода права удовлетворить.

Признать за Комаровой В.В., Зариповой Е.А. право общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью .... кв.м, с условным номером N, расположенное на 2 этаже дома "адрес", в равных долях по 1/2 доле каждому, прекратив право собственности Дерягиной Л.В..

Признать недействительным договор залога нежилого помещения общей площадью .... кв.м, с условным номером N, расположенного на 2 этаже по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Разгуляевым А.А. и Дерягиной Л.В., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ за N.

Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение общей площадью .... кв.м, с условным номером N, расположенного на 2 этаже по адресу: "адрес", от Дерягиной Л.В. на Комарову В.В., Зарипову Е.А. в равных долях по 1/2 доле каждой.

Взыскать с Дерягиной Л.В. в пользу Комаровой В.В., Зариповой Е.А. в возврат государственной пошлины по .... рублей каждой.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья Н.В. Потапова