Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 21 февраля 2012 г. по делу N 2-174/2012

Ленинский районный суд города Владимира в составе:

председательствующего судьи Ильиной Н.В.,

при секретаре Костеловой Е.А.,

с участием истца Никитиной А.В.,

представителя истца по письменному ходатайству Лебедева А.И.,

представителя третьего лица на стороне истца не заявляющего самостоятельных требований ООО "КЭЧ" директора Чернова С.А., действующего на основании решения N участника общества от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей ответчика ООО "ЖЭУ N4" по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ Трутневой М.Ю. и Лопухиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Никитиной А.В., действующей в интересах собственников многоквартирного жилого дома, к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление N4" об оспаривании действий и возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Никитина А.В., уполномоченная советом многоквартирного жилого дома действовать в интересах собственников дома, обратилась в суд с иском к ООО "ЖЭУ N4" о признании незаконными действий по отказу в передаче вновь избранной управляющей организации документации на многоквартирный дом, понуждении к совершению действий.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N по "адрес" было принято решение о расторжении договора управления домом с ООО "ЖЭУ N4" в связи с ненадлежащим исполнением обязательств и о выборе новой управляющей организации ООО "КЭЧ". ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена копия протокола общего собрания и извещение о расторжении договора с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать техническую и иную документацию по управлению данным многоквартирным домом. Однако в нарушение ст. 162 Жилищного кодекса РФ ответчик до настоящего времени не исполнил требование о передаче ключей и документов, что препятствует новой управляющей организации исполнять договорные обязательства и нарушает права всех собственников помещений дома на выбор управляющей организации по своему усмотрению. ООО "ЖЭУN4" самовольно установило охранную сигнализацию и заменила замки на подвальном помещении, что препятствует доступу слесарям ООО "КЭЧ" выполнять заявки собственников помещений дома. Ключи от подвального помещения ООО "ЖЭУ N4" председателю совета дома не передало.

Ссылаясь в качестве правового обоснования иска на ст. 44,45,46,162 Жилищного кодекса РФ, просит признать незаконными действия ООО "ЖЭУ N4" по отказу в передаче вновь избранной управляющей организации технической и иной документации на многоквартирный жилой дом, обязать ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать ООО "КЭЧ" необходимую документацию по управлению домом и убрать охранную сигнализацию с подвального помещения, выдать ключи в совет дома от подвального помещения и центрального подвала с инженерными коммуникациями (л.д.2-4 том 1).

В ходе рассмотрения дела истец Никитина А.В., подтвердив свои полномочия доверенностями от собственников помещений дома (л.д.72-118 том 1, л.д.111-114 том 7 ), уточнила исковые требования и просила признать незаконными действия ООО "ЖЭУ N4" по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальном помещении дома и центральном подвале с инженерными коммуникациями; обязать ООО "ЖЭУ N4" в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать председателю совета жилого дома Дрозд К.В. техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом (технический паспорт дома, паспорт лифта, схемы инженерных коммуникаций, карточки учета регистрации граждан, акт технического состояния дома на момент передачи документации) и обязать ООО "ЖЭУ N4" убрать охранную сигнализацию с подвального помещения, передать председателю совета дома Дрозд К.В. ключи от подвального помещения дома и центрального подвала с инженерными коммуникациями. Дополнительно к доводам, изложенным в исковом заявлении, указала, что техническая документация и ключи являются принадлежностями жилого дома, поэтому собственники вправе требовать их передачи от лица, которое их неправомерно удерживает (л.д.69-71 том 1).

В судебном заседании истец Никитина А.В. и ее представитель Лебедев А.И. поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. При этом указали, что собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время изменить способ управления домом. Решение общего собрания собственников помещений дома о расторжении договора с ООО "ЖЭУ N4" от ДД.ММ.ГГГГ было принято в связи с высказанным недоверием управляющей организации из-за ненадлежащего исполнения ею обязательств по договору. Данное решение никем из собственников не оспорено и вступило в силу. На его основании почти все собственники заключили договоры управления с ООО "КЭЧ", и начиная с ДД.ММ.ГГГГ производят оплату жилищно-коммунальных услуг по квитанциям, выставляемым ООО "КЭЧ". Собственники решили, что техническая документация и ключи от подвальных помещений должны храниться у председателя совета дома. Решение собственников дома по выбору в ДД.ММ.ГГГГ управляющей компанией ООО "ЖЭУ N4" полагали неправомочным, поскольку в общем собрании приняло участие менее ....% голосов от общего числа голосов ( ....%)

Представитель третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "КЭЧ" в лице директора Чернова С.А., поддержал исковые требования. В обоснование доводов указал, что действующим законодательством предусмотрена обязанность прежней управляющей организации передать техническую документацию, ключи от технических помещений и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками помещений дома. Отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счёт обязанного лица. Не возражал, чтобы техническая документация и ключи от подвальных помещений хранились у председателя совета дома. Подтвердил, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, ООО "КЭЧ" производит управление домом и его техническое обслуживание на основании договора управления, утверждённого решением общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ Из 33 квартир, находящихся в доме, договоры управления заключены собственниками .... квартир. Также ООО "КЭЧ" заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление соответствующих услуг, за исключением договора с ОАО "ВКС" на теплоснабжение и ГВС. Данный договор не заключён в связи с препятствием в данном вопросе ООО "ЖЭУ N4" и решается в настоящее время в судебном порядке через Арбитражный суд Владимирской области.

Представители ответчика ООО "ЖЭУ N4" Трутнева М.Ю. и Лопухина Е.А. с исковыми требованиями не согласились и просили в иске полностью отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д.90-95 том 7). Возражения мотивировали тем, что Никитина А.В. является ненадлежащим истцом, поскольку в соответствии с подп.5 п. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ полномочиями на обращение в суд от имени всех собственников помещений дома наделен председатель совета многоквартирного дома. Требование о передаче технической документации на дом председателю совета дома Дрозд К.В. не основано на законе. Общее собрание собственников помещений дома ДД.ММ.ГГГГ проведено с нарушением норм ст.45, ст.47,ст.162 Жилищного кодекса РФ. В протоколе общего собрания не указано на каком основании собственники отказались от исполнения договора управления в одностороннем порядке. Собственники помещений в многоквартирном доме до настоящего момента не расторгли действующий договор по управлению многоквартирным домом с ООО "ЖЭУ N4" в установленном законом порядке и продолжают оплачивать услуги, предоставляемые им в соответствии с условиями договора. Все договоры с ресурсоснабжающими организациями на отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, водоотведение, электроснабжение заключены ООО "ЖЭУ N4" и не подлежат расторжению в одностороннем порядке. ООО "ЖЭУ N4" в ДД.ММ.ГГГГ выполнило работы по содержанию и ремонту дома на сумму .... руб. До настоящего времени в реестре управляющих организаций ООО "ЖЭУ N4" значится управляющей организацией дома N по "адрес", поэтому отсутствуют основания для передачи технической документации вновь избранной управляющей организации. Договор между ООО "КЭЧ" и собственниками многоквартирного дома полагали незаключенным, так как в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не содержится решение собственников об утверждении существенных условий договора с ООО "КЭЧ". Кроме того указали, что установление охранной сигнализации на подвальном помещении дома и замена замков подрядной организацией явилось вынужденной мерой с целью пресечения доступа к инженерным коммуникациям работникам ООО "КЭЧ", поскольку на ООО "ЖЭУ N4" как управляющей организации лежит ответственность за их работоспособность.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетелей ФИО и ФИО, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец Никитина А.В. является собственником квартиры N, расположенной в "адрес", на основании свидетельства о государственной регистрации права бланк серии N, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области (л.д.30 том 1).

Указанный дом состоит из .... квартир, собственниками которых являются 68 человек, что подтверждается реестром собственников помещений дома (л.д.20-28 том 1).

С ДД.ММ.ГГГГ управление данным многоквартирным домом осуществляет ООО "ЖЭУ N" на основании протокола N от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений дома в форме заочного голосования о выборе способа управления домом (л.д.231 том 6), распоряжения Управления муниципальным имуществом города Владимира от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д.120-121 том 1), приказа МУПЖРЭП N4 от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д.119 том 1) и договоров на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома (л.д.7-86 том 7). Договоры заключены сроком на .... лет.

Решением общего собрания собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (протокол N) истец Никитина А.В. избрана членом совета дома, председателем совета дома избрана Дрозд К.В. (л.д.16-19 том 1).

Согласно протоколу N заседания совета дома от ДД.ММ.ГГГГ, истец Никитина А.В. уполномочена на обращение в суд с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов собственников помещений дома к управляющей компании ООО "ЖЭУ N" (л.д.41 том 1).

Данные полномочия подтверждены доверенностями .... собственника дома, а именно: ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО, ФИО (л.д.72-118 том 1, л.д.111-114 том 7).

Также судом установлено, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным в форме заочного голосования (протокол N), принято решение отказаться от управления управляющей компании ООО "ЖЭУ N4"; поручить председателю и секретарю собрания Дрозд В.Д. и Никитиной А.В. расторгнуть от имени собственников договоры управления; поручить управление домом управляющей компании ООО "КЭЧ" по предложенному ею договору и тарифу (л.д.9-10 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЖЭУ N4" вручено извещение за подписями В.Д. Дрозд и А.В. Никитиной о расторжении договора управления с ДД.ММ.ГГГГ с требованием в срок до указанной даты передать Никитиной А.В. техническую и иную документацию по управлению домом (л.д. 11 том 1).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ за исх. N директор ООО "ЖЭУ N4" ФИО предложил данным лицам для проверки правомочности проведения собрания и принятия решения по существу поставленных вопросов представить решения собственников, являющиеся основанием для оформления протокола N (л.д.57 том 4).

Согласно письму ООО "КЭЧ" от ДД.ММ.ГГГГ за N, ООО "ЖЭУ N4" предложено передать ООО "КЭЧ" техническую и иную документацию на дом (л.д.200 том 1).

Как усматривается из письма ООО "ЖЭУ N4" от ДД.ММ.ГГГГ за N, в передаче документации отказано ввиду отсутствия оснований (л.д.201 том 1).

Судом установлено из пояснений участвующих в деле лиц, что решения собственников дома были представлены ООО "ЖЭУ N4" в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, техническая и иная документация на многоквартирный дом находится в ООО "ЖЭУ N4", и с требованием о ее передаче ООО "КЭЧ" в арбитражный суд Владимирской области не обращалось.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, собственниками помещений дома с ООО "КЭЧ" заключено .... договоров на управление домом (л.д.178 том 1, л.д. 227-243 том 1, л.д. 1- 250 том 2, л.д. 1-235 том 3). Также ООО "КЭЧ" заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, за исключением договора с ОАО "ВКС", и оказывало собственникам дома услуги по техническому обслуживанию дома (л.д.154-226 том 1, л.д. 118-181 том 7).

ООО "ЖЭУ N4" в указанный период тоже продолжало осуществлять управление и обслуживание дома, о чем свидетельствуют представленные счета- фактуры, акты выполненных работ, в том числе по форме N (л.д.60-70 том 4, л.д.1-250 том 5).

В соответствии с протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ на подвальное помещение дома повешен новый замок, ключи от которого переданы председателю совета дома Дрозд К.В., слесарю ООО "КЭЧ" и в аварийную службу ООО "КЭЧ", что подтверждается актом собственников дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.32 том 1).

Из заявления собственников дома директору ООО "ЖЭУ N4" от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на подвальном помещении дома по инициативе управляющей компании замок срезан и установлена охранная сигнализация, которую собственники требуют убрать и передать ключи от подвального помещения председателю совета дома (л.д.52 том 4).

Данные обстоятельства подтвердили в судебном заседании опрошенные в качестве свидетелей собственники квартир N и N ФИО и ФИО

Согласно письму директора ООО "ЖЭУ N4" от ДД.ММ.ГГГГ за исх. N на имя Дрозд К.В., установка охранной сигнализации произведена в целях сохранности общего имущества дома, которая обеспечивается в интересах собственников помещений дома. Управляющей организацией дома является ООО "ЖЭУ N4", которая надлежащим образом выполняет условия договора, решение общего собрания собственников дома от ДД.ММ.ГГГГ незаконно (л.д.52 оборот том 4).

Истец Никитина А.В., действующая в интересах собственников дома, считает решение общего собрания собственников дома от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора с управляющей компанией ООО "ЖЭУ N4" соответствующим требованиям статей 44-46 и 162 Жилищного кодекса РФ, а действия ООО "ЖЭУ N4" по удержанию технической и иной документации, а также установке охранной сигнализации незаконными.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.

Пунктами 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно п. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Пунктом 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и ( или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в случаях, определенных соглашением сторон или в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

В соответствии с пунктом 2.1. решения Совета народных депутатов города Владимира от ДД.ММ.ГГГГ N (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О "Положении об организации управления многоквартирными домами в г. Владимире" основанием для передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации является надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников помещений.

Вместе с тем, из протокола общего собрания собственников дома в форме заочного голосования N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-10 том 1), а также персональных решений собственников (л.д. 237-250 том 3, л.д.1-41 том 4) не следует, что вопрос об отказе от управления ООО "ЖЭУ N4" и расторжении с данной управляющей компанией договора управления был включен в повестку дня и решение по нему принято именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Текст договора управления, заключенного ООО "ЖЭУ N4" с собственниками дома, не содержит условия о возможности отказа от исполнения договора без указания причины. Согласно пункту 9.2 договора, изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством (л.д.143-147 том 1).

Кроме того, в ходе судебного разбирательства истцом не доказан факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения ответчиком принятых по договору обязательств, каких-либо доказательств, подтверждающих существенное нарушение условий договора управления, суду не представлено. Данными доказательствами являются в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, акты нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, которые составляются в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Составление акта нарушения условий договора в случае нарушения качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме предусмотрено пунктом 6.1 договора управления (л.д.146 том 1).

Истец Никитина А.В. пояснила, что такие акты не составлялись.

Ссылка истца Никитиной А.В. в подтверждение обстоятельства о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств на протокол общего собрания собственников дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-8 том 1) несостоятельна, поскольку протокол составлен с нарушением требований статей 48 Жилищного кодекса РФ, а именно, голоса собственников, участвующих в собрании не определены в долях от общего числа голосов. В связи с чем сделать вывод о легитимности собрания невозможно. Следовательно, данный протокол является недопустимым доказательством.

Проведение последующих общих собраний в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не повлекли расторжение договора в одностороннем порядке, поскольку они основаны на решении общего собрания, принятого ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, проанализировав требования правовых норм, представленные доказательства и установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что порядок расторжения заключенного с ООО "ЖЭУ N4" договора, предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений дома соблюден не был, поэтому решение общего собрания собственников дома от ДД.ММ.ГГГГ незаконно. Договор управления с ООО "ЖЭУ N 4" в судебном порядке собственниками дома не расторгнут, и заключение ими договора с ООО "КЭЧ" само по себе не влечет прекращение действия договора управления с ответчиком.

При этом доводы истца Никитиной А.В. и директора ООО "КЭЧ" ФИО о том, что общее собрание о выборе в качестве управляющей компании ООО "ЖЭУ N4" являлось неправомочным, так как в нём приняли участие собственники, обладающие менее чем ....% голосов от общего числа голосов, суд не может принять во внимание. Данное решение собственников не оспорено в судебном порядке, и до ДД.ММ.ГГГГ собственники дома считали своей управляющей организацией именно ООО "ЖЭУ N4", которой оплачивали жилищно-коммунальные услуги.

Кроме того, суд отмечает непоследовательность собственников дома в своих решениях. Заключив договоры управления с ДД.ММ.ГГГГ с ООО "КЭЧ", вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ ими проводится общее очное собрание по проведению капитального ремонта лифтов, на котором принято решение уполномочить управляющую организацию ООО "ЖЭУ N4" обратиться по данному вопросу в орган местного самоуправления для принятия участия в муниципальной адресной программе (л.д.108-227 том 4).

В силу пункта 8 статьи 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Оснований для понуждения ООО "ЖЭУ N4" к передаче технической и иной документации председателю совета дома Дрозд К.В. суд не усматривает, исходя из следующего.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и в пункте 15 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

В обоснование требования о передаче документации истец и ее представитель ссылается на пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. Как следует из данной нормы, законодатель возложил на управляющую организацию обязанность не позднее, чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Указанная документация должна быть передана в зависимости от ситуации следующим лицам: а) вновь выбранной управляющей организации (если принято решение о передаче управления домом другой организации); б) товариществу собственников жилья (если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться товариществом); в) жилищному кооперативу или иному потребительскому кооперативу (если один из них создан в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться одним из указанных кооперативов); г) одному из собственников, уполномоченных собранием собственников многоквартирного дома, а если такое собрание не уполномочило ни одного из собственников - то любому из них (если дальнейшее управление домом будет осуществляться непосредственно собственниками).

Таким образом, законодателем определен круг субъектов, которым предоставлено право требования о возложении на управляющую компанию обязанности по передаче технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом, исходя из смысла части 10 статьи 162 ЖК РФ, в случае, если собственниками выбран способ управления домом путем управления управляющей компанией, то техническая и иная документация должны находиться во владении и пользовании данной управляющей организации, которая осуществляет ее ведение и хранение.

Пунктом 1.5 договора управления домом предусмотрена обязанность ООО "ЖЭУ N4" хранить и постоянно обновлять техническую документацию и относящиеся к управлению жилым домом базы данных и по требованию собственника ознакомить его с содержанием данных документов (л.д.143 том 1).

Учитывая, что договор управления с ООО "ЖЭУ N4" продолжает быть действующим; до настоящего времени в реестре управляющих организаций ООО "ЖЭУ N4" значится управляющей организацией данного дома; способ управления домом на управление непосредственно собственниками не выбран; следовательно, требование истца о передаче технической документации председателю совета дома необоснованно.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что решение общего собрания собственников дома от ДД.ММ.ГГГГ в части избрания председателем совета дома Дрозд К.В. противоречит пунктам 1 и 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, предусматривающим избрание председателя совета многоквартирного дома из числа его членов, являющихся собственниками данного дома. Однако из протокола N от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.18 том 1) и реестра собственников дома (л.д.20-28 том 1) усматривается, что Дрозд К.В. не избиралась в совет дома и не является собственником помещения в данном доме.

При таких обстоятельствах, суд полагает отказать Никитиной А.В. в удовлетворении требования о понуждении ООО "ЖЭУ N4" передать техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом N по проспекту Строителей "адрес" председателю совета дома Дрозд К.В.

Требование о признании незаконными действий ООО "ЖЭУ N4" по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальное помещение дома, понуждении убрать охранную сигнализацию и передать председателю совета дома ключи от подвального помещения и центрального подвала с инженерными коммуникациями не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Согласно пункту 2.10 решения Совета народных депутатов города Владимира от ДД.ММ.ГГГГ N (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О "Положении об организации управления многоквартирными домами в г. Владимире", управляющая организация несет ответственность за надлежащую техническую эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с установленными требованиями, в том числе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, с момента начала работ по управлению домом.

Пунктами 2.7.4 и 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, предусмотрено, что для обеспечения рациональной работы в ОДС должен быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов.

Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Судом установлено из пояснений истца Никитиной А.В., директора ООО "КЭЧ" ФИО и представителя ответчика Трутневой М.Ю., что замки на подвальном помещении были сменены и установлена охранная сигнализации после того, как в ДД.ММ.ГГГГ собственники дома установили свой замок на дверь в подвал и ООО "КЭЧ", имея в него доступ, стало производить обслуживание инженерных коммуникаций и другого оборудования, находящихся в подвальном помещении.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку на ООО "ЖЭУ N4" как управляющую организацию возложена ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за надлежащую техническую эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома, то в целях недопущения к инженерным коммуникациям посторонних лиц и сохранности общего имущества дома ООО "ЖЭУ N4" было вправе в интересах собственников помещений дома заменить дверные замки и установить охранную сигнализацию.

При этом нахождение ключей от подвала в управляющей организации и установление охранной сигнализации не нарушает права собственников помещений дома, поскольку в подвале отсутствуют сараи или иные помещения, переданные в непосредственное владение жильцам дома. Кроме того, их доступ в данное помещение всегда возможен в присутствии работника управляющей организации. Также представитель ответчика Трутнева М.Ю. пояснила, что оплата за охранную сигнализацию производится не за счет собственников дома.

При таких обстоятельствах, суд полагает в этой части исковых требований истцу Никитиной А.В. отказать.

В соответствии с частью 2 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета за счет средств которого они были возмещены.

Истец Никитина А.В. является инвалидом второй группы и в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем оснований для взыскания с нее государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Никитиной А.В., действующей в интересах собственников многоквартирного жилого дома, к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление N" о понуждении передать председателю совета жилого "адрес" по проспекту Строителей "адрес" техническую и иную документацию на многоквартирный дом, о признании незаконными действий по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальное помещение дома, о понуждении убрать охранную сигнализацию и передать председателю совета дома ключи от подвального помещения и центрального подвала с инженерными коммуникациями -ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд города Владимира в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья .... Н.В.Ильина

Мотивированное решение постановлено 24 февраля 2012 года