Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 19 марта 2012 г. по делу N 2-520/2012

Ленинский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Забавновой Г.П.,

при секретаре Спириной Е.С.,

с участием:

истца Лазаревой Т.Н.,

представителя истца Лазаревой Т.Н. - Котова П.Г., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выданной сроком на три года,

представителя ответчика ООО "Вереск" Куликовой И.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выданной сроком на три года,

представителя ответчика ООО "Ника-Строй" - Зуйковой Е.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выданной сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лазаревой Т.Н. к ООО "Вереск", ООО "Ника-Строй" о признании права собственности на часть в незавершенном строительством объекте в виде квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Лазарева Т.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Вереск", ООО "Ника -Строй" о признании права собственности на часть в незавершенном строительстве.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: "адрес". В соответствии с указанным договором ООО "Вереск" (Заказчик) принимает на себя обязательство заказчика с осуществлением функций технического надзора за строительством инвестиционного объекта, а инвестор ООО "Ника-Строй" (Инвестор) обязуется осуществить строительство за счет собственных и/или привлеченных средств. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" был заключен договор генерального подряда. ДД.ММ.ГГГГ между Лазаревой Т.Н. и ООО "НИКА-Строй" был заключен договор о соинвестировании в строительство N по условиям которого Заказчик обязался построить и передать Соинвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию часть инвестиционного объекта в виде двухкомнатной квартиры, строительный N по адресу: "адрес". Лазарева Т.Н. свои обязательства по договору выполнила в полном объеме.

Ответчики до настоящего времени свои обязательства по договору соинвестирования не исполнили, квартира ей не передана, срок окончания строительства, определенный п. 2.3 Договора о соинвестировании, нарушен, дом в эксплуатацию не сдан.

По мнению истца, полностью исполнив взятые на себя обязательства, она приобрела в силу ст.ст. 128,130 ГК РФ право на получение в собственность указанного жилого помещения.

С учетом уточненных исковых требований (л.д. 61) Лазарева Т.Н. просит признать за ней право собственности на часть незавершенного строительством объекта в виде двухкомнатной квартиры строительный N, общей площадью .... кв.м, расположенной по адресу: "адрес".

В судебном заседании Лазарева Т.Н. и ее представитель Котов П.Г. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме,

Представитель ответчика ООО "Вереск" Куликова И.В. исковые требования не признала, пояснив, что у ООО "Вереск" отсутствуют обязательства перед истцом. Кроме того, указала, что единственным документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. У ООО "Вереск" указанный документ отсутствует ввиду недобросовестного исполнения договорных обязательств генподрядчиком- ООО "Ника-Строй". В настоящий момент строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: "адрес", не завершено, строительство ведется другой подрядной организацией ООО "Монострой". Учитывая, что строительство дома не закончено, дом в эксплуатацию не введен, право собственности на созданный объект недвижимости не может быть признано.

Представитель ответчика ООО "Ника-Строй" исковые требования Лазаревой Т.Н. признал в полном объеме. При этом пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между Лазаревой Т.Н. и ООО "НИКА-Строй" был заключен договор о соинвестировании в строительство N по условиям которого Заказчик обязался построить и передать Соинвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию часть инвестиционного объекта в виде двухкомнатной квартиры, строительный N по адресу: "адрес". Лазарева Т.Н. свои обязательства по договору выполнила в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Установлено, что на основании договора аренды земельного участка N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.Владимира и ООО "Вереск", последнему передан в пользование земельный участок общей площадью .... кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" сроком до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 66-72).

Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ за N срок аренды земельного участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73-74).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира ООО "Вереск" выдано разрешение на строительство N на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование 1-й очереди жилого квартала (секционных домов со встроенными помещениями общественного назначения (N N по генплану), многоэтажного жилого дома ( N по генплану), пристроенного магазина ( N по генплану), секционных жилых домов (N N по генплану) (л.д. 75).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Вереск" (заказчик) и ООО "Ника-Строй" (инвестор) заключен договор об инвестировании в строительство, по условиям которого ООО "Вереск" обязалось выступить заказчиком с осуществлением функции технического надзора за строительством инвестиционного объекта - многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями ( N по генплану), расположенного по адресу: "адрес", а ООО "Ника-Строй" обязалось осуществить его строительство за счет собственных и (или) привлеченных инвестиций (л.д. 20-23).

Инвестиционный объект поступает в собственность инвестора (соинвестора (ов)) по окончании строительства пропорционально доли базового соотношения: общая жилая площадь: заказчик -30%, инвестор -70%; общая площадь нежилых помещений: заказчик- 50%, инвестор -50%. Согласно представленному плану распределения квартир в жилом доме "адрес" квартира со строительным номером N расположенная ...., распределена ООО "Ника-Строй" (л.д. 24).

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Вереск" (заказчик) и ООО "Ника-Строй" (генподрядчик) заключен договор генерального подряда N (л.д.). Согласно п. 1.2 данного договора, выполняемые работы являются инвестициями в строительство объекта по договору об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1 договора (с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92-94) генподрядчик принимает на себя выполнение работ по строительству многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями ( N по ГП), расположенного по адресу: "адрес" соответствии с условиями п.5.2 настоящего дополнительного соглашения, по заданию заказчика и проектно-сметной документацией, включая возможные работы, определенно в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Вереск" и ООО "Ника-Строй" подписано соглашение о расторжении вышеуказанных договоров от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании в строительство и генерального подряда (л.д. 79).

Управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира первое разрешение на строительство было выдано ООО "Вереск" ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, на спорные правоотношения не распространяется Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Ника-Строй" и Лазаревой Т.Н. был заключен договор о соинвестировании в строительство N, предметом которого явилось строительство инвестиционного объекта - многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес" (л.д. 25-29, со сроком окончания строительства - 2 квартал 2009 года (п. 2.3 договора), с обязательством ООО "Ника-Строй" построить и передать Лазаревой Т.Н. часть инвестиционного объекта в виде .... квартиры, строительный N, общей площадью .... кв.м, в жилом доме по указанному адресу (п. 2.1).

Факт надлежащего исполнения Лазаревой Т.Н. обязательств по договору подтверждается платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ и справкой об оплате от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО "Ника-Строй" в общей сумме .... руб. (л.д. 30-31).

Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что на спорные правоотношения не распространяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку первое разрешение на строительство Управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира было выдано ООО "Вереск" ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что у ООО "Вереск" отсутствуют какие-либо обязательства перед истцом. При этом представитель ответчика указывает, что в обоснование своих требований истец ссылается на пункт 2.1 договора N от ДД.ММ.ГГГГ о соинвестировании, заключенного между ООО "Ника-Строй" и Лазаревой Т.Н., предусматривающий обязанность Заказчика /ООО "Вереск"/ построить и передать соинвестору (Лазаревой Т.Н.) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию часть инвестиционного объекта в виде двухкомнатной квартиры, строительный N по адресу: "адрес". Однако ООО "Вереск" стороной данного договора не являлся, в связи с чем какие-либо обязательства, вытекающие из данного договора, у ООО "Вереск" не возникли.

В соответствии со ст. ст. 6 и 8 ФЗ от 25.02.1999 года N 39-ФЗ " Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ) инвесторы (соинвесторы) имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до ДД.ММ.ГГГГ, должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ и Закона об инвестиционной деятельности. При заключении договоров инвестирования стороны свободны при определении своих взаимоотношений. При этом в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 421 ГК РФ) договоры инвестирования порождают гражданские права и обязанности. Данные договоры являются двусторонними и предусматривают встречный характер обязательств. На основании договоров инвестирования осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов (соинвесторов) на объекты капитальных вложений.

В соответствии с ч. 2 ст. 307 и ч. 1 ст. 313 ГК РФ обязательства возникают из договора.

Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Согласно абз.4, п.1.2. договора об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ, право соинвестора на получение по завершению строительства Инвестиционного объекта части имущества подтверждается соответствующим договором и справкой о внесении всей суммы инвестиций (данное положение дублируется договором о соинвестировании в строительство N от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо норм, предписывающих заключение отдельного договора между заказчиком - ООО "Вереск" и соинвестором. Не содержатся в данном договоре и каких-либо предписаний, устанавливающих какие-либо денежные обязательства для инвестора (соинвесторов) по внесению денежных средств (иных инвестиций) в кассу ООО "Вереск".

Таким образом, из анализа условий договоров, заключенных между ООО "Вереск" как заказчиком строительства инвестиционного объекта (многоквартирного жилого дома "адрес") и ООО "Ника-Строй" как инвестором и генеральным подрядчиком строительства следует, что ООО "Ника-Строй" было вправе осуществить строительство дома своими силами и за счет собственных денежных средств, а также без согласования с заказчиком за счет привлеченных инвестиций третьих лиц (соинвесторов), в данном случае Лазаревой Т.Н.

Право Лазаревой Т.Н. на получение по завершению строительства части инвестиционного объекта - "адрес" - подтверждается договором, заключённым между ООО "Ника-Строй" и Лазаревой Т.Н., и справкой об оплате Лазаревой Т.Н. всей суммы инвестиций. Представителем ответчика не оспаривался факт надлежащего исполнения Лазаревой Т.Н. обязательств по договору соинвестирования.

Данный договор, исполнен в полном объеме, до настоящего времени никем не оспорены.

Также суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Ника-Строй" своих обязательств по договорам соинвестирования и подряда от ДД.ММ.ГГГГ, право требования квартиры "адрес" у ООО "Ника-Строй" как первоначального инвестора не возникло, соответственно не возникло данное право и у Лазаревой Т.Н.

Условиями договоров соинвестирования и генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено, что ненадлежащее исполнение ООО "Ника-Строй" своих обязательств по данным договорам влечет за собой прекращение права соинвестора(ов) на получение по завершению строительства Инвестиционного объекта соответствующей части инвестиционного объекта.

На основании вышеизложенного суд считает, что в настоящее время Лазарева Т.Н. имеет право требовать от ответчиков исполнения обязательств по договору соинвестирования N от ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени ответчики свои обязательства по договору соинвестирования не исполнили, квартира Лазаревой Т.Н. не передана, дом в эксплуатацию не сдан. При этом, ответчиками не представлено доказательств о том, что на спорную квартиру имеются притязания других лиц.

Нельзя согласиться и с доводами представителя ответчика ООО "Вереск" о том, что дом является объектом незавершенного строительства, в связи с чем на него в силу ст. 131 ГК РФ не может быть зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, являются объектами незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При этом, ч. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает возможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Из кадастрового паспорта помещения усматривается, что квартира "адрес" является обособленным объектом строительства, имеет свои технические характеристики: общая площадь .... кв.м, кроме того, площадь лоджии .... кв.м и может быть идентифицирована как объект недвижимости (л.д. 49).

Факт неисполнения истцом обязанности по оплате дополнительных расходов на подключение инвестиционного объекта к сетям интежерно - технического обеспечения (п. 2.7 договора) не является обстоятельством, влияющим на возникновение у истицы права собственности на спорное имущество.

Таким образом, учитывая, что действующим законодательством предусмотрена возможность регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, срок окончания строительства, предусмотренный пунктом 2.3 договора о соинвестировании от ДД.ММ.ГГГГ N (2 квартал 2009г.), значительно нарушен, суд приходит к выводу, что исковые требования Лазаревой Т.Н. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Исходя из договора о соинвестировании в строительство, заключенного между ООО "Ника-Строй" и Лазаревой Т.Н., цена спорного объекта недвижимости и, соответственно, цена иска составляет .... руб., размер госпошлины при указанной цене иска .... руб.

При подаче иска истцом оплачена госпошлина в сумме .... руб. от суммы, превышающей .... руб. в соответствии с п.4 ст.333.36 и ч.3 ст.333.36 НК РФ (л.д. 4).

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу Лазаревой Т.Н. подлежит взысканию в возмещение расходов по госпошлине, уплаченной при подаче иска, по .... руб. с каждого.

Кроме того, на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме .... руб. с каждого ( ....):2= .... руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лазаревой Т.Н. к ООО "Вереск", ООО "Ника-Строй" о признании права собственности на часть в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры удовлетворить.

Признать за Лазаревой Т.Н. право собственности на часть незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: "адрес", в виде .... квартиры строительный N, общей площадью .... кв.м, площадь лоджии .... кв.м.

Взыскать с ООО "Вереск", ООО "Ника-Строй" в пользу Лазаревой Т.Н. в возврат госпошлины по .... руб. с каждого.

Взыскать с ООО "Вереск", ООО "Ника-Строй" в государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме .... руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд г. Владимира в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Г.П.Забавнова