Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 25 января 2012 г. по делу N 2-452/2012

Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Гвоздилиной И.В.,

при секретаре Мясниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Шаломовой Т. Б. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройторг" о признании предварительного договора на строительство квартиры в жилом доме договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома и возложении обязанности исполнить условия договора,

УСТАНОВИЛ:

Шаломова Т.Б. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройторг" (далее ООО "Стройторг") о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО "Стройторг" и ООО " "данные изъяты"" договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенным между нею и ООО "Стройторг" в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Предметом договора является "данные изъяты" квартира "данные изъяты", строительный номер ###, расположенная "..." адрес: "..." Также просит обязать ООО "Стройторг" исполнить обязанности, предусмотренные договором от ДД.ММ.ГГГГ: своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать ей указанную квартиру.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройторг" и ООО " "данные изъяты" "данные изъяты"" был заключен предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества, предметом которого является обязательство ООО "Стройторг" передать ООО " "данные изъяты" ###" "данные изъяты" квартиру общей площадью ### строительный номер ###, расположенную на ### этаже жилого дома, имеющего строительный адрес: "..." Жилой дом, в котором расположено данное недвижимое имущество, находится в стадии строительства. Стороны обязались заключить основной договор купли - продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ООО " "данные изъяты"" выполнило взятые на себя обязательства в полном объеме, которые зачтены в счет оплаты договора долевого участия в строительстве жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор с ООО " "данные изъяты"" об уступке права требования, по которому приняла на себя обязательства юридического лица требовать с ООО "Стройторг" заключения основного договора купли - продажи указанной квартиры на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и передачи в собственность этого недвижимого имущества. Поскольку до настоящего времени обязательства не исполнены, то с учетом изложенного, на основании ст.ст. 309, 301, 170 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст.ст. 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Истец в суд не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, указав, что ответчик предложил Шаломовой Т.Б. заключить договор долевого участия в строительстве после ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени этого не сделал.

Ответчик в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. Представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие разрешения для строительства жилого дома, что препятствует договорным обязательствам с Шаломовой Т.Б.

Представитель третьего лица в суд не явился по неизвестной причин, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости на основании договора в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента ввода дома в эксплуатацию, подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 указанного Федерального закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем: признания права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В ходе судебного заседания установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройторг" и ООО " "данные изъяты"" заключен предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли - продажи "данные изъяты" квартиры общей площадью ### кв.м, строительный номер ###, расположенной на ### этаже жилого дома, имеющего строительный адрес: "..." Жилой дом, в котором расположено недвижимое имущество, находится в стадии строительства (п.п. 1.1. - 1.2. Договора).

Срок исполнения договора ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2. Договора).

Покупатель обязуется в счет оплаты недвижимого имущества оказать продавцу услуги специальной техникой (в том числе башенными кранами), а также по заданию Продавца выполнить строительно - монтажные работы (забивка свай) на сумму, равную цене настоящего договора. Стороны также вправе применить иные формы расчетов не запрещенные действующим законодательством Российской Федерации, в том числе зачет взаимных требований (п. 3.2. Договора).

ООО " "данные изъяты"" в полном объеме исполнило обязательства по оплате стоимости ### квартиры общей площадью ### кв.м, строительный номер ###, расположенной на ### этаже жилого дома, имеющего строительный адрес: "...", что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО " "данные изъяты" "данные изъяты"" и Шаломовой Т.Б. заключен договор об уступке права требования, по которому последняя принимает право требования от ООО "Стройторг" заключения основного договора купли - продажи данного жилого помещения (п. 1.1. Договора).

Таким образом, стороной договора от ДД.ММ.ГГГГ вместо ООО " "данные изъяты"" становится Шаломова Т.Б. О перемене лиц в обязательстве ООО "Стройторг" известно, что подтверждается его письмом от ДД.ММ.ГГГГ ###.

В ходе судебного заседания установлено, что сторонами определены: объект - ### квартира общей площадью ### кв.м, строительный номер ###, расположенная на ### этаже жилого дома, имеющего строительный адрес: "..."; ориентировочный срок его передачи, условия и порядок расчетов.

Однако до настоящего времени ООО "Стройторг" свои обязательства по предварительному договору перед Шаломовой Т.Б. не исполнило, основной договор не заключило, разрешение на строительство жилого дома по вышеуказанному адресу не получило, что подтверждается письмом этого юридического лица от ДД.ММ.ГГГГ ###.

Согласно ст. 11 ГК РФ защите подлежит нарушенное право.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Необходимость регистрации договора, влекущего возникновение прав собственности на объект недвижимости, закреплена и в общих положениях статей 131, 164 ГК РФ, Федеральном законе N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Из представленных истцом документов усматривается, что между ООО "Стройторг" и ООО " "данные изъяты"" заключен предварительный договор купли - продажи, по которому стороны намерены не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли - продажи.

Спорный договор не зависит от срока окончания строительства. Более того, участники этой сделки предусмотрели, что в случае невыполнения условий предварительного договора продавец обязуется выплатить покупателю полную стоимость недвижимого имущества путем перечисления денежных средств на расчетный счет покупателя. Данный платеж будет являться оплатой за услуги специальной техникой, оказанные покупателем продавцу на момент совершения такого платежа (п. 5.1. Договора).

Таким образом, ООО "Стройторг" и ООО " "данные изъяты"" имели цель заключить именно предварительный договор купли - продажи.

Кроме того, одним из условий данной сделки являлось оформление продавцом права собственности на жилой дом, а потом заключением основного договора купли - продажи (п.1.2. Договора).

Стороны не оспаривают, что до настоящего времени права ни одного участника обеих сделок не зарегистрированы в Росреестре по Владимирской области.

На основании ч. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве для целей настоящего Закона под застройщиком следует понимать юридическое лицо независимо от его организационно - правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 статьи 3 Закона "Об участии в долевом строительстве" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что у ответчика ООО "Стройторг" отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома, что отражено в его отзыве от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается истцом.

Таким образом, поскольку названный Закон не предусматривает возможность привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости лицом, которому земельный участок не принадлежит на праве собственности или аренды, либо отсутствует разрешение на строительство.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в данном случае не применим, ООО " "данные изъяты"" не обладает признаками застройщика, а ООО "Стройторг" не состоит в договорных отношениях с Шаломовой Т.Б.

Более того, ООО "Стройторг" также не является застройщиком, так как разрешение на строительство жилого дома им не получено. Оно не является и собственником квартиры, которую намерен приобрести истец.

Договор долевого участия в строительстве с Шаломовой Т.Б. не заключался.

В материалы дела представлен договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ООО " "данные изъяты"", предметом которого является передача права требования от ООО "Стройторг" заключения основного договора купли - продажи квартиры на условиях предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО " "данные изъяты"" и ООО "Стройторг".

ООО "Стройторг" основной договор ни с ООО " "данные изъяты"", ни с истцом не заключало.

На основании предварительного договора заявлять требования, изложенные в исковом заявлении, истец не вправе, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Договор долевого участия в строительстве, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается заключенным если содержит гарантийный срок на объект долевого строительства. В представленных истцом договорах это условие отсутствует.

Заключенный предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества не является притворной сделкой, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

При заключении между ООО "Стройторг" и ООО " "данные изъяты"" предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, воля сторон была направлена именно на заключение предварительного договора купли - продажи, поскольку ООО "Стройторг" в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ не обладало свойствами застройщика, т.е. юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

С учетом указанных условий воля ООО "Стройторг" при заключении вышеуказанного договора не могла быть направлена на заключение договора долевого участия в строительстве, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Кроме того, к Шаломов Т.Б. перешли права требования по указанному предварительному договору.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор и не порождает у какой-либо из сторон имущественные права, в частности, права собственности на проданную вещь.

Следовательно, истцом выбран неверный способ защиты своих прав, которые он считает нарушенными.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ООО "Стройторг" приняло на себя обязательство по заключению договора купли - продажи недвижимого имущества на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с конкретными условиями: заключить с Шаломовой Т.Б. основной договор купли - продажи недвижимого имущества либо возвратить денежные средства в соответствии с 5.1. Договора.

Требования истца о понуждении ООО "Стройторг" построить своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирный дом не состоятельны, так как выходят за рамки договорных отношений.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Шаломовой Т. Б. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройторг" о признании предварительного договора на строительство квартиры в жилом доме договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности исполнить условия договора.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья И.В. Гвоздилина

Решение изготовлено в окончательном виде 30 января 2012 года.

Судья И.В. Гвоздилина