Решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 27 марта 2012 г. по делу N 2-491/2012

Фрунзенский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Белякова Е.Н.,

при секретаре Новиковой Д.В.,

с участием истца Ефимовой Е.М.,

представителя истца Шуинова И.В.,

ответчика Ефимова А.В.,

представителя третьего лица Огрызкова А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело N2-491/2012 по иску Ефимовой Е.М. к Ефимову А.В., Куклевой И.В. об обязании заключить договор купли-продажи долей Ефимова А.В. и Куклевой И.В. в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Ефимова Е.М. обратилась в суд с иском к Ефимову А.В., Куклевой И.В. об обязании заключить договор купли-продажи долей ЕфимоваА.В. и Куклевой И.В. в праве общей долевой собственности на квартиру N ......, на условиях, изложенных в письмах с предложением покупки долей в квартире.

В обоснование иска указала, что 22 декабря 2011 г. получила письмо от нотариуса ...... с предложением приобрести по ...... доли в квартире N ......, принадлежащих Ефимову А.В. и КуклевойИ.В. Истцом 15 января 2012 г. направлен ответ с согласием о приобретении данных долей на условиях, предложенными ответчиками - по ...... рублей, за каждую. В настоящий момент Ефимов А.В., Куклева И.В. уклоняются от продажи долей в квартире и пытаются продать свои доли третьим лицам через агентство недвижимости "Район", что является нарушением прав истца и ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а Ефимов А.В. и Куклева И.В., в данном случае, являются недобросовестными продавцами и пытаются совершить мошеннические действия в отношении квартиры N ....... Просит суд обязать заключить договор купли-продажи долей ЕфимоваА.В. и Куклевой И.В. с Ефимовой Е.М. на условиях, изложенных ответчиками в письмах о предложении покупки долей в квартире N ......

В судебном заседании истец, представитель истца Шуинов И.В., действующий на основании устной доверенности, поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить. Кроме того, как пояснил представитель истца, данные письма от ответчиков следует расценивать как оферту, на которую в соответствии с законом в течение одного месяца был дан ответ, то есть оферта была акцептована, договоры купли-продажи долей заключены. Однако в настоящее время ответчики уклоняются от продажи долей и пытаются продать свои доли третьим лицам.

Ответчик Ефимов А.В. с иском не согласился, указав, что Ефимова Е.М. предложила свои условия заключения договора купли-продажи, которые не устраивают ответчиков. Кроме того, в настоящее время у ответчиков отсутствуют намерения продать принадлежащие им доли квартиры.

Ответчик - Куклева И.В., извещенная надлежащим образом о слушании дела ( ......), в суд не явилась. Вместе с тем в ходе подготовки дела к судебному разбирательству просила рассмотреть дело в ее отсутствие ( ......).

Представитель третьего лица - Огрызков А.Г., действующий на основании доверенности от 24.01.2012 г., сковые требования поддержал и просил их удовлетворить. Как пояснил Огрызков А.Г., Ефимов А.В. делал предложения о покупке иным лицам, поэтому у истца имеются основания требовать понудить его заключить сделку, от совершения которой ответчики уклоняются.

Лица, участвующие в деле, не возражали против рассмотрения спора в отсутствие ответчика Куклевой И.В., третьего лица Даниловой М.М.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии ответчика Куклевой И.В., третьего лица Даниловой М.М., которые надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Выслушав стороны, изучив представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 250 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В судебном заседании установлено, что квартира N ...... принадлежит на праве общей долевой собственности Ефимовой Е.М., Куклевой И.В., Ефимову А.В., ДаниловойМ.М., по ...... доли каждому.

Нотариусом ...... 19.12.2011 г. в адрес Ефимовой Е.М. направлены соответствующие заявления Ефимова А.В. ( ......) и Куклевой И.В. о продаже долей в спорной квартире, согласно которым Ефимовой Е.М. необходимо осуществить право преимущественной покупки в течение месяца за ...... рублей ...... долю Ефимова А.В. и за ...... рублей ...... долю Куклевой И.В.

Указанные заявления получены Ефимовой Е.М. 22.12.2011 г. Ефимова Е.М. 15.01.2012 г. в адрес нотариуса ...... направила свое согласие о покупке долей, принадлежащих Ефимову А.В. и Куклевой И.В. ( ......). При этом, Ефимова Е.М. предложила свои условия покупки, а именно: после снятия собственников и членов их семей с регистрационного учета из ......, на момент подписания договора купли-продажи. Кроме того, как указано в письме, Ефимова Е.М. готова купить доли Ефимова А.В. ( ...... доли) и Куклевой И.В. ( ...... доли). Ответчики принимать условия Ефимовой Е.М. отказались.

Согласно части 2 статьи 246 Гражданского Кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Часть 1 статьи 421 поименованного Кодекса устанавливает, что граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В рассматриваемом случае избран ненадлежащий правовой механизм защиты своего права, поскольку у истца отсутствует предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации, иным законом или соглашением право требовать от ответчиков заключения договора купли-продажи принадлежащих им долей. Частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены иные последствия нарушения требований закона, касающиеся несоблюдения преимущественного права покупки, а именно: любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, по смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации участники долевой собственности имеют лишь преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Право участника долевой собственности приобрести долю и выдвигать при этом иные условия покупки поименованной выше статьей не предусмотрено.

Вместе с тем письмо, предусматривающее согласие на приобретение долей в квартире N ......, направленное Ефимовой Е.М. нотариусу ......, содержит, в том числе и иные условия, которые отсутствовали в заявлениях Ефимова А.В. и КуклевойИ.В. Так, из письма явствует, что Ефимова Е.М. готова приобрести доли, принадлежащие Ефимову А.В. ( ...... доли) и Куклевой И.В. ( ...... доли) по цене, предложенной продавцами, после снятия указанных собственников и членов их семей с регистрационного учета по данному адресу на момент подписания договора купли-продажи. Ефимов А.В. и Куклева И.В. являются собственниками ...... доли жилого помещения, каждый. Встречное условие может свидетельствовать об отсутствии волеизъявления на покупку долей на предложенных продавцами условиях, поскольку наличие регистрации в жилом помещении не препятствует заключению договора купли-продажи, а снятии с регистрационного учета может быть включено в договор в качестве одного из его условий.

Как было уже установлено, ответчики заявили о продаже принадлежащих им долей в квартире, выполнив при этом требования статьи 250 ГК РФ. В настоящее время доли в квартире, принадлежащие Ефимову А.В. и КуклевойИ.В., третьи лицам не проданы, и намерений продать их ответчики не имеют.

Доводы истца, представителя истца о том, что адресованные истцу заявления Ефимова А.В. и Куклевой И.В. являются офертами, которые были акцептованы Ефимовой Е.М. в установленный законом срок, и продавцы не праве отказаться от заключения договоров, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Статья 250 поименованного Кодекса ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Вместе с тем распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433, статьей 435 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, при несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу и возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом. В случае признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, не обладающим правом распоряжаться предметом договора.

Несостоятельны доводы истца, представителя истца и относительно соблюдения всех существенных условий договора.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами, а договор купли-продажи жилого дома, квартиры (доли) подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 550, 558 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя во всех случаях с момента государственной регистрации перехода прав (статья 131, пункт 2 статьи 223, статья 551 ГК РФ).

Таким образом, исключается возможность заключения договора купли-продажи недвижимости путем акцепта направленного предложения (оферты) и перехода с этого момента права собственности на отчуждаемую долю к остальным участникам общей долевой собственности.

Бланк договора, представленный суду истцом, представителем истца, не свидетельствует о заключении договора, поскольку, во-первых, он не подписан, отсутствует дата его составления; во-вторых, ответчиками истцу данный договор не направлялся.

Иные доводы истца, представителя истца, в частности о наличии договора между ответчиками и АН "Район" на продажу долей в квартире, не имеют правового значения для рассмотрения дела по существу, поскольку, как заявил ответчик, он не имеет намерения продавать свою долю, что также подтверждается справкой АН "Район".

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ефимовой Е.М. к Ефимову А.В., Куклевой И.В. об обязании заключить договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру N ......, отказать.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

судья Е.Н.Беляков