Решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 25 апреля 2012 г. по делу N 2-331/2012

Дело N2-331/2012 ......

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 апреля 2012 года

Фрунзенский район

ый суд г.Владимира в составе:

председательствующего судьи Белякова Е.Н.,

при секретаре Новиковой Д.В.,

с участием представителей истца Годунина С.Б.,

Домничевой М.П.,

Ответчиков Демина А.А.,

Абрамова А.С.,

третьего лица Фомина А.С.,

Савиновой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N2-331/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Жилищные коммунальные системы" к Облог С.С., Мачину А.Н., Воробьевой Л.Л., Шарафутдинову А.Р., Куликовой В.В., Самарину А.А., Фоминой Т.Н., Гришиной В.М., Кудрявцевой И.Г., Фрянцеву В.В., Шеляхиной Н.Н., Дмитриеву В.А., Чижовой Е.М., Лагуновой К.Н., Матасовой В.В., Волковой Л.В., Шашковой Е.А., Кораблевой Ф.Г., Торгушникову Ю.П., Игнатьевой Н.М., Платоновой Г.С., Лоховой Г.И., Макуниной О.В., Гарелиной Н.И., Семеновой В.И., Грачевой Е.В., Герасимовой Н.М., Колотовой Л.А. Бикмурзиной И.Б., Химанову Н.П., Кузиной Л.В., Галицкому А.И., Зайцевой О.Н., Гришиной Ю.В., Хреновой Т.С., Блохину А.С., Иванову Д.К., Бахитовой О.М., Яковлевой З.П., Керовой В.В., Липатову С.Г., Солдатовой Н.А., Большаковой О.М., Клокову В.А., Сидневой Ф.И., Кремневу А.Д., Алексеевой Н.В., Гармаш Г.И., Шибарову В.А., Чернышевой Ю.С., Соловьевой А.Г., Наследниковой Н.А., Семеновой Е.В., Вихревой А.Д., Семеновой И.Н., Барышеву Е.А., Васильеву М.М., Новиковой Э.Г., Федотовой А.В., Дусеевой В.Н., Ляшко О.Ю., Мачиной Л.И., Сомовой О.П., Зайцевой А.И., Ивановой М.В., МКП г. Владимира "ЖКХ" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора управления от 01.04.2008 года N 16,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Жилищные коммунальные системы (далее по тексту - ООО "ЖКС") обратилось с иском в суд к Облог С.С., Мачину А.Н. о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора управления от 01.04.2008 года N 16, указывая в обоснование иска, что ООО "ЖКС" является управляющей организацией многоквартирного жилого дома N .......

31 августа 2011 года в адрес ООО "ЖКС" поступило уведомление председателя общего собрания собственников - собственника жилого помещения N ...... Облог С.С., в котором собственник уведомил Управляющую организацию о том, что собственниками многоквартирного дома N ...... принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО " ......" и заключении договора с данной организацией. Также было указано, что собственники заявляют отказ от исполнения договора на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома со ссылкой на протокол общего собрания собственников от 25 августа 2011 года.

ООО "ЖКС" полагает, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления не имелось, жалоб от собственников жилых помещений МКД N ...... не поступало.

При подготовке судебного разбирательства по гражданскому делу по ходатайству представителей истца к участию в деле привлечены все собственники дома N .......

В судебном заседании представители истца Годунин С.Б., действующий на основании доверенности 33 АА 0269314 от 15.12.2011 года (сроком действия три года) и Домничева М.П., действующая на основании доверенности N01/12 от 10.01.2012 года (сроком действия один год), исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчиков Облог С.С., Мачина А.Н. - Абрамов А.С., действующий на основании доверенности от 18.01.2012 года (сроком действия один год, ......), возразил против исковых требований и указал, что решение собственников многоквартирного дома N ...... о расторжении договора управления с ООО "ЖКС" принято общим собранием собственников помещений, проведенным в форме заочного голосования, и оформленного протоколом N1 от 25.08.2011 года.

По сути, требование ООО "ЖКС" направлено на обжалование решения общего собрания, однако в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия по обжалованию решения у Общества отсутствуют. Кем-либо из собственников решение собрания не оспорено.

Кроме того, с 01.10.2011 года ООО "ЖКС" не выполняет работы и услуги по содержанию многоквартирного дома N ...... по ......, не предоставляет собственникам коммунальные услуги, передало в ООО " ......" карточки регистрационного учета, освободило ранее занимаемые помещения.

Таким образом, истец фактически согласился с расторжением договора управления.

Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено каких-либо специальных форм документирования фактов невыполнения условий договора управления многоквартирным домом.

Вместе с тем доказательствами невыполнения условий договора являются неоднократное, без проведения собрания собственников, одностороннее изменение ООО "ЖКС" стоимости работ по содержанию и ремонту дома, самовольная установка в доме трехфазного прибора учета электроэнергии, неудовлетворительное состояние и обслуживание фасада дома, неоднократные обращения жителей по поводу аварийного состояния балконов, которые остались без рассмотрения со стороны ООО "ЖКС". Также доказательством ненадлежащего исполнения условий договора является неудовлетворительное состояние и обслуживание стояков холодного водоснабжения, системы отопления, нарушение теплового режима отопления.

Представитель ответчиков Мачина А.Н., Облог С.С., Галицкого А.И. - Демин А.А., действующий на основании доверенностей от 18.01.2012 года (сроком действия один год, ......), от 20.04.2012 года (сроком действия один год, ......), также возразил против исковых требований и просил суд отказать в их удовлетворении, согласившись с доводами представителя Абрамова А.С.

Соответчики Галицкий А.И., Бахитова О.М., Федотова А.В., Шарафутзинов А.В., Герасимова Н.М., Барышев Е.В., Хренова Т.С., АксеноваН.В., Соловьева А.Г., ГармашГ.И., Дусеева В.Н., Вихреева А.Д., Наследникова Н.А., Бикмурзина И.Б., Шеляхина Н.Н., Алексеева Н.В., КузинаЛ.В., Торгушников Ю.П., Липатов С.Г., Семенова И.Н., СеменовойЕ.В.,Чижова Е.М., Кораблева Ф.Г., Грачева Е.В., ВоробьеваЛ.Н., Фрянцев В.В., КуликоваВ.В., Игнатьева Н.М., Дмитриев Д.А., ФоминаТ.Н., Кудрявцева И.Г., Гришина Ю.В., Колотова Л.А., Матасова В.В., ЛоховаГ.И., Семенова В.И., Гарелина М.И., Макунина О.В., Герасимова Н.М., СамаринА.А., Лагунова К.Н., Платонова Г.С., Шашкова Е.А.Волкова Л.В., ВоробьеваЛ.Л., Сомова О.П., Блохин А.С., Мачина Л.И., Иванов Д.К., Большакова О.М., Сиднева Ф.И., Керова В.В., Яковлева З.П., Клоков В.А., Солдатова Н.А., Химанов И.П., Гришина Ю.В., Зайцева О.Н., Ляшко О.Ю., Васильев М.М., Чернышева Ю.С., ШибаровВ.А., Иванова М.В., Зайцева А.И., Кремнев А.Д., Новикова Э.Г., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились. Между тем каждым из них представлено возражение на иск ( ......).

При рассмотрении дела Галицкий А.И., Новикова Э.Г., Гарелина Н.И., Торгушников Ю.П., ранее участвующие в судебных заседаниях, также возражали против исковых требований ООО "ЖКС", поскольку условия договора управления истцом не выполнялись, какой-либо реакции на обращения собственников не было.

Представитель МУП "Жилищно-коммунального хозяйства", будучи своевременно извещен о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, представив факсимильной связью отзыв на исковое заявление, в котором считает, что исковые требования УК ООО "ЖКС" не подлежат удовлетворению. Одновременно просит провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.

Представитель третьего лица - генеральный директор ООО " ......" Фомин А.В., с исковыми требованиями не согласился и пояснил суду, что расторжение договора управления с ООО "ЖКС" было произведено на основании решения общего собрания собственников, которое в установленном законом порядке обжаловано и оспорено не было.

С 01.10.2011 года управляющей организацией дома N ...... является ООО " ......", управление может осуществляться только одной организацией.

Во исполнение своих обязанностей по договору управления ООО " ......" в присутствии представителей собственников дома было проведено обследование дома N ...... по результатам которого составлен акт обследования. Данный акт содержит вывод о том, что техническое состояние неудовлетворительное, ремонт домового оборудования не выполнялся длительное время, требуется ремонт.

Полагает отказ собственников от управления ООО "ЖКС" правомерным.

Представитель третьего лица Савинова Н.Ю., действующая на основании доверенности от 20.03.2012 года ( ......), также возразила против исковых требований ООО "ЖКС" и просила отказать в их удовлетворении.

Выслушав стороны, представителей третьего лица, изучив представленные доказательства и сопоставив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 01 сентября 2008 года между гражданами - собственниками жилых помещений, владельцев по иным основаниям, собственниками нежилых помещений, с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью "ЖКС", с другой стороны, был заключен договор управления многоквартирным домом N ......, предметом которого является выполнение организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ......

Настоящий договор заключен на основании распоряжения и.о. начальника Управления муниципальным имуществом г.Владимира N390-р от 11.-7.2007 года и одобрен общим собранием собственников жилого дома N .......

Согласно пункту 1.1 договора Управляющая организация действует от имени Заказчиков за счет осуществляемой оплаты услуг, в пределах оплаты и на условиях, принятых на общем собрании собственников помещений. Условия настоящего договора утверждены решением Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 31.05.2007 года).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что при исполнении договора стороны руководствуются условиями договора, а также нормами Жилищного кодекса РФ, правилами, регулирующими отношения наймодателей и нанимателей жилых помещений, правилами пользования жилыми помещениями гражданами, правилами предоставления коммунальных услуг гражданам и другими правилами, исходящими из ЖК РФ и принятых в целях его исполнения правовых актов.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления собственников жилья или органов управления жилищного кооператива или органов управления специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является договором, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Указанный договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно: частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 8.4 договора Заказчики вправе требовать от Управляющей организации досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора со стороны Управляющей организации. Подсущественными нарушениями условий договора в указанных целях признаются следующие случаи:

-если Управляющая организация не приступила к управлению многоквартирным домом в срок более 1 месяца с даты, указанной в п.2.5.1 настоящего Договора (через 30 дней со дня его подписания);

-если Управляющая организация при наличии необходимых на то условий не приступила к выполнению работ по ремонту Общего имущества в течение 6 месяцев после сроков начала ремонтных работ, установленных приложением N5 к настоящему Договору и соглашениями об изменении условий договора.

Согласно части 2 статьи 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий такого договора.

Вместе с тем на основании представленных в дело и изученных судом доказательств не следует, что управляющей организацией ООО "ЖКС" допущены нарушения условий договора управления многоквартиным домом, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.

В соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны, в частности сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание, форма проведения данного собрания, повестка для данного собрания (часть 5 статьи 45 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, представленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (статья 47 Жилищного кодекса РФ).

04 августа 2011 года собственником помещения N ...... в многоквартирном доме N ...... Облог С.С. собственники помещений были уведомлены о проведении общего собрания в форме заочного голосования ( ......). Как следует из уведомления, в перечень вопросов, поставленных на повестку дня общего собрания, включены, в частности расторжение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "ЖКС" с 30.09.2011 года в связи с невыполнением условий договора управления домом, выбор способа управления многоквартирным домом, выбор управляющей организацией ООО " ......" для заключения договора управления, утверждение существенных условий договора.

Согласно реестру голосования собственников дома N ...... и сообщению о результатах проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ...... % собственников приняли решение о расторжении договора с управляющей организацией, выбрали способ управления многоквартирным домом, выбрали управляющей организацией ООО " ......" ( ......). Уполномоченным лицом для осуществления всех фактических и юридических действий по исполнению решений, принятых на общем собрании 25.08.2011 года, избрана Облог С.С. ( ......).

31.08.2011 года председателем собрания - собственником жилого помещения квартиры N ...... Облог С.С., директору ООО "ЖКС" направлено уведомление, согласно которому собственники помещений заявляют отказ от исполнения договора на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома ( ......).

Данный односторонний отказ от исполнения договора обжалуется истцом.

В этой связи суд не может согласиться с доводами представителя ответчика Абрамова А.С. о том, что, по своей сути, иск направлен на обжалование решения общего собрания собственников помещений.

Истцом оспаривается не порядок проведения общего собрания и решение собственников, а порядок расторжения договора, который предусмотрен как нормами жилищного, так и гражданского законодательства, при этом в качестве правовых оснований иска ООО "ЖКС" ссылается на статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 309,310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к части 2 статьи 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Между тем из представленных в материалы дела доказательств, а именно: уведомления о проведении собрания, реестра голосования, бюллетеней для голосования ( ......) не следует, что управляющей организацией допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ дают собственникам право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. В реестре для голосования, бюллетене для голосования содержатся только результаты голосования собственников помещений.

Несмотря на то обстоятельство, что вопрос о расторжении договора с ООО "ЖКС" был внесен в повестку дня общего собрания, по существу данный вопрос не рассматривался. Вопрос повестки дня "расторжение договора управления с управляющей организацией ООО "ЖКС" с 30.09.2011 года в связи с невыполнением условий договора многоквартирным домом" не содержит указания на основания, по которым такой вопрос вынесен на обсуждение общего собрания.

Как пояснил представитель ответчика Облог С.С. - Абрамов А.С., жители дома обсуждали вопросы, вынесенные в повестку дня, каждый собственник субъективно отвечал на вопросы, вынесенные на повестку дня, и те, которые его волновали. Конкретные факты невыполнения договора в повестку дня не включались. Оценка деятельности была субъективная ( ......).

Само по себе включение в повестку дня собрания вопроса о расторжении договора с Управляющей компанией в связи с невыполнением условий договора не свидетельствует о доказанности самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения истцом принятых на себя по договору обязательств. Данное указание на неисполнение обязательств носит общий характер и не конкретизирует, какие именно работы по содержанию общего имущества дома Управляющая организация не выполняет.

В соответствии с пунктом 2.4.1 договора управления от 01.09.2008 года N16 Заказчикиобязаны выбрать на общем собрании собственников уполномоченных лиц для контроля за осуществлением Управляющей организацией обязанностей по настоящему договору с правом подписания дополнительных соглашений в соответствии с положениями пунктов 7.1 и 7.2 настоящего Договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что уполномоченные представители в целях коньроля исполнения договора не избирались ( ......), что не отрицалось и представителями ответчиков, какие-либо документы (акты), свидетельствующие об осуществлении контроля со стороны собственников за исполнением договора, не составлялись, тогда как, по смыслу пункта 2.5.3 Договора, акты должны составляться в ходе проверки и обследовании многоквартирного дома, а также по всем фактам непредоставления, некачественного или своевременного предоставления коммунальных услуг и содержанию и ремонту общего имущества по настоящему договору.

Представленные суду письменные обращения собственников помещений ( ......) носят характер заявок на проведение определенного вида ремонта и не могут быть расценены как доказательство некачественного, несвоевременного предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома. Акты по результатам рассмотрения заявлений не составлялись.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ от договора управления в отсутствие установленных фактов неисполнения условий договора не соответствует требованиям законодательства.

Доказательств того, что возможность отказа от исполнения договора управления без указания причин предусмотрена самим договором, суду не представлено и договор не содержит указанных положений.

Кроме того, необходимо отметить, что уведомление директору ООО "ЖКС" об отказе от исполнения договора, направленное председателем собрания собственников помещений Облог С.С., содержит иную, отличную от изложенной в протоколе собрания от 25.01.2011 года, формулировку, а именно:собственниками помещений многоквартирного дома принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "Наш дом" и заключения договора управления многоквартирным домом ( ......), что также свидетельствует о незаконности одностороннего отказа от исполнения договора управления с ООО "ЖКС", поскольку уведомление прямо противоречит решению общего собрания собственников и содержит иное основание для расторжения договора, предусмотренное пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно данной статье способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем при проведении общего собрания собственников 25.08.2011 года разрешался вопрос не об изменении способа управления многоквартирным домом (пункт 2 статьи 161 ЖК РФ), а об отказе от договора с ООО "ЖКС" и заключении договора с другой управляющей организацией.

Что касается представленных ответчиками, третьим лицом доказательств, которые, по их мнению, свидетельствуют о неисполнении ООО "ЖКС" условий договора управления, то суд считает необходимым указать следующее.

Ведомость дефектов ( ......), договоры, заключенные ООО " ......" с организациями, предоставляющими коммунальные услуги ( ......), сметы на проведение капитального ремонта ( ......), акты приемки выполненных работ ( ......), подомовые затраты ( ......), наряды-задания ( ......), а также акты приемки выполненных работ ( ......) не подтверждают доводы о невыполнении ООО "ЖКС" условий договора, поскольку составлены после отказа от договора, договоры заключены иной организацией, ООО "ЖКС" при составлении документов участия не принимало.

Показания свидетеля С., бывшего работника ООО "ЖКС", о нерациональном использовании денежных средств ООО "ЖКС", что привело к неудовлетворительному состоянию дома N ......, со ссылкой на акт осмотра от 15.09.2011 года, также не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении условий договора, поскольку акт составлен уже после отказа от договора, при составлении акта ООО "ЖКС" участия не принимало, дефекты, которые были выявлены при осмотре, не были предметом обсуждения при решении вопроса об отказе от договора. Кроме того, в настоящее время С. является работником ООО " ......" (главный инженер), с которым заключен договор управления домом, следовательно, может иметь место заинтересованность в исходе дела со стороны свидетеля.

Относительно доводов представителей ответчиков о несогласованном включении в договор управления домом N16 от 01.09.2008 года тарифа в размере ...... руб./кв.м. в месяц вместо ...... руб., утвержденного собственниками, самовольной установке общедомовых приборов учета (трехфазных приборов учета электроэнергии), следует указать, что договор управления в данной части собственниками не обжаловался, данные вопросы при отказе от договора не обсуждались.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ от исполнения договора управления от 01.04.2008 года собственников жилых помещений МКД N ...... является незаконным, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Жилищные коммунальные системы" удовлетворить.

Признать незаконным односторонний отказ от исполнения договора управления от 01.04.2008 года N16 собственников жилых помещений МКД N .......

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд г.Владимира в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

судья Е.Н.Беляков