Кассационное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 14 октября 2011 г. по делу N 33-3232/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,

судей: Троценко В.А., Руди О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 октября 2011 года в г. Томске дело по иску Краузе И. П. к Дозорцу К. В. о взыскании расходов на устранение недостатков вследствие передачи недвижимости ненадлежащего качества

по кассационной жалобе ответчика Дозорца К. В. на решение Кожевниковского районного суда Томской области от 24 августа 2011 года, которым иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Троценко В.А., выслушав объяснения ответчика Дозорца К.В., его представителя Аржанниковой О.В. (по ордеру N 1/21 от 14.10.2011), поддержавших кассационную жалобу, истицы Краузе И.П., ее представителя Михайлова А.Н. (по доверенности от 23.04.2011), возражавших против жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Краузе И.П. обратилась в суд с иском к Дозорцу К.В. о взыскании расходов на устранение недостатков в размере /__/ руб. /__/ коп. вследствие передачи ей жилого дома, расположенного по адресу: /__/ по договору купли - продажи ненадлежащего качества. Указала, что 14.03.2011 она и ее супруг по договору купли - продажи приобрели у ответчика жилой дом общей площадью /__/ кв. м по цене /__/ рублей и земельный участок по указанному выше адресу за /__/ рублей, всего за /__/ рублей. Сделка зарегистрирована в Шегарском отделе Управления федеральной регистрационной службы государственной регистрации. До приобретения дома его осматривали её родители и она. Дозорец К.В. сказал, что дом сухой и теплый. В доме стояла мебель, скрывая недостатки. Через два дня после подписания договора, при косметическом ремонте, снятии обоев и потолочной плитки были обнаружены скрытые недостатки, а именно, сгнили несущие балки перекрытия на потолке, деревянная стена между маленькой комнатой и залом также сгнила, пол в углу маленькой комнаты и около санузла сгнил, крыша протекала. Она предложила Дозорцу К.В. расторгнуть сделку и вернуть ей деньги, на что он ответил, что деньги им потрачены. Боясь остаться без денег и без дома, она не решилась расторгать сделку. Указанные недостатки существовали на момент совершения сделки. В настоящее время она и ее семья вынуждены проживать у родителей, т.к. ремонт в доме не завершен. Им пришлось менять крышу, балки перекрытия, бревна в основании дома, на что были потрачены денежные средства.

Истец Краузе И.П. в судебном заседании иск поддержала, дополнила, что родители были в доме ответчика в декабре 2010 года и в феврале 2011 года, ответчику передали в залог 7 тысяч евро, остальные деньги она отдала 10.03.2011. Ответчик 13.03.2011 вывез стенку, два дивана, стол компьютерный, стол кухонный, еще какую- то мебель. Ключи от дома она получила после подписания договора, от кого - не помнит. 16.03.2011 после очистки снега возле дома обнаружили два сгнивших бревна венца дома со стороны спальни. В настоящее время их заменили на новые, подлив фундамент. Конька на крыше дома не было. Шифер был весь в дырах, с потолка стало капать в районе газовой плиты. На чердаке обнаружили сопревшее деревянное перекрытие. Они полностью заменили обрешетку на крыше и шифер, который от старости ломался в руках. Веранду убрали, так как она отошла от стены дома, потолок на веранде был гнилой. Они сделали теплую пристройку, то есть еще одну жилую комнату. Выгребная яма была осыпана, они её переоборудовали. При покупке баню не осматривали, т.к. было много снега. В бане оказались дыры и она не пригодна к использованию. Стайка сырая, мокрая, крыша навеса не в очень хорошем состоянии, её необходимо переделать. Пол под линолеумом смотрели примерно 14.03.2011. Недостатки стали выявляться 12.03.2011. Все недостатки устранили, потратили много денег.

Ответчик Дозорец К.В. иск не признал, пояснил, что он выставил дом на продажу за /__/ рублей. До заключения сделки родители истицы приезжали дважды, осматривали дом: пол, погреб, сантехнический узел и её развилку под полом. Он выдал им для осмотра дома молоток и топор, поднимал линолеум, обеспечивал доступ к лазу, ведущему к коммуникациям под полом. Отец истицы смотрел подпол. После осмотра замечаний не было. Они предложили за дом /__/ руб., он согласился, они передали задаток, о чем он выдал расписку. Сказали, что дети в Германии, дом приобретается для них. 09.03.2011 истица осматривала дом. Осмотру бани он не препятствовал, замков на бане не было. 10.03.2011 они попросили, чтобы он прописал их. Он прописал их, стал вывозить свои вещи. 12.03.2011 он вывез свои вещи со двора и передал ключи. Технический паспорт на дом он передал до подписания договора. О том, что дому около 30 лет, не говорил. Супруг истицы также осматривал дом и смотрел, что им будет нужно для ремонта. Вечером они вновь осмотрели дом, он не препятствовал осмотру дома во всех доступных и недоступных местах. Истица сама торопилась с заключением сделки, так как еще до заключения договора купли-продажи они начали делать ремонт в доме, снесли перегородку между залом и комнатой. Истица не могла не видеть, в каком состоянии крыша, что не было конька. Раньше крыша была четырехскатная, теперь её сделали двухскатной, в связи с чем поменяли крышу, понесли затраты. До заключения сделки претензий по поводу состояния дома ему никто не предъявлял. Договор был заключен 14.03.2011, а 16.03.2011 ему предъявили претензии, что дом гнилой. Когда он приехал, стену они уже снесли, потолок разобрали, обои сняли. На его предложение показать, где обнаружена гниль, её не показали. Выдвинули претензии по поводу отопления, старых регистров, что через пять лет их надо менять. Навес двора новый, так как за два года до его заселения старый хозяин сделал крытый двор и слив. До продажи дома он жил в нем два с половиной года. За это время разобрали печь, поставили газовый котел, под полом сделали развилку коммуникаций, установили пластиковые окна, меняли обои, красили пол, настилали в кухне линолеум. В туалете, маленькой комнате линолеум уже был. Ко времени предъявления претензии денежные средства были уже им потрачены, поэтому расторгнуть договор он не мог. Считает предъявленные к нему требования надуманными и не имеющими оснований. Полагает, что после подписания договора истица захотела приобрести другой дом.

Обжалуемым решением суд на основании ч.1 ст. 454, ст. 557, ч.1 ст. 475, ст.476, п.2 ст.469, ст. 474 ГК РФ, ст.ст. 94, 98, 100 ГПК РФ исковые требования Краузе И.П. удовлетворил полностью. Взыскал с Дозорца К.В. в пользу Краузе И.П. денежную сумму в размере /__/ рубль в счет возмещения расходов на устранение скрытых им недостатков при продаже жилого дома по /__/ в /__/ по договору купли - продажи от 14.03.2011, судебные расходы по оплате услуг экспертиз в размере /__/ рублей, по оплате услуг представителя в размере /__/ рублей и по оплате государственной пошлины в размере 4895, 50 рублей, а всего /__/ рублей.

В кассационной жалобе ответчик Дозорец К.В. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Считает решение суда незаконным и необоснованным, судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Указанные истицей недостатки были видны при осмотре дома без вскрытия конструктивных элементов, поэтому они не являются скрытыми. Определяя стоимость ремонта дома, суд учел акт визуального осмотра имущества от 17.04.2011, но он не подтверждает наличие скрытых недостатков. В акте указано о большой степени износа от времени постройки, некоторые доски, бревна подвержены трухлявости, имеются повреждения листов шифера, но в акте не указано ни в каком объеме, ни в каких местах. В отношении пола - отсутствуют признаки трухлявости, имеются прогибы и провисания, отмечен сильный износ линолеума; указано на отставание потолочной плитки. Не указан объем их повреждений, трухлявости. Прогибы и провисания характерны для деревянных полов, также как и износ линолеума. Эти и другие недостатки являются видимыми, явными, они были известны истице. Недостатки, указанные в акте, исследовались без вскрытия конструктивных элементов. В подтверждение стоимости ремонта для устранения скрытых недостатков суд принял заключение специалиста /__/ от 20.05.2011 с расчетом затрат, однако данный документ не подтверждает стоимость расходов на их устранение, так как определяет стоимость всего ремонта жилого дома. В расчет включена стоимость косметического ремонта, который планировался истицей изначально. Замена линолеума, наклеивание новых обоев, замена полов и их окраска не являются устранением скрытых недостатков. Проведение такого ремонта является правом покупателя. Заключение специалиста не соответствует требованиям законодательства. Истица не подтвердила стоимость необходимых затрат. Суд принял в качестве доказательства затрат на ремонт расчет, представленный истицей, товарные чеки и квитанции. Но расчет не содержит ссылок на финансовые документы, товарные чеки не являются надлежащими доказательствами либо бланками строгой отчетности. Кассовые чеки не содержат наименование товаров. Истица представила товарные чеки от 29.07.2011 на покупку двери с коробом в размере /__/ рублей, от 06.07.2011 на покупку окна в размере /__/ рублей, но их приобретение не является устранением недостатков, ни скрытых, ни явных. Крыша дома была не отремонтирована, а построена новая с ее увеличением в длину и ширину. Суд взыскал расходы по оплате за проведение экспертизы, но истицей не представлены документы о ее оплате, допущена опечатка в указании суммы.

В возражениях на кассационную жалобу истица Краузе И.П. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 347 ГПК РФ исходя из доводов жалобы ответчика, возражений истицы, приходит к выводу о том, что кассационная жалоба ответчика Дозорца К.В. подлежит удовлетворению, а решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Краузе И.П. по следующему основанию.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Удовлетворяя исковые требования Краузе И.П. о взыскании расходов на устранение недостатков вследствие передачи недвижимости ненадлежащего качества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что жилой дом, приобретенный истицей Краузе И.П. у ответчика Дозорца К.В., имел скрытые дефекты, на устранение которых истицей понесены расходы.

С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с ч.1 ст. 545 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд установил, что 14.03.2011 между продавцом Дозорцом К.В. и покупателем Краузе И.П. был заключен договор купли - продажи жилого дома площадью /__/ кв.м и земельного участка площадью /__/ кв.м, расположенных по адресу: /__/, по которому Краузе И.П. приобрела по согласованной сторонами цене жилой дом за /__/ руб., земельный участок по тому же адресу за /__/ руб., всего за /__/ руб. Согласно п. 9 данного договора, санитарное состояние и качество недвижимости покупателя устраивает (т.1, л.д. 49-50). Договор купли-продажи от 14.02.2011 зарегистрирован в Шегарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области 06.04.2011, Краузе И.П. выдано свидетельство о регистрации её права собственности на указанную недвижимость (т. 1 л.д.104-105).

Из передаточного акта от 14.03.2011 следует, что продавец Дозорец К.В. передал покупателю Краузе И.П. жилой дом по указанному выше адресу в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта, настоящим актом каждая сторона подтвердила, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (т.1 л.д.51). Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Согласно техническому паспорту на указанный жилой дом, составленному по состоянию 28.02.2008, дом построен в 1960 году, физический износ его составляет 48% (т.1 л.д.53-63, 92-98). Истцу данное обстоятельство должно было быть известно при покупке дома.

Из пункта 11 договора купли-продажи от 14.03.2011 следует, что передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем состоялось до подписания настоящего договора. Стороны также не отрицали этого.

Как следует из выписки из похозяйственной книги от 24.08.2011, Краузе И.П. состоит на регистрационном учете по адресу: /__/ с 10.03.2011 (т.1 л.д.183), что подтверждает доводы ответчика о регистрации истицы в доме до заключения сделки.

Из материалов дела следует, что ремонт в доме истица начала делать до подписания договора купли- продажи.

В судебном заседании истица Краузе И.П. не отрицала того, что уже 12.03.2011 дом её не устраивал, поскольку выявились недостатки дома (т.1 л.д.141-142).

Из пояснений свидетелей С., С. - родителей истицы следует, что в декабре 2010 года они видели, в каком состоянии находится дом, в январе 2011 года они осмотрели дом визуально, в пристройке к дому бревна оказались гнилые, однако ими был отдан задаток в размере /__/ (т.1 л.д.145-147).

Согласно заключению специалиста /__/, исследование объекта специалистом производилось 20.05.2011 методом визуального осмотра, при котором выявлено повреждение кровли - нарушение целостности покрытия (многочисленные просветы), частичное обрушение обрешетки; повреждение штукатурного слоя стены, повреждение дранки, обоев; отслоение и повреждение потолочной плитки; провисание досок, линолеум имеет видимый износ, повреждения; частичное выпадение штукатурного слоя, повреждение балок перекрытия; провисание досок, образование щелей между полом и стенами (т.1 л.д.68-90).

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что при приобретении жилого дома по адресу: /__/ истица путем визуального осмотра без вскрытия конструктивных элементов должна была видеть все имеющиеся недостатки дома: отсутствие конька на крыше, нарушение целостности шифера, обрешетки крыши, состояние потолочных перекрытий, видимых со стороны чердака, прогибы пола, провисание потолка, износ линолеума, которые являются видимыми и явными. В связи с чем вывод суда первой инстанции о скрытых недостатках судебная коллегия признает несостоятельным.

Кроме того, в качестве подтверждения стоимости ремонта, необходимого для устранения скрытых недостатков, суд положил в основу решения заключение специалиста от 20.05.2011 о стоимости ремонта жилого дома в сумме /__/ руб. /__/ коп. Перечень ремонтных работ и их объем приведены в дефектной ведомости

/__/ и локальной смете. Однако в дефектной ведомости указана замена линолеума /__/ кв. м, дощатого пола /__/ кв. м, масляной окраски пола /__/ кв. м, ремонт стен /__/ кв. м, ремонт штукатурки внутренних стен /__/ кв. м, оклейка стен обоями /__/ кв.м., замена деревянных перекрытий /__/ кв. м, полная замена кровли с обрешеткой /__/ кв. м. В смете указан расчет исходя из полной смены пола, разбора и устройство покрытий из линолеума, оклейка стен обоями, разбор деревянных перекрытий на площади /__/ кв. м и их устройство, разбор и устройство всей кровли /__/ кв. м, расчет включает в себя и стоимость косметического ремонта жилого дома.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правиластатьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ч.ч.1, 2 ст. 469 ГК РФ).

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при должном отношении к осмотру жилого дома истица могла увидеть имевшиеся недостатки дома, которые ответчик не скрывал, им была предоставлена истице возможность до заключения сделки осмотреть неоднократно дом. Заключая сделку после осмотра дома, истица согласилась купить его в том виде, в котором он находился, и с теми недостатками, которые имелись, поэтому риск приобретения дома с явными недостатками лежит на покупателе, в договоре купли- продажи указано, что качество недвижимости покупателя устраивает (п.9 договора). Поэтому суд необоснованно возложил на ответчика обязанность возместить расходы, понесенные истицей на ремонт дома.

Решение суда подлежит отмене, так как выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно истолковал закон, что согласно п.3, п.4 ч.1 ст. 362 ГПК РФ является основанием к отмене решения суда.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, по изложенным выше основаниям иск Краузе И.П. не подлежит удовлетворению, а допущенное судом первой инстанции нарушение может быть исправлено судом кассационной инстанции, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Краузе И.П. к Дозорцу К.В. о взыскании /__/ руб. /__/ коп. в счет возмещения расходов на устранение скрытых недостатков при продаже жилого дома отказать. В связи с отказом в удовлетворении иска не подлежат взысканию с ответчика Дозорца К.В. в пользу истицы Краузе И.П. заявленные ею расходы на оказание услуг экспертиз в сумме /__/ руб., расходы на оплату услуг представителя в размере /__/ руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 4895 руб. 50 коп..

На основании изложенного, руководствуясь ст.360, абз.4 ст.361, ст.366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кожевниковского районного суда Томской области от 24 августа 2011 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Краузе И. П. к Дозорцу К. В. о взыскании /__/ руб. /__/ коп. в счет возмещения расходов на устранение скрытых им недостатков при продаже жилого дома по /__/ в /__/ по договору купли- продажи от 14.03.2011, расходов по оплате услуг экспертиз в размере /__/ руб., расходов на оплату услуг представителя в размере /__/ руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 4895 руб. 50 коп. - отказать.

Председательствующий -

Судьи: