Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 мая 2012 г. по делу N 33-6264/12

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Васильевой Г.Ф.

судей Галиеве В.А.

Фархутдиновой Г.Р.

при секретаре Филипповой М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Максимова А.Ю. - Старун А.В. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 11 марта 2012 г., которым постановлено:

в иске Максимова А.Ю. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную на по адресу: ..., по договору от ... года, взыскании морального вреда, расходов на оплату услуг нотариуса, возврата госпошлины, отказать.

Обеспечительные меры в виде ареста на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: ..., принятые определением Кировского районного суда г. Уфы от 02 декабря 2011 г., отменить.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Максимов А.Ю. обратился в суд с иском к Машкину А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Требования мотивированы тем, что по соглашению об авансе от ... года истец передал ответчику аванс в размере 15 000 руб. в обеспечении взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на .... ... года стороны обратились в Управление Росреестра по Республике Башкортостан для оформления договора купли-продажи квартиры, представив со своей стороны все необходимые для этого документы. В этот же день Машкин А.В. со своей супругой написали расписку в получении денег в размере ...,00 руб. в качестве оплаты за квартиру. Истец предлагал отдать всю сумму сразу, но ответчик отказался. Через месяц срок регистрации оформления сделки по просьбе ответчика был продлен для подготовки необходимых документов. Спустя четыре месяца Машкин А.В. под предлогом изготовления технического паспорта на квартиру забрал все документы из Управления Росреестра по Республике Башкортостан. С апреля 2011 г. истец проживает в спорной квартире, оплачивает квартплату, привел в порядок квартиру после ремонта. Ответчик сам передал ключи истцу, вывез свои вещи. За все это время истец передал Машкину А.В. ...,00 рублей за квартиру, что подтверждается расписками, но Машкин А.В. уклоняется от регистрации договора купли-продажи. Уклонение ответчика от исполнения своих обязательств в течении длительного времени причинили истцу физические и нравственные страдания, который он оценивает в ... руб. Истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, взыскать с Машкина А.В. в пользу Максимова А.Ю. компенсацию морального вреда в размере ... руб., расходы по оплате услуг адвоката в размере ... руб., расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.

Суд вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представителя Максимова А.Ю. - Старун А.В. ставится вопрос об отмене приведенного решения суда по тем основаниям, что ответчик полученные денежные средства в счет погашения долга по закладной не внес; суд не учел, что истец готов в любой момент уплатить стоимость квартиры по договору купли-продажи; ответчик не выполнил обязанность по выкупу закладной, снятии обременения наложенного на квартиру и аннулировать запись об ипотеке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Машкина А.В., его представителя Шапошникову Л.И., Машкину Н.В., полагавших решение суда правильным и обоснованным, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 37, 38, 39 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из материалов дела усматривается, что Машкин А.В. и Машкина Н.В. являются совместными собственниками однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., на которую наложено ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года (л.д. 39).

Согласно письмам ОАО АКБ "РОСБАНК" от ... года N..., N... спорная квартира приобретена Машкиным А.В. и Машкиной Н.В. с использованием кредитных средств, предоставленных по кредитному договору N... от ... года и находится в залоге у банка. Остаток ссудной задолженности по состоянию на ... года составлял ... руб. (л.д. 41, 42, 81-82).

Права залогодержателя ОАО АКБ "РОСБАНК" на спорную квартиру подтверждается закладной от ... года, согласно которой Машкин А.В. и Машкина Н.В. вправе отчуждать предмет ипотеки (спорную квартиру), в том числе, путем продажи лишь с письменного согласия залогодержателя (п. 18.1) (л.д. 68-80).

... года Машкин А.В. и Максимов А.Ю. заключили соглашение об авансе, по условиям которого ответчик намеревался продать истцу, а ответчик приобрести у истца вышеуказанную спорную квартиру в срок до ... года за ... руб. В счет обеспечения взаимных обязательств истец передал ответчику ... руб. (л.д. 7).

По письменным распискам от ... года, от ... года, от ... года, от ... года ответчик получил от истца денежные средства в размере ... руб. за отчуждение спорной квартиры (л.д. 8-11).

... года Машкин А.В., Машкина Н.В. и Максимов А.Ю. подписали договор купли-продажи, по условиям которого Машкины продают Максимову спорную квартиру за ... руб., из которых ... руб. уплачены в день подписания данного договора и сдачи документов в Управление Росреестра по Республике Башкортостан, а ... руб. в день предоставления Машкиными закладной для погашения записи об обременении на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом Машкины обязались предпринять все необходимые действия для снятия обременения и аннулирования записи об ипотеке (л.д. 84).

... года Машкин А.В., Машкина Н.В. и Максимов А.Ю. сдали в Управление Росреестра по Республике Башкортостан на государственную регистрацию, в том числе, договор купли-продажи от ... года, акт приема-передачи от ... года (л.д. 66-67).

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Башкортостан от ... года государственная регистрация сделки, перехода собственности и права собственности на спорную квартиру была приостановлена в связи с подачей Машкиным А.В. заявление о необходимостью предоставления дополнительных доказательств наличия оснований для государственной регистрации прав на срок до ... года (л.д. 85).

Сообщением Управления Росреестра по Республике Башкортостан сторонам отказано в государственной регистрации договора купли-продажи от ... года, внесения изменений, перехода права, права собственности на спорную квартиру ввиду непредставления согласия залогодержателя ОАО АКБ "РОСБАНК" на отчуждение спорной квартиры (л.д. 64-65).

В настоящий момент Максимов А.В. проживает в спорной квартире, а Машкин А.В. и Машкина Н.В. проживают в других жилых помещениях, что подтверждается соответствующим договором, квитанциями об оплате жилищно-коммунальных услуг и не оспаривается сторонами по делу (л.д. 48, 49).

При указанных обстоятельствах, с учетом заявленных требований истца, представленных суду доказательств, а также объяснений сторон, суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований Максимова А.Ю. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную на по адресу: ... на основании договора купли-продажи от ... года, взыскании компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг нотариуса, возврата госпошлины, поскольку исполнение договора купли-продажи недвижимости предполагает не только предоставление продавцом покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, а также исполнение покупателем обязанности по уплате стоимости продаваемого имущества, но и их совместное участие в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, перехода права собственности от продавца к покупателю на это имущество по этой сделке. Такая регистрация осуществляется уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявлений сторон договора и представляемых ими документами. При этом в случае обременения жилого помещения ипотекой и запрета на отчуждение имущества без согласия залогодержателя, в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 29 Приказа Минюста РФ от 01 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к указанным документам также должно быть приложено согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом.

В ходе осуществления сторонами регистрации договора купли-продажи спорной квартиры от ... года ими не было представлено письменное согласие залогодержателя на отчуждение квартиры, поскольку соответствующее согласие требовалось в силу условий указанных в закладной от ... года При этом Максимов А.Ю. не произвел оплату стоимости приобретаемой им квартиры в полном объеме, а Машкины не выполнили обязанность по снятию обременения наложенного на квартиру и аннулирования записи об ипотеке, что свидетельствует о неисполнении сторонами условий договора купли-продажи спорной квартиры от ... года

Вместе с тем, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры от ... года, являющейся жилым помещением, не прошел государственной регистрации и требования о регистрации указанного договора в порядке п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ истцом не заявлялись, то представленный сторонами договор купли-продажи спорной квартиры от ... года является незаключенным и не влечет за собой такого последствия как переход права собственности, в связи с чем требования истца о государственной регистрации перехода права собственности не подлежат удовлетворению ввиду отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска. Данный вывод соответствует вышеуказанным требованиям закона и разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

С учетом изложенного, на основании ст. 139 ГПК РФ суд обоснованно пришел к выводу об отмене обеспечительных мер, наложенных определением суда от 02 декабря 2011 г., так как необходимость в сохранении обеспечения иска отпала, поскольку решением суда в удовлетворении исковых требований Максимова А.Ю. было отказано.

Доводы апелляционной жалобы представителя Максимова А.Ю. - Старун А.В. о том, что ответчик полученные денежные средства в счет погашения долга по закладной не внес; суд не учел, что истец готов в любой момент уплатить стоимость квартиры по договору купли-продажи; ответчик не выполнил обязанность по выкупу закладной, снятии обременения наложенного на квартиру и аннулировать запись об ипотеке, не могут повлечь за собой отмену либо изменение решения суда, поскольку фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения. Доводы истца фактически связаны с исполнением сторонами договора купли-продажи спорной квартиры от 29 марта 2011 г., что в предмет настоящего спора, исходя из заявленных истцом требований, не входило.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд вынес законное и обоснованное решение, и оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, оценил доказательства, правильно применил нормы права и вынес законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 11 марта 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Максимова А.Ю. - Старун А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: Г.Ф. Васильева

Судьи: В.А. Галиев

Г.Р. Фархутдинова

Справка: судья Шакиров А.С.