Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 09 апреля 2012 г. по делу N 33-3022/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Фахрутдиновой Р.А. и Янсона А.С.,

при секретаре судебного заседания Вдовиной Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Соловьевой Г.Ш. - Хузиной В.Б. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14 февраля 2012 года, которым постановлено:

признать договор инвестирования .... от "дата", заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Базис ЛТД" и Соловьевой Г.Ш., договором долевого участия в строительстве жилого дома.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Базис ЛТД" в пользу Соловьевой Г.Ш. возврат государственной пошлины в сумме "данные изъяты".

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Соловьева Г.Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Базис ЛТД" о признании инвестиционного договора договором долевого участия в строительстве жилого дома и государственной регистрации договора. В обоснование иска указано, что "дата" между сторонами заключен инвестиционный договор .... об инвестировании строительства однокомнатной квартиры, "данные изъяты"., расположенной в жилом доме "адрес". Согласно условиям данного соглашения ответчик обязался окончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в первом квартале 2008 года, после чего в течение 30 дней передать истице квартиру в собственность. Свои обязательства по договору истица исполнила в полном объеме, оплатив ООО "Базис ЛТД" стоимость квартиры в размере "данные изъяты". Ответчик своих обязательств по договору не исполнил, в настоящее время ООО "Базис ЛТД" признано банкротом на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 июня

2010 года. Указанный выше незавершенный строительством жилой дом продан ООО "Ирида +". Между тем, по мнению истицы, заключенный между сторонами инвестиционный договор является фактически договором долевого участия в строительстве жилого дома, подлежащим государственной регистрации. В связи с тем, что ООО "Базис ЛТД" уклоняется от государственной регистрации договора, Соловьева Г.Ш. просила суд вынести решение о признании инвестиционного договора .... от "дата" договором долевого участия в строительстве жилого дома, а также о государственной регистрации данного договора.

Представители ответчика ООО "Базис ЛТД", третьих лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан и ООО "Ирида +" в суд не явились.

Представитель третьего лица - отдела государственного контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости при Исполнительном комитете муниципального образования г. Набережные Челны Игнатьев С.В. иск поддержал.

Суд иск удовлетворил частично и вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Соловьевой Г.Ш. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации договора долевого участия и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. В жалобе отмечается, что выводы суда об отсутствии правовых оснований для осуществления государственной регистрации спорного договора противоречат требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим обязательную государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилья, в том числе в судебном порядке в случае уклонения от этого застройщика.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены.

Конкурсным управляющим ООО "Базис ЛТД" Закировым И.И. представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, с апелляционной жалобой не согласен.

Представителем Соловьевой Г.Ш. и представителем отдела государственного контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости при Исполнительном комитете муниципального образования г. Набережные Челны Ахметзяновым Л.И. также представлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, настаивают на удовлетворении апелляционной жалобы

ООО "Ирида +" и Управление Росреестра по Республике Татарстан о причинах неявки своих представителей не сообщили.

Поскольку сведений о наличии существенных препятствий для участия представителей третьих лиц в данном судебном заседании не имеется, с учетом представленных другими участниками процесса ходатайств, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв ответчика и третьего лица на апелляционную жалобу, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что "дата" между ООО "Базис ЛТД" и Соловьевой Г.Ш. заключен инвестиционный договор .... об инвестировании строительства однокомнатной квартиры, "данные изъяты", расположенной в жилом доме "адрес". Согласно пунктам 1.2 и 4.1 данного договора, застройщик обязался осуществить плановое окончание строительства и сдачу дома в первом квартале 2008 года и в течение 30 дней по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию передать квартиру истице в собственность.

Свои обязательства по договору Соловьева Г.Ш. исполнила в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в сумме "данные изъяты".

Полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, условия заключенного сторонами соглашения, характер возникших между ними правоотношений, суд первой инстанции принял правильное решение о признании инвестиционного договора .... от "дата" договором долевого участия в строительстве жилого дома.

Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, правовых оснований для отмены решения суда в части отказа в государственной регистрации указанного договора по доводам апелляционной жалобы представителя истицы, судебная коллегия не находит.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 12.1 данного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона

Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В силу ч. 1 ст. 13 указанного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 июня 2010 года ООО "Базис ЛТД" признано банкротом, и в отношении Общества введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 июля

2010 года требования Соловьевой Г.Ш. в сумме "данные изъяты". были включены в реестр требований кредиторов ООО "Базис ЛТД" в составе третьей очереди.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 сентября 2011 года указанные требования Соловьевой Г.Ш. по заявлению истицы исключены из реестра требований кредиторов ООО "Базис ЛТД".

При этом "дата" на основании договора .... купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между ООО "Базис ЛТД" в лице конкурсного управляющего Кузнецова А.В. и ООО "Ирида +", незавершенный строительством объект - жилой дом по "адрес", отчужден по результатам торгов посредством публичного предложения

от "дата" в собственность ООО "Ирида +".

Право собственности ООО "Ирида +" на указанный незавершенный строительством объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ...., выданным "дата".

При таких обстоятельствах, когда ООО "Базис ЛТД" не является правообладателем незавершенного строительством жилого дома, квартира в котором подлежала передаче истице по инвестиционному договору ....от "дата", признанному судом договором долевого участия в строительстве жилого дома, выводы суда об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации данного договора являются правильными.

По смыслу приведенных выше норм материального права, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья влечет регистрацию обременения (залога) в отношении строящегося объекта недвижимости. Однако, каких-либо обременений в отношении указанной недвижимости за истицей зарегистрировано не было, в настоящее время право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за ООО "Ирида +", права которого не могут быть обременены залогом в пользу истицы.

Доводы апелляционной жалобы представителя Соловьевой Г.Ш. о необходимости государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного между сторонами, в силу изложенного являются несостоятельными, поскольку судом исследованы и им дана надлежащая правовая оценка.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы истицы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14 февраля 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Соловьевой Г.Ш. - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи: