Кассационное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 19 января 2012 г. по делу N 33-128/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Р.Я. Калимуллина,

судей Р.Р. Насибуллина и Ф.В. Хабировой,

при секретаре судебного заседания Н.И. Фаттаховой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Р.Я. Калимуллина гражданское дело по кассационной жалобе представителя ответчика ООО фирма "данные изъяты" - Н.Г. Лукьяновой на решение Вахитовского районного суда г.Казани от 11 ноября 2011 года, которым постановлено:

Иск Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "данные изъяты", обществу с ограниченной ответственностью "данные изъяты" о признании права собственности на долю в незаверешенном строительством объекте удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006г., заключенный между ООО "данные изъяты" и Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г., договором долевого участия.

Признать за Ахунзяновым М.А. и Ахунзяновой Г.Г. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте по адресу: "адрес" соответствующую (эквивалентную) 31,52 % стоимости однокомнатной квартиры "адрес" по 1/2 доле за каждым.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" государственную пошлину в государственный бюджет в размере 9440 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" в пользу Ахунзянова М.А. и Ахунзяновой Г.Г. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" к Ахунзянову М.А. и Ахунзяновой Г.Г. о признании договора недействительным отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя М.А. и Г.Г. Ахунзяновых - Д.В. Петрова, представителя ООО "данные изъяты" - Р.Р. Маркизова, полагавших решение законным и обоснованным, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М.А. и Г.Г. Ахунзяновы обратились в суд с иском к ООО "данные изъяты" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве и признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, ссылаясь на то, что 29.11.2006 ООО "данные изъяты", действующий от имени ООО "данные изъяты" на основании агентского договора N 5 от 20.09.2006, и Ахунзяновы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором и в указанный в договоре срок. При этом предварительным договором предусмотрены все существенные условия основного договора купли-продажи (объект, его стоимость, порядок и сроки оплаты, сроки передачи объекта и т.д.). Основной договор подлежал заключению не позднее 4 квартала 2007 года. Ахунзяновы оплатили 624000 рублей (первоначальный взнос - не менее 30 %). Однако ответчиком обязательства по строительству дома и передаче квартиры истцам на исполнены, строительство дома до настоящего времени не завершено.

Не согласившись с иском, ООО "данные изъяты" обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006, заключенный между ООО "данные изъяты" и Ахунзяновыми, указывая, что права на застройку земельного участка под строящимся объектом принадлежали ООО "данные изъяты", которое и является законным владельцем незавершенного строительством объекта. ООО "данные изъяты" не наделялось полномочиями по реализации спорной квартиры, то есть договор с Ахунзяновыми заключен неуполномоченным лицом.

Суд иск удовлетворил, во встречном иске отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке.

В кассационной жалобе представитель ответчика ООО фирма "данные изъяты" - Н.Г. Лукьянова просит отменить решение, ссылаясь на несоответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение норм материального права. В частности, указывается, что судом дана ненадлежащая оценка доводам ответчика об отсутствии у ООО "данные изъяты" полномочий на заключение с Ахунзяновыми предварительного договора купли-продажи спорной квартиры и распоряжение правами на имущество, собственником которого оно не являлось. Отмечается, что материалами дела не подтверждено вложение полученных от истцов денежных средств непосредственно в строительство объекта.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 26.06.2006 между ООО "данные изъяты" (заказчик) и ООО "данные изъяты" (генподрядчик) заключен договор подряда N 2-26 на строительство жилого дома по адресу: "адрес". Согласно договору ООО "данные изъяты" переданы полномочия по осуществлению собственными и привлеченными средствами подготовки территории, строительству под "ключ" и сдачу Государственной приемочной комиссии законченного строительством объекта в августе 2007 года.

03.07.2006 ООО фирма "данные изъяты" и ООО "данные изъяты" заключили агентский договор N 3-07 для привлечения денежных средств для строительства жилого дома, согласно которому ООО фирма "данные изъяты" поручило агенту ООО "данные изъяты" привлекать юридических и физических лиц в качестве покупателей квартир в строящемся жилом доме по "адрес" с правом получения от них денежных средств на свой расчетный счет, выполнять поручения, связанные со строительством указанного жилого дома. Также установлено, что принципал ООО фирма "данные изъяты" для заключения предварительных договоров купли-продажи, договоров долевого участия сообщает агенту данные о квартирах. Денежные средства, поступающие к агенту от участников долевого строительства, являются целевым финансированием для принципала.

Действуя в рамках вышеуказанного агентского договора, ООО "данные изъяты" заключило агентский договор с ООО "данные изъяты", поручив от имени принципала ООО "данные изъяты" и в его интересах за вознаграждение заключать по установленной форме предварительные договоры купли-продажи с физическими и юридическими лицами в целях строительства жилого дома по "адрес", перечисляя при этом полученные деньги на расчетный счет принципала.

29.11.2006 ООО "данные изъяты", действуя в качестве агента от имени ООО "данные изъяты", заключило предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 с Ахунзяновыми в отношении однокомнатной квартиры "адрес" рассматриваемого дома, общей проектной площадью 48,81 кв.м. Договором предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи не позднее 4 квартала 2007 года, а также обязанность продавца передать покупателю в указанный срок имущество по передаточному акту.

Стоимость квартиры на момент заключения договора определена в 1 976 043 руб. При заключении договора покупатель обязан произвести оплату в размере не менее 30 % от указанной стоимости. Оставшаяся часть подлежит оплате до 31.12.2007 (при заключении основного договора).

Согласно платежному поручению N 2761 требуемая оплата в размере 30 % в сумме 600 000 рублей произведена истцами 06.12.2006.

Разрешая дело, суд первой инстанции исходя из буквального значения содержания предварительного договора и направленности воли сторон при его подписании, признал установленным, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры N 77-03/163 от 29.11.2006 соответствует положениям ст.4 Федерального закона от "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и является по существу договором долевого участия.

Ответчиком в нарушение условий заключенного между сторонами договора принятые на себя обязательства по сдаче вышеуказанного дома в эксплуатацию и передаче квартиры истцам в предусмотренные договором сроки не исполнены, на день вынесения принятого по делу решения строительство дома не завершено, что не оспаривается и представителем ответчика.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, на которое в силу закона может быть признано право собственности.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушенные права истцов как участников долевого строительства подлежат защите путем признания за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую (эквивалентную) 31,52 % стоимости однокомнатной квартиры "адрес" по 1/2 доле в праве за каждым.

С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска правомерно отказано.

Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании доводов сторон и представленных доказательств, которые надлежащим образом исследованы и оценены судом первой инстанции.

Кассационная жалоба представителя ответчика ООО фирма "данные изъяты" - Н.Г. Лукьяновой не содержит правовых оснований к отмене решения суда, доводы жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Правового значения по делу они не имеют и выводов суда первой инстанции не опровергают.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Вахитовского районного суда г.Казани от 11 ноября 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО фирма "данные изъяты" - Н.Г. Лукьяновой - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: