Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 01 марта 2012 г. по делу N 33-1272/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Имамова Ю.М., судей Федотовой Л.Б., Федотовой Е.В., при секретаре Бобылевой Л.А., с участием прокурора Губаревой О.А., рассмотрев 01 марта 2012 года в городе Оренбурге в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Полякова И.В., апелляционное представление старшего помощника прокурора Промышленного района на решение Промышленного районного суда г.Оренбурга Оренбургской области от 26 декабря 2011 года по делу по иску Полякова И.В. к Шеиной В.А., Абдрахмановой Р.Р., Габитову И.Г. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении и по встречному иску Шеиной В.А. к Зеваковой Л.В. и Полякову И.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и истребовании у добросовестного покупателя,

УСТАНОВИЛА:

Поляков И.В. обратился в суд с иском, указав, что он по договору дарения стал собственником 1\2 долей жилого дома и земельного участка по ***, заключенного с Зеваковой Л.В., которая приобрела данные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 22.07.2009 года у Шеиной В.А. На момент заключения договора в доме были зарегистрированы: Шеина В.А. и члены ее семьи, дочь Абдрахманова Р.Р. и зять Габитов И.Г., которые до настоящего времени там проживают и зарегистрированы по вышеуказанному адресу. Договор найма истец с ответчиками не заключал, добровольно освободить жилое помещение ответчики отказываются. Считает, что у ответчиков отсутствуют правовые основания для проживания и регистрации в доме, поэтому на основании ст. 292 ГК РФ, ст. 30,35 ЖК РФ просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым домом ***, выселить их из дома и снять с регистрационного учета по указанному адресу.

Шеина В.А. обратилась со встречным иском к Полякову И.В. и Зеваковой Л.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности, указыв, что она являлась собственницей ? доли земельного участка и жилого дома по ***. 22.07.2009 года она заключила договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с Зеваковой Л.В. На основании п.8 договора купли-продажи, долю дома она продала за *** рублей и долю земельного участка за *** рублей. Расчет между сторонами должен быть произведен полностью в день подписания договора. В день подписания договора расчет с ней произведен не был, Зевакова Л.В. сказала, что рассчитается с ней в ближайшее время, но до настоящего времени расчет за дом не произведен. Никакого договора о пользовании недвижимостью Шеина В.А. с ответчиками не заключала. В соответствии с п.9 договора купли-продажи дома он имеет силу передаточного акта. С момента заключения договора и по настоящее время никаких требований об освобождении дома и действий по его приемке от покупателя в ее адрес не поступало. В связи с неисполнением Зеваковой Л.В. своей обязанности по оплате имущества, у Шеиной В.А. не было возможности исполнить свою обязанность как продавца по передаче недвижимости, а Зевакова Л.В. нарушила свою обязанность по принятию недвижимости. Согласно п.4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Считает, что сроки исполнения обязательства по передаче товара и оплате его стоимости покупателем относятся к существенным условиям договора, которые со стороны покупателя были нарушены. Позже Шеиной В.А. стало известно, что ответчица заключила договор дарения недвижимости с Поляковым И.В., который является ее родным братом. Указанная сделка дарения была совершена без намерения создать ей соответствующие правоотношения, а лишь для вида, поэтому считает, что такая сделка является мнимой и ничтожной. На основании чего просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между ней и Зеваковой Л.В., применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора дарения, заключенного между ответчиками, признав недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на ? долю земельного участка и ? долю жилого дома от 21.12.2009 года. Признать за Шеиной В.А. право собственности на ? долю земельного участка и ? долю жилого дома по ***.

Впоследствии Шеина В.А. свои исковые требования изменила, просила истребовать ? долю жилого дома и земельного участка по *** от добросовестного приобретателя Полякова И.В. на основании п.2 ст.302 ГК РФ, признать за ней право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

В судебное заседание истец Поляков И.В., не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Лейзерович Л.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Полякова И.В. поддержал, встречный иск не признал, пояснив, что оснований для расторжения договора купли-продажи доли дома и земельного участка не имеется, расчет со стороны Зеваковой Л.В. был произведен полностью. Ответчица заявляла аналогичные требования о признании договора купли-продажи незаключенным и ее исковые требования оставлены без удовлетворения.

Ответчики Шеина В.А., Абдрахманова Р.Р., Габитов И.Г. в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчицы Шеиной В.А. - Князева Ю.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Полякова И.В. не признала, уточненные встречные исковые требования поддержала.

Ответчица Зевакова Л.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо Шеин Н.В. в судебном заседании пояснил, что он как сособственник ? долей дома и земельного участка дал согласие на продажу Шеиной В.А. Позже от неё узнал, что покупатели с ней не рассчитались.

Решением суда постановлено: в иске Полякову И.В. к Шеиной В.А., Абдрахмановой Р.Р., Габитову И.Г. о признании утратившими право на жилое помещение и выселении отказать.

Встречный иск Шеиной В.А. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между Шеиной В.А. и Зеваковой Л.В. *** на ? долю земельного участка, общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** по адресу *** и ? долю жилого дома, общей площадью *** кв.м. литер *** по ***.

Истребовать из собственности Полякова И.В. ? долю земельного участка и ? долю жилого дома литер *** по ***.

Признать за Шеиной В.А. право собственности на ? долю земельного участка общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** по адресу: *** и ? долю жилого дома, общей площадью *** кв.м. литер *** по ***.

Право собственности Полякова И.В. на указанный объект недвижимого имущества прекратить.

Заслушав доклад судьи Федотовой Л.Б., пояснения представителя истца Полякова И.В. - Трофимова А.А., действующего по доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Зевакову Л.В. и Зевакова А.Ю., просивших решение суда отменить, представителя Шеиной В.А. - Князеву Ю.В., действующую по доверенности, Шеина В.А., просивших решение суда оставить без изменения, прокурора Губареву О.А., поддержавшую апелляционное представление, проверив доводы апелляционных жалобы и представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что между Шеиной В.А. и Зеваковой Л.В. 22.07.2009 был заключен договор купли - продажи ? долей жилого дома и земельного участка по адресу: ***.

В соответствии с п.8 договора купли - продажи указанную ? долю жилого дома Шеина В.А. продала, а Зевакова Л.В. купила за *** руб., ? долю земельного участка - за *** руб. Стороны предусмотрели, что расчет будет произведен в день подписания настоящего договора.

Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем имеется отметка на договоре купли - продаже.

Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п.4 договора купли- продажи настоящий договор имеет силу и передаточного акта.

Данный договор не содержит в себе условий о возможности расторжения договора по соглашению сторон.

08.12.2009 г. Зевакова Л.В. по договору дарения подарила указанные объекты недвижимости Полякову И.В.

Удовлетворяя исковые требования Шеиной В.А. о расторжении договора купли - продажи, суд исходил из следующего.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом первой инстанции было установлено, что деньги по договору Зеваковой Л.В. не передавались, фактически Зеваковой Л.В. недвижимость передана не была, поскольку Шеина В.А. и члены её семьи до настоящего времени проживают в спорном доме. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, со стороны покупателя Зеваковой Л.В. допущено существенное нарушение договора купли - продажи квартиры, которое повлекло для продавца Шеиной В.А. такой ущерб, который лишил её того, на что она была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли- продажи доли дома.

Также суд первой инстанции пришел к выводу, что в случае расторжения договора купли- продажи продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, указав при этом, что со стороны Зеваковой Л.В. имеется неосновательное обогащение, применив нормы ст.ст.301, 304 ГК РФ, которыми установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Согласно п.п. 3 и 4 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Судом было установлено, что договор купли-продажи Шеиной В.А. фактически был исполнен, управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка и перехода права собственности к покупателю Зеваковой Л.В., которой были выданы свидетельства о праве собственности на доли жилого дома и земельного участка. Недвижимость передана Зеваковой Л.В. по акту приема-передачи, которая фактически вступила во владение ею, разрешив проживание Шеиной В.А. некоторое время в доме, что Шеиной В.А. в судебном заседании оспорено не было и, впоследствии, распорядившись спорной недвижимостью, по своему усмотрению.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между Шеиной В.А. и Зеваковой Л.В. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ, в главе 30, устанавливающей особенности продажи недвижимости, также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу по встречному иску (продавцу дома) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Что касается доводов суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за недвижимость ответчиком. Однако именно такое значение придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи доли дома и земельного участка саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось.

Кроме того, прекращая право собственности Полякова И.В. и истребуя из его собственности спорное имущество, ссылаясь, при этом на ст.ст.301, 304 ГК РФ, судом не было учтено, что право собственности Полякова И.В. на спорное недвижимое имущество и законность владения им до настоящего времени никем не оспорены. В связи с чем у суда отсутствовали основания для прекращения права собственности Полякова И.В. на спорное имущество.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального права, в связи с чем в соответствии с ч.1 п.4 ст.330 ГПК РФ указанное решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Шеиной В.А.

Из материалов дела следует, что в спорном жилом доме зарегистрированы Шеина В.А., Абдрахманова Р.Р. и Габитов И.Г.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вместе с тем, положениями ч. 1 ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 2 ст. 292 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание, что договор дарения от 08.12.2009 года ответчиком не оспаривался и не признан недействительным, договором не предусмотрено сохранение за ответчиком права пользования жилым помещением, а иных соглашений с новым собственником на продолжение пользования спорным жилым помещением ответчик не заключал, судебная коллегия полагает, что ответчиками утрачено право пользования спорным жилым помещением.

Истец Поляков И.В. является собственником спорного жилого помещения, наличие регистрации и проживание ответчиков в принадлежащем истцу жилом помещении, нарушает его права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом.

При таких обстоятельствах, исковые требования Полякова И.В. об утрате права пользования спорным жилым помещением, выселении ответчиков и снятии их с регистрационного учета являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие расходы Полякова И.В. на оплату услуг представителя, в связи с чем на основании ст. 100 ГПК РФ его требования о взыскании таких расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ч. 1 п. 2 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Промышленного районного суда от 26.12.2011 г. отменить, вынести новое решение:

исковые требования Полякова И.В. удовлетворить.

Шеину В.А., Абдрахманову Р.Р.. Габитова И.Г. признать утратившими права пользования жилым помещением по адресу: ***, прекратив право пользования указанным жилым помещением.

Шеину В.А., Абдрахманову Р.Р.. Габитова И.Г. выселить из жилого помещения по адресу: ***, сняв их с регистрационного учета по указанному адресу.

В удовлетворении встречных исковых требований Шеиной В.А. - отказать.

Председательствующий:

Судьи: