Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 22 мая 2012 г. по делу N 33-2724/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х., судей областного суда Коваленко А.И., Селютиной И.Ф., при секретаре Файзуллиной Р.Ш., 22 мая 2012 года в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования город Бузулук Оренбургской области на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 24 февраля 2012 года по иску Сидорова С.М. к администрации муниципального образования город Бузулук Оренбургской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

Заслушав доклад, объяснения представителей администрации муниципального образовании город Бузулук К.О.В.., Л.О.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителей Сидорова С.М.- К.И.Н.., Е.О.Ю.., возражавших против доводов жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сидоров С.М. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что является собственником здания культурно-развлекательного центра " ***" с подвалом, литер ЕЕ1Е2ЕЗЕ4Е5, расположенного по адресу: АДРЕС

ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 12054 кв.м.

Обратился к ответчику с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность, полностью оплатил счет за выкуп земельного участка. Ответчиком издано постановление N от ДД.ММ.ГГГГ., в котором уточнены характеристики земельного участка с кадастровым номером: N обозначена площадь 12054 кв.м., участок отделен от городского парка актом согласования, с отнесением к землям общего пользования. Каких либо препятствий, предусмотренных законодательством РФ, в продаже указанного земельного участка, нет.

Участок использует в настоящее время: передал во временное пользование со зданием Обществу с ограниченной ответственностью " ***", которое приступило к его благоустройству, имеется бизнес-план, проведены предварительные переговоры с поставщиком оборудования.

Однако, в отсутствие правовых оснований ответчик издал Постановление N от ДД.ММ.ГГГГ., в котором уменьшил площадь земельного участка до 7894 кв.м., предъявил новый кадастровый паспорт с таким же номером, но с меньшей площадью, без указания причин изменения. Документ, подтверждающий основание внесения изменения в государственный кадастр объектов недвижимости, отсутствует. Таким образом, в настоящее время действуют два кадастровых паспорта на два земельных участка с разной площадью, но с одинаковыми кадастровыми номерами.

Право на приватизацию земли ограничивается только условиями, предусмотренными в Земельном Кодексе РФ. Ответчик необоснованно отказывает в заключении договора купли-продажи земельного участка, нарушает его Конституционные права. Просит суд обязать Администрацию города Бузулука устранить допущенное нарушение его прав путем принятия решения о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 12054 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС и направления проекта договора купли-продажи земельного участка.

Определением суда от 21 декабря 2011года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество Финансово-строительная компания " ***" (далее по тексту ОАО ФСК " ***")

В судебном заседании представитель истца Сидорова С.М.- К.И.Н. заявление поддержал, просил его удовлетворить.

Представители ответчика - администрации муниципального образования город Бузулук Оренбургской области К.О.В. доверенность N 01-08/16 от 10 января 2012 года), Л.О.В. доверенность N 01-08/18 от 10 января 2012 года) исковые требования не признали. Суду пояснили, что предыдущим собственником здания является ОАО ФСК " ***", которому оно принадлежало с 20 марта 2003 года. Площадь земельного участка, занятого зданием, определена не была; он входил в территорию земельного участка общей площадью 34001,98 кв.м., используемого ФГУП " ***" на праве постоянного (бессрочного) пользования под парк клуба " ***". Сидоров С. М. является собственником здания клуба " ***" с июня 2006 года, но кадастровые работы проведены им в мае 2011г. До этого времени имело место фактическое использование земельного участка под объектом недвижимого имущества без оформления правоустанавливающих документов. Постановлением администрации города Бузулука от ДД.ММ.ГГГГ. N уточнены характеристики земельного участка с кадастровым номером N площадью 12054 кв.м. для заключения договора аренды земельного участка. Факт предоставления в аренду участка большей площадью не обязывает уполномоченный орган предоставить участок такой же площадью в собственность. Считают, что для использования здания ему в соответствии со строительными нормами и правилами достаточно площади 7 894 кв.м.

Представитель третьего лица ООО ФСК " ***" в письменном отзыве указал, что считает требование истца правомерным.

Решением суда от 24 февраля 2012года исковые требования Сидорова С.М.удовлетворены. Суд обязал администрацию города Бузулука устранить допущенное нарушение прав Сидорова С. М. путем принятия решения о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 12054 кв.м., на котором расположен культурно-развлекательный центр " ***" со служебными строениями, по адресу: АДРЕС и направления Сидорову С. М. проекта договора купли-продажи земельного участка.

С указанным решением суда ответчик не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражает против ее удовлетворения.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

Положениями пункта 1 ст. 35 ЗК РФ и пункта 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными нормами покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом, согласно пункту 2 ст.35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Судом установлено, что одно-двухэтажное здание клуба " ***" литер ЕЕ1Е2Е3, общей площадью 2082 кв.м. расположенное по адресу: АДРЕС на основании распоряжения N от ДД.ММ.ГГГГ. КУГИ Оренбургской области, было включено в реестр госсобственности, находящейся на территории Оренбургской области и закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП " ***".

На основании протокола N о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ., собственником здания клуба стало ОАО ФСК " ***" (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.). Оформление прав землепользования под приобретенными объектами недвижимости, как предусмотрено в п.1.2. протокола N должно осуществляться покупателем самостоятельно (л.д.32,33).

ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО ФСК " ***" и Сидоровым С.М. заключен договор купли-продажи, согласно которому ОАО ФСК " ***" продало, а Сидоров С.М. купил указанное здание клуба " ***". Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. Орск ( л.д. 54)

Впоследствии здание истцом реконструировано. Согласно свидетельству о государственной регистрации права Сидоров С.М. является собственником одно-трехэтажного здания культурно-развлекательного центра " *** с подвалом, литер ЕЕ1Е2ЕЗЕ4Е5, общей площадью 2939,1 кв.м. (л.д.55).

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Бузулук был утвержден протокол согласования границ земельного участка землепользователем -дистанцией гражданских сооружений, линейным предприятием, относящимся к федеральной собственности и входящим в состав Оренбургского отделения *** ( далее по тексту НГЧ-8), с ОАО " ***", средней школой N, станцией Бузулук.

Ведомостью площадей земельного участка N определена площадь земельного участка 34 001,98 кв.м., в которую включены: клуб 2200 кв.м., нежилые строения 115 кв.м., бетонная площадка 900 кв.м., асфальт 1650 кв.м., дорожки 1630 кв.м., древесные насаждения 17 200 кв.м., незастроенная площадь без покрытия 10 306,98 кв.м. В материалах дела имеется чертеж земельного участка с указанием объектов недвижимости.

Право постоянного ( бессрочного) пользования указанным земельным участком за ФГУП " ***" зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. на основании распоряжения главы г.Бузулука N от ДД.ММ.ГГГГ., и сохранялось за ним до февраля 2008 года, что подтверждается выпиской из государственного реестра прав, выданной УФРС по Оренбургской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а также кадастровым паспортом земельного участка, выданным территориальным отделом N8 Управления Роснедвижимости по Оренбургской области 07 февраля 2008года.

Постановлением администрации г.Бузулука N от ДД.ММ.ГГГГ. уточнены границы земельного участка с кадастровым номером N, под одно-трехэтажным культурно-развлекательным центром " ***" с подвалом, литер ЕЕ1Е2ЕЗЕ4Е5, принадлежащим Сидорову С.М., площадь, определенная в результате проведения работ по межеванию составила 12 054 кв.м.

Этого же числа Постановлением администрации г.Бузулука N истцу предоставлен в аренду земельный участок с этим кадастровым номером под КРЦ " ***" площадью 12 054 кв.м на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ., истцу передан земельный участок общей площадью 12054 кв.м. При этом стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения на основании п. 2 ст.425 ГК РФ ( п. 2 договора аренды), расчет арендной платы определен за период с 2008г. в сумме ***

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Как пояснили в судебном заседании представители истца, Сидоров С.М. произвел оплату арендной платы за период с 2008 года, что ответчиком не оспаривается. Таким образом, стороны признавали, что между сторонами существовали фактические отношения с 2008г., не оформленные юридически.

07 июля 2011года истец обратился к ответчику с заявлением о продаже ему в собственность спорного земельного участка площадью 12 054 кв.м. с кадастровым номером N В этот же день выставлен счет за продажу земельного участка на сумму ***, который оплачен истцом 07 июля 2011 года.

Истцу выдан кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. N, кадастровый номер N, в котором указано местоположение и площадь участка 12054 +/- 38 кв.м, а также межевой план и акт согласования границ земельного участка, согласованный от имени администрации г.Бузулука Управлением имущественных отношений.

В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, из п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Удовлетворяя требования, суд пришел к правильному выводу о том, что для эксплуатации приобретенного объекта недвижимости необходим земельный участок, испрашиваемой площадью 12054 кв.м.

При этом, суд обоснованно исходил из того, что ответчик при проведении кадастровых работ, согласовав границы земельного участка площадью 12 054 кв.м. под здание КРЦ " ***" с расположенными на нем хозяйственными постройками; приняв Постановление N от ДД.ММ.ГГГГ. об уточнении характеристик земельного участка этой же площадью; приняв оплату от истца за аренду указанного земельного участка за 3года, предшествующих заключению договора аренды, подтвердил своими действиями согласие и необходимость для эксплуатации здания участка именно площадью 12054 кв.м. с расположенными на нем хозяйственными постройками.

Копией технического паспорта на здание культурно-развлекательного центра " ***" по состоянию на 15 августа 2007года, выданного 16 ноября 2010года, подтверждается наличие к основному строению служебных построек: погреба, навеса, сарая. Копия данного паспорта обозревалась в судебном заседании, следовательно, довод жалобы о том, что судом данный вопрос не исследовался правильным признать нельзя.

Из ситуационного плана усматривается, что перед зданием имеется въезд с воротами, асфальтовая площадка, слева и справа от здания-проезды, с левой стороны проезд шириной 3,55 м. до крыльца с навесом, ведущего в часть здания литер Е2, не сквозной, за здание с левой стороны проехать невозможно. С правой стороны- асфальтированный проезд шириной 5,45 м. На территории около здания комплекса находятся служебные постройки- погреб размером 6,41х3,94м.из кирпича, оштукатуренный, с электроосвещением, с воротами литер В, подземная территория 9,20* 6,50 м. + 2,80* 3,90м, сарай литер Г площадью 4,5 кв.м., деревянный с крышей из профлиста, навес литер Г1 из профлиста на металлических столбах площадью 16,8 кв.м.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при сравнении ситуационного плана земельного участка и межевого плана видно, что указанные служебные строения находятся в границах земельного участка площадью 12054 +/- 38 кв.м., а также с выводом суда о том, что эти строения находятся за пределами границ земельного участка площадью 7 894 кв.м., предоставляемого в собственность истцу ответчиком.

Учитывая изложенное, правильным является вывод суда о том, что истец как собственник служебных построек имеет право на приобретение земельного участка занятого этими объектами.

С доводом жалобы о том, что истец приобретал только здание клуба и, что служебные постройки ему не принадлежат, согласиться нельзя.

В силу ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку служебные постройки являются подсобными строениями к основному зданию, следовательно, при его отчуждении они переходят к новому собственнику вместе с основным строением, если при заключении договора не было предусмотрено иное. Учитывая, что договор не предусматривает иное, вывод суда о принадлежности данных построек истцу, является обоснованным.

Удовлетворяя исковые требования, суд обоснованно также исходил из того, что здание РКЦ " ***" является культурно-досуговым общественным зданием, и при определении площади земельного участка для его эксплуатации нужно учитывать назначение здания для одновременного посещения большого количества людей, необходимости места для размещения автомобильной парковки, территории для проезда пожарных машин.

Ответчиком не представлено доказательств невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на данном земельном участке до 2009-2010г.г. продолжали находиться ряд объектов, в том числе буровые скважины на воду, газопровод, сети канализации, мемориал и братское захоронение красногвардейцев, которые по договорам дарения переданы в собственность муниципального образования и поэтому ФГУП " ***" не могло передать ОАО ФСК *** право пользования всей территорией парка, не имеют юридического значения при разрешении иска, поскольку указанные объекты не входят в границы земельного участка, площадью 12 054 кв.м.

Иных доводов, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бузулукского районного суда г.Орска Оренбургской области от 24 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Бузулук Оренбургской области- без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: