Кассационное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 21 декабря 2011 г. по делу N 33-13125

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Титовца А.А., судей Веретновой О.А., Заривчацкой Т.А. при секретаре Новгородцевой А.В.

рассмотрела 21 декабря 2011 г. в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Грехова Е.А. на решение Пермского районного суда Пермского края от 09 ноября 2011 г., которым отказано в признании незаключенным договора N 45 от 07.04.2008 г. о резервировании площадей объекта - квартиры ****; договор купли-продажи указанной квартиры от 04.02.2010 г., заключенный между ООО " ***" и Греховым Е.А. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки: на Грехова Е.А. возложена обязанность возвратить ООО ПСК " ***" квартиру N 45 в доме ****, ООО ПСК " ***" - возвратить денежные средства в размере 1.354.000 руб., с ООО ПСК " ***" и Грехова Е.А. взыскана госпошлина в пользу Сберегательного банка РФ.

Заслушав доклад судьи Титовца А.А., объяснение Грехова Е.А. и его представителя М., возражения представителя истца З., исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Сбербанк РФ" обратился в суд с иском к Грехову Е.А., ООО " ***" о признании незаключенным договора N 45 от 07.04.2008 г. резервирования площади объекта -квартиры N ****, признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры от 04.02.2010 г. недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска истец указал, что 09.10.2006 г. между ОАО "Сбербанк РФ" и ООО ПСК " ***" заключен договор N 97-нкл(и) об открытии невозобновляемой кредитной линии лимитом в сумме 76.300.000 руб. для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу ****. В целях обеспечения возвратности кредитных средств 10.10.2006 г. между банком и заемщиком был заключен договор залога имущественных прав N 141, предметом которого была передача залогодателем всех своих имущественных прав на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме.

23.12.2008 г. между банком и заемщиком заключен договор ипотеки N 83, в соответствии с которым в обеспечение обязательств по кредитному договору в залог переданы все квартиры в доме ****, в том числе спорная. Обязательства заемщика перед банком не выполнены.

Договор о резервировании заключен с нарушением требований законодательства, предъявляемых к форме договора, существенным условиям договора долевого участия.

Договор купли-продажи не соответствует требованиям законодательства об ипотеке, в связи с чем является ничтожным.

Суд постановил приведенное выше решение.

В кассационной жалобе Грехов Е.А. просит отменить решение, указывая, что договор резервирования судом первой инстанции оставлен в силе, денежные средства по оплате квартиры внесены в соответствии с условиями договора о резервировании, а по договору купли-продажи денежные средства не передавались, поэтому решение суда в части возложения о возврате денежных средств незаконно, квартира передана ему до момента заключения договора купли-продажи, т.е. по договору резервирования, что не было учтено судом при применении последствий недействительности сделки, утверждение суда о том, что договор резервирования является предварительным договором не основано на законе, договор купли-продажи не зарегистрирован, так как квартира обременена залогом, и не может считаться заключенным, договор резервирования следует считать самостоятельным договором.

Проверив законность и обоснованность решения по доводам жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Статья 39 ФЗ "Об ипотеке" определяет последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества, согласно которой при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и из материалов дела следует, что договор купли-продажи квартиры N 45 оформлен и подписан ООО ПСК " ***" и Греховым Е.А. с нарушением п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке", поскольку Общество, являясь залогодателем по договору ипотеки N 83 от 23.12.2008 г. не имело право распоряжения предметом залога без согласия залогодержателя ОАО "Сбербанк РФ", что закреплено в п. 3.1.2 договора залога.

Нарушение императивно установленного запрета на совершение сделки с заложенным имуществом свидетельствует о ее ничтожности. Незаключенность договора купли-продажи жилого помещения не является препятствием для признания сделки недействительной, поскольку ответчиками форма сделки соблюдена и фактически сторонами взаимные обязательства по ней были исполнены, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора. В этом случае правомерным является приведение сторон сделки в первоначальное положение в соответствие со ст. 167 ГК РФ в виде двухсторонней реституции.

Доводы кассационной жалобы судебной коллегией отклоняются.

Толкование договора осуществляется по правилам ст. 431 ГК РФ. Судом первой инстанции с учетом условий договора резервирования и действий сторон правильно определена его правовая природа -предварительный договор купли-продажи квартиры.

Исполнение данного договора до заключения основного договора юридически значимым обстоятельством, свидетельствующим о возникновении самостоятельного обязательства, не является. Из договора купли-продажи следует, что внесение денежных средств в период апрель-декабрь 2008 г. признано в качестве исполнения обязанности покупателем Греховым Е.А. по оплате квартиры, передача квартиры оформлена актом-приложением к договору купли-продажи.

На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского районного суда Пермского края от 09 ноября 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Грехова Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: